給付金錢等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,110年度,813號
TPDV,110,重訴,813,20230413,1

臺灣臺北地方法院民事判決
110年度重訴字第813號
原 告 大丈夫一股份有限公司

法定代理人 閻孟琪
訴訟代理人 洪堯欽律師
劉健右律師
黃薌瑜律師
被 告 福里建設股份有限公司

法定代理人 蕭琦晃
訴訟代理人 謝昆峯律師
余瑋迪律師
被 告 信義全球資產管理股份有限公司

法定代理人 陳麗心
被 告 安信建築經理股份有限公司

法定代理人 周俊吉
被 告 歐人彰
上三人共同
訴訟代理人 羅凱正律師
黃子盈律師
上列當事人間請求給付金錢等事件，本院於民國112年2月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告福里建設股份有限公司、安信建築經理股份有限公司應給付原告新臺幣肆仟萬元，及自民國一一○年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告福里建設股份有限公司、安信建築經理股份有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟參佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告福里建設股份有限公司、安信建築經理股份有限公司如以新臺幣肆仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：　　
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴



訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175條第1項分別定有明文。查被告信義全球資產管理 股份有限公司（下稱被告信義公司）法定代理人原為蘇俊賓 ，嗣於本院訴訟程序進行中變更為陳麗心，並經陳麗心具狀 聲明承受訴訟，此有民事陳報狀及股份有限公司變更登記表 等在卷為憑（見本院卷四第561-572頁），核與前揭規定相 符，應予准許。　
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款分別定有明 文。查原告起訴時原聲明為：「㈠確認被告福里建設股份有 限公司（下稱被告福里公司），於發票人及付款人均為玉山 銀行信義分行，支票號碼AD0000000號，發票日為民國110年 5月14日，受款人為被告安信建築經理股份有限公司（下稱 被告安信公司），金額新臺幣（下同）4000萬元之支票(下 稱系爭支票）所示票款之給付請求權不存在；㈡被告安信公 司應給付原告4000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；㈢被告信義公司應給付原告400 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；㈣第二項及第三項聲明，於任一被告為給付時 ，另一被告於其給付之範圍内，同免給付義務。」，嗣於11 1年3月15日以民事變更聲明暨調查證據聲請狀追加歐人彰為 被告並變更聲明為：「㈠先位聲明：⒈被告福里公司、安信公 司、信義公司及被告歐人彰，應連帶給付原告4000萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；⒉願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位聲明：⒈被告福里公 司、安信公司、信義公司及被告歐人彰，應各給付原告4000 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；⒉第一項聲明，於任一被告為給付時，其餘被告於 其給付之範圍内，同免給付義務。⒊願供擔保，請准宣告假 執行」（見本院卷㈢第13至14頁），經核原告所為追加被告 及聲明之變更，均基於同一基礎事實請求，並不礙被告之防 禦及訴訟終結，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面： 　　
一、原告起訴主張：
㈠被告福里公司有意以21億元出售其所有坐落臺北市○○區○○段○ ○段000地號土地應有部分4066/10000，及其上同地段3448至 3486建號及3550建號建物全部(下合稱系爭標的），委託被 告信義公司擔任仲介。原告於110年4月底接洽被告信義公司



之仲介即被告歐人彰後，歐人彰向原告表示其受被告福里公 司全權委託處理系爭標的出售事宜，原告因此亦委託被告歐 人彰仲介。原告初步有購買系爭標的之意願，惟具體買賣條 件，仍待原告進一步評估並與被告福里公司協商。原告為取 得獨家與被告福里公司議定買賣條件之權利，於110年5月14 日簽立買賣定金契約暨收據(下稱系爭定金契約），並交付 系爭支票予被告信義公司。嗣被告福里公司於110年5月17日 於系爭定金契約簽認、同意與原告協商買賣條件，惟系爭支 票仍由被告信義公司保管，未交付予被告福里公司。系爭定 金契約雖已記載買賣標的及價金，惟由系爭定金契約第㈣條 前段記載：「買賣雙方約定於民國110年5月28日18時前，就 有關其他費用之負擔、貸款問題、交屋約定及其他相關事項 協商以成立不動產買賣契約」，及系爭定金契約附件第四條 第㈡項記載：「四、買方給付服務費及其他承諾：修訂如下 ：（第二條修訂為：『買方如故意違約不簽署書面買賣契約( 不包含買方已善意與賣方協商其他承購條件，但買賣雙方無 法達成合意之情形）…」，可知除買賣標的及價金以外，原 告亦將其他費用負擔、貸款問題及交屋約定等事項列為不動 產買賣契約「必要之點」並留待嗣後繼續協商。是以原告雖 簽立系爭定金契約，惟不動產買賣契約尚未成立。　㈡原告簽立系爭定金契約後，即開始評估重要買賣條件，但受 限於新冠肺炎三級警戒，相關作業進度均受影響，結構技師 於110年5月26日始至系爭標的進行勘查評估。經評估後，原 告於110年5月28日始獲悉系爭標的外牆磁磚剝落及地下2 樓 滲水，並非僅為輕微之外觀瑕疵，而是有外觀無法察覺、為 原告所不知之危害建築物結構安全之疑慮。原告獲悉後立即 向被告信義公司反應，並於110年5月30日擬定契約條件，委 由蕭得暉以電子郵件請被告信義公司轉知被告福里公司，要 求由被告福里公司或社區管理委員會進行全面檢測及修補， 惟遭被告福里公司拒絕。依系爭定金契約第4條，雙方約定 之協商期限原至110年5月28日止，嗣雙方合意展延至110年5 月31日；迄110年5月31日屆至後，原告仍繼續與被告福里公 司協商。惟因雙方始終無法就買賣條件達成共識，最終雙方 合意自110年6月24日起終止協商買賣條件。嗣後原告雖多次 請求被告信義公司返還系爭支票，惟均遭拒絕；被告信義公 司於110年9月2日委託律師發函予原告，表示將提示兌現系 爭支票後，再將所得票款存入被告安信公司帳戶「暫存保管 」 。
　㈢原告於110年5月14日簽立系爭定金契約時，固有交付系爭支 票予被告信義全球公司，系爭支票所載受款人為被告安信公



司，而非被告福里公司，且已載明「禁止背書轉讓」，惟票 據法第144條準用第37條第1 項前段規定，被告福里公司無 從提示兌現系爭支票，應認為被告福里公司未收受定金，系 爭定金契約不符「要物契約」要件，不生效力。被告信義公 司雖主張，其係受被告福里公司委任收受系爭支票，視為被 告福里公司已受領定金云云。惟系爭支票之受款人為被告安 信公司，縱然被告信義公司有受被告福里公司委任收受系爭 支票，被告信義公司仍無從提示兌現系爭支票，無從發生金 錢所有權移轉之效力。況系爭支票所載受款人被告安信公司 ，並未在票據法第130條第1款所定「發票日後七日内」之 「承兌期限」内提示，被告信義公司迄至110年9月2日始委 請律師發函予原告表示 「㈡…本公司…將前揭定金契約之定金 支票兌現後，存入安信建築經理股份有限公司之帳戶暫存保 管」，惟系爭票款並未給付予被告福里公司，顯未發生金錢 所有權移轉給被告福里公司之效果。且被告安信公司提示兌 現系爭支票後，並未將現金匯入被告福里公司指定帳戶，而 係以被告安信公司自己之帳戶保管，顯然系爭支票縱已提示 兌現，惟仍無從發生金錢所有權移轉給被告福里公司之效果 ，與定金契約為要物契約之要件不相符，系爭定金契約自不 發生效力。
　㈣簽立系爭定金契約，不代表原告同意「現況點交、被告福里 公司不負物之瑕疵擔保責任」之條件。被告福里公司所提現 況點交之要約，業經原告拒絕、為新要約而失其拘束力。被 告再執已遭原告拒絕之承購條件為主張，誠非可採。被告歐 人彰110年5月13日提供給原告之定金契約稿件，第㈢條固記 載：「㈢其他承購條件：賣方不負物及約定遭占用權利瑕疵 擔保責任，標的依現況點交。」。惟原告並未接受此一條件 ，而是作大幅變更，於系爭定金契約之附件第三條，記載「 三、其他承購條件點交後賣方不負物之瑕疵擔保責任及長春 路343號12樓1202房（含停車位編號10、11、12、13)遭租戶 占用而無法點交之責任。賣方將依照交屋清冊記載之簽約時 現況辦理點交（交屋清冊未記載者依照點交時之現況點交) 予買方。」。是以，被告福里公司先前縱曾提出「現況點交 、賣方不負瑕疵擔保責任」之要約，惟原告已予拒絕、並在 系爭定金契約就其要約作大幅變更，依民法第160條第2項規 定，應「視為原告拒絕原要約而為新要約」；被告福里公司 先前所提之原要約，依民法第155條規定，亦無拘束力。由 系爭定金契約簽立後，原告委託之蕭得暉仍提出多項「非現 況點交」或「涉及瑕疵擔保責任」之事項與被告福里公司協 商，包括「一樓復原回原經營標準、一樓天花板梯孔修補、



非自然身故、氣離子及輻射檢測」等條件與被告福里公司協 商，並有部分獲被告福里公司同意，更可證明原告未曾同意 現況點交之條件。顯然系爭定金契約並非以「現況點交、賣 方不負瑕疵擔保責任」作前提，而係約定由買賣雙方於簽立 系爭定金契約後，再繼續協商房地點交及瑕疵擔保責任等條 件以成立契約。原告簽立系爭定金契約前，僅由被告信義全 球公司帶蕭得暉看一次，且未逐層逐戶查看，更未進行實地 查核，原告誠無輕率接受現況點交之可能。原告簽立系爭定 金契約時，仍未就買賣條件與被告福里公司達成合意，被告 主張原告已就點交狀態與被告福里公司達成合意云云，誠非 可採。被告主張買賣條件已於110年5月30日議定完成云云， 誠非事實。
　㈤原告與被告福里公司無法就外牆及地下二樓修繕之買賣條件 達成合意，不可歸責於原告。被告雖主張原告於簽立系爭定 金契約前，已知悉系爭標的有外牆磁磚剝落等問題云云。惟 「知悉」標的有瑕疵，不代表原告「同意」承受該瑕疵。 被告福里公司以原告於簽立系爭定金契約之前就知悉有瑕疵 為由，主張原告同意承受該瑕疵云云，誠非可採。又被告福 里公司於系爭定金契約簽立前所提供之「標的物現況說明書 」第8項「目前有無所有權人另須付費之社區公共設施修繕 決議？」，固係勾選「有」，惟其内容說明係記載：「花台 自行修繕」，未記載外牆需自行修繕。因此原告在110年5月 30日以前之認知，始終認為系爭標的之外牆應由管理委員會 修繕。惟原告在110年6月以後，漸次聽聞「系爭標的之外牆 須由被告福里公司自費修繕」之資訊，原告因此委請蕭得暉 在110年6月21日向歐人彰查證系爭標的即所謂A棟之外牆維 護，究為被告福里公司或管理委員會之權責？詎歐人彰竟答 覆「慣例是各修各的」，意指原告購買系爭標的後，外牆需 由原告自費修繕。惟此一資訊為原告簽立系爭定金契約時所 不知，被告福里公司顯有資訊揭露不實之違法。被告福里公 司就外牆修繕，雖曾提出由被告福里公司補貼2000萬元由原 告自行修補之方案。惟以系爭標的21億元、銀行貸款年息1. 7%估算，原告延後6個月營業，即有近2000萬元銀行利息或 營業損失，為避免原告承受無法修補或耗時甚久之損失風險 ，原告未同意補貼2000萬元由原告自行修補之方案，自屬合 理。
㈥原告簽立系爭定金契約，僅同意12樓1202房及地下2樓4個車 位可不點交，未同意1樓可不點交；原告與福里公司無法就 一樓點交之買賣條件達成合意，不可歸責於原告。原告簽立 系爭定金契約前，曾委託理律法律事務所作盡職調查，理律



法律事務所於110年5月11日以電子郵件提供「法律盡職調查 報告初稿」予原告，當中包含對系爭標的1樓租賃占用之法 律意見，可知系爭標的1 樓之三份租賃契約中，豐禾公司之 二份租賃契約，均「無」民法第425 條買賣不破租賃之適用 。被告福里公司答辯主張系爭標的1樓之租賃契約，均有民 法第425條買賣不破租賃之適用，據此主張原告提出協商之 買賣條件不合理云云，誠非可採。又由系爭定金契約之附件 第3條，將「賣方不負遭租戶占用而無法點交之責任」之範 圍，明文限定於12樓1202房及地下2 樓4個車位，並無提及 賣方就1樓可不負點交責任，顯然原告未同意1樓不點交之買 賣條件。原告經過反覆討論及規劃後，決定不承受1 樓租賃 契約，因此提出相對應之買賣契約條件擬與被告福里公司協 商，誠屬合法權利之行使，惟因被告福里公司不同意而無法 成立不動產買賣契約，自不可歸責於原告。
　㈦原告與被告福里公司無法就福修公司所簽立備忘協議書（下 稱系爭備忘協議書）之繼受問題達成合意，不可歸責於原告 。就系爭備忘協議書，原告能否繼受之問題，理律法律事務 所以110年5月11日電子郵件提供給原告之「法律盡職調查報 告初稿」第12頁表示：「小結：大丈夫並非該協議書之當事 人，大丈夫買受不動產後，應無需受該協議書之内容拘束」 。管委會亦有權主張原告非系爭備忘協議書之當事人，無法 適用備忘協議錄，必需按照規約繳納管理費。果如此，系爭 標的應繳管理費，將自被告福里公司原先告知之每月9萬元 暴增數倍、與原告先前評估之基礎相差過多，原告對此風險 ，不能不予控管。原告為避免管委會嗣後有爭議，曾多次請 求被告福里公司在點交前，先與管委會協議繼受系爭備忘協 議書完成，惟被告福里公司堅持僅願在「點交後」「協助」 原告與管委會洽談承繼或重新簽訂系爭備忘協議書，導致雙 方無法達成合意而無法簽立不動產買賣契約，自不可歸責於 原告。
㈧原告與被告福里公無法就冷卻水塔等違建之問題達成合意， 不可歸責於原告。因被告福里公司於原告簽立系爭定金契約 前所提供之「標的物現況說明書」，第34項「是否知悉本標 的物（含車位）之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關 通知？是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」，均勾選「否 」。可知原告係基於「系爭標的之增、違建未曾被檢舉、查 報、拆除或收到相關通知」之認知而簽立系爭定金契約。系 爭標的之頂樓冷卻水塔，於110年5月21日被臺北市政府查報 為違建，然冷卻水塔一旦遭拆除，將導致系爭標的之空調系 統全部停擺之嚴重結果。原告獲悉後，立即轉請被告福里公



司提供臺北市政府相關函文供原告參考，並請求就冷卻水塔 等違建之問題作協商，惟被告福里公司始終拒絕協商，亦未 提供臺北市政府函文予原告。原告在110年6月17日委請律師 寄發存證信函，檢附不動產買賣契約稿件，於第九條「房地 點交」第六項記載：「六、違章建築物部份：針對賣方在簽 約前已收到拆除通知之違建（如頂樓冷卻水塔、襯樓屋頂平 台之空調設備、法定空地金屬構物及遮陽棚頂蓋…等），及 目前已知於頂樓加蓋之增建物，賣方應於買方給付完稅款以 前（最晚不晚於110年7月31日）取得臺北市政府核准前述違 建及增建物合法設置或暫毋需拆除之許可」，請被告福里公 司於函到後五日内完成簽約。惟被告福里公司於110年6月22 日委請律師回覆之存證信函，仍不同意就頂樓冷卻水塔等違 建之問題作協商，致雙方無法簽立不動產買賣契約，自不可 歸責於原告。
　㈨系爭定金契約不生效力，且買賣契約因買賣雙方無法就買賣 條件意思表示合致而未成立，不可歸責於原告，依民法第17 9條及類推民法第249條第4款規定，被告應將系爭票款返還 原告。而原告未能與被告福里公司簽立不動產買賣契約，係 因雙方未能就買賣條件意思表示一致所導致，係不可歸責於 原告，經類推適用民法第249條第4款及依民法第179條規定 ，原告自得請求返還系爭支票之票款。原告雖曾請求被告福 里公司、信義公司返還系爭支票，並請被告安信公司不得提 示系爭支票，惟被告福里公司仍授意被告信義公司提示，被 告信義公司及其受僱人即被告歐人彰，亦屈從被告福里公司 之違法請求，將系爭支票交付予被告安信公司，而由被告安 信公司向玉山銀行提示兌現，致使原告原得請求玉山銀行返 還4000萬元之權利消滅，被告4人均構成侵權行為。原告已 在110年6月24日委請律師寄發存證信函，向被告福里公司、 信義公司及安信公司表示自110年6月24日起終止與被告福里 公司協商契約條件，並請求返還系爭支票，被告4人對相關 事實及義務知之甚詳，竟仍共同合意提示兌現系爭支票，因 此侵害原告得請求玉山銀行返還4000萬元之權利，顯係故意 為之，非僅為過失行為，依民法第185條第1項、第2項規定 ，構成共同侵權行為，被告4人應連帶負損害賠償責任。被 告4人明知不動產買賣契約因買賣雙方無法就買賣條件達成 合意而無法簽立，不可歸責於原告，依民法第249條第4款規 定，應將系爭支票返還予原告，卻藉口原告已同意現況點交 、賣方不負瑕疵擔保責任之不實事由，而向玉山銀行提示系 爭支票，而取得4000萬元，亦屬故意以背於善良風俗之方法 加損害於他人，構成民法第184條第1項後段之侵權行為。況



被告歐人彰為被告信義公司雇用之經紀人員，依不動產經紀 業管理條例第24條之2規定，被告歐人彰及信義公司，對原 告應有提供必要資訊、告知甚至主動查知瑕疵、協助進行必 要檢查等義務。惟被告歐人彰所為均與上開規定不符，違反 不動產經紀業管理條例，應對原告負賠償責任。對被告信義 公司，原告另依民法第188條第1項前段及不動產經紀業管理 條例第26條第2項規定，請求被告信義公司為其受僱人即被 告歐人彰之侵權行為，連帶負責。為此，原告爰依民法第18 4條第1項、第185條、第188條第1項及不動產經紀業管理條 例等規定，請求被告福里公司、信義公司、安信公司及歐人 彰連帶賠償，並聲明如先位聲明所載。縱認為被告之間不負 連帶責任，惟被告福里公司依民法第179、第249條第4款； 被告信義公司、安信公司、歐人彰部分依民法第179條規定 ，應各自對原告負給付義務，亦構成不真正連帶債務，原告 爰請求如備位聲明所載。並⒈先位聲明：⑴被告應連帶給付原 告4000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行；⒉備位聲明 ：⑴被告福里公司、安信公司、信義公司及歐人彰，應各給 付原告4000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息；⑵第一項聲明，於任一被告為給付時， 其餘被告於其給付之範圍内，同免給付義務。⑶願供擔保， 請准宣告假執行
二、被告福里公司則以：
㈠本件雙方已合意以支票充為定金之交付，符合定金契約之要 物性，系爭定金契約已成立生效。本件系爭定金契約，以支 票面額所表彰之金錢價值，亦得作為定金之交付，符合契約 自由原則。再支票受款人之身分本不以買賣契約之出賣人為 限，而系爭定金契約第㈤條已約定，成交後委由安信公司代 辦履約保證手續，並於簽收欄位勾選：「賣方…同意收取受 款人為安信建築經理股份有限公司之支票，視為賣方已受領 買方支付之定金…」，亦無違反定金契約之要物性；另系爭 支票之執票人及受款人倶為安信公司，並無原告所稱背書不 連續之情形。本件系爭定金契約中買賣雙方即約定，收取受 款人為安信公司之支票，視為賣方已受領買方支付之定金。 此約定符合要物契約之要件，故系爭定金契約自買賣雙方簽 署時即有效成立，並已於買方交付系爭支票時生效。原告另 稱系爭支票執票人安信公司未於期限内提示支票云云。惟依 票據法132條規定支票之執票人未於承兌期限内為付款提示 之法律效果，僅係對發票人之前手喪失追索權，依票據法第 134條，發票人於提示期限過後對執票人仍負責任。原告復



稱系爭支票受款人安信公司未在期限内提示云云。惟系爭定 金契約並未約定系爭支票應於何日前提示，況且支票提示兌 現與否，與定金契約之成立生效係屬二事。執票人未於期限 内提示，對於已成立生效之系爭定金契約亦不生影響。故本 件系爭支票未於期限内提示，無礙系爭定金契約於買賣雙方 簽署及交付系爭支票時即成立生效之事實。
　㈡原告主張被告福里公司所提「現況點交、賣方不負瑕疵擔保 責任」之要約，業經原告拒絕並在系爭定金契約作大幅變更 而成為新要約，是以原告並未同意現況點交、賣方不負瑕疵 擔保責任之條件云云。惟被告信義公司於110年5月13日提供 予原告之定金契約稿件，其第三條係記載：「㈢其他承購條 件：賣方不負物及約定遭占用權利瑕疵擔保責任，標的依現 況點交。嗣雙方於110年5月14日、同年月17日所簽立之系爭 定金契約，其附件第三條係記載：「三、其他承購條件點交 後賣方不負物之瑕疵擔保責任及長春路343號12樓1202房（ 含停車位編號10、11、12、13)遭租戶占用而無法點交之責 任。賣方將依照交屋清冊記載之簽約時現況辦理點交（交屋 清冊未記載者依照點交時之現況點交）予買方。」。比較上 述二定金契約内容，即可發現實際簽約版本僅是將原先定型 化契約之制式文字用語，轉為以本件標的物實際情況進行記 載，對於「現況交屋、賣方不負瑕疵擔保責任」之核心交易 條件並未進行實質上變更。原告於簽立系爭定金契約前，已 於110年5月5日、同年5月7日至系爭標的進行至少二次以上 之實地查核，並另於110年5月11日收到其所委託之理律法律 事務所的法律盡職調查報告初稿。至原告於110年5月14日系 爭定金契約用印時，對於「現況交屋、賣方不負瑕疵擔保責 任」之交易條件皆未曾提出過異議，顯見雙方於簽立系爭定 金契約時已就此交易條件達成合意。且系爭定金契約之簽立 係由原告主動提出，提出簽立定金契約亦表示原告就「現況 交屋、賣方不負瑕疵擔保責任」之交易條件已為同意。是以 ，原告於知悉系爭標的之交易條件為「現況交屋、賣方不負 瑕疵擔保責任」，並在此認知下對系爭標的進行查核後，主 動提出與被告福里公司簽立具有拘束力之定金契約，顯見原 告就「現況交屋、賣方不負瑕疵擔保責任」之交易條件已為 同意，雙方就此交易條件已達成合意。
　㈢買賣雙方議約時，係基於「現況交屋、賣方不負瑕疵擔保責 任」之核心交易條件簽署系爭定金契約，而買賣雙方就不動 產買賣之重要之點，包含系爭標的、價金之意思表示等均已 合致，雙方不動產買賣契約已然成立。原告於雙方簽立系爭 定金契約後，始針對系爭標的提出具有各項瑕疵，或主張其



尚未與被告福里公司就系爭標的之點交達成合意。惟原告於 簽訂系爭定金契約前，已透過現場履勘及文件實地查核，對 於系爭標的之現況均早已知悉，包含外牆磁磚脫落以及地下 室滲水部分，及各項租約情況。原告是在對系爭標的已有充 分瞭解後，始於110年5月14日於系爭定金契約用印，原告係 於反悔拒絕簽立書面買賣契約後，始提出相關意見，作為拒 絕簽約之託辭與藉口。原告違背系爭定金契約之約定，致雙 方未能簽立書面買賣契約書，自屬可歸責於原告。原告於簽 立系爭定金契約後，始主張就系爭標的所具各項瑕疵，其尚 未與被告福里公司就點交狀態達成合意。就原告所主張之各 項瑕疵，分述如下：
　1.原告主張買賣方雙方未能就外牆及地下2 樓於點交時應具備 之狀態為何達成合意云云，惟原告於110年5月28日預定簽約 日前，亦已多次履勘並逐一就各房間拍照存證作為未來交屋 參考，自應認買賣雙方就外牆及地下2樓之現況點交已然達 成合意。且原告自始即有專業建築師參與，其已有足夠時間 充分考慮外牆、地下2 樓現況點交及外牆自費修繕等事項， 此亦為原告於簽署系爭定金契約前已知悉之狀況，但其至11 0年5月28日預定簽約日時始終未就此提出意見。原告聲稱外 牆與地下室有危害建築物結構安全之處，但原告就此並未舉 證有何危害建築物結構安全之處，此亦與買賣雙方原約定賣 方不負瑕疵擔保之交易條件不符，顯係原告不欲履約之遁辭 。原告事後反悔不願意簽署不動產買賣書面契約，才提出所 謂外牆、地下2 樓瑕疵云云，推翻買賣雙方就「現況點交」 之合意内容，原告顯非善意與賣方協商買賣條件，致未能簽 立不動產買賣書面契約書，自屬可歸責於原告。　2.原告主張買賣雙方無法就系爭標的1 樓點交及系爭備忘協議 書之繼受問題與原告達成合意云云，惟系爭定金契約簽立前 ，原告已於110年5月11日收到其委託之理律法律事務所進行 之法律盡職調查報告，此份法律盡職調查報告中，對系爭標 的一樓租賃契約及場地使用協議書、系爭備忘協議書均有說 明，原告於收到前述法律盡職調查報告後已瞭解系爭標的一 樓租約現況及系爭備忘協議書，原告係於110年6月2日表明 無意簽署買賣契約後，110年6月17日以存證信函提出之買賣 契約稿件中，始將前述契約條款内容修訂成「概由賣方負責 於點交前排除」、「賣方應在買方給付完稅款以前，以自己 名義與管委會洽談承繼前福修產業股份有限公司所簽訂之系 爭備忘協議書完成，並載明其協議對於買方亦有效力，其未 如期辦理完成者，買方得主張解除契約。」。是以，依雙方 就買賣契約稿件之歷次修訂軌跡，顯見原告對於承接系爭標



的一樓二個租賃契約及場地使用協議及系爭備忘協議書並無 意見，而非如原告所述係為在後續評估後再與被告福里公司 協商。原告於議約過程中就此均無異議，卻對於買賣雙方已 達成合意之交易條件事後反悔，並提出被告福里公司應於點 交前先行繼受系爭備忘協議書完成等賣方無法達成之條件， 並以此為由拒絕履行簽立不動產買賣書面契約之義務，已違 背「現況點交」此一雙方達成合意之核心交易條件，雙方無 法依定金契約之約定進行後續買賣契約之簽署，自屬可歸責 於原告。
　3.被告福里公司於110年5月25日收到台北市建管處所發違建查 報後，即透過被告歐人彰於110年5月26日將冷卻水塔查報拆 除通知轉達予原告。買賣雙方在協商過程中，買賣契約書稿 件第9條第6項已載明「交屋前如收到違建通知均由賣方承擔 ，買方因此所受損害經公平鑑價後由賣方填補」等交易條件 ，應認買方充分知悉該條款已涵蓋相關狀況由賣方負責，雙 方並就此達成合意，自無重新協商之必要。況後續買方均未 就冷卻水塔事項表示意見，卻於110年6月2日表示不進行議 約後，遲至110年6月5日始提出賣方顯不可能達成之增補條 件，完全推翻買賣契約就違建事項之合意内容，難謂原告係 基於善意與賣方協商買賣條件，導致買賣雙方未能履行簽立 不動產買賣書面契約之義務，自屬可歸責於原告。　　㈣系爭定金契約及買賣契約均已成立生效，原告請求被告福里 公司、信義公司、安信公司、歐人彰返還定金4000萬元，並 無理由。原告主張系爭定金契約因不符「要物契約」要件而 不生效力，要求返還系爭定金云云，惟被告福里公司自始都 是依約辦理，本件既然是因可歸責於原告之事由致雙方未能 簽署書面買賣契約，依系爭定金契約第㈨條約定，被告福里 公司即得沒收系爭定金4000萬元。則原告所謂取回定金並無 所據，更無類推適用民法第249條第4款、適用民法第179條 不當得利而主張被告福里公司應返還系爭定金。且本件既經 被告福里公司同意出售系爭標的，並與原告成立系爭定金契 約，則被告信義公司將系爭支票依被告福里公司指示存入被 告安信公司帳戶，當屬依系爭定金契約第㈨條之約定履行。 被告信義公司作為本件委託銷售公司，依系爭定金契約約定 及被告福里公司指示，將定金支票提示兌現，並將系爭定金 存入共同被告安信公司保管，以俟買賣雙方合意解決或法院 確定判決之結果後，再行遵照辦理，自無原告所稱被告等共 同侵權或各自同時對原告發生侵權行為之餘地，是原告請求 被告等連帶或各自給付4000萬元，顯無理由等語置辯。並聲 明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.願供擔保請准



免為假執行。
三、被告安信公司、信義公司及歐人彰則以：
　㈠系爭定金契約業已約定原告與福里公司間賣賣契約之標的、 買賣償金及買受人舆出賣人之權利義務，亦就系爭不動產買 賣之最大原則即「現況交屋、不負瑕疵擔保」予以明定，觀 諸系爭定金契約及兩造往來之所有證據均沒有任何「優先締 約權」之約定，原告主張系爭定金契約僅係為取得優先締約 權云云，實屬無稽。由前揭定金契約及買賣契約修正軌跡可 知，「現況交屋、不負瑕疵擔保責任」之約定載明於買賣契 約第9條第3項、第8項，及第17條第2項，此「現況交屋、不 負瑕疵擔保」原則直到版本五買賣契約均未改變，即被告福 里公司對於系爭不動產於點交前已存在之瑕疵，點交後不負 物之瑕疵擔保責任，排除民法第354條所定之出賣人物之瑕 疵擔保責任，且點交前被告福里公司對於系爭不動產僅負「 維護(維持）現況之義務，並非負有「修繕義務（歷次版本 第9條笫8項）。又本案系爭定金契約及買賣契約中所載「交 屋清冊」指「動產」之清冊，此約定係因系爭不動產之買賣 附眾多家具、家電，為清楚記載動產之品項與數量，故編列 「交屋清冊」作為買賣契約附件之必要；不動產本身依據地 政登記資料即足以具體特定買賣標的，根本沒有造冊之必要 。原告聲稱後續應以交屋清冊載明列入買賣契約，故未同意 現況點交云云，實屬無稽。
　㈡原告事後反悔而拒絕簽約，以系爭不動產建築物外牆磁磚掉 落情形嚴重、地下二層滲漏情形嚴重等理由拒絕簽約。　1.關於原告指摘之外牆磁磚剝落及地下二樓滲漏之部分：被告 歐人彰於110年5月5日時率領原告公司陳希凌建築師、蕭得 暉等人至系爭不動產現場實地查核勘查範圍包含大樓外牆與 地下二層滲漏處，原告於知悉後對於此瑕疵並未表示爭執。　　原告指摘之建築物外牆磁磚掉落瑕疵非足以影響結構安全之 瑕疵；而地下二層滲漏情形，歐人彰、蕭得暉在電話中討論 此情形約20、30萬元即可修繕。原告主張之瑕疵均已牴觸本 件「現況交屋，不負瑕疵擔保」之原則，惟被告福里公司為 釋出善意，於110年6月22日存證信函表示願意將買賣價金降 低2000萬元作為原告購買系爭不動產後自行修繕原告所稱之 外牆及地下二層滲漏瑕疵，然原告依然拒不履行，顯然原告 僅係藉故拒絕簽署買賣契約，其主張顯屬無稽。　2.關於原告指摘一樓與施慕芙公司及豐禾公司租約之部分：原 告於110年5月7日會同其所委任理律法律事所律師至被告福 里公司辦公室進行系爭不動產相關文件實地查核，並由蕭得 暉簽署「投資人實地查核文件確認書」，查核文件範圍包含



「施慕芙國際股份有限公司」及「豐未產業股份有限公司（ 含106.2.1場地使用協議書)」，足見原告對於1樓二份租約 之出租情形、租約正本及公證書均已詳實查核。原告早於簽 署系爭定金契約前，就已經查核過施慕芙公司及豐禾公司租 約，被告福里公司自一開始即已如實揭露予原告，約定原告 同意繼受租約，被告福里公司則應於交屋日前與承租人完成 換約、點交押租金予原告，原告對於繼受租約從未為反對之 意思表示，直到原告反悔拒不簽署買賣契約後，才在110年6 月17日存證信函中提出施慕芙公司及豐禾公司租約點交爭議 ，其主張實屬無稽。
　3.關於原告指摘冷卻水塔違建拆除疑慮之部分：系爭不動產冷 卻水塔係於110年5月25日遭舉報，被告歐人彰於接獲被告福 里公司之通知後，旋於110年5月26日將此事告知蕭得暉，且 本案冷卻塔違建疑義，業經臺北市建築營理工程處於111年2 月16日結案，系爭冷卻水塔並未遭拆除，足見本案冷卻水塔 係有補正之方法，而毋庸拆除，補正之後冷卻水塔即可繼續 存在，不影響系爭不動產之使用收益，且雙方依買賣契約第 9第6項約定即可解決紛爭，惟原告無視契約業已約定違建查 報之處理機制，反稱冷卻水塔之違建為重大影響系爭不動產 效用之程度，目的係作為其反悔拒不簽狀理由，其主張實屬