臺灣臺中地方法院民事判決
112年度重訴字第104號
原 告 林秀鳳
邱道温
共 同
訴訟代理人 白宗益
被 告 劉柏宏
吳宗翰
（現於法務部○○○○○○○○○○○執行中）
上列當事人間請求終止租賃契約等事件，本院於民國112年3月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將臺中市○○區○○段00000○000地號土地及其上、門牌 號碼為臺中市○○區○○路000巷000號之建物騰空返還予原告林 秀鳳。
二、被告應將臺中市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地 騰空返還予原告邱道温。
三、前二項所命給付，任一被告已為給付者，其他被告於已給付 範圍內免除給付之義務。
四、被告劉柏宏應給付原告林秀鳳新臺幣1,319,000 元，及自民 國112年2月21日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息 。
五、被告劉柏宏應給付原告邱道温新臺幣69萬元，及自民國112 年2月21日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。六、被告劉柏宏應自民國112年2月20日起至遷讓返還第一項土地 及房屋之日止，按月給付新臺幣56,760元予原告林秀鳳。七、被告劉柏宏應自民國112年2月20日起至遷讓返還第二項土地 之日止，按月給付新臺幣3萬元予原告邱道温。 八、原告其餘之訴駁回。
九、本判決第一項於原告林秀鳳以新臺幣114萬元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新臺幣3,405,600元為原告林秀 鳳預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第二項於原告邱道温以新臺幣60萬元為被告供擔保後 ，得假執行。但被告如以新臺幣180萬元為原告邱道温預供 擔保，得免為假執行。
十一、本判決第四項於原告林秀鳳以新臺幣44萬元為被告劉柏宏 供擔保後，得假執行。但被告劉柏宏如以新臺幣1,319,00 0元為原告林秀鳳預供擔保，得免為假執行。 十二、本判決第五項於原告邱道温以新臺幣23萬元為被告劉柏宏 供擔保後，得假執行。但被告劉柏宏如以新臺幣69萬元為
原告邱道温預供擔保，得免為假執行。 十三、原告其餘假執行之聲請駁回。
十四、訴訟費用由被告連帶負擔百分之71，由被告劉柏宏負擔百 分之27，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。原告依 民法第767條第1項規定請求被告吳宗翰將坐落臺中市太平區 七星段308、308-7、308-8、308-9、309-1、310地號土地及 其上門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷000號之建物騰空返還 予原告，為因不動產之物權涉訟，且在本院管轄區域內，依 首揭法條，專屬本院管轄。
二、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事 人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1 項前段定有明文。經查，被告劉柏宏經合法通知，無正當 理由未到場，無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原 告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告劉柏宏向原告林秀鳳承租坐落於臺中市太平區七星段308 -9（租賃契約誤載為308）、310地號土地，及其上、門牌號 碼為臺中市○○區○○路000巷000號之建物（下合稱系爭310號 房地），另向原告邱道温承租臺中市○○區○○段000○00000○00 000○00000地號土地（下合稱系爭308號土地，並與系爭310 號房地合稱系爭租賃物）。被告劉柏宏分別與原告林秀鳳及 原告邱道温就系爭租賃物簽訂租賃契約書在案，租賃期間及 租金數額分別約定為①原告林秀鳳部分：自民國108年11月26 日起至113年11月25日止，每月租金為新臺幣（下同）56,76 0元，並按月分別於5、15、25日支付；②原告邱道温部分： 自108年12月1日起至113年11月30日止，每月租金為13,000 及17,000元，合計為3萬元，並按月分別於1日及10日支付（ 下合稱系爭租約）。
㈡詎被告劉柏宏就系爭310號房地於109年12月26日該期之租金 ，依約定應於110年1月5日起分三次給付，惟被告劉柏宏自 該期起之歷次租金迄今均未支付，經原告林秀鳳以太平宜欣 郵局第24號存證信函（下稱24號存證信函）催告，然被告劉 柏宏置之不理，至112年1月25日止，共積欠25個月合計1,41 9,000元之租金未為給付，原告林秀鳳爰依系爭租約第6條第 1項約定，以本件民事起訴狀繕本為終止租賃契約之意思表
示，故原告林秀鳳與被告劉柏宏間之租賃契約已於被告劉柏 宏收受民事起訴狀繕本之時起終止，依民法第455條規定， 被告劉柏宏應返還系爭310號房地，並給付積欠之1,419,000 元租金及自民事起訴狀繕本送達翌日起計算之利息；又被告 劉柏宏就系爭308號土地於110年1月1日該期之租金，依約定 應於110年1月1日起分2次給付，然被告劉柏宏自該期起之歷 次租金迄今均未支付，經原告邱道温以太平宜欣郵局第23號 存證信函（下稱23號存證信函）催告，然被告劉柏宏置之不 理，至112年1月31日，共積欠25個月合計75萬元之租金未為 給付，原告邱道温爰依系爭租約第6條第1項約定，以本件民 事起訴狀繕本為終止租賃契約之意思表示，故原告邱道溫與 被告劉柏宏間之租賃契約已於被告劉柏宏收受民事起訴狀繕 本之時起終止，依民法第455條規定，被告劉柏宏應返還系 爭308號土地，並給付積欠之75萬元租金及自民事起訴狀繕 本送達翌日起計算之利息。
㈢又被告劉柏宏將系爭租賃物轉租予被告吳宗翰，而被告吳宗 翰稱系爭租賃物上所堆置之木材廢棄物為伊所堆置，並以系 爭310號房地做為登記地址申請設立展嘉興有限公司，且登 記為負責人。惟依系爭租約第4條第2項約定，系爭租賃物未 經原告林秀鳳、邱道温同意，被告劉柏宏不得將之轉租，為 此原告林秀鳳、邱道温依民法第767條前段及中段之規定， 請求被告吳宗翰騰空系爭租賃物並返還之。
㈣另系爭租約既已於被告劉柏宏收受民事起訴狀繕本之時起終 止，是被告劉柏宏自終止起已無權再占有使用系爭租賃物， 被告劉柏宏仍繼續占有系爭租賃物加以使用，係無法律上原 因受有使用系爭租賃物之利益，致原告林秀鳳、邱道温受有 損害，故原告林秀鳳、邱道温自得依民法第179條規定，請 求被告劉柏宏自收受民事起訴狀繕本之日起至被告劉柏宏或 被告吳宗翰返還系爭租賃物之日止之不當得利，即被告劉柏 宏應按月分別給付原告林秀鳳56,760元、原告邱道温3萬元 。
㈤為此依系爭租約之法律關係及民法第179、455、767條前段及 中段等規定提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應將臺中市 ○○區○○段00000○000地號土地及其上、門牌號碼為臺中市○○ 區○○路000 巷000 號之建物騰空返還予原告林秀鳳。2.被告 應將臺中市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地騰空 返還予原告邱道温。3.前二項所命給付，任一被告已為給付 者，其他被告於已給付範圍內免除給付之義務。4.被告劉柏 宏應給付原告林秀鳳1,419,000 元，及自起訴狀送達之翌日 起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。5.被告劉柏宏
應給付原告邱道温75萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償 日止，按週年百分之5計算之利息。6.被告劉柏宏應自起訴 狀繕本送達之日起至遷讓返還第一項土地及房屋之日止，按 月給付56,760元予原告林秀鳳。7.被告劉柏宏應自起訴狀繕 本送達之日起至遷讓返還第二項土地之日止，按月給付3萬 元予原告邱道温。（見本院卷第111頁）8.原告願供擔保， 請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
㈠被告吳宗翰：對於原告請求無意見，系爭310號房地尚有被告 吳宗翰之物品及一些廢棄物，前已清理二車次，惟後來因被 告吳宗翰入監執行而未再繼續清理，希望能等被告吳宗翰出 監後再清空返還給原告等語，資為抗辯。
㈡被告劉柏宏經本院合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提 出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠經查，原告主張上開事實，有系爭租賃物登記第二類謄本、 系爭租約、23號存證信函及其回執、24號存證信函及其回執 等件影本附卷為證（見本院卷第23-63頁），核屬相符；而 被告吳宗翰到庭亦表示對於原告請求無意見（見本院卷第10 0頁）；被告劉柏宏則經合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出書狀作何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第 280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，是 堪信原告之主張為真正。
㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終 止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」 ，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按 「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積 欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」土地法第 100條第3款載有明文。又按「給付無確定期限者，債務人於 債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起 ，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序 送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效 力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定 利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為百分之5」，民法第229條第2項、第233條第1
項及第203條分別定有明文。查本件原告與被告劉柏宏就系 爭租賃物簽訂系爭租約，被告劉柏宏自109年12月26日起至1 12年1月25日止共積欠原告林秀鳳1,419,000元（56,760元×2 5月＝1,419,000元）之租金，及自110年1月1日起至112年1月 31日止共積欠原告邱道温75萬元（3萬元×25月＝75萬元）之 租金，積欠租金額均已達二個月以上，有系爭租約、23號存 證信函及其回執、24號存證信函及其回執等件在卷可稽（見 本院卷第37-54、57-63頁）。又原告就積欠租金經以23、24 號存證信函通知被告劉柏宏限期催繳租金而未繳，原告因此 以本件民事起訴狀繕本表達終止系爭租約之意，並已於112 年2月20日送達被告劉柏宏而終止（見本院卷第15、17、83 頁），是被告劉柏宏依民法第455條前段規定應遷讓清空返 還系爭租賃物予原告無訛。惟上開被告劉柏宏所積欠之金額 ，分別扣除原告於訂約時所收受之押租金10萬元及6萬元（ 計算式34,000元+26,000元=6萬元）後（見本院卷第38、44 、50頁），原告依系爭租約第3條第1項約定，請求被告分別 給付原告林秀鳳1,319,000元（1,419,000元-10萬元＝1,319, 000元），及原告邱道温69萬元（75萬元-6萬元＝69萬元）， 及均自起訴狀繕本送達之翌日即112年2月21日起（見本院卷 第83頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，乃屬有 理由，逾此範圍部分即無理由，應予駁回。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695 號判例意旨參照）。經查，承上所述，自系爭租約終止後， 被告劉柏宏無合法使用系爭租賃物之權源，其後被告劉柏宏 繼續使用系爭租賃物即屬無權占有，被告劉柏宏受有利益致 原告受有損害，應堪認定，自應將其所獲得之相當於租金之 不當得利，返還原告。而系爭租約係於112年2月20日終止， 已於前述，是原告請求被告劉柏宏應自系爭租約終止後之11 2年2月20日起，至遷讓清空返還系爭租賃物之日止，按月分 別給付相當於每月租金56,760元及3萬元之不當得利予原告 林秀鳳及原告邱道温，核屬有理，應予准許。
㈣復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項 前段、中段定有明文；再按數人負同一債務，明示對於債權 人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時， 連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有 明文。故若非基於當事人明示之意思表示又無法律規定，而
數債務人具有同一目的，因相關之法律關係偶然競合，本於 各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人 中一人為給付，他債務人即同免其責任之債務者，則為不真 正連帶債務。查系爭租賃物現由被告劉柏宏轉租予被告吳宗 翰占有使用中，被告劉柏宏因未按期繳納租金，業經原告終 止系爭租約，已如前述，則被告劉柏宏繼續占有使用系爭租 賃物，即應認係無權占用；而被告吳宗翰雖基於與被告劉柏 宏間之轉租租賃契約而占有使用系爭租賃物，然因被告劉柏 宏已無正當占有權源，則被告吳宗翰原基於被告劉柏宏之占 有權源對於系爭租賃物之占有使用即非屬正當，而亦為無權 占有。是原告本為系爭租賃物所有權人之地位，依民法第76 7條第1項前段、中段之規定，對無權占有之被告吳宗翰請求 騰空及返還，於法並無不合，應予准許，縱被告吳宗翰尚在 監執行，亦非其得免除或延遲返還義務之正當事由。綜上， 原告依民法第455條前段規定，請求被告劉柏宏將系爭租賃 物騰空、返還原告，及原告依民法第767條第1項前段、中段 規定，請求被告吳宗翰將系爭租賃物騰空、返還原告，雖均 為有理由，然被告劉柏宏、吳宗翰係本於各別發生之原因對 原告負騰空、返還系爭租賃物之義務，客觀上具有同一目的 ，為不真正連帶債務，如被告劉柏宏或被告吳宗翰有一人為 給付，其餘被告於該給付範圍內，即免給付義務，併此敘明 。
四、從而，原告依據系爭租約之法律關係及民法第455條前段、 第767條第1項前段、中段及第179條等規定，請求被告2人騰 空、返還系爭租賃物，及請求被告劉柏宏給付原告林秀鳳1, 319,000元、原告邱道温69萬元，及均自112年2月21日起至 清償日止，按週年百分之5計算之利息，暨請求被告劉柏宏 自112年2月20日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付 56,760元予原告林秀鳳，及按月給付3萬元予原告邱道温， 均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之，並職權酌定相 當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行；至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經 審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1、2 項。
中 華 民 國 112 年 4 月 13 日
民事第三庭 法 官 林秉暉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 4 月 13 日 書記官 楊雯君
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