臺灣宜蘭地方法院民事判決
111年度訴字第302號
原 告 李惠良
李富焮
李姿瑩
李惠朱
李怡靜
李怡慧
共 同
訴訟代理人 簡坤山律師
被 告 蔡春輝
蔡明達
蔡同波
共 同
訴訟代理人 林國漳律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年6月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告蔡春輝、蔡明達應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地 上如附圖編號a4（二層加強磚造，面積1平方公尺）所示之 地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
二、被告蔡春輝、蔡明達應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地 上如附圖編號e1（二層加強磚造，面積28平方公尺）所示之 地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
三、被告蔡同波應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖 編號D（二層RC加強磚造，面積18平方公尺）所示之地上物 拆除，並將土地騰空返還予原告。
四、訴訟費用（扣除和解及原告減縮之部分），由被告蔡春輝、 蔡明達負擔28％，被告蔡同波負擔72％。
五、本判決第一至三項得假執行。
六、本判決第一項被告蔡春輝、蔡明達如以新臺幣（下同）3,60 0元為原告預供擔保，得免為假執行；本判決第二項被告蔡 春輝、蔡明達如以100,800元為原告預供擔保，得免為假執 行；本判決第三項被告蔡同波如以266,400元為原告預供擔 保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
本件原告於訴狀送達後，變更聲明中被告應拆除地上物返還
土地之面積（本院卷㈠第384、385頁），屬聲明減縮，符合 民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠坐落宜蘭縣○○鄉○○段000○000○000地號土地（下分稱地號，合 稱系爭土地）為原告所共有，其上有如宜蘭縣宜蘭地政事務 所複丈日期民國111年7月4日土地複丈成果圖（下稱附圖） 所示編號a4、D、e1部分地上物（下合稱系爭地上物，各建 物座落面積及事實上處分權人詳如附表所載），被告蔡春輝 、蔡同波（下單指其一則逕稱其名，全體被告則合稱被告） 與原告間就285、287、288地號農地存有耕地三七五減租條 例之租約(租約字號：壯圍鄉公所圍間字第41號租約，下稱 系爭租約)。惟被告蔡春輝、蔡同波未自任耕作，依耕地三 七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約應為無效 ，且縱使系爭租約有效，被告亦無權在285、288農地上建築 房屋，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭地上 物及返還占有之土地。
㈡系爭土地先前所有權人李富川每年前往被告住處收取租金， 並不知附圖所示編號D（即附表編號2，二層RC加強磚造）之 地上物坐落位置有逾越系爭土地之情形。且原告也未曾同意 被告可於系爭土地上興建地上物。兩造未曾訂立租地建屋之 租賃契約。
㈢聲明：如主文第1至3項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠附圖編號a4、e1部分（即附表編號1、3建物）：兩造間就285 、288地號土地上有系爭租約關係存在，被告占有自屬有權 占有，且如附表編號3建物亦有民法第796條或796條之1第1 項之規定，原告不得請求拆除。
㈡附圖編號D部分（即附表編號2建物）：該建物雖有部分占用2 86地號土地，但此為原告歷年來收取租金時所明知，且原告 將原本應由所有權人即原告每年應繳納之地價稅，均約定由 被告繳納，以作為占用系爭286地號土地之租金，故此部分 屬租地建屋，而為有權占用。被告建物之結構完整、格局方 正，係屋旁占用原告土地，而占用部分包括建物後方1至2層 樓之主體結構，拆除工程不易，對被告所有之建物安全及經 濟價值，產生重大影響，原告取回被告占用之土地，對原告 而言已難與其所有系爭土地合併使用，經濟效用極低，審酌 兩造間之利益，應認本件依民法第796條之1第1項之規定， 宜免被告為全部之移去或變更。
㈢原告於被告占有系爭土地數十年後突然主張被告無權占有，
並據以主張拆屋還地，已違反誠信原則。
㈣聲明：原告之訴駁回；被告願供擔保請准免為假執行宣告。三、爭點整理：
㈠不爭執事項：
原告為285、286、287、288地號土地之所有權人，原告與被 告蔡春輝、蔡同波二人就285、287、288地號農地有三七五 租佃關係存在（即系爭租約），蔡春輝、蔡明達所有如附表 編號1、3建物分別占用285地號、288地號土地如附圖所示a4 、e1部分，蔡同波所有如附表編號2建物占用286地號土地如 附圖所示D部分等節。此據原告提出上開地號土地登記第一 類謄本、系爭租約、現場照片、房屋稅籍證明書可憑（本院 卷㈠第23-30、32、35、37、63、85-89、179-183、244-252 頁），並經本院會同兩造現場履勘，囑託宜蘭縣宜蘭地政事 務所測量被告占用系爭土地之面積及位置，經該所測量後製 成如附圖所示之複丈成果圖，有本院勘驗筆錄、現場照片（ 本院卷㈠第97-158頁）、系爭土地複丈成果圖在卷可稽（本 院卷㈠第191頁），並為被告所不爭執，原告此部分主張自可 信為真實。
㈡爭點：
至原告主張如附表編號1-3建物為無權占有系爭土地，則為 被告所否認，並以前詞置辯，是本院應判斷之重點在於： ⒈被告所有之系爭地上物是否有權占有？
⒉被告主張有越界建築之適用及原告請求拆屋還地為權利濫用 ，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠系爭租約並非被告有權占有之依據：
⒈按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租 人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條 第1、2項定有明文。次按耕地三七五減租條例第16條第1項 所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己 從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或 供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第 2項所定原訂租約無效之原因；所謂不自任耕作，兼指轉租 及將耕地借予他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使 用，而擅自變更用途（最高法院70年台上字第4637號判例、 103年度台上字第2580號判決意旨參照）。又按佃農在承租 耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作 而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院 64年台上字第571號判例意旨參照）。再按承租人固非不得
在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的 或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時 休息之用，非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如 承租人所建房屋係供居住或其他非耕作之用，即與農舍有間 ，均在不自任耕作之列。至無自用農舍而需興建之農民，於 自有農業用地興建農舍者，依農業發展條例第18條第4項， 暨行政院農業委員會訂定發布「農業用地興建農舍辦法」第 3條（102年7月1日修正後條序為第2條）第1項第5款規定， 其起造人限於該農舍坐落土地之所有權人，已明文排除農地 承租人有其適用（最高法院104年度台上字第2412號判決意 旨參照）。可知三七五租約承租人，固然得在承租土地上興 建農舍，但是農舍係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋 房屋，做為堆置農具、肥料或臨時休息之用，非以解決承租 人家族實際居住問題為其目的。且農舍申請人限於地主，也 不得影響農業生產環境及農村發展。
⒉經查，285、288地號土地係原告所有，其上如附表編號1、3 建物，現為蔡春輝、蔡明達所有，而兩造間就285、288地號 土地前有耕地三七五減租條例之租約約定，此為兩造所不爭 執，且有該租賃爭議之調處程序筆錄可佐（本院卷㈠第230-2 42頁），而該附表編號1、3建物經本院至現場勘驗，為磚造 之二層樓民宅，又285地號土地上，另有a1-a4等地上物，28 8地號土地上則有e1、e2等地上物及鋪設之水泥地，有該建 物稅籍證明、本院勘驗筆錄、現場照片及附圖可憑（本院卷 ㈠第37、117-122、129、140-142、152-157、191、224、225 頁），而該附表編號1、3建物整體面積達241.7平方公尺（ 本院卷㈠第224頁），顯非農用，亦與農舍要件不合，被告對 此未表爭執（本院卷㈡第35頁），參酌288地號土地上因遭舖 設水泥空地，經宜蘭縣壯圍鄉公所以111年4月19日發函認定 並非農用，而不予核發農業使用證明，有該函文可佐（本院 卷㈠第41、42頁），揆諸前開說明，應認蔡春輝、蔡同波在2 85、288號土地有未自任耕作情形，依三七五減租條例第16 條第1、2項規定，系爭租約因而無效，租賃關係歸於消滅。 又縱系爭租約效力仍待兩造另案訴訟確認，然被告依系爭租 約僅有權租地耕種，並無權興建地上物供居住使用，則被告 辯稱依系爭租約，如附表編號1、3建物為有權占有系爭土地 ，並不可採。
㈡兩造之間並無另外成立租地建物之租賃契約： ⒈所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以 間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易 上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認
為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。 ⒉被告雖提出提出手寫之收據為憑（本院卷㈠第342頁），然該 收據內容無法辨識被告有代原告繳納系爭土地之地價稅。原 告亦否認此部分事實，又縱被告代為繳納地價稅，而原告對 於系爭土地遭無權占有保持沈默，未主張權益，其原因多端 ，依現存在一般社會之通念或卷存資料，並無法解讀為兩造 間就系爭土地存有租地建屋之合意，且蔡春輝亦自陳不清楚 原告是如何同意租地建屋（本院卷㈡第35頁），是被告以多 年來代繳地價稅，並使用系爭土地建屋，未遭原告反對，據 此辯稱雙方有租地建屋之默示租賃關係存在，並不可採。 ㈢原告請求拆除系爭地上物，並無民法第796條、796條之1、權 利濫用之適用：
⒈被告辯稱原告知悉系爭地上物越界建築而未異議，故不得請 求拆除，此為原告所爭執，則被告對此有利於己之事實，有 舉證責任。查兩造之間就285、288地號土地存有系爭租約， 而被告係於自身286之1地號土地上興建系爭地上物，然有如 附表編號1、3所示建物越界，座落於285、288地號土地上， 有該附圖可憑，則原告主張因被告在自己土地上興建房屋， 在鑑界之前，不知道被告建物有越界乙節，與常情無違，反 觀被告對於「原告知其越界而不即提出異議」乙節，未能提 出證據證明，則單憑原告前往收租而未異議乙節，並無法推 論被告前揭所辯為真實，故被告辯稱有民法第796條第1項之 適用，並不可採。
⒉系爭地上物占用系爭土地之面積共47平方公尺（如附表所示 ），僅佔各建物面積之一部，被告未證明對之拆除，有何危 及建物整體安全之風險。再者，如附表編號1、3所示建物， 其屋齡為38年，殘值為19萬5,300元，另如附表編號2建物屋 齡為31年，殘值為49萬1,400元，有該等建物稅籍證明可佐 （本院卷㈠第85、87、89頁），縱拆除占用部分建物將致整 體建物有倒塌之虞而不予拆除，其所得獲保留之整體建物價 值實屬不高；反觀系爭285、286、288地號土地為無登記建 物坐落其上、面積分別為1,465、378、2,155平方公尺之土 地，於111年間之公告現值為每平方公尺3,600、14,800、3, 600元，有系爭土地第一類謄本為證（本院卷㈠第23、25、29 頁），總價值不斐，原告卻因系爭地上物占用系爭土地如附 表所示共47平方公尺，致無法為完整使用、收益、處分，暨 考量被告占用該部分土地不涉及公共利益之保護，亦應認無 得免為系爭地上物無權占用部分全部或一部移去或變更之必 要。
⒊按民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的
者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為 自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損 害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上 字第1079號判決參照）。查系爭土地本為原告所有，被告就 286地號土地並無任何使用權源，原告前僅與被告間就285、 288地號土地存有系爭租約，惟目的僅在於耕種農作物，不 得任意興建違章建築，被告不自任耕作而於上興建地上物， 自屬無正當權源占用，足以妨害原告所有權之圓滿行使，原 告以維護所有權之圓滿行使為目的，雖於多年後對被告提起 本件訴訟，仍屬權利之正當行使，並未違反公益，影響被告 現實使用之利益，亦為當然之結果，無從憑此認原告係專以 損害被告為目的。故原告請求被告拆屋還地，難謂有權利濫 用或權利失效可言。
五、綜上，原告依民法第767條第1項，請求被告將坐落系爭土地 上如附圖所示a4、D、e1部分地上物（即如附表1-3建物占用 之面積）均拆除，並將上開土地返還予原告，為有理由，應 予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，原 告勝訴部分，係所命被告給付之金額未逾50萬元之判決，依 民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執 行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392 條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經本院斟酌 後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：
原告原已繳納之裁判費，其減縮聲明部分應由原告自行負擔 。故扣除兩造和解及原告減縮之部分，被告敗訴部分，由被 告間依民事訴訟法第78條、第85條第1、2項，依所敗訴之訴 訟標的價額比例，負擔訴訟費用。
中 華 民 國 112 年 6 月 27 日 民事庭 法 官 蕭淳元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 27 日 書記官 邱信璋
附表：
（地段：宜蘭縣壯圍鄉五美段）
編號 地號 附圖編號 類別 座落建物之門牌號碼 占用面積 房屋稅籍證明之納稅義務人 本院認定該建物之事實上處分權人 1 285地號 a4 二層加強磚造 宜蘭縣○○鄉○○路○段000巷00弄0號 1平方公尺 蔡春輝 蔡明達 （本院卷㈠第87、89、181、183頁） 蔡春輝 蔡明達 2 286地號 D 二層RC加強磚造 宜蘭縣○○鄉○○路○段000巷00弄0號 18平方公尺 蔡同波（本院卷㈠第85、179頁） 蔡同波 3 288地號 e1 二層加強磚造 宜蘭縣○○鄉○○路○段000巷00弄0號 28平方公尺 蔡春輝 蔡明達 （本院卷㈠第87、89、181、183頁） 蔡春輝 蔡明達
附圖：