臺灣新竹地方法院民事判決
111年度重訴字第93號
原 告 祭祀公業吳金吉
法定代理人 吳宗堯
訴訟代理人 黃敬唐律師
被 告 伍必翔
訴訟代理人 黃昭仁律師
王郁晶律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年6月30日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○地號土地上如附圖所示綠色實
線部分（面積三二點七○平方公尺）、同段八一五地號土地上如
附圖所示綠色實線部分（面積三二九點一四平方公尺）之地上物
拆除，並將土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾萬零捌佰玖拾陸元，及自民國一一一
年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一一二年六月七日起至返還第一項土地之日止，按
月給付原告新臺幣伍仟柒佰貳拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰陸拾捌萬陸仟元為被告供擔保
後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟壹佰零伍萬柒仟肆佰肆拾
壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬元為被告供擔保後，得假執
行。但被告如以新臺幣參拾萬零捌佰玖拾陸元為原告預供擔保，
得免為假執行。
本判決第三項所命給付，就已到期部分，於原告按月以新臺幣貳
仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣伍仟柒
佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，
視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實
上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第
255條第2項、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時，
其訴之聲明原以：㈠被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段000○000地
號土地（下均逕稱地號，合稱系爭土地）上如新竹縣新湖地
政事務所民國105年4月26日新測地法字第004900號土地複丈
成果圖（即民事起訴狀附圖，見本院卷第23頁）所示編號B
部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告；㈡被告應
給付原告新臺幣（下同）301,529元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢訴訟費用由
被告負擔；㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁
）。嗣經本院囑請新竹縣新湖地政事務所人員現場實施測量
後，原告乃依測量結果，於112年6月5日具狀更正其請求被
告拆除地上物之面積，及依其具狀日期重新核算請求被告給
付相當於租金之不當得利之數額，並將原訴之聲明變更為如
訴之聲明欄所示（見本院卷第389頁）。經核原告更正其請
求拆除地上物之面積及範圍部分，核屬因測量而確定地上物
之位置及使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，
至原告更正其請求相當於租金之不當得利金額部分，則經被
告無異議而為本案之辯論，揆之上開規定，均無不合，應予
准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭土地均為原告所有，而系爭土地上建有4戶房屋，其門牌
號碼各為新竹縣○○鄉○○路○段000○000○000○000號【下均逕稱
門牌號，該4戶房屋均未辦理保存登記，其中316號房屋部分
，業已經鈞院105年度重訴字第31號、臺灣高等法院106年度
重上字第699號、最高法院109年度台上字第1209號拆屋還地
事件（下稱另案）判決確定，判命訴外人李有元應予拆除，
故316號房屋不在本件請求範圍】。其中310、312、314號房
屋（下合稱系爭房屋）均登載其房屋納稅義務人為被告，可
見系爭房屋為被告所有，並共同占用系爭土地｛其中占用815
地號土地面積329.14平方公尺、421地號土地面積32.70平方
公尺，合計面積361.84平方公尺，占用範圍則如附圖【即新
竹縣新湖地政事務所112年3月9日新測他（數法）字第4100
號土地複丈成果圖，見本院卷第377頁，同本判決附圖】所
示綠色實線部分｝，惟被告係無合法權源占有使用系爭土地
，為此爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條前段規
定提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋拆除並返還系爭土地
予原告，及請求被告給付無權占用期間相當於租金之不當得
利。
㈡關於系爭房屋之事實上處分權究歸屬何人，對此原告前於另
案雖主張係訴外人李蘭英等7人所有，惟此經另案判決認定
系爭房屋前為李蘭芳及其配偶即訴外人黃亨林等2人所共有
，嗣於81年1月12日以買賣方式出售並讓與訴外人張金德。
其後因張金德積欠被告4,000餘萬元，故於88年間將系爭房
屋過戶給被告，惟迄今僅清償一部分債務，故系爭房屋仍在
被告名下，並於92年3月25日因買賣過戶給被告迄今。是依
前所述，系爭房屋之事實上處分權人均為被告，惟被告無合
法權源占有使用系爭土地，因此原告依民法第767條第1項前
段、中段請求被告應將系爭房屋拆除，並返還無權占用之系
爭土地予原告，應屬有據。
㈢又被告所有系爭房屋無權占用系爭土地，已如前述，原告自
得本於民法第179條前段、最高法院61年台上字第1695號判
例、49年台上字第1730號判例意旨，請求被告應自111年4月
15日（即原告起訴時）回溯5年期間（即自106年4月15日起
至111年4月14日止），以及自原告民事辯論意旨狀繕本送達
之翌日起至返還所占用土地之日止，期間被告所有之系爭房
屋因占用系爭土地而受有相當於租金之利益，原告自得請求
其予以返還。又系爭土地係臨康樂路一段，四周有住宅及部
分店家，康樂路一段供人車通行，行車3分鐘可達新興路，
新興路為交通要道，交通甚為便利，店家林立，商業機能繁
盛，生活機能佳，堪認占用人所得利益，應以申報地價年息
7%計算相當於租金之不當得利，應屬允當。而815地號土地
於106年1月至111年1月間，每年之申報地價分別為每平方公
尺1,723元、2,581元、2,581元、2,741元、2,741元、2,912
元，系爭房屋占用815地號土地之面積為329.14平方公尺，
依此計算最近5年相當於租金不當得利金額各為28,386元、5
9,466元、59,466元、63,152元、63,152元、19,117元，總
計292,739元；又421地號土地於106年1月至111年1月間，每
年之申報地價分別為每平方公尺710元、710元、710元、716
元、716元、716元，系爭房屋占用421地號土地之面積為32.
70平方公尺，依此計算最近5年相當於租金不當得利金額各
為1,162元、1,625元、1,625元、1,639元、1,639元、467元
，總計8,157元。另就自原告民事辯論意旨狀繕本送達被告
之翌日起至返還所占用土地之日止，原告仍爰依111年度之
申報地價為計算基準，依此計算，原告得請求被告按月給付
原告相當於租金之不當得利金額5,728元。
㈣而被告辯稱黃亨林於55年間曾與新竹縣○○鄉○○段○○○○段0000
地號土地（下稱重劃前36-7地號土地，重劃後為現今系爭土
地）所有權人（即原告）之派下員簽訂土地使用同意書，依
該同意書之內容，可知原告同意將系爭土地出借供黃亨林等
人興建房屋使用，是黃亨林自有占有系爭土地之正當權源，
並於其上興建312號房屋等語，然細譯土地使用同意書之內
容，係載明訴外人吳陳月娥等7人願出借系爭土地予黃亨林
等3人興建房屋使用，嗣後須依實際使用坪數再另行訂立正
式租賃契約，復經原告否認曾與黃亨林等3人有簽立租地建
物契約，則被告辯稱黃亨林已取得占有系爭土地之正當權源
，其在系爭土地上方興建312號房屋，非無權占用等語，並
不足採。
㈤又被告雖稱原告派下員有與黃亨林簽立土地使用同意書，黃
亨林已取得合法占用系爭土地之正當權源等語，然系爭土地
為原告所有，原告否認曾有授權或同意派下員代表祭祀公業
出借或出租系爭土地予黃亨林興建房屋使用，且土地使用同
意書係由陳吳月娥等7人以自己名義與黃亨林等3人所簽立，
亦無任何文字有提及渠等係代理或代表原告與黃亨林等3人
簽約，故黃亨林等3人與吳陳月娥等7人所簽立之土地使用同
意書與原告無關，並無拘束原告之效力，故被告稱黃亨林已
取得合法占用系爭土地之正當權源等語，於法無據，亦不足
採。
㈥另被告辯稱81年間黃亨林及配偶李蘭芳將310、312號房屋及
租賃系爭土地之權利讓與張金德，並向當時原告之管理人吳
朝煒表明由張金德承受租賃土地之權利，故張金德已合法承
受租賃系爭土地之權利等語，然原告否認有收受過租金及開
立收受土地租金之收據予黃亨林或張金德，更未曾授權或同
意吳朝煒得以原告之名義收受土地租金，此為被告有利之事
項，自應由被告提出客觀可信之證據證明之，否則徒憑張金
德之證詞並無從證明原告有收受租金一事，被告前開所辯，
自不足採信。又被告辯稱不動產買賣、土地出租讓與契約書
可證黃亨林夫婦已將310、312號房屋及租賃系爭土地之權利
讓與張金德等語，然參照上開契約書之內容，充其量僅載明
黃亨林夫婦應無條件配合張金德向祭祀公業訂立租約之手續
而已，而非繼承黃亨林夫婦與原告所簽訂之租約及其他法律
關係，然原告否認有與張金德完成簽訂租賃系爭土地之程序
，是依前開契約書並不足以證明張金德有繼承或取得合法占
有系爭土地之正當權源。
㈦被告復辯稱依系爭土地地籍謄本舊簿記載，顯示原告之管理
人於59年7月間即有變更為吳朝煒，且吳朝煒至66年間仍擔
任原告之管理人，故黃亨林夫婦及張金德當時確實係向原告
之管理人繳納租金取得承租土地之權利等語，惟當時吳朝煒
因未依法取得祭祀公業全體派下員2/3以上同意書，故未合
法當選原告管理人，因而遭新竹縣政府駁回其擔任原告管理
人之申請，是吳朝煒自始至終並非原告合法之管理人，地籍
謄本舊簿登記吳朝煒為原告管理人一事，應為錯誤之登記。
然被告卻無視新竹縣政府駁回吳朝煒申請登記為管理人登記
之理由，故意援引錯誤之登記資料，以此辯稱吳朝煒係原告
之合法管理人，此部分所辯顯屬無據，而不足採。
㈧綜上，爰聲明：
⒈被告應將系爭土地上如附圖所示綠色實線部分（其中815地號
土地占用329.14平方公尺、421地號土地占用32.70平方公尺
）之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
⒉被告應給付原告300,896元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊被告應於收受原告112年6月2日民事綜合辯論意旨狀繕本送達
之翌日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告5,728元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房屋均於92年3月25日自張金德處申報買賣過戶予被告，
故被告現為系爭房屋之權利人，而815地號土地分割前原屬
同段387地號，又土地重劃前387地號即為重劃前36-7地號土
地；421地號土地重劃前則為大眉段松柏林小段36-41地號（
下稱重劃前36-41地號）土地，均因重劃、分割後成為系爭
土地，合先敘明。
㈡而310、312號房屋雖現為被告所有，惟被告非無權占有：
⒈310、312號房屋之建造、權利變動過程，係由黃亨林於55年
間與原告當時之派下員簽訂土地使用同意書，該同意書載明
，土地所有人同意將系爭土地出借供黃亨林等人興建房屋之
用，黃亨林遂基於占有系爭土地之正當權源，於上興建310
、312號房屋。
⒉原告雖否認其曾授權或同意派下員代表原告出借或出租土地
予黃亨林，惟原告依祭祀公業條例辦理法人登記前，系爭土
地係屬原告全體派下員公同共有，嗣55年間經原告派下員同
意，並出具土地使用同意書予黃亨林，已足證明建物起造人
獲得使用系爭土地之正當權源，並與土地所有人間成立租用
土地建築房屋之契約。又原告雖稱土地使用同意書之內容與
租地建屋法律關係有別，不可比附援引等語，惟該同意書係
55年間由原告與黃亨林所訂立，被告無從參與及得知原告與
土地使用人後續訂立租賃契約之狀況，若強認被告須提出租
賃契約始能證明房屋起造人與土地所有人間成立租地建屋法
律關係，顯違情理，系爭房屋自起造迄今已逾50年，若非土
地所有人與建物起造人已成立租地建屋法律關係，依常情系
爭土地所有人亦無可能均未對此占用之情為任何反對之意思
表示。又細譯土地使用同意書內容，應可認為土地所有人書
立同意書之真意，即與黃亨林等3人達成租用土地建築房屋
之合意，是於雙方簽訂土地使用同意書時起，土地所有人與
房屋起造人間租地建屋法律關係即已成立，至嗣後使用坪數
如何鑑定、鑑定後雙方如何訂立租賃契約，均無礙已成立生
效之法律關係。
⒊另黃亨林取得租用土地正當權源並於其上興建310、312號房
屋後，於81年間，與其配偶李蘭芳將310、312號房屋及系爭
土地之權利讓與張金德，雙方簽訂買賣契約時，黃亨林夫婦
並將繳交土地租金之收據提供給張金德，並向當時原告管理
人吳朝煒表明由張金德承受租賃土地之權利，以利張金德繼
續使用系爭土地。原告雖一再陳稱吳朝煒並非原告合法之管
理人，惟原告自陳於59年獲得派下證明後，迄至98年6月始
選出新管理人吳秉鈞，然依重劃前36-7地號土地地籍謄本舊
簿記載，原告之管理人於59年7月間即變更為吳朝煒，且吳
朝煒至66年間仍擔任原告之管理人，即使吳朝煒嗣後向新竹
縣政府民政局申請備查未獲准許，然祭祀公業管理人向主管
機關申請備查僅係使其知悉之性質，是縱未完成備查程序，
亦不影響管理人之法律關係及效力。
⒋再者，原告固主張其並未授權或同意吳朝煒以原告之名義收
取土地租金，惟訴外人李希寬夫婦（即黃亨林之岳父岳母）
繳納建築房屋用地租金時，吳朝煒確實以原告之名義代收租
金，並出具收據。而原告自59年獲得派下證明後，至98年6
月選任吳秉鈞擔任新管理人前，期間皆處於管理人出缺之情
形，然依土地登記謄本之公示外觀認定原告當時之管理人為
吳朝煒，已足使一般交易第三人信賴吳朝煒為原告合法選任
之管理人，是李希寬夫婦向吳朝煒繳納租用土地之費用，難
謂有何可議之處，原告一再以地政機關登記有誤而否認上開
事實，顯非事理之平。
⒌基此，張金德自黃亨林夫婦處受讓310、312號房屋後，於92
年間為抵償其所積欠之債務，將310、312號房屋移轉與被告
，依上說明，原告派下員與黃亨林於55年間成立之租地建屋
契約關係，未見禁止轉讓基地上房屋之特約，且未定租期，
是房屋起造人黃亨林前將310、312號房屋移轉與張金德，租
地建屋之契約亦隨之移轉，則被告在受讓取得310、312號房
屋之事實上處分權後，該等承租土地之權利應已同時移轉予
被告，依此，被告自得依民法第426條之1規定對原告主張該
不定期租地建屋契約繼續存在，被告占用系爭土地之原因，
係基於建物起造人及土地所有權人之土地租賃契約，310、3
12號房屋自非無權占用系爭土地。
㈢又依原告派下員55年9月18日出具之土地使用同意書內容，系
爭土地所有人於55年間將土地提供予黃亨林等人建築房屋使
用，314號房屋自起造迄今已然公然和平占有系爭土地數十
年，期間均未見土地所有人即原告對此表示異議，顯見當時
之建物起造人亦係取得土地所有人同意於上興建房屋，則無
論314號房屋係同由黃亨林建造，或由其他得使用系爭土地
之人建造，314號房屋占用系爭土地，乃因建物起造人與土
地所有權人成立土地使用契約而取得占用系爭土地之正當權
源，建物起造人基於與土地所有權人之土地使用契約，占用
系爭土地並興建房屋，嗣後出售，被告再輾轉自張金德處受
讓314號房屋，亦得依民法第426條之1規定對原告主張不定
期租地建屋關係繼續存在。
㈣縱認原告得請求相當於租金之不當得利，然系爭土地為乙種
建築用地，使用分區為鄉村區，四周多為住宅及部分店家，
位處之巷道商業機能普通，並非商業繁榮地區，距離新興路
等交通要道約1公里路程，若以申報地價年息7%計算相當於
租金之不當得利，尚嫌過高，考量被告占用系爭土地乃係因
張金德抵償所積欠之債務而將系爭房屋讓與被告，且目前系
爭房屋均無人居住使用，被告更未將其出租或做營業用途，
故以系爭土地公告地價之年息3%計算，較為公允。
㈤綜上，答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張815地號土地分割前原屬同段387地號，又土地重劃
前之上開387地號即為重劃前36-7地號土地；421地號土地重
劃前則為重劃前36-41地號土地。而系爭土地為原告所有，
其上搭建有系爭房屋，並占用系爭土地如附圖所示綠色實線
部分之範圍，其中分別占用815地號土地部分329.14平方公
尺、421地號土地部分32.70平方公尺，合計361.84平方公尺
。又系爭房屋為未辦保存登記建物，其中310、312號房屋原
為黃亨林所興建，嗣於81年1月12日以買賣方式出售並讓與
訴外人張金德，其後張金德復於92年3月25日將系爭房屋因
買賣過戶給被告等情，業據其提出系爭土地土地登記第二類
謄本、系爭土地現況照片、新竹縣政府稅捐稽徵局105年6月
14日新縣稅密房字第1050014674號函暨檢附之房屋稅籍證明
書、系爭房屋坐落位置對照圖、內政部地政司地籍圖資網路
便民服務系統之地籍圖資料、系爭房屋現況照片等件為證（
見本院卷第31至35、83至87、289、301、303、355至371頁
），復經新竹縣政府稅務局於111年10月31日以新縣稅房字
第1110134544號函檢附被告與張金德間辦理移轉系爭房屋及
納稅義務人異動之相關申請文件，暨112年4月20日以新縣稅
房字第1120120115號函檢附系爭房屋之稅籍證明書及平面圖
等附卷為憑（見本院卷第167至207、339至351頁），本院並
會同兩造至現場履勘並囑請新竹縣新湖地政事務所派員測量
屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第
335、337、377頁），且被告對此亦不予爭執，自堪信原告
此部分之主張為真。至原告另主張被告欠缺占用系爭土地之
合法權源，構成無權占有等語，則為被告所否認，並以前揭
情詞置辯。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又原告以無權占有為原因，
提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其
占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863
號判決意旨可資參照），如不能證明，則應認物之所有權人
之請求為有理由，而所謂正當權源，係指依法律規定或契約
關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本
件原告主張被告欠缺占用系爭土地之合法權源，構成無權占
有等語，而被告既不否認系爭土地為原告所有之事實，僅抗
辯其前手張金德之前手黃亨林已合法承租系爭土地，用以興
建系爭房屋，嗣被告受讓系爭房屋後，亦一併繼受上開權利
，是系爭房屋雖占用系爭土地，惟其占用具有合法權源等語
，揆諸前揭法條及判決意旨，自應由被告就其上開所辯非無
權占有土地之利己事實，負舉證說明之責。
㈢而被告辯稱其前手之前手於55年間，已向原告當時之管理人
合法承租系爭土地等語：
⒈次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合
計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾2/3者，其人數
不予計算。此項規定，於公同共有準用之，89年1月26日修
正前土地法第34條之1第1、5項定有明文。又臺灣之祭祀公
業為派下員全體公同共有之祀產，依98年1月23日修正前民
法第828條第2項規定，其處分及其他之權利行使，除法律或
契約即公業規約另有規定外，應得派下員全體之同意。是此
項祀產為土地時，其處分除祭祀公業規約另有規定外，因土
地法第34條之1第5項已有特別規定，依該項規定準用同條第
1項之結果，應以派下員過半數及其「潛在的應有部分」（
派下權比率）合計過半數之同意為之，但其「潛在的應有部
分」合計逾2/3者，其人數可不予計算。
⒉而被告首先援引另案卷附之土地使用同意書【見另案本院105
年度重訴字第32號拆屋還地（下稱另案一審）卷一第263、2
64頁，影印附於本院卷第226、227頁】，據以抗辯黃亨林於
55年先係向原告承租系爭土地後，始興建310、312號房屋乙
情。經本院依職權調取另案歷審訴訟卷宗全卷核閱卷內資料
，其中上開同意書內雖記載：「坐（按：文內誤載為『座』）
落新竹縣○○鄉○○段○○○○段○○○○地號土地…于民國五十五年十
二月卅一日同時出借台端（即黃亨林、謝鏡清、劉建全等3
人）建築房屋之用」等語，後方「土地使用同意書人」欄位
並有吳陳月娥、吳光照、吳煜邦、吳榮欽、吳榮森、吳秉鈞
、吳梓材（繼承人吳陳月娥）等7人之印信，是綜觀上開同
意書內容既涉及將原告名下財產出租予黃亨林等3人之處分
行為，然該同意書中並無原告祭祀公業及管理人之印信，難
謂係依祭祀公業規約授權，或經全體派下員委託而與黃亨林
等3人簽訂同意書，依前揭土地法第34條之1第1、5項規定，
自應以原告之派下員過半數及其「潛在的應有部分」合計過
半數、或其「潛在的應有部分」合計逾2/3之同意，始得為
之。又參另案卷附之新竹縣政府69年4月12日簡便行文表所
示，新竹縣政府於69年間受理原告派下員推選管理人報備時
，經查詢斯時原告之派下員尚有27人（見另案一審卷第34頁
，影印附於本院卷第222頁），衡以上開同意書之「土地使
用同意書人」欄位中僅吳陳月娥等7人蓋章，已無從認定上
開同意書業經原告之派下員過半數及其「潛在的應有部分」
合計過半數、或其「潛在的應有部分」合計逾2/3之同意。
此外，被告復未能提出其他證據，足以證明黃亨林等3人55
年間承租系爭土地時，上開簽約之吳陳月娥等7人，其同意
出租土地之人數及「潛在的應有部分」已符合前揭土地法第
34條之1第1、5項之要件，且原告亦否認上開同意書之效力
，足認上開同意書對原告自不生效力。
⒊又被告抗辯吳朝煒於59年至66年間持續擔任原告之管理人，
期間黃亨林及其後手張金德確實有按期繳納租金予吳朝煒，
足見當時黃亨林及張金德確實有向原告承租系爭土地等語，
並提出重劃前36-7、36-41地號土地地籍圖謄本舊簿、重劃
前36-7地號土地總登記謄本為證（見本院卷第143至146頁）
。經查：
⑴依上開被告所提土地地籍圖謄本舊簿、土地總登記謄本雖記
載原告祭祀公業於59年間改選後，迄至66年間，均由吳朝煒
擔任管理人（見本院卷第143至146頁），惟參前述另案卷附
之新竹縣政府簡便行文表記載，新竹縣政府67年間發函陳明
：「經查該祭祀公業（即原告）…迄未選出管理人報備而且
未辦祭祀公業登記，故管理人變更登記一案，歉難照辦」；
「關於管理人之選任，依規仍須取得該公業全體派下員三分
之二以上同意書。台端所附協議書未達全體派下員三分之二
以上，依規不合未便照准」等語，復於69年間發函陳明：「
推選管理人之同意書，經核對派下員姓名符合者十七人…同
意派下員未達三分之二以上，依規不合」等語（見另案一審
卷第33、34頁，影印附於本院卷第221、222頁），可知吳朝
煒並未取得原告祭祀公業派下員2/3同意，而未能合法擔任
管理人，故遭新竹縣政府駁回備查在案，此外遍觀其餘卷內
資料，亦無其他事證足以證明上開簡便行文表之說明有何違
誤之處，可見吳朝煒既未符合擔任原告祭祀公業管理人之要
件，無論嗣後有無向新竹縣政府申請備查，其自始至終均因
要件未符，而非原告祭祀公業之合法管理人，堪認前揭土地
地籍圖謄本舊簿、土地總登記謄本關於由吳朝煒擔任原告祭
祀公業管理人之註記，顯係登記有誤，則被告辯稱申請備查
程序僅係向新竹縣政府之通知性質，是縱未完成備查程序，
亦不影響管理人之法律關係及效力云云，應非可採。
⑵基此，依前開不動產買賣、土地出租讓與契約書之記載，張
金德雖於81年間向黃亨林購得310、312號房屋（見另案一審
卷二第97、98頁，影印附於本院卷第228、229頁），惟審酌
黃亨林於55年間既未合法向原告承租系爭土地，而吳朝煒亦
非原告祭祀公業之合法管理人，已如前述，是黃亨林、張金
德等2人縱分別於59年、81年後，先後成為310、312號房屋
之事實上處分權人，並有向吳朝煒承租系爭土地及繳納租金
，然觀其餘卷內資料，被告未能舉證證明黃亨林、張金德向
吳朝煒承租系爭土地一事，已符合前揭土地法第34條之1第1
、5項之要件，復經原告否認有同意出租土地予張金德之事
實，則吳朝煒自59年起縱有持續向黃亨林、張金德等2人收
取系爭土地之租金，亦屬吳朝煒之個人行為，對原告亦不生
效力。
⒋而被告復援引另案卷附之不動產買賣、土地出租讓與契約書
（見另案一審卷二第97、98頁，影印附於本院卷第228、229
頁）、租金收據（見另案一審卷一第258、259頁），並據以
辯稱依前開土地地籍圖謄本舊簿、土地總登記謄本上登記記
載之公示外觀，被告前手之前手自59年起亦有持續向吳朝煒
繳納租金之事實，已足認定使一般交易第三人信賴吳朝煒為
原告合法選任之管理人，難謂有何可議之處等語，惟查：
⑴上開收據至多僅能證明自67年起，黃亨林之岳父、岳母李希
寬、張美華等2人有持續代黃亨林向吳朝煒繳納租金之事實
，而未能證明張金德向黃亨林購得310、312號房屋，及自第
三人處受讓314號房屋，而一併成為系爭房屋事實上處分權
人後，有繼續向吳朝煒繳納租金之事實，已難認張金德有向
吳朝煒或原告承租系爭土地之意思，則張金德成為系爭房屋
事實上處分權人後，是否合理信賴其於已自黃亨林及第三人
處，繼受與原告間之土地租賃關係，並繼續承租系爭土地，
要非無疑。
⑵再者，依前開不動產買賣、土地出租讓與契約書記載：「甲
方（即張金德）租賃契約與祭祀公業（即原告）訂約，乙方
（即黃亨林、李蘭芳等2人）應無條件配合甲方完成承租手
續」等語（見另案一審卷二第97頁，即本院卷第228頁），
僅係約定黃亨林、李蘭芳等2人於簽約後，應無條件配合張
金德向原告重新辦理承租系爭土地之手續，並非逕約定由黃
亨林、李蘭芳等2人將原承租系爭土地之權利讓與張金德，
此等約定已與一般讓與債權之交易習慣不符，則黃亨林、張
金德等2人於簽訂該讓與契約書時，是否均合理信賴吳朝煒
為原告合法選任之管理人，並就310、312號房屋占用系爭土
地之範圍，已與原告成立租賃關係等情，亦非無疑。遑論張
金德取得系爭房屋事實上處分權後，既難認有繳納租金之事
實，已如前述，更顯黃亨林及張金德於簽訂上開讓與契約書
時，雙方就310、312號房屋坐落系爭土地之範圍，有無向原
告合法承租一事，存有疑慮，因此並未約定由張金德直接受
讓黃亨林與吳朝煒間約定之租賃關係。是張金德既未自黃亨
林處繼受系爭土地之租賃關係，嗣後亦未另與原告或吳朝煒
重新成立租賃關係，則黃亨林、張金德等2人是否均合理信
賴與原告間成立系爭土地之租賃關係，更顯可疑。
⑶至被告雖稱張金德於另案臺灣高等法院106年度重上字第699
號事件已證述其繳納土地租金之收據提供給被告，並向吳朝
煒表明由被告承受承租系爭土地之權利等語，本院審酌張金
德於該案中雖證稱其成為系爭房屋事實上處分權人後，有持
續向吳朝煒繳納租金乙情【見另案臺灣高等法院106年度重
上字第699號拆屋還地（下稱另案二審）卷二第180頁，影印
附於本院卷第238頁】，惟參前開事證可說明吳朝煒於收受
租金後，均有開立收據之習慣，然張金德既未能提出其繳納
租金之收據，亦未具體說明其與吳朝煒間約定每月租金金額
、繳納方式、有無收受收據等情，而僅係泛稱曾與吳朝煒約
定以稻穀抵土地租金，惟不知何年起無法聯絡吳朝煒而未繼
續繳納租金等情，兼衡以被告於本件已自陳張金德因積欠被
告4,000餘萬元之債務，而以移轉系爭房屋之方式抵債，如
本件經認定兩造間並無成立租賃關係而需拆除系爭房屋，足
以預見其結果勢必影響被告與張金德間之借貸關係，堪信渠
等2人間之利害關係相同，則張金德所為之證述，憑信性尚
值存疑，難以遽信。
⑷依上說明，前開事證及證人證述既尚有如前所述之疑慮，自
難認黃亨林、張金德等2人先後成為系爭房屋事實上處分權
人期間，均有合理信賴已向原告合法承租系爭土地之情節，
則被告此等所辯，亦難憑採。
⒌至被告抗辯其向張金德受讓系爭房屋前，黃亨林、張金德等2
人既已持續占用系爭土地，期間均未見原告對此表示異議，
顯見當時之建物起造人亦係取得土地所有人同意於上興建房
屋等語。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或
其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默
，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，
不得謂為默示之意思表示。而對無權占有人之使用未加異議
，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許
同意繼續使用（最高法院105年度台上字第13號判決參照）
。而本件被告並未提出任何證據，足以證明或推知系爭土地
所有人即原告有同意系爭房屋占用系爭土地之意思，揆之上
開說明，則被告前揭所辯，至多僅能認為屬單純之沉默，仍
與默示同意之意思有別，故被告此等抗辯，難認可採。
㈣又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項
定有明文。承前，原告為系爭土地之所有人，而被告未能舉
證證明系爭房屋占用系爭土地如附圖所示綠色實線部分之範
圍有何正當權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被
告應將坐落系爭土地上如附圖所示綠色實線部分（面積合計
為361.84平方公尺）之地上物拆除，並將土地返還予原告，
自屬有理，應予准許。
㈤又被告之系爭房屋占用系爭土地，均屬無權占有，已如前述
，堪認被告就上開無權占用部分，受有相當於租金之利益，
且無法律上原因，同時致原告受有損害，是原告依民法第17
9條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有
據。茲就原告請求返還不當得利之範圍及金額，分述如下：
⒈原告請求被告於111年4月15日前無權占用系爭土地部分：
⑴原告主張系爭房屋占用815地號土地面積329.14平方公尺部分
，查上開土地使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用
地，於106年1月至111年1月間，每年之申報地價分別為每平
方公尺1,723元、2,581元、2,581元、2,741元、2,741元、2
,912元，有前揭原告提出土地登記第二類謄本及本院列印之
土地歷年申報地價查詢結果在卷可憑（見本院卷第31、419
頁），又上開土地位臨康樂路一段，四周雖僅有住宅及零星
店家，惟康樂路一段供人車通行，行車3分鐘可達新興路，
且新興路為交通要道，周遭店家林立，且有大學校園及新豐
火車站，商業機能繁盛，生活機能佳，此外衡酌被告取得系
爭房屋事實上處分權後，並未使用及維護該地上物，故系爭
房屋周遭雜草叢生、門戶及屋內裝潢均已破損等情，此亦有
原告提出系爭土地相鄰環境位置圖、系爭房屋現況照片可參
（見本院卷第291、355至371頁），是本院斟酌815地號土地
坐落位置、工商繁榮程度、交通狀況、經濟用途以及被告利
用系爭土地情形及所得利益等情狀，認原告主張815地號土
地之不當得利數額，以申報地價之年息7%計算，尚屬合理。
故依此計算，被告自106年4月15日至111年4月14日止，就81
5地號土地部分，總計受有不當得利292,739元（計算式：1,
723元×329.14平方公尺×7%×261/365年＋2,581元×329.14平方
公尺×7%×2年＋2,741元×329.14平方公尺×7%×2年＋2,912元×32
9.14平方公尺×7%×104/365年＝292,739元，小數點以下四捨
五入）。
⑵原告主張系爭房屋占用421地號土地面積32.70平方公尺部分
，查上開土地使用分區及使用地類別均為空白，於106年1月
至111年1月間，每年之申報地價分別為每平方公尺710元、7
10元、710元、716元、716元、716元，有前揭土地登記第二
類謄本及本院列印之土地歷年申報地價查詢結果在卷可憑（
見本院卷第33、421頁），是本院斟酌421地號土地坐落位置
、工商繁榮程度、交通狀況、經濟用途以及被告利用系爭土
地情形及所得利益等情狀則同前所述，認原告主張421地號