損害賠償
臺灣高等法院 臺中分院(民事),重上字,111年度,3號
TCHV,111,重上,3,20230809,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度重上字第3號
上 訴 人
即被上訴人 香港商世界健身事業有限公司台灣分公司
0000000000000000
法定代理人 柯約翰
訴訟代理人 林咏芬律師
被上訴人即
上訴人 締優開發事業股份有限公司
0000000000000000
法定代理人 陳國能
訴訟代理人 李進建律師
黃勃叡律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年10月29
日臺灣彰化地方法院109年度重訴字第101號第一審判決提起上訴
，本院於112年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件被上訴人即上訴人締優開發事業股份有限公司（下稱被 上訴人）之法定代理人原為陳國能，嗣於民國111年3月24日 變更為賴志賢，並據其聲明承受訴訟（見本院卷三第207-21 7頁書狀、經濟部函、股份有限公司變更登記表），核無不 合，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，且 依同法第463條，於第二審程序準用之。上訴人即被上訴人 香港商世界健身事業有限公司台灣分公司（下稱上訴人）上 訴聲明第二項請求被上訴人給付新臺幣（下同）2650萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息，係依兩造租賃租約第14.13條約定（詳後述），主張受 有裝修費用損失4386萬5,000元或3年無法營業損失利益9266 萬3,984元之其中2650萬元（見本院卷一第170頁）；嗣就裝 修費用所受損害變更為3600萬元，並就超過2650萬元部分拋 棄請求權（見本院卷三第50頁），復表示不再請求營業所失 利益部分（見本院卷三第134頁），惟仍維持上訴聲明第二 項請求之金額，且未改變其請求所據之原因事實，亦未變更 或追加訴訟標的或其他訴之要素，依上開說明，核屬不變更



訴訟標的而僅補充更正法律及事實上之陳述。
貳、實體方面
一、上訴人主張：
　㈠ 伊於105年9月6日向被上訴人承租位在彰化縣○○鎮○○路00號○ ○○○之0、0樓全部空間及地下0樓之超級市場（下稱系爭商場 )、地下0樓之停車場空間（下稱系爭停車場），總面積約00 00坪（下稱系爭租賃標的物），租賃期間為20年（下稱系爭 租約），且已於同日依系爭租約第6.1條支付900萬元，及於 105年9月13日系爭商場點交日支付450萬元，共計1350萬元 之租賃保證金（即押租金）予被上訴人後，被上訴人竟遲未 依系爭租約第5.2條約定於106年1月15日前將系爭停車場書 面點交予伊，亦未依系爭租約第14.8條約定，確保所提供0 樓露台位置伊有放置空調設備使用之權利，致伊在0樓露台 安裝空調設備冷卻水塔時，遭管委會起訴請求伊回復原狀。 復因彰化縣政府以106年5月10日府建使字第1060128773號函 駁回伊之申請案（下稱駁回處分），迭經訴願、行政訴訟均 遭駁回，伊無法取得使用執照用途變更圖審及室內裝修圖審 之核准，進而無法在系爭租賃標的物中經營健身房事業，即 成定局，遂依系爭租約第5.3條、第10.3條、第14.13條之約 定，及民法第436條準用第435條第2項規定，於109年3月17 日發函被上訴人以終止系爭契約，並同時依系爭租約第25.1 條之約定，將系爭商場依其返還之現況返還予被上訴人（系 爭停車場因被上訴人自始未交付，無返還問題），且被上訴 人已於109年5月7日收受返還租賃保證金催告函，然迄未依 催告於10日返還。
　㈡另伊為了在系爭租賃標的物經營健身房業務，自105年9月13 日受被上訴人交付系爭商場部分後，已投入相關室內裝修， 所受裝修費用損害為3600萬元。爰依系爭租約第6.4條、第1 0.3條、第14.13條之約定，擇一請求返還租賃保證金1350萬 元，及自109年5月18日起至清償日止，按年息百分之5計算 負之遲延利息；另依系爭租約第14.13約定、民法第232條規 定，擇一請求賠償所受裝修費用損害3600萬元其中2650萬元 （逾此範圍之請求權拋棄），及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息等語。二、被上訴人則以：
㈠伊已點交系爭停車場予上訴人，且上訴人於105年12月22日發 函告知伊其已完成停車場設備裝設及公告收費，至於上訴人 在使用過程中，遭該國宅住戶侵入而與之發生爭執，上訴人 自應本於占有人地位依民法第960條及第962條規定自行排除 之與伊已點交供上訴人使用無關；若認伊未點交系爭停車場



，亦不得僅以此終止系爭租約全部。至0樓露台需穿越伊所 有0樓經獨立梯行走始可到達，且該露台四周建有圍牆與其 他住戶隔離，0樓露台應為0樓房屋附屬建物，為伊專有部分 ，係主管機關為避免交易糾紛，未以附屬建物辦理所有權登 記，伊自有權將該露台提供予上訴人使用，無需管委會或其 他住戶同意，伊並無違反系爭租約第14.8條。另上訴人於尚 未取得變更使用執照及室內裝修審查之核准前即違法先行施 工，且於施工過程不當使用大型破壞機械打除施工等恐涉不 法之行為，致無法完成裝修申請，顯已逾系爭租約10.3條約 定課予伊之「應在合法之前提下配合」義務。倘認上訴人終 止系爭租約為合法而已發生終止之效力，然上訴人迄今仍未 依系爭租約第6.4條之約定自租賃標的物遷離，亦尚未將租 賃標的物返還予伊，伊自無返還租賃保證金之義務。 ㈡又上訴人未能繼續裝修，係因上訴人先行違法施工，則其已 支出裝修費用之損失係可歸責於其自身之因素所生，與伊是 否未履行系爭租約義務無關，其所生損害，與被上訴人未履 行系爭租約義務間並無因果關係等語，資為抗辯。三、原判決為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴 人應給付上訴人1350萬元（即租賃保證金部分），及自109 年5月18日起算之法定遲延利息，並駁回其餘之訴，另就上 訴人勝訴部分各為准假執行宣告、免假執行之諭知。兩造各 就敗訴部分，均不服原判決提起上訴，上訴人上訴聲明：㈠ 原判決駁回上訴人後開請求及假執行之聲請，暨該部分訴訟 費用之裁判，均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付 上訴人2650萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年7月25 日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保 請准宣告假執行。另答辯聲明：上訴駁回。被上訴人上訴聲 明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。另答辯聲明：㈠上 訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請免為假執行宣告。四、得心證之理由
㈠上訴人主張兩造於105年9月6日締結系爭租約，由上訴人向被 上訴人承租系爭租賃標的物，租賃期間為20年，供經營連鎖 健身事業（見原審卷一第23-30頁台灣縣政府住宅及都市發 展局製作之彰化縣○○○○社區簡介、第31-47頁租賃合約書） ，上訴人已於105年9月6日支付900萬元、於105年9月13日支 付450萬元，共計1350萬元之租賃保證金予被上訴人（見原 審卷一第99頁應付票據明細表），及被上訴人已於105年9月 13日將系爭商場部分（含0樓露台放水塔位置）點交予上訴 人（見原審卷一第157頁租賃標的物點交明細表、第201頁書



狀）等情，均為被上訴人所不爭執（見本院卷一第222頁)， 堪信屬實。惟上訴人主張被上訴人未依約點交系爭停車場， 亦未使其得使用0樓露台供放水塔，或配合申請裝修，而違 反系爭租約，已合法終止租約，及返還被上訴人交付之商場 部分，並致其受裝修費用3600萬元之損害等情，則為被上訴 人所爭執，並以前詞置辯。是本件主要爭點：⒈系爭租約是 否已合法終止?⒉上訴人是否已將被上訴人有實際交付之租賃 物還予被上訴人，而得依系爭租約第6.4條、第10.3條、第1 4.13條之約定，擇一請求被上訴人退還租賃保證金1350萬元 ?⒊上訴人支出之裝修費用損害是否可歸責被上訴人，而得依 系爭租約第14.13條約定、民法第232條規定，擇一請求被上 訴人賠償裝修費用3600萬元其中2650萬元？ ㈡系爭租約已全部合法終止：
　⒈被上訴人未依系爭租約第5.2條前段約定，於106年1月15日前 將系爭停車場點交予上訴人：
　⑴按系爭租約第5.2條前段約定：「出租人應於2017年（即106 年）1月15日前將租賃標的物地下一樓之停車場全部點交予 承租人(雙方應就點交之現況作成任何形式書面為憑，並由 雙方法定代理人或有合法代理權人簽署），由承租人自行或 聘任專人管理，承租人需於2016年（即105年）12月15日前 完成地下一樓停車管理系統設備建置，並參考鄰近停車場， 訂出收費辦法公告，以利後續收費作業進行，上述事項如需 取得管委會同意，出租人須負責取得管委會同意。」，及第 5.3條約定：「出租人如依本條或本合約其他條款之約定， 不能如約定之日期將租賃標的物全部點交完成予承租人時， 每逾1日，雙方同意依本約第三條3.1約定之免租裝潢期再加 計2日。如因不可歸責於雙方因素，如天災導致無法點交或 施工，點交日與免租期均依實際影響日數順延。但出租人延 遲點交之時間至遲不得超過30天，否則承租人有權選擇是否 無條件終止本約或請求延遲營運之損害。」，可知被上訴人 應於106年1月15日前將系爭停車場全部點交予上訴人，並以 法定代理人或有合法代理權人簽署書面為憑；點交日如因故 順延，至遲不得超過30日即須於106年2月15日前完成點交， 否則上訴人自得終止系爭租約。且與第14.13條定有「可歸 責於出租人」要件相較，第5.3條並未定有此要件，足徵本 條不以可歸責於出租人即被上訴人為必要。
⑵又系爭停車場因被上訴人標購後，引發住戶抗爭，於106年4 月間系爭停車場入口，仍由管委會及其所聘請之保全人員實 質管控進出一節，亦有臺灣彰化地方法院107年度易字第141 號強制罪案件刑事判決在卷可佐（見原審卷一第163-171頁



）。且據證人即○○停車場開發股份有限公司（該公司受委託 管理地下0樓停車場）總經理鄭皓文於原審證稱：因為現場 產生抗爭，上訴人沒有辦法執行他的營業項目，但停車場需 要有人管理，所以被上訴人希望我們協助，將占用的部分解 決後，再交由上訴人處理。因為長期占用的住戶既得利益受 損，我們要進駐正常管理停車場設備要時，住戶在路口處圍 住我們的施工車並打傷施工人員，後來屋主聘請較多的保全 人員做安全維護，才順利進場施工，期間陸陸續續還是有小 抗爭，直到106年7至9月間才能進場安裝設備等情在卷（見 原審卷二第11頁），足徵直至106年7月前系爭停車場仍有遭 住戶占用之情況。堪信上訴人主張系爭停車場並未於106年2 月15日前完成點交一節為真實。
　⑶被上訴人雖抗辯上訴人於105年12月22日發函告知被上訴人已 完成停車場設備裝設及公告收費，即可證明被上訴人確實已 完成點交云云，並提出該函文為證(見原審卷一第141頁)。 而上訴人固不爭執有發送上開函文之事實，但否認被上訴人 已完成點交，並稱：105年12月22日通知被上訴人已完成建 置停車管理設備，純屬為履行系爭租約5.2所規定「承租人 需於2016年12月15日前完成地下一樓停車管理系統設備建置 」之義務等語。觀前揭系爭租約第5.2條約定意旨，係上訴 人應先於105年12月15日完成停車管理系統設備建置，而被 上訴人負有義務於106年1月15日前將停車場點交予上訴人， 前後兩項義務迥然有別，義務人亦不相同，上訴人完成停車 管理系統設備建置，與被上訴人有無完成點交核屬二事，自 無從以上訴人於105年12月22日發函告知被上訴人其已完成 系爭停車場設備裝設及公告收費，即逕行推論被上訴人已完 成點交義務，故被上訴人此部分所辯，即無足採。　⑷被上訴人復抗辯系爭停車場已點交上訴人後，上訴人在使用 系爭停車場過程中，遭該國宅住戶侵入而與之發生爭執，上 訴人應本於占有人地位依民法第960條及第962條規定自行排 除之云云。上訴人固不爭執系爭停車場發生住戶抗爭事件， 但否認已取得系爭停車場之占有人地位。查：
　①按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文，此乃出租人之租賃物交付及保持 義務。而租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致 租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租 金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者， 得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權 利，致不能為約定之使用、收益者準用之，復為同法第435



條及第436條所明定。又由民法第423條規定足知出租人非但 應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益 之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、 收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定 之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預 設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知， 因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定 之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、 收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之 義務（最高法院89年度台上字第422號判決要旨參照）。故 出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃 物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要， 即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因 租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止 租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人 並負債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1733號判決 要旨參照）。
　②上訴人承租系爭租賃標的物欲作為健身房營業據點，地下停 車場為維持營運之重要組成部分，包含住戶及管委會等第三 人不得對此主張任何權利或阻撓上訴人使用，且必須於確定 期限前完成點交程序等情，應為兩造訂立系爭租約時所預設 之共同主觀之認知；此從系爭租約將地下0樓、0樓、0樓之 系爭商場部分點交統一訂於第5.1條外，特將關於系爭停車 場點交部分單獨另訂於第5.2條，且詳加規範相關設備建置 、單獨之點交日期，並明確約定「上述事項如需取得管委會 同意，出租人須負責取得管委會同意」；復於第20.1條明定 ：「除本租約另有規定外，出租人應使承租人及轉租人、分 租人得於不受出租人或其他第三人之干擾之情形下使用祖賃 標的物。出租人應自點交時起維持租賃標的物，使其處於一 般合適及適於正常使用之狀態」；並以第5.3條約定：「出 租人延遲點交之時間至遲不得超過30天」賦予點交確定期限 等規範安排即明。準此，出租人即被上訴人於租賃標的物「 交付時」及「租賃關係存續中」，均須擔保租賃標的物合於 約定之使用、收益之狀態，此亦為系爭租約性質為繼續性債 之關係之體現。
　③又106年7月前系爭停車場遭住戶占用，由管委會及其所聘請 之保全人員實質管控進出，被上訴人並未證明已於106年2月 15日前完成點交予上訴人程序等情，業經認定如前，且迄本 件言詞辯論終結前，被上訴人均未能依系爭租約第5.2條所



約定，提出由兩造法定代理人或有合法代理權人所簽署點交 書面，堪認被上訴人並未依約完成點交系爭停車場之義務。 衡情，上訴人若無法使用系爭停車場，顯然影響上訴人所預 設健身房營業之整體性而難為通常營運，難認已達合於約定 使用、收益之狀態。縱或如被上訴人所稱，係於上訴人使用 過程中遭該國宅住戶占用云云，然依前揭說明，出租人即被 上訴人亦負有義務應就租賃關係存續中保持租賃物合於約定 之使用、收益之狀態，並因此負瑕疵擔保責任，須負責取得 管委會同意，設法排除住戶或管委會對停車場之實質支配力 。否則應可認定租賃標的物因權利瑕疵之存在而不能達契約 之目的，承租人即上訴人即得終止系爭租約。是被上訴人前 揭所辯，顯與系爭租約約定意旨及現行民法規定有違，洵屬 無據。
　⑸另上訴人主張被上訴人未依系爭租約第5.2條約定，就系爭停 車場點交之現況作成由雙方法定代理人或有合法代理權人簽 署之任何形式書面一情，亦為被上訴人所不爭執（見本院卷 一第226頁、卷三第7頁)，可徵上訴人此部分主張真實可採 。被上訴人雖辯稱兩造已就系爭停車場點交已另行協議改為 其他方式處理等語，既為上訴人所爭執，復與前揭約定不符 ，被上訴人自應就上開有利於己之事實，負舉證之責。被上 訴人因而聲請傳喚證人即被上訴人股東吳進福、上訴人當時 之員工劉震偉到庭作證；然查：
　①證人吳進福雖證稱：被上訴人為履行系爭租約，請強固保全 於106年3月29日將系爭停車場收回，並請賴志賢做現場點交 予上訴人之員工劉震偉等語（見本院卷三第163、165頁）， 然此為證人劉震偉所否認(見本院卷三第169頁)；且與證人 鄭皓文於原審之證詞，關於住戶占用系爭停車場於106年7至 9月陸續解決，直至106年7至9月間才能進場安裝設備等情不 符（見原審卷二第11頁)，尚無從認被上訴人於106年3月29 日確已將系爭停車場收回，且被上訴人並能提出相關補強證 據佐證證人吳進福此部分之證詞，是其此部分之證詞是否可 採，即屬有疑。
　②再依證人吳進福所證稱：依系爭租約第5.2條約定點交之現況 必需做成書面，係因保證金係按點交進度支付，系爭停車場 點交予上訴人後，上訴人就要付第3階段的保證金等語（見 本院卷三第164頁)，核與系爭租約第6.1條約定「停車場部 份點交後再支付新臺幣450萬元予出租人」相符（見原審卷 一第32頁）。而兩造均不爭執，上訴人僅支付系爭租約第6. 1條約定之第一、二階段保證金合計1350萬元；倘被上訴人 確於106年3月29日將系爭停車場點交予上訴人，且如被上訴



人所主張系爭停車場點交已另行協議改其他方式處理，則被 上訴人何以未依上開租約之約定，請求上訴人支付點文系爭 停車場之第三階段保證金450萬元?參之證人吳進福以line對 證人劉震偉表示「賴澤民議員、謝昌達秘書等人也希望我們 趕快處理停車場事宜」等語（見原審卷一第331頁），若被 上訴人已將系爭停車場點交予上訴人，何以訴外人賴澤民、 謝昌達等人會要求被上訴人趕快處理系爭停車場事宜?凡此 ，益徵證人吳進福前揭有利於被上訴人之證詞，與事實不符 ，無足採信。此外，被上訴人既未提出其他證據證明兩造確 已就系爭停車場點交方式改為口頭點交及已點交之事實，被 上訴人此部分所辯，自無可採。
　⒉上訴人得終止系爭租約全部：
　⑴依系爭租約第1條所約定之租賃標的物分為系爭商場及系爭停 車場，且系爭停車場遭住戶長期占用，由管委會及其所聘請 之保全人員實質管控進出，被上訴人未依約於106年1月15日 前完成點交予上訴人程序等情，業經認定如前；而汽車為現 今一般民眾重要之代步工具，消費者是否前往消費，停車空 間不失為一重要之考量因素，倘上訴人無法使用系爭停車場 供客人停放車輛，衡情，將影響客人前往商場消費意願，顯 然影響上訴人所預設健身房營業之整體性而難為通常營運， 是系爭租約標的物之系爭停車場，當係上訴人為確保達到系 爭租賃目的或契約利益之得以圓滿實現或滿足而承租，是若 因系爭停車場未能交付而有終止系爭租約之原因，並經上訴 人終止而消滅，當認系爭租約第1條所約定其他租賃標的部 分，亦隨同消滅。仯
　⑵又被上訴人固因住戶抗爭而未能依系爭租約第5.2條前段約定 ，於106年1月15日前將系爭停車場點交予上訴人；然上訴人 依系爭租約第5.3條約定終止租約，不以可歸責於出租人即 被上訴人為必要，已如前述，而被上訴人雖已交付系爭商場 部分，但因未依約交付系爭停車場，上訴人並因此於109年3 月17日向被上訴人發函終止系爭租約之意思表示，既為被上 訴人所收悉，當認系爭租約業已全部合法終止。是被上訴人 抗辯上訴人不得僅以「未點交地下0樓停車場」即終止全部 系爭租約云云，顯與系爭租約約定意旨有違，洵屬無據。故 上訴人主張已依系爭租約第5.3條合法終止系爭租約全部， 堪認可採。
　⑶上訴人既得以被上訴人未依系爭租約第5.2條前段約定，於10 6年1月15日前將系爭停車場點交予上訴人而終止系爭租約， 則上訴人主張被上訴人未依系爭租約第14.8條約定，致其無 法在爭0樓露台即系爭租約之附圖一位置安裝空調設備而可



終止系爭租約，及被上訴人抗辯上訴人未取得使用執照用途 變更圖審及室內裝修圖審核准不可歸責被上訴人，上訴人不 得依系爭租約第10.3條約止系爭租約等節，即無再予審究之 必要，併予敘明。
　⒊上訴人終止系爭租約，並未違反民法第148條規定之誠信原則 ：
　⑴按民法第148條第1項前段所定之權利行使，是否以損害他人 為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他 人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。 倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受 之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，固可認為係以 損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，若當事人 斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的 而締結契約，並據以行使其依法享有之權利，除係以損害他 人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害 ，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其 為權利濫用，俾免過度限制自由市場之機能。又在自由經濟 體制下，當事人締結契約，本應自行考量其風險承擔與利益 分配，苟雙方在對等基礎下，本於自主意思及自主決定訂立 契約，緃契約之內容僅在圖自己之利益，而未慮及對方之利 潤，如經衡量權利人與義務人雙方之利益狀態，並非旨在犧 牲他人之利益者，亦難認其係違反誠信原則（最高法院111 年度台上字第1271號判決意旨參照）。
　⑵系爭租約係兩造本於雙方對等基礎下，基於自主意思及自主 決定而簽立，並約定被上訴人應於106年1月15日前點交系爭 停車場予上訴人，被上訴人顯已經斟酌整理情況，權衡損益 而為上開約定，則其嗣未依系爭租約第5.2條約定於106年1 月15日前點交系爭停車場予上訴人，經上訴人以被上訴人未 履行上開約定而依約終止系爭租約，核屬正當權利之行使， 依上開說明，尚難遽指其為權利濫用，或違反誠信原則，被 上訴人抗辯上訴人終止系爭租約違反誠信原則云云，自不可 採。
㈢被上訴人應返還上訴人租賃保證金1350萬元： ⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人固不負返還之責。如租賃關係既已消 滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判 決意旨參照）。
　⒉上訴人主張已將系爭租賃物返還予被上訴人，為可採：　⑴系爭租約全部既經上訴人合法終止，則依系爭租約6.4條約定



：「除本租約另有規定外，俟本租約屆滿或終止時，出租人 應於承租人依本租約規定遷離並返還租賃標的物予出租人之 同時，就承租人所繳租賃保證金中扣除依據第7.1及7.3條規 定之所有費用後，將租賃保證金餘額無息退還承租人。」， 可知上訴人遷離並返還租賃標的物予被上訴人之同時，被上 訴人可就所繳租賃保證金中扣除依據第7.1及7.3條規定之所 有費用後，將租賃保證金餘額無息退還上訴人。惟被上訴人 就該條之水電費、管理費等相關費用，已表示於另案再行扣 抵，本案不再主張（見本院卷一第221頁)，故本件被上訴人 應返還之租賃保證金即不用先扣除依據第7.1及7.3條規定之 所有費用。
　⑵再依系爭租約第25.1條前段、第25.2條規範意旨略以：除出 租人同意外，雙方約定於本租約合法解除、或合法終止或租 賃期間屆滿之日起25日内搬遷完畢，承租人應遷離並將租質 標的物「依其返還之現況」返還予出租人；現場如有遺留物 品，承租人同意任由出租人視同廢棄物處理，並償還處理所 需費用；返還以系爭租約期滿而未續約或「契约終止當時之 現況」為準，雙方不得以任何理由要求補償等語。可知，系 爭租約第6.4條所謂「承租人依本租約規定遷離並返還租賃 標的物」，依第25.1條、第25.2條規定意旨，僅要求上訴人 於租約合法終止時，須遷離並將租賃標的物依返還之「現況 」返還予被上訴人即可。雙方均為公司法人，締約與協商能 力相當，自應受上開約定意旨之拘束，且上訴人依系爭租約 第6條第4項之約定，請求被上訴人返還租賃保證金，應視上 訴人是否已依系爭租約第25條之約定，將租賃標的物返還予 被上訴人而定。
　⑶查上訴人主張因申請變更使用執照、室內裝修等事項遭主管 機關駁回處分而無法繼續施工，致未正式進駐租賃標的物營 業，遂於109年3月17日以書面通知被上訴人終止租約後，復 於同年5月6日發函向被上訴人表示除未受被上訴人點交系爭 停車場外，上訴人已將系爭商場部分，依系爭租約第25.1條 之約定依其返還之現況返還等情，業據提出存證信函及回執 為證（見原審卷一第95-98頁)。可知，上訴人於終止租約後 ，既以當時租賃標的物之現況交還予被上訴人，則上訴人主 張已將系爭租賃物返還予被上訴人，應堪採信。被上訴人雖 辯稱：上訴人迄今仍未將系爭租賃標的物返還云云，並提出 現況照片為證(見原審卷一第337-489頁）；然依系爭租約第 25.1條約定，於系爭租約期滿或終止租約時，上訴人依約僅 須遷離並將租賃標的物依現況返還被上訴人即可，而不負回 復原狀之義務；縱上訴人於現場留有裝潢設備、器物、物料



等，甚至堆置裝修材料，依系爭租約第25條第1項後段之約 定，僅生上訴人拋棄該等物品所有權，任由被上訴人視同廢 棄物處理之效果，及將來被上訴人是否另請求上訴人償還處 理處理上開留置或堆置物品所需費用問題，核與上訴人是否 已返還租賃物無關，是被上訴人此部分所辯，洵無足採。　　又核諸被上訴人所提供租賃標的物現場照片所示，現場固仍 遺留部分建材物件尚未清除，然依系爭租約第25.1條約定， 僅生視為廢棄物任憑被上訴人處置，及償還處理所需費用之 效果，並非上訴人因此即須負債務不履行賠償之責，　⑷按當事人聲明之證據，除就其聲明之證據中認為不必要者外 ，法院應為調查，民事訴訟法第286條定有明文。該條但書 所謂不必要之證據，係指當事人聲明之證據，與應證事實無 關，或不影響裁判基礎，或毫無證據價值，或因有窒礙不能 預定調查證據之期間或訟爭事實已臻明暸且法院已得強固之 心證而言（最高法院111年度台上字第15號判決意旨參照） 。上訴人既僅依將租賃標的物依現況返還被上訴人即可，不 負回復原狀之義務，則被上訴人聲請本院履勘現場狀況及遺 留物品狀況，即屬不必要，併此敘明。
　⑹據上，上訴人既已合法終止系爭租約，復已依系爭租約之約 定盡其返還租賃標的物之義務，自可依系爭租約第6.4條之 約定請求被上訴人返還租賃保證金1350萬元。 ㈣上訴人依系爭租約14.13條或民法第232條之約定，請求被上 訴人賠償已支出裝修費用損害3600萬元其中2650萬元，為不 否可採：
　⒈上訴人主張所生之裝修費用損害，需有可歸責於被上訴人之 事由：
　⑴遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付， 並得請求賠償因不履行而生之損害，固為民法第232條所明 定，但此等因債務人遲延給付所生之債務不履行責任，除須 確有遲延給付及遲延後之給付於債權人無利益之事實外，尚 以債務人有可歸責事由為要件，倘債務人所為給付並無遲延 ，或遲延給付不可歸責於債務人，即無令債務人負賠償責任 之餘地（最高法院110年度台上字第2200號判決意旨參照） 。依上開說明，上訴人主張依民法第232條規定請求被上訴 人賠償裝修費用之損害，自需有可歸責被上訴人之事由，方 足當之。
　⑵又依系爭租約第14.13條前段與中段約定：「若可歸責於出租 人而致未能於點交日後一個月內履行本租約包含但不限於第 十四條所定之出租人義務，承租人得以書面催告出租人於相 當期間履行，倘出租人仍未履行義務，承租人得代為履行並



向出租人請求實際支出之費用或自押金租金中抵扣。承租人 亦得以書面通知出租人解除或終止本租約，無論承租人是否 選擇終止租約，出租人均應賠償承租人因此所生之必要支出 及所受相關聯之損害。」，足徵本條約定亦係以可歸責於出 租人即被上訴人而未能履行出租人之義務，復須催告後猶未 履行為要件。　
⒉上訴人於未取得許可前即先行施工，而遭彰化縣政府認定違 反建築法規定而為駁回處分，則上訴人無法營業難認可歸責 於被上訴人：
　⑴查上訴人主張申請核准使用執照用途變更圖審及室內裝修圖 審，遭彰化縣政府以106年5月10日府建使字第1060128773號 函駁回申請案，迭經訴願、行政訴訟均遭駁回確定之事實（ 見原審卷一第173-187、199頁彰化縣政府函文、第77-88 頁 臺中高等行政法院106年度訴字第389號判決書、卷二第163- 177頁同院109年度訴更一字第12號判決書），為被上訴人所 不爭執（見本院卷一第222-223頁兩造不爭執事項⒍），堪信 為真實。
⑵按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有 建築法第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難 設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更 者，應申請變更使用執照；但建築物在一定規模以下之使用 變更，不在此限。建築物所有權人、使用人應維護建築物合 法使用與其構造及設備安全。建築法第73條第2項、第77條 第1項分別定有明文。查：
　①觀之上訴人於前開行政爭訟程序中，已陳明不爭執對上訴人 牆面穿孔行為認定違反建築法第73條第2項，沒有維護建築 物之合法使用，遭駁回申請核准使用執照變更之處分確定等 語（見原審卷二第165頁），且上訴人於本件亦不否認有先 行施工而遭勒令停工之事實（見原審卷一第202頁），並有 被上訴人所提出上訴人於租賃標的物先行施工照片附卷可稽 （見原審卷一第337-489頁）；參之上訴人復陳稱：關於室 內裝修應申請室內裝修許可，上訴人係採使用執照變更併室 內裝修許可，在還未得到許可前，為避免裝修拖延，上訴人 另申請簡易裝修，簡易裝修是不可以有牆面穿洞行為，上訴 人因為有破壞牆面行為，遭主管機關認定為未取得室裝許可 先行動工，命停工並裁罰6萬元，上訴人也依法繳納等語（ 見原審卷二第182頁）。此亦與臺中高等行政法院106年度訴 字第389號判決所認定上訴人未申請變更使用，即施工之行 為包括隔間牆拆除、樓版穿孔、開孔及其餘30處地坪穿管、 地坪樓版穿孔等與原核定使用執照不合之變更相符。



　②依前所述，系爭商場經上訴人擅自施工後，與原設計已有不 同，且上訴人為系爭商場之使用人，應注意遵守前揭建築法 規定，能注意而未注意，未向主管機關申請核准即擅自變更 使用，足見上訴人實有過失。從而上訴人無法取得彰化縣政 府變更使用執照，亦無法為後續營業行為，核屬上訴人自身 之過失所致，自無可歸責於被上訴人。
⒊上訴人裝修損害與被上訴人遲延交付系爭停車場而終止系爭 系爭租約間，並無相當因果關係：
　⑴按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害 賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請 求權存在（最高法院48年台上字第481號判決先例意旨參照 ）。
　⑵上訴人主張其已就系爭商場支出室內裝修費用共計2650萬元 一節，業據提出與昌樸公司、北聖公司簽立之工程合約書為 證（見本院卷三第55-89頁），被上訴人雖不爭執該等合約 書之真正，然爭執上訴人該等損害之金額。查依該等合約內 容可知，上訴人約定由昌樸公司、北聖公司分別施作系爭租 賃標的物地下0樓、0樓之裝修工程、機電工程（合稱室內裝 修工程)，並約定工程期間於105年11月15日開工，應於106