臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度重訴字第132號
原 告 陳柏蒼
訴訟代理人 李俊賢律師
湯雅竣律師
李玉雯律師
張正億律師
追加 原告 富田商用不動產開發有限公司
法定代理人 陳柏蒼
訴訟代理人 張正億律師
被 告 台塑大金精密化學股份有限公司
法定代理人 林健男
訴訟代理人 黃雪鳳律師
上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國112年6月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及追加之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加 之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性 ，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴 得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟 經濟者稱之。原告主張本件涉及報告居間法律關係究係存在 於「原告陳柏蒼與被告間」或「追加原告富田商用不動產開 發有限公司（下稱富田公司）與被告間」，而陳柏蒼為富田 公司之法定代理人，則本件不論報告居間之法律關係是存在 於陳柏蒼或富田公司間，其請求内容及所需認定之事實皆相 同，該法律關係實質上、經濟上復具有同一性，得因任一原 告勝訴而達訴訟之目的，且所提出之訴訟及證據資料可相互 爰用，亦無礙於被告之防禦而致生「攻防對象擴散」訴訟不 安定等不利益之情形，故為求訴訟經濟、防止裁判矛盾、發 見真實、擴大解決紛爭及避免訴訟延滯等，於民國111年11 月18日具狀追加富田公司為本件備位聲明原告等語（見本院
卷第33至48頁）。而被告固不同意原告所為追加之訴，惟本 院考量本件原訴之基礎原因事實為「陳柏蒼與被告間」是否 具有報告居間法律關係，追加之訴之基礎原因事實則為「富 田富田公司與被告間」是否具有報告居間法律關係，原訴請 求之原因事實及證據資料，於追加之訴亦得加以利用，無礙 於被告為攻擊防禦，亦符合訴訟經濟，故應認追加之訴與原 訴請求之基礎事實同一，依首揭規定，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠陳柏蒼為富田公司之負責人，係以經營不動產仲介為業之人 ，其於107年5月間，透過訴外人理成工業股份有限公司（下 稱理成公司）之莊姓協理得知，理成公司擬出售其大發工業 區廠房所坐落之高雄市○○區○○段○○○○○段0000○0000地號土地 （下合稱系爭土地），陳柏蒼遂開始以每坪新臺幣（下同） 155,000元之開價尋覓系爭土地之買家，而被告因自身有購 地需求，遂指示及授與代理權予訴外人黃聖文，並由黃聖文 自108年10月21日起，陸續向陳柏蒼詢問並提供系爭土地之 出售資訊，陳柏蒼遂以通訊軟體LINE提供名稱為「大發工業 區工業廠房售.pdf」之電子檔案（含系爭土地周圍環境照片 、地址、面積、土地分區、地籍圖、空照圖、每坪售價開價 155,000元等資訊，下稱系爭土地出售資訊）予黃聖文，俾 利被告參考。黃聖文於收受陳柏蒼所提供之系爭土地出售資 訊後，旋於翌日（22日）向陳柏蒼表達被告內部刻正評估購 買系爭土地之可行性，又因黃聖文擬於當週週五即108年10 月25日向被告之董事長報告此事，復要求陳柏蒼協助將系爭 土地出售資訊之地籍圖除去中間字體，以利於屆時簡報之用 ，陳柏蒼乃於108年10月24日另行提供「赤崁段潮州寮小段6 655等地籍圖行銷版.pdf」之電子檔案（下稱系爭地籍圖檔 案）予黃聖文，並於108年10月28日詢問黃聖文此事之進展 ，黃聖文卻僅於同日向陳柏蒼稱：「董事長尚未交辦明確的 指示」等語後，即不再與陳柏蒼聯絡。詎料，被告竟於109 年8月10日以898,611,400元之價金（即每坪售價145,000元 ）向理成公司購買系爭土地，並於109年9月9日辦理所有權 移轉登記完畢。
㈡本件因被告有採購土地之需求，而授予黃聖文代理權，代理 被告向陳柏蒼詢問及洽談系爭土地出售相關事宜，黃聖文已 接受陳柏蒼提供之系爭土地出售資訊、系爭地籍圖檔案，堪 認於陳柏蒼將系爭土地之出售、售價及詳細資料向黃聖文報 告，即係擬要約被告成立報告居間契約之時，黃聖文亦與陳 柏蒼自108年10月21日起歷次透過LINE洽談溝通並接受陳柏
蒼所為報告即系爭土地出售資訊，甚至進一步要求陳柏蒼提 供另份符合其向被告董事長簡報需求之系爭地籍圖檔案等節 可知，黃聖文已代理被告默示承諾陳柏蒼之要約，而與陳柏 蒼訂立報告居間契約。至於陳柏蒼為上開要約意思表示時， 其內容固未包括報告居間之報酬，惟依民法第566條第1項規 定，慮及陳柏蒼業於108年10月21日以LINE提供自身名片予 黃聖文，則黃聖文明知陳柏蒼係以經營不動產仲介為業之人 ，衡諸常情，其應就「陳柏蒼倘報告系爭土地訂約之機會， 必然會收取報酬，如無受報酬，不可能為之」乙情知之甚明 。是以，上開兩造間所訂立之報告居間契約，要不因陳柏蒼 之要約內容未包括報告居間之報酬，而影響其成立。 ㈢本件兩造間之報告居間契約固未約定報酬額，陳柏蒼亦無報 告居間之價目表，依民法第566條第2項規定，自應依習慣計 算報告居間報酬額。而依內政部101年5月8日公告不動產仲 介經紀業報酬計收標準規定修正草案總說明可知，應認陳柏 蒼得依上開不動產仲介實務交易習慣，向被告收取系爭土地 成交價金1％之居間報酬即8,986,114元。為此，依民法第153 條第1項、第565條、第566條及第568條第1項規定，提起本 件訴訟，先位聲明求為判決：⒈被告應給付陳柏蒼8,986,114 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。惟若法院認本 件報告居間契約存在於富田公司與被告間，則備位聲明求為 判令：⒈被告應給付富田公司8,986,114元，及自民事變更、 追加聲明暨準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：黃聖文為被告公司之高級工程師，並非經理人， 其僅係負責彙整擴廠用地之相關訊息呈報上級主管審查及董 事長核決，是其於108年10月3日於經濟部工業局「臺灣工業 用地供給與服務資訊網」刊登留言，傳達被告之購地需求， 藉以蒐集工業區廠房用地買賣之相關資訊，僅係傳達被告公 司意思表示之使者，並無代理被告為意思表示或受意思表示 之權限。而陳柏蒼瀏覽上開留言後，提供系爭土地出售資訊 、系爭地籍圖檔案予黃聖文，實係其為理成公司處理銷售系 爭土地委任事務之範疇，陳柏蒼不曾透過黃聖文向被告提出 就系爭土地報告締約機會及收取居間報酬之要約，且黃聖文 並無為被告辦理居間之代理權或決定權，亦無代理被告為默 示承諾等情，故兩造間並無居間契約關係存在。又陳柏蒼於 108年10月21日主動聯繫黃聖文，並以LINE傳送其任職富田 公司之名片，該名片載明富田公司之名稱、地址及統編等項 ，是以黃聖文當時對陳柏蒼之認識，即其為富田公司之經紀
人員，足徵陳柏蒼係執行富田公司之職務，其先位聲明以個 人名義提起本件訴訟，即非有據。再者，陳柏蒼於108年10 月間除為理成公司提供系爭土地出售資訊外，並無其他作為 ，且被告原係屬意並積極申購臺南科學工業區用地（下稱南 科工土地），系爭土地售價超過南科工土地2倍，故被告當 時並無購買系爭土地之意願，惟因被告嗣後申購南科工土地 未果，方於109年4月間另行委託台塑企業總管理處總經理室 資產開發組處理洽購系爭土地相關事務，故陳柏蒼或富田公 司主張被告與理成公司間之系爭土地買賣契約與其等居間報 告活動有因果關係乙節，與事實不符。綜上，陳柏蒼與富田 公司就前開事實及法律上主張均未提出具體事證，亦未能說 明兩造究竟於何時達成居間契約之合意，是本件請求顯無理 由等語置辯，並聲明：⒈原告之訴及追加之訴暨假執行之聲 請均駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項
㈠陳柏蒼為富田公司負責人，陳柏蒼於107年5月許，透過理成 公司之莊姓協理得知，理成公司擬出售其大發工業區廠房所 坐落之系爭土地，陳柏蒼遂開始以每坪155,000元之開價尋 覓系爭土地買家。
㈡陳柏蒼於108年10月21日以LINE提供其名片及系爭土地出售資 訊予被告公司高級工程師黃聖文，黃聖文收受陳柏蒼所提供 之系爭土地出售資訊後，翌日（即22日）曾以LINE向陳柏蒼 表達其主管在評估購買系爭土地之可行性及當週週五將向董 事長簡報擴建用地等語。陳柏蒼嗣於108年10月24日另行提 供系爭地籍圖檔案予黃聖文，再於同年月28日詢問黃聖文此 事之進展，惟黃聖文僅以「董事長尚未交辦明確的指示」等 語回覆陳柏蒼後，即不曾再與陳柏蒼聯絡。
㈢被告與理成公司於109年7月3日就系爭土地簽立買賣契約，並 於109年9月9日登記取得系爭土地所有權，依內政部不動產 交易實價登錄資訊，系爭土地每坪單價145,000元，總價898 ,611,400元。
四、得心證之理由
㈠先位聲明部分
⒈陳柏蒼與被告間是否成立居間契約？
⑴按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。是契約之成立，須 有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事 實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。次按稱居 間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約 之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或
媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第 1項分別規定甚明。又當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項前段亦有明文 。本件原告先位聲明主張陳柏蒼與被告間成立居間契約，既 為被告所否認，則原告就陳柏蒼與被告間有居間契約存在之 事實，自應負舉證責任。
⑵經查：
①證人黃聖文於本院審理時具結證稱：關於本件業務，被告並 未授權我可以幫公司簽約或委任仲介的權限，辦理不動產相 關事宜包括買賣、承租等，不是我負責的相關業務；本件我 實際上是負責蒐集相關土地，針對土地面積、地目、地理位 置等資料作成簡報，由我的主管向上級報告，我只負責整理 相關資料，是我的主管指派我去找在臺灣地區有無符合建廠 需求的土地，我是在經濟部工業局公開的網站上留下我個人 的聯絡電話，請對方直接與我聯繫；在工業局網站上是規定 要記載我的姓名、信箱、公司名稱，我有登入土地面積需求 、地理位置為臺南科技工業園區，陳柏蒼看到我在工業局留 的資料，所以聯絡我；陳柏蒼提供我系爭土地出售資訊後， 我是將資訊彙整成簡報交給主管，由主管去跟董事長報告， 但是當時除了陳柏蒼提供給我系爭土地的訊息，還有顥天國 際管理顧問股份有限公司（下稱顥天公司）提供給我同筆土 地的資訊，陳柏蒼提供的資訊雖然在先，但是顥天公司提供 的資訊比較完整，因為當初提供的資訊有重複性，最後我是 用何人提供給我的資訊來作成簡報提供給主管，我現在記憶 模糊無法確定；陳柏蒼提供系爭土地出售資訊之後，我們於 108年10月22日有相約到現場勘查現況，但只有在外面拍照 ，沒有進去，因為陳柏蒼說他沒有鑰匙，我沒有印象陳柏蒼 有無提到交易金額及服務費的部分等語（見本院卷第172至1 81頁）。而證人黃聖文雖係被告公司之員工，惟其與陳柏蒼 於108年10月間前並不相識，本件給付居間報酬事件與其亦 無特別利害關係，其既經具結，應無甘冒偽證罪相繩之風險 而為虛偽陳述之必要，是證人黃聖文所為證詞之可信憑性甚 高。
②參以黃聖文於108年10月22日以LINE向陳柏蒼表明「大發那塊 地我們主營在評估整塊購買的可行性」、「…星期五要向董 事長簡報擴建用地」等語（見審訴字卷第33頁），再於同年 月28日以LINE向陳柏蒼表示「董事長尚未交辦明確的指示」 等語（見審訴字卷第37頁）。是依陳柏蒼與黃聖文間之LINE 對話內容及證人黃聖文之證詞相互以察，黃聖文於經濟部工 業局「臺灣工業用地供給與服務資訊網」刊登留言，係為傳
達被告之購地需求，藉以蒐集工業區廠房用地買賣之相關資 訊，陳柏蒼雖曾提供系爭土地出售資訊、系爭地籍圖檔案予 黃聖文，但黃聖文僅負責彙整擴廠用地之相關訊息呈報上級 主管以供簡報使用，並交由被告公司董事長核決，其亦於LI NE對話中向陳柏蒼告以上情明確，是其承辦被告公司尋覓擴 廠用地之相關事宜，均係傳達被告公司意思表示予陳柏蒼知 悉，並無代理被告為意思表示或受意思表示之權限，僅為使 者而非代理人。況陳柏蒼並未經由黃聖文向被告提出就系爭 土地報告締約機會及收取居間報酬之要約，黃聖文亦無代理 被告為默示承諾之情，故兩造間並無居間契約關係存在，應 可認定。
⑶原告再主張：陳柏蒼於108年10月21日以LINE提供予黃聖文之 系爭土地出售資訊，皆屬居間人所持有且極具價值之重大交 易訊息，故陳柏蒼提供該等資訊之行為縱未明示係屬要約之 表示，然依該資訊之內容、被告尋覓擴廠建地之需求及陳柏 蒼與黃聖文間之整體對話脈絡，已足證有報告居間契約之要 約存在；輔以黃聖文之回覆內容，亦可認其已知悉所取得之 資訊攸關系爭土地之交易機會，並於允受後提供上級評估等 情，可認屬客觀上有可認為承諾之事實。準此，自雙方相互 溝通之內容及被告公司內部訊息層轉過程，至遲於108年10 月22日系爭土地交易資訊已確認提呈黃聖文之上級主管，陳 柏蒼與被告間之報告居間契約即已成立。從而，陳柏蒼就系 爭土地所為蒐集、提供及報告資訊予被告之活動，對於被告 與理成公司間就系爭土地買賣契約之締結，顯然有所促進與 協助，應認陳柏蒼所為居間報告活動，符合上開民法及實務 見解所肯認契約因其報告而成立者之要件。是以，陳柏蒼與 被告間因「意思實現」而成立報告居間契約云云。惟為被告 所否認，並辯以：依民法第161條第1項規定，「意思實現」 之適用應以「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者」 為限。查：
①按依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期 內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161條 第1項定有明文。此即學說上所謂之意思實現，乃依有可認 為承諾之事實，推斷有此效果（承諾）意思。意思實現以客 觀上有可認為承諾之事實存在為要件，有此事實，契約即為 成立。而有無此事實，應依具體情事決定之（最高法院96年 度台上字第2749號判決可參）。是以，依民法第161條規定 因意思實現而成立之契約，仍須先有要約存在，此際若欲與 要約人成立契約，原應以承諾之意思表示為之，惟「依習慣 或依其事件之性質，承諾無須通知者」，始得於「有可認為
承諾之事實時」，成立契約。
②陳柏蒼108年10月21日主動聯繫黃聖文並以LINE提供系爭土地 出售資訊及其名片，惟雙方以LINE對話之過程及108年10月2 2日於系爭土地現場時，陳柏蒼均未曾向黃聖文表明其提供 系爭土地資訊係為被告報告訂約機會並收取居間報酬即服務 費1％之意思表示，業如前述，又陳柏蒼並未就其於本件所主 張之報告居間契約究竟有何依習慣或依其事件之性質，承諾 無須通知之情事，舉證以實其說。參以陳柏蒼於本院詢問「 陳柏蒼或富田公司有無受理成公司委託銷售系爭土地？」時 答稱：「莊協理是口頭委託，因為理成公司財務出狀況，所 以要出售系爭土地，莊協理是理成公司對外的窗口，我們的 認知就是可以接受莊協理的委託，若有找到買方再進行後續 的行動。」等語（見本院卷第26至27頁），可見陳柏蒼主動 聯繫黃聖文並提供系爭土地出售資訊、系爭地籍圖檔案，係 為處理理成公司委託出售系爭土地尋覓買方之事務，並未透 過黃聖文向被告為報告居間之要約。而黃聖文承辦被告尋覓 擴廠用地之相關事宜，僅係傳達被告公司意思表示之使者， 亦無為被告辦理報告居間之代理權，況黃聖文嗣就陳柏蒼以 LINE詢問系爭土地之評估結果，亦明確回覆「董事長尚未交 辦明確的指示」等語，難認黃聖文對陳柏蒼有何可認為承諾 之事實存在，與意思實現之要件不符，陳柏蒼以意思實現主 張居間契約業已成立，難認有據。
⑷至被告辯稱：陳柏蒼於108年10月21日主動聯繫黃聖文，並以 LINE傳送其名片，該名片除陳柏蒼之聯絡資訊外，尚載明富 田公司之公司名稱、地址及統編等項，是以黃聖文當時對陳 柏蒼之認識，即其為富田公司之經紀人員，而陳柏蒼係代表 富田公司與黃聖文聯繫，且陳柏蒼主張其為富田公司之負責 人，並以經營不動產仲介為業，則陳柏蒼應具備不動產經紀 人資格，依不動產經紀業管理條例第16條規定，不動經紀人 應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介業務， 是陳柏蒼執行不動產仲介業務，其效力應直接歸屬富田公司 ，而非陳柏蒼云云。惟查，陳柏蒼擔任富田公司負責人，其 與黃聖文聯繫時，所提供之名片雖有標示「富田公司」，但 未載明陳柏蒼係擔任富田公司何職務及任何銜名，更未顯示 其為富田公司負責人，當無從據此探知其係公司代表人或所 屬職員，充其量僅得依其所示資訊具體特定陳柏蒼人別及所 營業務。再觀陳柏蒼與黃聖文間之LINE對話紀錄（見審訴字 卷第33至39頁），自始至終均未提及任何富田公司有關之訊 息，且陳柏蒼提供之系爭土地出售資訊，皆未標示任何富田 公司相關訊息，反而於右下角載明陳柏蒼個人通訊資訊即「
0000-000-000陳柏蒼」等語（見審訴字卷第23至31頁），可 見陳柏蒼係以其個人名義與黃聖文聯繫並提供系爭房地出售 資訊，雖與不動產經紀業管理條例第16條規定有違，然不動 產經紀業管理條例第16條等規定係為保護消費者所設，如有 違反，亦僅係就該違反第16條之經紀人員予以申誡等行政處 罰，是被告此部分所辯尚難憑採，附此敘明。
⒉基上，陳柏蒼未曾向黃聖文表示其提供系爭土地出售資訊係 為向被告報告諦約機會並收取居間報酬之意思表示，尚難認 陳柏蒼已按居間契約之要件向被告為要約，則其既未能證明 與被告間存有報告居間之法律關係，自不得依約請求給付服 務報酬，其先位聲明所為請求，難認有據。
㈡備位聲明部分
原告備位聲明主張富田公司已與被告間成立居間契約，其所 舉證據及理由均同先位聲明陳述，然本院業已認定依其所舉 證據，尚不足認定陳柏蒼與被告間存有報告居間之法律關係 ，則依相同之證據與法律上推論，亦不足認定富田公司與被 告間存有報告居間之法律關係，是富田公司不得依約請求服 務報酬之給付，其備位聲明所為請求，亦非有理。 ㈢至於原告固於112年6月1日當庭聲請向高雄市不動產仲介職工 會函詢關於不動產交易模式之慣例等語（見本院卷第224頁 ），然原告自始至終均未能舉證證明本件已向被告為報告居 間之要約乙節，則其關於不動產交易模式慣例相關之陳述， 於本件並無影響，此部分自無調查之必要，附此敘明。五、綜上所述，原告依報告居間、意思實現之法律關係，先位聲 明請求被告給付陳柏蒼898,611,400元、備位聲明請求被告 給付富田公司898,611,400元，均無理由，應予駁回。又原 告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁 回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 6 月 30 日 民事第一庭 法 官 饒佩妮
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 3 日 書記官 史萱萱
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