臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第257號
原 告 楊燈科
簡愛華
楊亞璇
楊亞庭
共 同
訴訟代理人 黃斐旻律師
被 告 大陸建設股份有限公司
法定代理人 欣陸投資控股股份有限公司
指定代表人 黃金龍
訴訟代理人 江如蓉律師
呂宜樺律師
複代理人 何宗霖律師
上列當事人間履行合建契約事件，本院於民國112年6月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告楊亞璇、楊亞庭各負擔三分之一；由原告簡愛華分擔九分之二；其餘由原告楊燈科負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1款及第2款定有明文。經查，原告起訴時聲明第一項 為「被告應給付原告（下以『原告』代稱全體原告，分別則以 姓名稱）新臺幣（下同）288萬7,541元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本 院卷一第7頁），嗣於民國111年12月14日變更該項聲明如後 述（見本院卷二第186頁），核原告上開變更，均係源於兩 造間就合建契約之爭執，且經被告表示同意（見本院卷二第 282頁），參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告前為新北市新店區行政段872、873、879-1、879-2、880 、881地號等6筆土地所有權人，與同段870、871、878、879 地號等4筆土地所有權人與及被告共同合作興建大樓（下稱 系爭合建大樓），兩造於102年4月26日簽立「合建契約書」
（下稱系爭契約）。依兩造於102年11月12日分屋會議結果 ，約定可分得之房屋及汽車停車位，被告再於同年12月提出 「房屋分配確認書」及「新店五峰案各戶面積試算表」，確 認原告就選定之房屋明細如附表一所示，其中楊亞璇分配之 其中E戶（即未分割前之S4）中1樓及2樓面積各為50.19坪、 48.73坪；楊亞庭分配之F戶（即未分割前之S5）中1樓及2樓 面積各為50.83坪、51.44坪，且其中1樓建物之所謂「陽台 」（即附屬建物）面積均為0平方公尺；至於1樓、2樓之分 屋價格，每坪價格分別為140萬元、80萬元。 ㈡然107年5月間辦理保存登記時，原告調閱建物測量成果圖發 現分配予楊亞璇之「S4（即2819建號）、S5（即2820建號） 」及楊亞庭之「S6（即2821建號）、S7（即2822建號）」中 之1樓建物竟有附屬建物陽台面積如附表二所示，經原告向 被告主張以約定價格每坪140萬元進行找補，惟遭被告拒絕 。嗣被告於107年9月21日寄送之「分屋結算確認草書」及其 附件五記載，登記分配與楊亞璇、楊亞庭之1樓面積共計有4 .59坪（楊亞璇2.22坪；楊亞庭2.37坪）之陽台面積，該等1 樓合計之面積顯然少於102年11月分屋結果分配面積，二人 分配面積之價值顯然短少。為此，依系爭契約地7.2.1.1條 約定，就一樓增設陽台面積，依每坪140萬元計算，楊亞璇 、楊亞庭應可分別請求被告給付310萬8,000元、331萬8,000 元之找補款（計算式：楊亞璇部分2.22坪×140萬元＝310萬8, 000元；楊亞庭部分2.37坪×140萬元＝331萬8,000元）。 ㈢又被告107年9月21日提出之合作興建案分屋結算總表附件四 「地主與大陸建設分配權利總值表」（下稱系爭權利總值表 ），載明原告就全建案總價值分配比例共21.46％（楊燈科2. 73％、簡愛華11.36％、楊亞璇3.74％、楊亞庭3.63％），分配 權利總值12億5,049萬2,487元，甲方（即原告）剩餘價值為 2,322萬6,758元，然被告僅分配原告共2,033萬9,217元，顯 短少給付共計288萬7,541元（計算式：2,322萬6,758元-2,0 33萬9,217元＝288萬7,541元），應再分別給付原告如附表三 所示。
㈣爰依系爭契約第7.2.1.1條約定請求被告給付楊亞璇、楊亞庭 找補款，並依第7.2、7.2.2、7.3.2條約定請求被告未給付 之剩餘價值等語。並聲明：⑴被告應給付楊燈科36萬6,718元 、簡愛華152萬7,509元、楊亞璇49萬0,882元、楊亞庭50萬2 ,432元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息。⑵被告應給付楊亞璇310萬8,000元，並自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。⑶被告應給付楊亞庭331萬8,000元，並自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑷願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造雖於102年11月12日分屋會議約定原告可分得之房屋及停 車位，被告並於同年12月間依前揭會議結論提出「房屋分配 確認書」、「新店五峰案各戶面積試算表」經原告確認；惟 依系爭契約約定，原告同意由被告全權辦理設計規劃，原告 如未於被告所提出之規劃圖說之日起15日內，以書面表示修 正意見，原告即不得以任何理由提出異議，於被告配合都市 設計審議而有變更規劃圖說之必要時，或建管機關核定之變 更後建照圖說不符時，均應依建管機關實際核定之變更後建 照圖說為準。被告為因應新北市都市設計審議委員會於103 年2月21日就本件規劃設計提出之審查意見（下稱都審意見 ），提升社區整體共同利益、配合建管法規等通盤考量，而 為變更設計。
㈡於變更設計期間，被告業於103年3月6日與楊燈科等地主代表 會議，提供被證1之「CDC新店五峰案說明會簡報」；並於收 受楊燈科傳真之地主討論結論後，由建築師於103年4月8日 向楊燈科逐一說明並提供簡報；於103年5月21日邀集原告在 內之地主召開「店面分屋協調及規劃說明會」（下稱103年5 月21日說明會），並於103年5月26日將103年5月21日說明會 之會議紀錄寄送至楊燈科之電子郵件信箱；再於103年7月10 日以14陸建發字第00100號通知全體地主，將調整系爭合建 大樓地面一樓之分戶面寬。而上開被告行為所檢附之圖面中 ，均在系爭合建大樓一樓店面前方明確標示陽台，顯見楊燈 科最遲於103年7月10日即知悉陽台之增設，且原告並未表示 異議。再者，楊燈科於105年為地主及預收屋客戶辦理客變 時，親自簽名用印在清楚標示「陽台」之客變圖說，原告主 張於107年間始知悉一樓店鋪前方增設陽台乙情，即無可採 。況原告亦於107年10月12日簽認分屋結算確認書並於同年 月23日辦理交屋，足認原告於交屋時已接受被告配合都審意 見而在系爭合建大樓一樓店面前方增設陽台之規畫設計。 ㈢依系爭契約第7.3.2條可知兩造各自分配房屋及汽車停車位後 ，若有剩餘權利價值者，應與基地其他地主按剩餘權利價值 比例共同持分共同戶，並委託被告銷售，銷售所得扣除費用 後，始得依照分屋作業所定持份比例進行分配。依原告於10 7年10月12日簽訂之分屋結算確認書可知，共同戶銷售價格 扣除銷售費用、稅費後之淨銷售所得為1億0,387萬5,904元 。依照合建大樓建物所有權登記面積重新結算後，本基地全 體所有人之剩餘權利價值為1億1,862萬3,369元，而原告所
分得之剩餘權利價值為2,322萬6,758元，占本基地全體所有 人之剩餘權利價值比例為19.5803％（計算式：2,322萬6,758 ÷1億1,862萬3,369×100％=19.5803%）。從而，原告依約所得 分配之剩餘權利價值為2,033萬9,217元（計算式：1億0,387 萬5,904×19.5803％=2,033萬9,217元），被告如數給付，未 有短少給付之情形等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⑴原告之訴及假執行聲請均駁回。⑵如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告原為新北市新店區行政段872、873、879-1、879-2、880 、881地號等6筆土地所有權人，原告與同段870、871、878 、879地號等4筆土地所有權人及被告共同合作興建系爭合建 大樓，兩造並於102年4月26日訂定系爭契約，有系爭契約在 卷可查（見本院卷一第25至53頁）。
㈡兩造依照102年11月12日分屋會議約定原告可分得之房屋及汽 車停車位，被告並於同年12月間依照分屋會議結論提出「房 屋分配確認書」及「新店五峰案各戶面積試算表」等相關文 件予原告確認，有112年11月12日分屋會議記錄及前揭分配 確認書、各戶面積試算表在卷可查（見本院卷一第55至95頁 ）。
㈢簡愛華、楊亞璇、楊亞庭委託楊燈科代為處理合建契約書一 切相關事宜，有授權書三紙在卷可查（見本院卷一第177至1 82頁）。
㈣楊燈科於107年10月12日代表原告簽認「分屋結算確認書」， 並於同年10月23日由楊燈科代為辦理交屋，並簽收交屋文件 ，有分屋結算確認書、交屋文件簽收回執單在卷可查（見本 院卷一第199至218頁）。
四、得心證之理由：
原告主張被告未依102年11月12日分屋會議結論而短少楊亞 璇、楊亞庭一樓店面面積，更未如數給付剩餘權利價值與原 告，為被告否認，並以前詞置辯，故本件爭點為：㈠楊亞璇 、楊亞庭分得S4、S5、S6、S7存有附表二所示陽台，是否短 少兩造約定之建物面積？㈡被告是否如數給付剩餘權利價值 與原告？茲敘述如下：
㈠楊亞璇、楊亞庭分得S4、S5、S6、S7存有附表二所示陽台， 是否短少兩造約定之建物面積？
⒈查楊亞璇、楊亞庭委託楊燈科代為處理合建契約書一切相 關事宜，有授權書兩紙在卷可查（見本院卷一第177至180 頁）。次查系爭契約4.3「甲方（即原告）如於乙方（即 被告）提出規劃圖說日起十五日內，仍未以書面向乙方表
示修正意見時，則視為無修正意見，並依乙方規劃內容辦 理，甲方不得於事後以任何理由提出異議。」、4.4「甲 方（即原告）同意『合建大樓』如因乙方配合都市設計審議 、環境影響評估及交通影響評估而變更規劃圖說，則以實 際審議核定及『變更後建照』取得時之圖面為準。」，有系 爭契約在卷可參（見本院卷一第32頁）。
⒉再查被告於102年12月間提出房屋分配確認書之樓層位置圖 及新店五峰案各戶面積試算表，在S4、S5未有陽台設置及 陽台面積均記載為0（見本院卷一第81頁、第91頁），惟 前開樓層位置圖及新店五峰案各戶面積試算表併記載「（ 備註：本圖說僅供分屋示意參考，實際相關尺寸與隔間及 面積仍應以建造執照核准圖說及地政主管機關產權登記面 積為準）」、「本表僅供預估值供分屋時參考使用，實際 面積仍應以主管機關核准之建造執照及地政主管機關登記 之產權面積為準」，故前開樓層位置圖及新店五峰案各戶 面積試算表記載內容應僅非兩造最終底定之議定內容。 ⒊又查證人即系爭合建大樓設計監造建築師徐維志具結證述 ：都市設計審議委員就系爭合建提出希望廣場大一點、自 行車位規劃在地下室或1樓、店面不要緊鄰開放空間等要 求，以上要求會導致一樓店面面積縮小、自行車位規劃在 1樓及1樓店舖前面規劃陽台，原本1樓陽台是規劃在門廳 的北方，因為地下室已滿，自行車位只能規劃到原本門廳 位置，造成原本1樓陽台規劃的位置不合理，但1樓陽台亦 屬出售面積，為系爭合建的價值，所以最合理規劃位置就 只剩下1樓店舖前方，都審委員並未明確要求一樓店面規 劃陽台，但有如上要求一樓店面退縮，而將陽台規劃至一 樓店面係順應都審要求，且為保持系爭合建的價值，應係 共同討論之結果，被證21為103年3月6日簡報，係其所製 作及進行簡報，這份簡報是第一次都市設計審議後所為等 語（見本院卷三第62至68頁）。而103年3月6日簡報「都 審意見」記載「1.留設淨1.5m防災通道2.自行車移入室內 3.容移回饋及店舖出入口留設陽台」，並於「3.容移回饋 及店舖出入口留設陽台」頁面明確在S1、S2、S3-2、S4-1 、S4-2、S5-1、S5-2前方以粉橘色塊標示「店舖出入口陽 台」，同一頁面並以藍色區塊標註原本為0之陽台面積等 記載內容，有上開簡報在卷為憑（見本院卷二第259頁、 第263頁）。又楊燈科於本件審理自陳：有出席103年3月6 日會議等語（見本院卷三第68至69頁），則綜觀證人徐維 志前開證言內容及103年3月6日簡報內容，楊燈科既出席1 03年3月6日會議，如何未見聞被證21簡報？又如何未知被
證21以文字明確記載、更以不同色塊為標示之1樓店舖前 方設置陽台一事？可見楊燈科於103年3月6日會議時即知 被告為因應都市設計審議委員意見，經整體考量後將一樓 陽台設計規劃至S4、S5、S6、S7（即S4-1、S4-2、S5-1、 S5-2）前方。
⒋另查楊燈科於105年客變時在被告檢送之圖面親自簽名一事 ，為原告自承在卷（見本院卷二第177頁），而其中關於S 5圖面除記載有客變說明內容外，在店面前方繪有陽台標 記及文字記載（見本院卷二第105頁），楊燈科既為客變 而在前開圖面簽名確認，自無不檢視被告所檢送圖面記載 內容之理，而前開圖面係在客變說明之文字旁側即為店面 前方存有陽台之標記及文字，楊燈科如何僅見聞客變說明 之內容，卻未見店面前方繪有陽台標記及文字記載？是以 ，原告主張係於107年5月間辦理保存登記時始悉S4、S5、 S6、S7存有附表二所示陽台云云，恐值存疑。又證人林政 緯雖證述：於系爭合建尚未建造完成即與楊燈科討論出租 事宜，因為要出租給銀行，需要變更設計始符合要求規格 G1，當時一樓店面有欄杆，會碰撞到雙開大門，所委任之 吳建築師表示已經登記為陽台，故欄杆無法拆除，楊燈科 才回想起沒有聽說1樓店面有陽台登記之事，楊燈科有翻 自己的合建契約，並未有陽台等語（見本院卷三第58至61 頁），惟證人林政緯係於106年間為仲介將1樓店面出租與 銀行始參與楊燈科與被告間之往來，兩造於102年間分屋 會議時之相關資料確實未有一樓店面陽台之設計存在，故 縱證人林政緯為前開證言內容，亦不足以推翻楊燈科於10 3年3月6日會議時即知被告為因應都市設計審議委員意見 ，經整體考量後將一樓陽台設計規劃至S4、S5、S6、S7前 方之事。
⒌末查S4、S5、S6、S7前方陽台設置欄杆一事係因主管機關 於申請使用執照時以內政部於106年間所發函文為據乙節 ，為證人徐維志證述在卷（見本院卷三第66頁），而楊亞 璇、楊亞庭既然授權楊燈科全權處理系爭合建事宜，更於 系爭契約4.4同意於被告配合都市設計審議、環境影響評 估及交通影響評估而變更規劃圖說時，以實際審議核定及 「變更後建照」取得時之圖面為準，楊燈科於103年3月6 日會議時即已知悉被告為因應都市設計審議委員意見，經 整體考量後將一樓陽台設計規劃至S4、S5、S6、S7前方之 事，楊亞璇、楊亞庭並未於被告提出規劃圖說日起15日內 以書面向被告表示修正意見，被告於申請使用執照時係因 主管機關要求而於S4、S5、S6、S7前方陽台設置欄杆，則
被告將存有附表二所示陽台之S4、S5、S6、S7分配與楊亞 璇、楊亞庭，並未短少兩造約定之建物面積。 ㈡被告是否如數給付剩餘權利價值與原告？
⒈查系爭契約7.2.2約定原告應分配權利總值之計算方式，系 爭契約7.3.2則約定「甲乙雙方（即兩造）各自分配房屋 及汽車停車位後，若有剩餘價值者，則應與『本基地』其他 所有權人按所剩餘權利價值比例共同持分『共同戶』，並依 本契約約定委託乙方銷售，銷售所得扣除費用後暫依分屋 作業所定持分比例分配。甲乙雙方同意於『合建大樓』建物 所有權第一次登記後，應依『合建大樓』實際之建物所有權 狀登記面積及汽車停車位數量，按第7.2條乙方訂定之實 際分屋價格重新計算甲乙雙方實際分得權利總值，若有結 算找補應於『共同戶』完成承購戶交屋且尾款繳納後十日內 ，由甲、乙方與本基地其他所有權人一次結清。」，有系 爭契約在卷可參（見本院卷一第37至38頁），則依據前開 契約約款，於兩造各自分配房屋及汽車停車位後，若有剩 餘價值者，則應依系爭契約7.3.2約定內容為之。 ⒉而原告經分配房屋及汽車停車位後，表列剩餘價值為2,322 萬6,758元，為被告所不爭，則被告以前開剩餘價值占本 基地全體所有人之剩餘權利價值比例19.5803％（計算式： 2,322萬6,758÷1億1,862萬3,369×100％=19.5803%），乘以 共同戶銷售價格扣除銷售費用、稅費後之淨銷售所得1億0 ,387萬5,904元後，共給付2,033萬9,217元與原告，與系 爭契約7.3.2所約定內容並無不符。原告並未證明本件有 系爭契約7.3.2後段所訂情況，逕以表列剩餘價值數額扣 除所分配之數額，即主張被告缺漏給付288萬7,541元（計 算式：2,322萬6,758元-2,033萬9,217元=288萬7,541元） ，而為附表三所示數額請求，難認有據。是以，原告主張 被告並未如數給付剩餘權利價值與云云，並無理由。 五、綜上所述，原告本件主張，難認有據，故原告依系爭契約7. 2.1.1、7.2、7.2.2、7.3.2為據，請求聲明所示數額及利息 ，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請失所附麗，自應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 112 年 7 月 7 日 民事第五庭 法 官 何若薇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 7 月 7 日 書記官 林俐如
附表一：（102年11月12日分會議結果）姓名 房屋明細 楊燈科 A15、A16、A17、D12、D6 簡愛華 A6、A7、A12、A27、B12、C12、D16、D17、D18、D19、D20、D21、D22、D27、E17、D6 楊亞璇 D戶（S4）、E戶（S5）、D23、D24、D6 楊亞庭 F戶（S6）、F戶（S7）、D25、D26、D6 附表二：
所有權人 建號 附屬建物：陽台面積（平方公尺） 楊亞璇 2819 3.674 2820 3.675 楊亞庭 2821 4.061 2822 3.779 附表三：
被告應給付金額 （新臺幣） 計算式 楊燈科 36萬6,718元 288萬7,541元× (2.73/21.46)＝36萬6,718元 簡愛華 152萬7,509元 288萬7,541元× (11.36/21.46)＝152萬7,509元 楊亞璇 49萬0,882元 288萬7,541元× (3.63/21.46)＝49萬0,882元 楊亞庭 50萬2,432元 288萬7,541元× (3.74/21.46)＝50萬2,432元
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