臺灣基隆地方法院民事判決
112年度訴字第126號
原 告 沈君玲
訴訟代理人 沈明達律師
被 告 陽豐億不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 黃詩婷
被 告 潘世傑
共 同
訴訟代理人 黃奕彰律師
上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國112年6月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按債務人對於支付命令之全部或一部，得於送達後20日之不 變期間內，不附理由向發命令之法院提出異議。債務人對於 支付命令於法定期間合法提出異議者，支付命令於異議範圍 內失其效力，以債權人支付命令之聲請，視為起訴或聲請調 解，民事訴訟法第516條第1項、第519條第1項定有明文。經 查，本件原告聲請本院對於被告發支付命令，本院對於被告 陽豐億不動產仲介經紀有限公司（下稱陽豐億公司）核發支 付命令後，被告陽豐億公司於法定期間內提出異議，依前開 規定，原告支付命令之聲請視為起訴，並經原告於本院112 年4月19日言詞辯論日追加被告潘世傑為被告，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。 本件原告聲請發支付命令，請求：㈠被告陽豐億公司應連帶 給付原告新臺幣（下同）954,793元，及自支付命令送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告潘世 傑應連帶給付原告654,793元，及自支付命令送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢督促程序費用由 被告負擔。經本院對於被告陽豐億公司核發支付命令，命被 告陽豐億公司向原告給付954,793元及利息暨賠償程序費用 。原告嗣於本院112年4月19日言詞辯論期日追加潘世傑為被 告，並以準備書狀及於上揭言詞辯論期日變更訴之聲明為：
㈠被告陽豐億公司應給付原告954,793元，並自支付命令送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告潘 世傑應與被告陽豐億公司連帶給付原告654,793元，及自支 付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。㈢訴訟費用由被告連帶負擔。㈣請准予提供擔保後得為假 執行。（原告訴之聲明第㈠、㈡項之真意，應係請求被告陽豐 億公司應給付原告300,000元，及請求被告連帶給付原告654 ,793元）。經核原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一 ，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參以前揭規定，應予 准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠被告陽豐億公司之受僱人即被告潘世傑向原告推銷訴外人所 有之新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）及其基地新 北市○○區○里○○段○○○段000000○000000地號土地（下稱系爭 土地，與系爭房屋合稱系爭不動產），並導引原告至現場勘 查，原告書立買賣議價委託書與要約書（下稱系爭買賣議價 委託書）交予被告潘世傑，惟因系爭不動產有鄰屋即同路53 號房屋（下稱系爭53號房屋），原告恐系爭53號房屋之土地 遭郭建廷無權占有，而有遭請求返還之虞，並認買賣標的物 界址明確係交易上重要事項，故原告於系爭買賣議價委託書 特別約定：「賣方（即郭建廷）應申請鑑界確認與53號之界 限（地界線）誤差在賣方所指界（亦即53號建築物外牆）20 公分內本契約成立，如誤差超過50公分，本契約不成立。誤 差值在其間，買方得再考慮是否訂約」等語。經被告潘世傑 將系爭買賣議價委託書送交郭建廷後，郭建廷承諾經鑑界如 系爭不動產與系爭53號房屋之土地界址非在郭建廷所指之處 （即系爭53號房屋外牆），原告始與之訂約，而由被告潘世 傑通知雙方訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 而系爭買賣契約第12條特約事項第1項記載：「賣方已於10 月4日經地政事務所指界，買方也知悉並依現狀交屋」等語 。原告因信任被告潘世傑與郭建廷所稱地政事所已指界，因 而給付系爭不動產之買賣價金1,220萬元予郭建廷及仲介服 務報酬10萬元予被告陽豐億公司。嗣因系爭不動產之鄰屋對 房屋坐落之地界有所爭議，經鑑界後確認，同路之52號房屋 （下稱系爭52號房屋）地界位於系爭52號房屋外牆56公分， 演算系爭53號房屋之基地與系爭土地之地界在系爭53號房屋 外牆內位於系爭土地內76公分，而新北市汐止地政事務所於 111年6月1日發函告知，郭建廷於110年9月22日申請土地鑑 界複丈已由郭建廷撤回鑑界申請，並無改為指界案件，原定
測量時間（110年10月4日）並未指界等語，故系爭土地之界 址迄今並未指界明確。
㈡嗣因系爭土地界址未明，依系爭買賣議價委託書之約定契約 不成立，原告與郭建廷就系爭買賣契約不成立及恢復原狀等 ，經臺灣臺北地方法院簡易庭調解確認（下稱系爭調解）， 系爭不動產現已恢復登記予郭建廷，而系爭買賣契約既不成 立，則被告陽豐億公司收受郭建廷給付之20萬元及原告給付 之10萬元代理仲介服務報酬，並無法律上之原因，基於不當 得利，自應返還予郭建廷及原告。又依系爭調解之約定，郭 建廷已將對被告陽豐億公司之上開20萬元債權移轉予原告， 故被告陽豐億公司應給付原告30萬元。另參酌民法第568條 第1項、第571條之規定，被告陽豐億公司違反其受託人關於 訂約事項之調查義務，而為有利於賣方之告知，使原告誤認 系爭土地已指界明確，自不得向原告請求報酬，應返還其向 原告收受之仲介服務報酬。
㈢又以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第5 67條第2項定有明文，而不動產經紀業之業務，涉及房地買 賣之專業知識，此為一般消費者委由仲介業者處理不動產買 賣事宜之原因，仲介業者針對所為之仲介行為，既向消費者 收取高額報酬，自應就其業務負善盡預見危險及調查之義務 ，始能就所知依民法第567條第1項規定，據實報告予委託人 ，否則難謂無過失之情事，如致委託人受有損害，自應負損 害賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項亦規定： 「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 」。本件被告潘世傑承認因誤信地政人員於郭建廷聲請系爭 土地鑑界到場說明為確認界址之指界，而使原告誤信被告潘 世傑與郭建廷所稱系爭不動產業經新北市汐止地政事務所指 界於系爭53號房屋外牆，故原告著手進行系爭房屋之回復水 電等修繕，共計支出1,198,000元（計算式：恢復水電費68, 000元＋日日水電18,000元＋翊誠公司50,000元＋設計費150,00 0元＋房屋修繕費920,000元＝1,198,000元），另給付系爭不 動產登記費36,148元及向淡水第一信用合作社金山分社繳納 貸款利息75,438元，總計造成原告損失1,309,586元（計算 式：1,198,000元＋36,148元＋75,438元＝1,309,586元）。而 原告已與郭建廷就系爭買賣契約之不成立達成系爭調解，故 就原告上開之損失，僅請求被告2人連帶賠償654,793元（計 算式：1,309,586元÷2＝654,793元）。 ㈣綜上，原告基於不當得利請求被告陽豐億公司30萬元，另基 於損害賠償請求被告連帶給付654,793元。
㈤聲明：
⒈被告陽豐億公司應給付原告954,793元，並自支付命令送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉被告潘世傑應連帶給付原告654,793元，及自支付命令送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒊訴訟費用由被告連帶負擔。
⒋請准予提供擔保後得為假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠兩造於110年9月17日簽訂系爭買賣議價委託書，其中約定賣 方郭建廷應申請鑑界來確認系爭房屋與系爭53號房屋之界限 ，經郭建廷同意並於110年9月18日提出鑑界申請並繳費，新 北市汐止地政事務所排定110年10月4日現場鑑界，並經被告 通知原告到場參與，鑑界當日經地政人員現場以儀器測量後 告知無法鑑界，但可以改以指界，並稱不會差太多，兩造當 時均在場亦表示同意，110年10月9日經被告安排原告與郭建 廷簽訂系爭買賣契約，地政士依要求而於系爭買賣契約第12 條特約事項載明「賣方已於10/4經汐止地政事務所指界，買 方業知悉，並依現況交屋」等語，為求明確，更要求買賣雙 方除契約簽名欄外，另於特約事項之欄位上確認用印。 ㈡參酌民法第153條規定，本件原告表示買賣標的物之界址係交 易上重要事項，應屬買賣契約必要之點，而依前揭系爭買賣 契約第12條特約事項，已清楚表示雙方皆已同意以指界代替 系爭要約書中所約定之鑑界，即契約內容已因雙方之合意而 變更，原告自不得再依系爭買賣議價委託書主張系爭買賣契 約不成立。且本件系爭買賣契約是否成立，應經審理法院實 體判斷，並非當事人所得自行認定。本件原告於系爭房屋裝 修後，因鄰屋之系爭52、53號房屋之鑑界事件，認為推算結 果原告所購買之系爭不動產亦將受影響，而與郭建廷解除系 爭買賣契約，則原告與郭建廷在系爭調解筆錄之真意及目的 ，既為合意解除系爭買賣契約，卻為取回各自所支付之稅金 及已給付予被告之報酬，原告與郭建廷竟共謀以系爭買賣契 約不成立之理由而成立系爭調解，企圖利用法院製造系爭買 賣契約不成立假象，並以此向被告主張返還報酬及向稅捐機 關申請退還土地增值稅、買賣契稅及其他行政規費。況系爭 調解被告從未參與，自不得拘束被告。再者，系爭買賣契約 依民法第153條之規定已經成立，買賣雙方關於契約之意思 表示縱有意思錯誤，亦僅屬得於1年內撤銷之事由，並非契 約不成立。
㈢本件原告僅一再表示因信任被告潘世傑及郭建廷所稱之地政 人員已指界，卻避而不談地政人員至現場測量當日，原告本
人亦親自到場，而被告潘世傑僅為仲介人員而非鑑界當事人 ，故是否鑑界、指界等，被告潘世傑並無權干涉，僅能依當 事人之要求協助履行，而測量當日原告既在場，亦親自見聞 經地政人員告知不能鑑界，是否改以指界即可，若非原告同 意，則郭建廷撤回鑑界申請將使系爭買賣契約不成立，故郭 建廷怎可能撤回該申請？另若非原告同意，原告後續又怎可 能依被告之安排與郭建廷簽訂系爭買賣契約並依經歷之情況 簽訂特約事項？而原告所提供之系爭錄音長達14分22秒，惟 原告係自第4分鐘起始製作錄音譯文，而系爭錄音於3分55秒 即可知悉原告於地政人員測量當天在場，知悉一切事實過程 ，卻仍故意於111年5月23日發文詢問新北市汐止地政事務所 指界一事，並執系爭地政函文表示並無鑑界改指界，若鑑界 當天未當場改以地政人員指界，原告為何還要在系爭買賣契 約之特約中親自用印？且證人即代書（地政士）曹秋娟於庭 訊時亦證稱系爭地政回函之所以表示無指界，係因郭建廷係 申請鑑界，故有一件鑑界聲請字號，但現場經雙方同意改由 指界並未另案申請，故無另外指界申請字號，原告當庭表示 地政士並不具地政專業知識，惟原告又於系爭錄音中不斷表 示因信任仲介之專業，才會聽信仲介相信地政人員表示指界 沒問題。原告明知鑑界、指界需經地政專業人員測量，才會 要求郭建廷向地政申請鑑界，雙方及仲介人員也是相信地政 人員，故原告才會在系爭錄音說到：「以後千萬不要誤信公 家人員」等語。原告事後推諉係因信任仲介，卻又表示地政 士不具地政專業知識，原告前揭說詞顯然矛盾無理而屬推諉 之詞，不足採信。
㈣聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
㈠原告於110年9月17日與被告陽豐億公司簽署買賣議價委託書 與要約書（即系爭買賣議價委託書。系爭買賣議價委託書內 容記載：「請注意，買方得就『買賣議價委託書』或『要約書』 任選一種」，並在其下「『買賣議價委託書』之主要內容為： …」之記載前打勾，可知應係「買賣議價委託書」，而非「 要約書」），委由被告陽豐億公司（由被告潘世傑為承辦人 ）就系爭不動產以1,220萬元之總價向郭建廷為買賣議價之 委託，系爭買賣議價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認 與53號之界限如誤差在方所指的界限（亦即53號建築物外牆 ）20公分內本契約成立，如誤差超過50公分本契約不成立， 誤差值在其間買方得再予考慮是否訂約」等語。嗣原告與郭
建廷於110年10月9日簽立不動產買賣契約書（即系爭買賣契 約），約以原告以1,220萬元向郭建廷購買系爭不動產，系 爭買賣契約書第十二條「特約事項」記載：「一、賣方已於 10/4日經地政事務所指界買方知悉並依現狀交屋。…」等語 。及原告交付仲介服務報酬10萬元予被告陽豐億公司，郭建 廷交付仲介服務報酬20萬元予被告陽豐億公司。嗣原告與郭 建廷因系爭買賣契約爭議，經臺灣臺北地方法院於111年6月 27日以111年度北司調字第546號調解成立（即系爭調解）， 調解成立內容為：「一、本買賣契約不成立，相對人（郭建 廷）願於民國（下同）111年7月30日以前給付聲請人（本件 原告）新臺幣（下同）壹仟壹佰捌拾萬元…。二、聲請人願 於111年7月30日以前同時將新北市○○區○里○○段○○○段000000 ○000000地號之土地，及其上建號同段205建號門牌號碼新北 市○○區○○路00號房屋以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。 …四、相對人所給付之仲介費用貳拾萬元退款，相對人同意 由聲請人以相對人之名義代向陽豐億不動產仲介經理有限公 司請求返還，相對人收到退款後應於兩日內（例假日除外） 給付予聲請人。…」等語。上開事實，業據原告提出系爭買 賣議價委託書、系爭買賣契約書、調解筆錄為證，且為被告 所無爭執，堪信為真。至於原告主張系爭買賣契約不成立， 被告陽豐億公司應依不當得利之規定返還報酬，及主張被告 潘世傑誤信地政人員說明指界，原告誤信被告潘世傑與郭建 廷所稱系爭不動產業經新北市汐止地政事務所指界於系爭53 號房屋外牆，被告潘世傑係有過失，被告陽豐億公司未盡訂 約事項之調查及說明義務，致原告受損害，依不動產經紀業 管理條例第26條第2項規定，應負連帶賠償責任等情，則為 被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌：原告主張 系爭買賣契約不成立，被告應依不當得利之規定返還報酬， 是否可採；原告主張被告應負連帶賠償責任，有無理由。 ㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。民法第153條第1項定有明文。經查，系爭買賣議 價委託書記載：「賣方應申請鑑界來確認與53號之界限如誤 差在方所指的界限（亦即53號建築物外牆）20公分內本契約 成立，如誤差超過50公分本契約不成立，誤差值在其間買方 得再予考慮是否訂約」等語，係原告與被告陽豐億公司間之 約定。並未見載於系爭買賣契約。而系爭買賣契約已經於特 約事項記載「一、賣方已於10/4日經地政事務所指界買方也 知悉並依現狀交屋。…」等語。是系爭買賣契約當事人已經 合意「依10月4日地政事務所指界並依現況交屋」。原告雖 提出新北市汐止地政事務所111年6月1日新北汐地測字第111
6116334號函，其內說明第二點記載：「有關臺端所詢測量 後指界一節，經查旨揭2筆土地原所有權人郭君前於110年9 月22日向本所申請土地鑑界複丈（案號：…），該案已由申 請人撤回，並無改為指界案件，為避免鑑界案件關係人經通 知後於原定測量時間到場會同，本所是日仍派員至現場說明 案件辦理情形」等語（本院卷第37頁）。惟查，被告主張： 地政人員於110年10月4日到場鑑界，原告與郭建廷均有到場 ，當日經地政人員柯志宏「指界說明」等情；原告對於地政 事務所人員於110年10月4日到場說明，及原告當日在場等情 ，並未否認。並參以原告提出被告潘世傑與原告110年7月15 日協調時之錄音譯文略以：【被告潘世傑：「你認為你是受 害者，我們也是受害者，我們是相信他們公家單位測量單位 來測，測完之後，你來簽約，屋主來簽約，我們才幫你仲介 完成，如果我們沒有安排他們來測量，沒有安排他們來鑑界 ，我們就不會簽約，我們事情就不會變成這樣。」、原告： 「以後千萬不要誤信公家人員。」、被告潘世傑：「對對對 。」…被告潘世傑：當天想說，公家人員講什麼我們就信他 ，我們就沒有採界樁了。那時候郭先生他不曉得講什麼理由 ，所以後來他說就不用採界樁，不用採那個鑑定，如果那時 候我們採，就確定了。」】（本院卷第260、261頁）。由原 告提及「以後千萬不要誤信公家人員」，潘世傑提及「當天 想說，公家人員講什麼我們就信他」等語；被告提出之錄音 譯文則有略以：【被告潘世傑：「沈小姐，我了解妳意思， 但其實不是由我們申請的，是郭先生申請的，申請到地政人 員過去之後，在現場都是由你們來主導。」、原告：「我沒 有主導，我只是在旁邊看。」、被告潘世傑：「我所謂的主 導是說你們都在旁邊看，我也沒辦法介入，所以我的意思是 說測量人員到，比如說他（本院按：被告提出之譯文漏載「 到，比如說他」等文字）測量完之後哪邊到哪邊，左到哪邊 ，右到哪邊，然後地界到哪邊，他都會告訴我們，我也在旁 邊看而已。然後我們還問他說是不是這個牆壁，然後郭先生 也問他，葉先生也問他，妳也問他，是不是到這邊？他們也 說是」、原告：「我沒有講話，我就是在旁邊聽。」、被告 潘世傑：「好，因為我也在旁邊看啦，我也不曉得說他們那 時候講，因為我都在外圍。然後他們都說測量是到這邊，誤 差不會太大。」】等語（本院卷第314、315頁），及原告與 郭建廷於系爭買賣契約特約事項約定「一、賣方已於10/4日 經地政事務所指界買方知悉並依現狀交屋。…」等情，暨證 人即辦理本件不動產代書業務之證人曹秋娟於本院證稱：「 （特約事項第一點為何會如此記載？）因為這是經過買賣雙
方確認，我知道這是經過屋主申請鑑界，我是沒有到現場， 但是我在簽約當天他們有在講地政的人有跟他們說，以後土 地會重測，屋主可以不用申請鑑界，可以撤銷掉，直接用指 界的，他們雙方包括仲介公司的業務潘世傑都有在現場，他 們都同意撤銷鑑界，用指界的方式，所以在簽約的當時賣方 怕本來是申請鑑界改為指界會有問題，所以要求我在契約書 裡面加註變成指界，因為指界沒有辦法定界樁，也沒有辦法 核發土地複丈成果圖，只能講大概的範圍，大家都同意把這 個條件都附記上去，依現狀點交，他們請我加註上去的」等 語（本院卷第268頁），綜上事證，堪認110年10月4日當日 地政事務所人員到場，應有指出大致之土地界線，即實質上 應有「10月4日地政機關人員於現場指出土地大致界線」之 事實。則原告與郭建廷於系爭買賣契約特約事項約定：「賣 方已於10/4日經地政事務所指界買方知悉並依現狀交屋。」 ，縱於程序上非屬正式申請指界，亦無礙於買賣契約之成立 ，原告主張系爭買賣契約不成立云云，難以採認。則原告主 張被告陽豐億公司受領仲介報酬構成不當得利，即無可採。 至於原告與郭建廷於系爭調解之調解筆錄記載「本買賣契約 不成立」等情，雖據原告提出系爭調解之調解筆錄為憑（本 院卷第39頁）。惟系爭買賣契約應屬成立，既經認定如前， 而調解筆錄僅當事人意思合致之內容，若法律行為成立與否 及其效力有爭議而涉訟時，仍應由法院實質認定，是以，自 無從僅憑系爭調解之調解筆錄記載：「本買賣契約不成立」 ，遽認系爭買賣契約不成立。原告據此主張系爭買賣契約不 成立，並非可採。
㈢原告主張：被告潘世傑執行仲介業務有過失，致原告受損害 ，且被告陽豐億公司就訂約事項怠於調查，應負損害賠償責 任云云，按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於 各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力 之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當 事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第 567條定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業 務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀 人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項 亦有明文。經查，110年10月4日當日地政事務所人員到場， 應有指出大致之土地界線，即實質上應有「10月4日地政機 關人員於現場指出土地大致界線」之事實，業如前述，兩造 並據此於系爭買賣契約約定特約事項「一、賣方已於10/4日 經地政事務所指界買方知悉並依現狀交屋。…」，及系爭買 賣契約係屬成立，亦經認定如前，即難認被告陽豐億公司怠
於就訂約事項盡調查及報告之義務。而原告依地政機關人員 現場指出之大致界線作為是否締約之斟酌考量因素，縱使當 日地政機關人員所指之界線存有誤差，導致原告受損害，亦 難認係被告潘世傑之過失或被告陽豐億公司未盡訂約事項之 調查、報告義務所致。綜上，原告主張被告應負連帶賠償責 任，尚屬無據。
四、綜上，原告依請求被告陽豐億公司給付30萬元，及請求被告 連帶賠償654,793元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 31 日 民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日 書記官 王靜敏
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