臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第70號
上 訴 人 呂素涵
呂汶蓁
共 同
訴訟代理人 李岳霖律師
複代理人 劉耀文律師
共 同
訴訟代理人 胡倉豪律師
複代理人 劉東霖律師
上 訴 人 呂秀幸(即呂文塔之承受訴訟人)
呂秀映(即呂文塔之承受訴訟人)
呂秀容(即呂文塔之承受訴訟人)
兼上列一人
訴訟代理人 呂秀清(即呂文塔之承受訴訟人)
上 訴 人 財政部國有財產署
法定代理人 曾國基
訴訟代理人 張珈嫚
上 訴 人 呂文調
呂文利
呂瑞寬
呂瑞銓
呂明峰
呂瑞德
呂筱華
呂筱琳
呂榮發
呂建勝
呂健興
被上訴人 林秀粉 住○○市○○區○○○路0段00巷00號 0樓
林文揚
林文通
共 同
訴訟代理人 陳俊翔律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國108年1
0月18日臺灣桃園地方法院108年度重訴字第46號判決提起上訴，
經本院於112年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於分割方法部分之裁判廢棄。
兩造共有坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地按附圖一及附表一之方式分割。
被上訴人共同按附表四「各共有人分得之找補金額（價格日期日110年2月26日）」欄所示分配金額（合計金額新臺幣壹佰捌拾壹萬伍仟元）給付各上訴人補償金。
第二審訴訟費用由兩造依附表一「分割前之應有部分比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、程序部分
（一）按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其 他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，而上 述承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事 訴訟法第168 條、第175 條第1 項定有明文。本件上訴人 呂文塔於訴訟繫屬中之民國110年7月14日死亡，由其繼承 人即上訴人呂秀容、呂秀映、呂秀幸及呂秀清（下分稱其 名）聲明承受訴訟，並提出繼承系統表及戶籍謄本為證（ 本院卷二第253、255至265頁），並據被上訴人依同法第1 75條第2 項規定為他造聲明承受訴訟。其聲請與法有合， 應予准許，先此敘明。
（二）裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法 ，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全 體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配 ，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，是當事 人主張之分割方案並非裁判分割共有物訴訟之訴訟標的， 縱使變更分割方案，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之 陳述，而非訴之變更，此觀諸民事訴訟法第256條規定自 明。本件上訴人於上訴時，增加先備位聲明，被上訴人變
更在原審請求之分割土地面積及應有部分比例，應均屬在 不變更訴訟標的下，補充或更正事實上或法律上之陳述， 應予准許。
（三）呂秀幸、呂秀映、呂秀容、呂秀清及上訴人呂文調、呂文 利、呂瑞寬、呂瑞銓、呂明峰、呂瑞德、呂筱華、呂筱琳 、呂榮發、呂建勝、呂健興（下分稱其名）經合法通知， 無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯 論而為判決，合先敘明。
二、實體部分：
（一）被上訴人主張：兩造共有坐落桃園市○○區○○段000地號土 地（下稱系爭土地），兩造應有部分各如附表一「分割前 之應有部分欄比例」欄所示。系爭土地依其使用目的並無 不得分割之情事，兩造間亦無不得分割之約定，然就其分 割方法無法達成協議，有訴請法院裁判分割必要等情。爰 依民法第823條第1項、第824條第1項至第4項規定，求為 將系爭土地按附圖一及附表一「分割後各共有人分得部分 及應有比例」欄之方案分割。上訴人對原審分割方法不服 ，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
（二）上訴人呂素涵、呂汶蓁（下分稱其名）則以：被上訴人不 法占有系爭土地，侵害系爭土地全體共有人之權利，並導 致桃園市政府減少土地承租面積，致全體共有人減少租金 收入，卻可分配取得鄰近介壽路2段價值較高之土地，有 違公平合理分配共有物之旨，等語，資為抗辯，上訴聲明 ：㈠原判決關於分割方法廢棄；㈡上開廢棄部分，先位請求 依附圖二、附表二方案為分割。惟其餘上訴人仍願於系爭 土地之其餘範圍保持共有關係，則備位請求依附圖三、附 表三分割，但被上訴人應以金錢補償上訴人。
（三）上訴人財政部國有財產署（下稱國有財產署）則以：希望 變價分割等語，資為抗辯。
（四）呂秀幸、呂秀容、呂秀映、呂秀清、呂文調、呂文利、呂 瑞寬、呂明峰、呂瑞德、呂筱華、呂筱琳、呂榮發、呂建 勝、呂建興則以：願就系爭土地分割如桃園市八德地政事 務所111年1月7日複丈成果圖作為分割方案(見本院卷二第 245頁，與圖一方案相仿，僅面積稍有不同)，由被上訴人 就B部分維持共有，其餘共有人就A部分維持共有。呂瑞銓 未提出書狀亦未有何聲明或陳述。
（五）查，系爭土地為非都市土地，且目前非屬依都市計畫法第 81條所指新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定地區範 圍及實施禁建之土地，無分割最小面積單位限制，共有人
間並未另定不分割期限之約定。系爭土地旁同段269、276 、277地號土地（下稱269等非待分割土地）面鄰介壽路， 為被上訴人及其家人營業使用，有桃園市政府都市發展局 110年12月2日桃都行字第1100041978號函、被上訴人陳報 租賃契約2 件可資佐據（見本院卷二第175頁，卷三第375 至379、381至385頁）。呂素涵、呂汶蓁、國有財產署及 被上訴人對此亦不爭執（見本院卷三第224頁），堪認為 真實。是本件之爭點在於：㈠何分割方案較為妥適？㈡若需 給付補償金，應如何給付較公平？茲分述如下： 1、分割方案
（1）按法院裁量定共有物之分割方法時，應斟酌各共有人之 意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各 部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當而為適當 之分配，並兼顧公共利益，要以維持全體共有人之公平 為標準，始能謂為適當而公平（最高法院97年度台上字 第1461號判決意旨可資參照）。經查，系爭土地旁269 等非待分割土地面鄰介壽路，為被上訴人及其家人營業 使用如上述。又附圖一B土地上有標示為「甲建物」之 未經保存登記建築物，係在訴外人即269等非待分割土 地上承租戶小北百貨公司後方所搭建之鐵皮屋，且據呂 汶蓁陳稱甲屋係由被上訴人林文揚與林文通搭建，為本 院會同地政人員勘驗系爭土地，並製有勘驗筆錄足按（ 見本院卷二第213至214頁）。被上訴人主張分得附圖一 B土地部分之共有，可與其旁269等非待分割土地為連續 性使用，得發揮系爭土地最大經濟效益，並利於不動產 整體規劃利用乙節，並非無據。又呂秀幸、呂文調、呂 文利、呂瑞寬、呂明峰、呂瑞德、呂筱華、呂筱琳、呂 榮發、呂建勝、呂建興亦同意就桃園市八德地政事務所 111年1月7日複丈成果圖A土地部分維持共有，與圖一亦 相仿，僅面積稍有未同，有上開複丈成果圖、分割方案 聲明書足參（見本院卷二第245、425頁）。甚且，呂素 涵、呂汶蓁亦曾表示相同意願，就同地政事務所109年4 月10日複丈成果圖（亦採與圖一相同分割方式，僅面積 不同）所示A土地部分維持共有，有該複丈成果圖、陳 報狀附卷（見本院卷一第239、271頁）。因此，本院參 酌附表一兩造於「分割前之應有部分比例」，依被上訴 人主張，將圖一所示分割為A、B土地區塊，並分別由被 上訴人按附表一「分割後各共有人分得部分及應有比例 」欄之比例在A土地維持共有、上訴人按同欄比例在B土 地維持共有之分割方式，應較合於經濟效益及兩造大多
數人意願而可採。
（2）呂素涵、呂汶蓁固先位請求依附圖二、附表二方案為分 割，惟其自陳：其等經分配取得原判決附圖方案二之土 地部分（即與其先位聲明附圖二之C土地部分位置相同 ，以下稱C土地），將使C土地形同袋地，無法為經濟上 有效之利用，故原審判決之分割方法顯非適當之分割方 法等語（見本院卷一第195頁），是呂素涵、呂汶蓁之 先位請求分割方法，有成為袋地之虞，要非可採。至呂 素涵、呂汶蓁所提備位分割方案，僅面積與附圖一不同 ，且被上訴人係因共有人呂文塔於110年7月14日過世， 由呂秀容、呂秀映、呂秀幸及呂秀清4 人繼承並完成登 記後，因呂秀映、呂秀清為籌措辦理繼承之相關稅賦所 需現金，出售林文揚、林秀粉部分權利範圍，按變動後 之應有部分比例所擬分割方割，自與兩造在系爭土地上 目前的應有部分比例一致，有土地登記謄本及調整後複 丈成果圖足稽（見本院卷三第335、337、397頁）。因 此本院自不受呂素涵、呂汶蓁備位聲明之拘束，採附圖 一之面積比例為分割。另按定共有物之分割方法，固可 由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。兩造共 有之土地，倘一造請求按其所提之圖樣分割，他造亦願 分割，僅所提之分割圖樣不同而已，則將原物分配於各 共有人之原則，兩造已有同意，惟應如何按其應有部分 ，將共有土地分配於各共有人，或對不能按其應有部分 受分配者，如何酌以金錢補償之，在審查事實之法院， 非不能定一適當之方法以為分割。若遽將土地予以變賣 ，不惟與共有人之意願有悖，甚或導致將來之土地所有 人與地上房屋所有人間法律關係之複雜，其方法自非適 當（最高法院86年度台上字第32號判決意旨參照）。國 有財產署堅詞要求變價分割系爭土地云云，為呂素涵、 呂汶蓁以系爭土地係呂姓先祖所遺土地，其等對於系爭 土地尚有維繫共有物之特殊情感，就變價分割方式表示 異議（見本院卷一第271頁）。且系爭土地按附圖一為 分割，既得到經濟效益的較大發揮，亦合於其他共有人 之意願，應有採原物分割方式之可能如前述，自不宜採 變價分割，國有財產署之分割方式，要不可取。 2、補償方法
（1）按法院以原物分配及金錢補償定分割方法時，通常係依 原物之數量按各共有人應有部分之比例而為分配；如分 割後各共有人分得物之數量與其按應有部分計算之數量 不相等，或雖相等而其價值顯不相當者，則計算各共有
人是否按其應有部分之比例而受分配，應以分得物之價 值為計算標準，非以分得物之數量為準（最高法院57年 台上字第2117號、63年台上字2680號判例意旨參照）。 至於補償之計算方法，共有物之原物分割，依民法第82 5條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有 部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所 有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較 高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價 值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之 共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給 付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移 轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例要旨參照 ）。
（2）系爭土地經本院囑託昇陽不動產估價師事務所就系爭土 地分割為A、B兩土地後之價值差異及找補金額為鑑定。 經該事務所以110年2月26日鑑定日為基準日，認系爭土 地分割後，A、B兩地有181萬5,000元之價差，有外附不 動產估價報告書（下稱系爭報告書）及同事務所112年2 月16日110昇字第0214-3號函可按（見本院卷三第401頁 ）。因此，本院以兩造應有部分為基準，依附表四「各 共有人分得之找補金額（價格日期日110年2月26日）」 欄所示分配各上訴人所得補償金額，應合於公平可採。 被上訴人固以於本件分割後所取得附圖一B土地，並未 緊鄰介壽路，緊鄰該公路之土地乃係其等原有之269等 非待分割土地。雖然該B土地得於分割後與269等非待分 割土地可為整體規劃，然此係伊等過去以買賣、拍賣等 方式耗費金錢、時間所取得，與B土地價值應無關連， 否認有鑑定價格差異，並補償上訴人之必要云云。惟兩 造間就系爭土地所分割之土地面積不等，且分得之土地 價格有明顯價差如上述，故上訴人有不能按其應有部分 受分情形，依民法第824條第3項，自得以金錢補償之， 被上訴人此部分主張，顯屬未合。
（3）呂素涵、呂汶蓁以系爭土地未分割前之價值為每坪21萬5 ,000元，按附圖一分割為A、B兩地後，B地之價值提高為 每坪23萬6,829元，A地價值則降至每坪21萬元，A、B兩 地不僅有明顯之價差，A地於分割後，市價甚至低於分割 前之系爭土地，辯以被上訴人應補償上訴人巨額補償費 云云，且提出宏邦不動產估價師聯合事務所估價報告書 為據（見本院卷三第35至114頁，下稱宏邦估價報告書） 。然本件係呂素涵、呂汶蓁於審理中請求本院依司法院
公告之鑑定機關參考名冊擇定鑑定單位為鑑定，且自行 提出名冊供本院選擇囑託昇陽不動產估價師事務鑑定， 有109年5月5日民事準備狀、民事陳報狀及桃園市不動產 鑑定價之參考名冊可參（見本院卷一第199、271、273至 277頁）。其等私下復又委請他人鑑定，提出宏邦估價報 告書，表示不同意見，已有可議。再者，細繹宏邦估價 報告書係先評估系爭土地分割前之價格，再評估A地之價 格，最後以系爭土地分割前價格減去A地價格，取得B地 價格，而未採評估系爭土地分割前價格，再以相同基準 比較與A、B地之差異，同時推估A、B之單價方式，恐有 將系爭土地細分下之不經濟（價損），全數灌予B地承擔 ，不當高估B地市價之虞。又宏邦估價報告書分析系爭土 地最有效之使用，係以系爭土地原作為宿舍使用，故可 在合法、實質可能、正當合理、財務可行與建築管理相 關規定之前提下，將該土地開發興建華廈使用，達成客 觀上之最有效使用。因此將系爭土地之條件比照鄉村區 乙種建築用地，甚至一般農業區甲種建築用地，為價格 之比較調整（見本院卷三第61、64、65至67頁）。然同 報告書所謂「宿舍」，原為內政部警政署保一總隊（下 稱保一總隊）承租系爭土地為營區時所興建之建築物， 嗣因編制調整，該總隊搬遷後，建築物之基地續由桃園 市政府（下稱市政府）承租。呂汶蓁在本院於111年1月7 日勘驗現場時亦陳稱該建築物係市政府養工處向系爭土 地人承租之建築物等語，並經本院勘驗後，囑託地政人 員在複丈成果圖（即附圖一）標註為「乙建物」，有保 一總隊承租之土地租賃契約書、市政府承租之土地租賃 契約書、勘驗筆錄、複丈成果圖足參（見本院卷二第319 至320、321、323、325、213、245頁）。惟參以保一總 隊承租系爭土地之條件，係租賃期滿後即拆除地上物返 還承租之土地部分，為上開保一總隊承租之土地租賃契 約書第二條所明定（見本院卷二第319頁）。又系爭土地 之使用分區為特定農業區之特定目的事業用地，為非都 市土地，且目前非屬依都市計畫法第81條所指新訂都市 計畫或擴大都市計畫而先行劃定地區範圍及實施禁建之 土地，顯無開發計畫，有土地登記謄本、市政府都市發 展局110年12月2日桃都行字第1100041978號函可按（見 本院卷二第145、175頁）。即使因保一總隊為營區使用 而有變更為都市土地之「機關用地」之必要，但若因開 發許可或開發同意遭廢止，仍應依非都市土地使用管制 第21-1條之規定，回復為編定前之土地使用性質，況系
爭土地未曾變更使用性質。是上開乙建物於市政府未續 予承租後，應予拆除，始合於法令。核與林文揚稱「乙 屋（即乙建物）是市政府的，若一旦不租會自行拆除， 返還土地」等語一致（見本院卷二第214頁） ，宏邦估 價報告書僅以系爭土地仍留存保一總隊所使用之宿舍， 即認系爭土地可比照建築用地估價，自有未合。呂素涵 、呂汶蓁所提供宏邦估價報告書既有上述疵議處，自無 參酌該報告書鑑估價格之必要。呂素涵、呂汶蓁又以被 上訴人將269等非待分割土地出租與訴外人全國電子股份 有公司、和泰金企業社、順益汽車股份有限公司，每月 租金總和至少達113萬5,000元，辯稱：系爭報告書未考 量上開租賃情形，鑑估結果有缺漏云云。並引用上開公 司企業之租賃契約書為據（見本院卷三第355至363、377 至379、382至385頁）。然查，269等非待分割土地為系 爭土地之鄰地，系爭報告書雖非直接將該等土地上之租 金與系爭土地為比較，但已由系爭報告書納入附圖一B地 之「土地寬深比、臨路種類、臨路條件」等項目中考量 ，有系爭報告書可參（該報告書第52頁）。呂素涵、呂 汶蓁僅以被上訴人在269等非待分割土地享有較高額之租 金額，即謂系爭報告書未直接評估租約金額而有誤云云 ，尚非可採。
（六）綜上所述，本院審酌系爭土地之現狀、各共有人之利益、 意願及所提方案之優劣，兼顧兩造利益，併共有物之性質 、經濟效用、分得部分之利用價值等情，以附圖一、附表 一方案方式分割，並由被上訴人給付上訴人補償金181萬5 ,000元，並依附表四「各共有人分得之找補金額（價格日 期日110年2月26日）」欄所示分配各上訴人所得補償金額 。原審分割方法，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2 、3項所示。
（七）末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟， 由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形 ，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定 有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認 按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共 有物之訴，乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方 法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰 審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴 訟費用，應由兩造依附表一「分割前之應有部分比例」欄 分擔，始為公平，附此敘明。
（八）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一論列，併此敘明。
（九）據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、 第463條、第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項 但書，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 13 日 民事第六庭
審判長法 官 周美雲
法 官 游悅晨
法 官 古振暉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 14 日
書記官 廖逸柔
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