臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第167號
原 告 郭玉娟
訴訟代理人 林志雄律師
原 告 郭鴻鑾
郭玉鳳
郭鴻基
被 告 林秀玲
訴訟代理人 王維毅律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國112年8月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人 財產上之一切權利、義務；繼承人有數人時，在分割遺產前 ，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物之處分及 其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體 之同意，民法第1148條第1項前段、第1151條、第828條第3 項定有明文。次按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同 起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法 院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加 為原告；逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56 條之1第1項定有明文。又公同共有債權人起訴請求債務人履 行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債 權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831 條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公 同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事 人之適格始無欠缺（最高法院104年度第3次民事庭會議意旨 參照）。另原告依上開規定聲請法院裁定命追加當事人，被 追加當事人拒絕同為原告時，須追加結果與該拒絕之人本身 之法律上利害關係相衝突，亦即將使該拒絕之人在私法上之 地位，受不利益之影響者，始得謂其拒絕有正當理由，至原
告主張之權利是否存在係實體上問題，須經調查後方能確知 ，被追加當事人不得因之拒絕同為原告(最高法院93年度台 抗字第406號、109年度台抗字第1215號裁定參照)。查本件 原告郭玉娟起訴主張之原因事實，屬公同共有債權之權利行 使，依首揭說明，應由公同共有人全體為原告，其當事人之 適格始無欠缺。又訴外人郭鴻達於民國109年10月7日死亡， 其繼承人除原告郭玉娟外，尚有郭鴻鑾、郭玉鳳、郭鴻基等 3人（下稱郭鴻鑾等3人）乙節，有郭鴻達除戶戶籍謄本、繼 承系統表及繼承人戶籍謄本在卷可稽，經本院通知郭鴻鑾等 3人到庭就是否同意為追加原告表示意見，渠等均表示無意 見，從而，原告郭玉娟聲請追加郭鴻鑾等3人為原告，與民 事訴訟法第56條之1第1項規定並無不合，應予准許，先予敘 明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本 件原告起訴時聲明第1項原係請求：「一、被告應給付新臺 幣（下同）200萬元，及自109年3月5日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息予於原告郭玉娟、郭鴻鑾、郭玉 鳳、郭鴻基。」嗣於112年6月29日以民事準備㈡狀變更訴之 聲明為：「一、被告應給付1,066,756元，及自109年3月5日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息予於原告郭 玉娟、郭鴻鑾、郭玉鳳、郭鴻基。」核係減縮應受判決事項 之聲明，依上開規定，尚無不合，應予准許。
三、原告郭鴻鑾、郭玉鳳、郭鴻基經合法通知，未於最後言詞辯 論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰 依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠訴外人郭鴻達生前欲將其所有坐落臺南市○○區○○段00地號土 地（權利範圍10000分之87）及其上同段3487建號即門牌號 碼臺南市○○區○○○街000巷00號7樓之21建物（權利範圍全部 ；與上開土地合稱系爭不動產）予以出售，適逢被告欲享有 系爭不動產，乃與郭鴻達以總價款500萬元締結系爭不動產 買賣契約，並於109年3月5日取得系爭不動產之所有權，詎 被告迄今尚有買賣價金未給付。而依系爭不動產買賣契約書 第2條第2項約定，買買價金應於移轉登記完成3日內給付尾 款，雖郭鴻達與被告約定由被告承擔不動產抵押貸款之方式 處理抵押權，然可自買賣價金中扣除之抵押貸款金額，當以 不動產所有權移轉之時計算之，是系爭不動產於109年3月5
日移轉登記予被告，自應以109年3月5日系爭不動產之抵押 貸款金額作為扣除標準；又依台中商業銀行股份有限公司（ 下稱台中商銀）函覆系爭不動產於109年3月5日尚積欠抵押 借款（房貸）3,933,244元，故被告應給付郭鴻達買賣價金1 ,066,756元（5,000,000元-3,933,244元）。因郭鴻達業於1 09年10月7日死亡，上開對被告1,066,756元之價金債權乃由 原告郭玉娟、郭鴻鑾、郭玉鳳、郭鴻基4人共同繼受，爰依 民法第367條規定提起本件訴訟，請求被告給付系爭不動產 之買賣價金1,066,756元予原告。
㈡被告並無交付第一期簽約款100萬元予訴外人郭鴻達： ⒈依訴外人郭鴻達與被告所簽訂之系爭不動產買賣契約書所 示，不僅於立契約人處由雙方親自簽名，於重要處所如系 爭不動產買賣契約第3條第6款處，亦由郭鴻達親自簽名， 而系爭不動產買賣契約書交款備忘錄之收款人簽章欄位雖 有蓋「郭鴻達」之印章，然非由郭鴻達簽名，惟郭鴻達是 否有簽收簽約款如此重要之事，卻無簽名，顯與常理不符 。再者，簽約當日郭鴻達既有到場，若其有收受100萬元 鉅款，理應由郭鴻達親自簽名，而非以蓋章代之，捨簡就 繁。況按一般人之經驗，該印章應已交付代書作為代辦事 務之用，非由郭鴻達持有，故合理推論被告並未交付郭鴻 達100萬元。
⒉依證人張憲誠代書證稱：「當場確認無誤後，我會幫他們 核章，再給他們過目，一般實務上都是這樣。（交款備忘 錄上面的郭鴻達蓋章是否你幫他蓋的或他自己蓋的？）… 但交款部分一般我都是希望他們自己處理，因此我不確定 是他自己蓋的或後來我幫他蓋的。」等語，可知訴外人郭 鴻達如有收受簽約款100萬元，僅須於交款備忘錄上簽名 即可，何須再拿印章，沾印尼，然後蓋章如此麻煩？且一 般實務上均係由代書代為核章，可證被告確實無交付簽約 款100萬元予郭鴻達。
⒊又依證人蔡寶蓮證述，被告每月平均薪資約5萬元，100萬 元對被告而言並非小數目，是被告如有給付訴外人郭鴻達 簽約款100萬元，自應提出金流以證明之。又證人蔡寶蓮 第一次到庭作證時，經詢問被告購買房子時是否知道如何 付款，證人稱不知道，但第二次回答卻回答知道100萬元 ，顯與事實不符；其次，證人稱當時借款是92萬多元，但 清償卻以100萬元清償，並以現金交付，與常情不符。 ㈢被告尚未將系爭不動產之尾款400萬元支付完畢：被告辯稱系 爭不動產於109年3月5日即已移轉登記予被告，被告自109年 4月起至109年12止代訴外人郭鴻達繳納系爭不動產之貸款，
以此作為部分買賣價金之給付云云，惟依系爭不動產買賣契 約書第2條第2項約定，系爭不動產既已於109年3月5日移轉 登記予被告，則被告應於3日內給付全部買賣價金，且縱系 爭不動產仍有房貸未清償，亦應以斯時之積欠總額作為買賣 價金之扣減金額，而非以後續之繳款金額代之（後續貸款金 額之利息非出賣人所應負擔）；況依系爭不動產買賣契約書 第3條第6項約定，系爭不動產上設有抵押權者，出賣人應於 產權移轉登記前塗銷，故被告上開辯詞，與事實不符。 ㈣並聲明：
⒈被告應給付1,066,756元，及自109年3月5日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息予於原告郭玉娟、郭鴻 鑾、郭玉鳳、郭鴻基。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：
㈠依兩造不爭執事項第㈦、㈧、㈨所載，被告確有支付訴外人郭鴻 達3,998,256元之價金（計算式：174,800元+20,486元+3,80 2,970元=3,998,256元)，是被告買受系爭不動產並無原告所 主張尚有買賣價金未給付之情。
㈡被告買受系爭不動產已交付第一期簽約款100萬元予訴外人郭 鴻達，不容原告恣意否認：
⒈被告買受系爭不動產係向訴外人蔡寶蓮借款以現金100萬元 給付第一期簽約款予訴外人郭鴻達。
⒉又依系爭不動產買賣契約之交款備忘錄，已表明訴外人郭 鴻達確有收到該100萬元並蓋章，可證被告已交付100萬元 之頭期款給郭鴻達，且郭鴻達既有於其上用印，與簽名生 同等之效力，故系爭不動產之買賣契約文字業已表示郭鴻 達確有收到100萬元之真意而無須別事探求，詎原告反捨 契約文字而更為曲解，空言被告並未交付該100萬元，顯 不可採。
㈢系爭不動產尾款400萬元之付款時間說明： ⒈訴外人郭鴻達係因罹患肺癌於109年10月7日去世，且郭鴻 達於去世之前因身體極度虛弱與經濟能力問題，不方便再 搬家另尋其他住處，故郭鴻達直到109年10月7日去世之前 ，均仍居住於系爭不動產內，並未搬走（郭鴻達之戶籍地 址直到109年10月7日死亡時均仍維持為「臺南市○○區○○○ 街000巷00號7樓之21」，核與買賣契約所載之地址相同） 。
⒉因郭鴻達仍居住於系爭不動產內並未搬走，故被告才會沒 有在109年3月5日辦理移轉登記後之3日內給付第4期尾款4 00萬元，而是先讓郭鴻達繼續住於系爭不動產，並代郭鴻
達繳納每月之貸款當作清償一部分之尾款（被告於109年3 月5日辦理產權移轉登記後之當月起，即109年3月23日、4 月16日、5月14日、6月19日、7月21日、8月20日、9月18 日、10月20日、11月24日以自己名義匯款入郭鴻達之帳戶 供扣繳郭鴻達每月之房貸），復於郭鴻達去世後之109年1 2月3日才透過訴外人蔡寶蓮之帳號，一次將郭鴻達尚積欠 台中商銀之債務餘額3,802,970元繳清，以上合計已超過 尾款400萬元，足證被告並無積欠任何買賣價款。嗣被告 代償並塗銷台中商銀就系爭不動產之抵押權設定登記後， 乃持系爭不動產轉向元大銀行台南分行借貸並設定380萬 元之抵押權登記。
⒊被告既於109年2月13日簽約時已給付訴外人郭鴻達100萬元 ，則後續之400萬元依照系爭不動產買賣契約第3條第6項 約定，係以買方即被告承受台中商銀貸款之方式給付，故 被告與郭鴻達後續即無再給付價金之問題，而是直接由被 告將款項匯入台中商銀折抵後續價金，此亦與代書張憲成 證述「郭先生希望用承擔債務的方式來處理，就是由買方 承擔不動產抵押貸款，部分給付價金的方式來處理，問我 是否可行，我說可以。」相符，並與兩造不爭執事項第㈦ 、㈧、㈨之金流吻合。
⒋以上各情均經訴外人郭鴻達之同意，否則郭鴻達豈有可能 在產權移轉登記後或去世前，均不曾向被告追討過400萬 尾款？況代書張憲誠亦證述系爭不動產之買賣契約書名字 是郭鴻達本人簽名，第二次有交付價金及現金100萬元， 且郭鴻達於辦完之後並無任何表示被告尚有積欠款項之情 等語，而郭鴻達早因罹患肺癌於109年10月7日去世，然觀 諸原告起訴之時間，則為逾2年後之111年11月25日，顯有 可疑，蓋被告倘若有欠郭鴻達任何金錢，不可能不向身為 繼承人之原告等人告知，原告亦不可能於郭鴻達去世2年 後始提起本件訴訟。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠原告郭玉娟、郭鴻鑾、郭玉鳳、郭鴻基與訴外人郭鴻達為兄 弟姊妹關係；訴外人郭鴻達於109年10月7日死亡，其繼承人 為原告郭玉娟、郭鴻鑾、郭玉鳳、郭鴻基。
㈡被告於109年2月13日與訴外人郭鴻達簽訂不動產買賣契約書 ，約定由被告以總價款500萬元向訴外人郭鴻達購買其所有 坐落臺南市○○區○○段00地號土地（權利範圍10000分之87）
及其上同段3487建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街000巷00號 7樓之21建物（權利範圍全部），嗣系爭不動產於109年3月5 日以買賣為原因（原因發生日期為109年2月13日），辦理所 有權移轉登記為被告所有。
㈢系爭不動產買賣契約書之各條款約定如下：
⒈第2條買賣價金之給付與收受，第2項約定：⑴第一期簽約款 100萬元，賣方同時應交付土地及建築改良物所有權狀正 本，由地政士收執保管。⑵尾款400萬元，①買方無須以買 賣標的向金融辦理貸款以支付尾款，應於移轉登記完成三 日內給付尾款辦理交屋。②買方須以買賣標的向金融機構 辦理貸款以支付尾款，買方應於給付完稅款前，確認貸款 額度及辦妥相關之對保手續，並於移轉登記完成三日內， 金融機構核撥時給付予賣方。…。
⒉第3條產權移轉，第6項約定：賣方就買賣標的有設定抵押 權者，應於產權移轉登記前，至原貸款銀行申請塗銷用印 ，配合地政士查詢有無其他保證或連帶債務等情事，並確 認清償後可取得抵押權塗銷同意書，俾據辦理抵押權塗銷 登記事宜。（貸款餘額為：400萬元、確認人簽章：郭鴻 達）。
㈣系爭不動產買賣契約書末頁之交款備忘錄記載：「繳交日期1 09.02.13、金額現金100萬元」，且收款人簽章欄位記載： 「109/2/13」並蓋有「郭鴻達」之印文。 ㈤訴外人郭鴻達前於107年7月20日以系爭不動產為共同擔保， 向台中商銀貸款並設定第一順位、第二順位最高限額抵押權 予台中商銀（擔保債權總金額分別為210,000元、4,840,000 元、擔保債權確定期日為137年7月18日）。 ㈥訴外人郭鴻達於109年3月5日尚積欠台中商銀抵押借款3,933, 244元未為清償。
㈦被告曾於109年3月23日、4月16日、5月14日、6月19日、7月2 1日、8月20日、9月18日、10月20日匯款8筆各21,850元（合 計174,800元）至訴外人郭鴻達所有之台中商銀永康分行000 000000000號帳戶內扣繳系爭不動產之房貸（本院卷第189-1 91頁）。
㈧被告曾於109年11月24日匯款1筆20,486元至訴外人郭鴻達所 有之台中商銀永康分行000000000000號帳戶內扣繳系爭不動 產之房貸（本院卷第193頁）。
㈨訴外人即被告之朋友蔡寶蓮於109年12月3日自第一商銀匯款3 ,802,970元至台中商銀永康分行000000000000號帳戶內清償 系爭不動產之房貸完畢。
㈩台中商銀之上開第一順位、第二順位最高限額抵押權分別於
於109年12月8日、110年1月5日因清償而塗銷。 被告於110年1月14日以系爭不動產為擔保，向元大銀行借貸3 80萬元，並設定第一順位最高限額抵押權予元大銀行（擔保 債權總金額為4,560,000元，擔保債權確定期日為140年1月1 3日）。
訴外人郭鴻達於109年10月7日往生前均居住於系爭不動產內 ，並未搬離。
四、本院之判斷：
㈠被告有無交付第一期簽約款100萬元予訴外人郭鴻達？ ⒈按當事人已承認私文書上之印文為真正，僅否認係其本人 或代理人所蓋時，依舉證責任分配原則，應由為此爭執之 當事人負舉證責任（最高法院95年度台上字第1786號民事 裁判參照）。
⒉查系爭不動產買賣契約書末頁之交款備忘錄記載：「繳交 日期109.02.13、金額現金100萬元」，且收款人簽章欄位 記載：「109/2/13」並蓋有「郭鴻達」之印文，此為兩造 所不爭執之事實（不爭執事項㈣），而原告既不爭執該郭 鴻達印文之真正，僅爭執非由郭鴻達本人所蓋印，則依前 開說明，自應由原告就此負舉證之責。
⒊證人即承辦系爭不動產買賣移轉登記手續之代書業者張憲 誠到庭結證稱：「（你跟林秀玲或郭鴻達是否認識？） 是，都認識。【此份不動產買賣契約書是否看過？（提示 被證一並告以要旨）】這份契約書我寫的。（當時誰去找 你的？）郭鴻達。（你跟林秀玲或郭鴻達誰比較熟？）我 跟郭鴻達比較熟，從民國九十幾年初到現在了。（ 本件 不動產買賣契約書郭鴻達找你幫忙的，後來代書費用何人 給付？）郭先生跟我結的。（他們找你幫忙何事？）郭先 生找我說他生病，希望把房子處理掉，問我是否可行，我 說可以。（郭先生希望怎麼處理？）郭先生希望用承擔債 務的方式來處理，就是由買方承擔不動產抵押貸款，部分 給付價金的方式來處理，問我是否可行，我說可以。（後 來有無用此方式處理？）我說這樣將來房貸就是由買方去 繳，之後就是這樣處理，第一次先來詢問這麼做是否可行 問要準備什麼證件，第一次郭先生自己來，第二次郭先生 跟買方（林秀玲）一起來簽約、交付價金及證件，第三次 把移轉登記的資料、權狀交給他們，然後就結案。（兩造 簽約時是否都有到？）對。（系爭不動產買賣契約書上郭 鴻達的名字是否都是他自己簽名？）都是郭鴻達本人自己 簽名，這是他的字跡。（印章是你幫他蓋的或是他自己蓋 的？）當場確認無誤後，我會幫他們核章，再給他們過目
，一般實務上都是這樣。（第二次有交付價金，當日交付 多少價金？）我記得好像100萬元，當時拿現金。（100萬 元現金有無當場點收？）我當時問他們要不要點，我請他 們自己點收，錢我們不過手。（交款備忘錄上面的郭鴻達 蓋章是否你幫他蓋的或他自己蓋的？）這裡是他自己確認 自己蓋的，但這邊我不是很確定，一般契約的章我會幫他 們核，核完兩造要再過目，但交款部分一般我都是希望他 們自己處理，因此我不確定是他自己蓋的或後來我幫他蓋 的。…（當初他們約定買賣之條件為買賣價金500萬元，交 付現金100萬元，由買受人承受抵押貸款債務？）是。…（ 你跟郭鴻達也認識，郭鴻達在本件辦完之後，有無再跟你 表示，林秀玲還有積欠他任何款項？）沒有。…（辦完產 權之後的貸款何人給付？）約定是買方，但實際上誰付我 不清楚。…（你剛剛說郭鴻達、林秀玲買賣價金約定是簽 約金100萬元，其他部分承擔房子抵押債務，是否如此？ ）是。（如何知道抵押債務多少錢？）郭先生有跟我說。 （既然買賣條件如此，為何不動產買賣契約書約定的方式 跟你上開所說的方式不同？例如第2條第4期尾款並未以承 擔債務的方式給付尾款？）當時他們是這樣約定，既然銀 行貸款沒有去轉移就要由買方承擔，這是他們兩個自己的 約定，我們沒有特別註記。…（契約書上面的簽名有郭鴻 達親自簽名，為什麼備註欄交付金錢沒有要求郭鴻達本人 簽名？）這個不一定，合約寫完後都要交給雙方確認，簽 名部分也是他們自己簽名，當下狀況為何收錢沒有簽名我 不太記得了，但當時確實有交付。…」等語，則依證人張 憲誠前開證詞，系爭不動產買賣係因原所有權人郭鴻達欲 以部分承擔債務的方式即由買方承擔系爭不動產抵押貸款 、部分給付價金的方式來出售，109年2月13日簽約時被告 確實有以現金交付買賣價金無訛；再參酌系爭不動產買賣 契約書末頁之交款備忘錄收款人簽章欄位已蓋有「郭鴻達 」之印文，堪認該印文若非由郭鴻達本人所 蓋，亦係由 郭鴻達之代理人張憲誠所蓋，是被告辯稱其已於簽約時已 交付100萬元買賣價金予郭鴻達，堪以採信。至原告雖爭 執該印文非郭鴻達本人所蓋，然就此節原告並未能提出其 他積極證據以證明，是原告此部分之主張尚未能舉證以實 其說而不可採。
㈡被告是否已將系爭不動產之尾款400萬元支付完畢？被告與郭 鴻達間就系爭400萬元尾款之支付，是否係約定由被告承受 系爭不動產之原有抵押借款債務？
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤 之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字 第1421號民事裁判參照）。
⒉查系爭不動產買賣契約第3條產權移轉，第6項後段約定： （貸款餘額為：400萬元、確認人簽章：郭鴻達），且郭 鴻達於109年3月5日尚積欠抵押權人台中商銀抵押借款3,9 33,244元未為清償等情（不爭執事項㈢⒉、㈥），此為兩造 所不爭執之事實；再參酌證人張憲誠前開之證詞【…（當 初他們約定買賣之條件為買賣價金500萬元，交付現金100 萬元，由買受人承受抵押貸款債務？）是。…(你剛剛說郭 鴻達、林秀玲買賣價金約定是簽約金100萬元，其他部分 承擔房子抵押債務，是否如此？）是。…】，依前開說明 ，應認郭鴻達與被告係約定系爭不動產買賣價金為500萬 元，其中100萬元於簽約時當場給付，另400萬元則由被告 承擔系爭不動產之抵押貸款作價，而被告既已承擔系爭不 動產之抵押債務作價400萬元，且其後亦已依約清償該抵 押債務（不爭執事項㈦、㈧、㈨），則被告辯稱其已約付系 爭不動產買賣價金，亦堪憑採。
五、綜上所述，系爭不動產之買賣價金約定為500萬元，其中100 萬元於簽約時被告已當場給付，另400萬元則由被告承擔系 爭不動產之抵押貸款作價，而被告既已依約清償該抵押債務 ，則被告辯稱其已依約給付系爭不動產買賣價金，應堪憑採 。 從而，原告主張依買賣契約之法律關係，請求被告給付1 ,066,756元，及自109年3月5日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息予於原告郭玉娟、郭鴻鑾、郭玉鳳、郭 鴻基，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請，亦失所依附，亦應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 24 日 民事第二庭 法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 24 日 書記官 林政良
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