臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第6486號
原 告 胡愛偉
訴訟代理人 王琛博律師
楊雅涵律師
被 告 承享建設股份有限公司
法定代理人 周武雄
訴訟代理人 王明雄
吳筱琦
吳宜恬律師
李怡慧
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國112年2月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬貳仟伍佰元，及自民國一百十年九月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原係請求被告 應給付原告新臺幣（下同）4,102,500元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷 ㈠第11頁），嗣依原證1之房屋土地買賣契約書（下稱系爭房 地買賣契約）第12條之約定暨類推適用民法第227條第1項不 完全給付責任之給付遲延等規定，主張被告應就門牌號碼臺 北市○○區○○○路○段000巷00號13樓房屋（下稱系爭13樓房屋 ）之漏水瑕疵履行修繕義務，於110年12月2日以民事訴之聲 明變更狀追加請求「被告應將系爭系爭13樓房屋修繕至不漏 水之狀態。如被告不修復前開房屋漏水，應由原告僱工進入 系爭13樓內，修繕至不漏水之狀態，並由被告負擔所有修繕 費用」（見本院卷㈠第321頁），後於111年7月8日再以民事 訴之聲明變更㈡狀撤回上揭追加請求被告修繕系爭13樓房屋 漏水瑕疵之部分（見本院卷㈡第13至16頁），經核原告所為
屬擴張或減縮應受判決之聲明，揆諸前揭規定，並無不合， 應予准許。
貳、實體部分：
ㄧ、原告起訴主張：
㈠原告於109年10月30日與被告簽訂系爭房地買賣契約，以總價 款4,800萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土 地（權利範圍10000分之363）暨其上同小段2643建號建物即 門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號13樓房屋）（權利 範圍1分之1，即系爭13樓房屋）（以下合稱系爭房地），原 告已給付全部價金，被告於109年12月8日辦理所有權移轉登 記予原告，並於109年12月11日完成交屋。詎原告於110年1 月28日接獲同址14樓房屋（下稱系爭14樓房屋）屋主即訴外 人宋愛娜（下稱宋愛娜）通知「因14樓房屋主浴室防水工程 缺失，造成13樓房屋主臥室天花板漏水」乙節後，始知悉上 開漏水情事，被告早知悉系爭13樓房屋之主臥室天花板有漏 水情形，卻從未於兩造簽約前後主動揭露通知，猶在13樓主 臥室天花板漏水處逕以黑色膠漆塗抹企圖遮掩瑕疵云云，顯 係有意對原告為隱瞞，縱經原告陸續以110年2月9日台北南 海郵局第000134號存證信函、110年3月5日台北南海郵局第0 00193號存證信函請被告進行修繕並為相關補償等情，被告 猶推諉卸責、延宕未予處理云云，終至原告以110年6月7日1 10年琛字第1100607001號律師函主張被告公司應負買賣標的 物瑕疵擔保責任，並請求為解除契約或減少買賣價金暨賠償 相關損失。
㈡系爭13樓房屋確有「主臥室上方之RC頂版有滲漏水現象，該 滲漏水導致該處產生潮濕、白華現象」之瑕疵，原告請求按 上揭瑕疵所生「物理性價值貶損」（即修復費用）以及「交 易性價值貶損」之總額，作為請求減少系爭房地之買賣價金 數額，計算說明如下：
1.系爭13樓房屋因上揭漏水瑕疵所生物理性價值貶損即修復 所需費用為262,500元，此有駿瑩工程實業有限公司（下 稱駿瑩工程公司）所出具「漏水關聯性專業履勘、檢測鑑 定報告」（下稱駿瑩工程公司鑑定報告）檢附報價單（見 本院卷㈠第231頁）在卷可稽。
2.上揭漏水瑕疵縱經修復後，系爭13樓房屋仍因該瑕疵而存 有污名損害即交易性價值貶損，蓋系爭13樓房屋曾發生漏 水情事，將導致經濟價值減損，綜合考量本件為全新成屋 、原有合理市場價格、市場上被接受程度、承買價格支付 意願高低及市場交易習慣等因素，系爭13樓房屋於交易性 貶值（污名化損失）之影響約為買賣總價之8％即384萬元
。
3.綜上，原告因系爭13樓房屋漏水瑕疵受有損害，總計金額 為410萬2,500元（計算公式：26萬2,500元＋384萬元＝410 萬2,500元）。
㈢為此，原告爰依民法第359條物之瑕疵擔保相關規定，請求減 少買賣價金410萬2,500元，再依民法第179條不當得利法律 關係請求被告返還前揭減少之價金等語。並聲明： 1.被告應給付原告4,102,500元，及自起訴狀繕本送達被告 之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 2.原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯則略以：
㈠被告從未刻意隱瞞系爭水痕存在之事實，更無故意以黑色膠 漆蒙混瑕疵，兩造簽訂系爭房地買賣契約後，曾於110年11 月28日、12月11日會同森城建設股份有限公司營造廠（下稱 森城公司營造廠）人員進行驗屋，當時兩造與森城公司營造 廠人員均未發現有原告所指稱之滲漏水情事，遂於同年12月 11日完成系爭13樓房屋之點交事宜。待森城公司營造廠副主 任陳惠渝於109年12月18日通知被告有關系爭13樓房屋主臥 室天花板發現系爭水痕情形，因陳惠渝表示其已通知原告所 委託進行裝潢之勝國工程有限公司（下稱勝國公司），被告 主觀認知勝國公司應會通知業主即原告，被告故未再另行通 知原告。又被告經陳惠渝通知有漏水情事後即委由森城公司 營造廠協助調查、處理，豈料系爭14樓屋主宋愛娜於施工當 日突然反悔致未能完成修繕，該營造廠人員僅能先於系爭水 痕處塗抹黑色防水漆，此係常見之修繕方法，絕非係被告為 刻意隱瞞所為。被告嗣後亦多次與原告、宋愛娜溝通協商， 並依宋愛娜要求而於110年3月29日委請駿瑩工程公司在現場 履勘檢測後作成鑑定報告，礙於宋愛娜拒絕依該鑑定報告所 示修繕方法為之，故於本院110年度店司調字第378號聲請調 解事件中，終未能成立調解。
㈡系爭13樓房屋雖有「主臥室上方之RC頂版有滲漏水現象，該 滲漏水導致該處產生潮濕、白華現象」之瑕疵，然原告恣意 主張其受有410萬2,500元之損害，並以此為減少買賣價金之 數額，顯逾其實際所受損害，誠屬過高，爰駁斥如下： 1.原告逕引駿瑩工程公司鑑定報告檢附報價單主張修復該水 痕費用為262,500元云云，洵屬誤會，蓋細繹該鑑定報告 係評估14樓房屋之修繕費用，而非系爭13樓房屋主臥室天 花板之修繕費用，故原告依此主張請求云云，自非有據； 倘認被告應給付原告系爭水痕之修繕費用（假設語），則 應向駿瑩工程公司確認該修繕費用分配於系爭13樓、14樓
房屋之比例各為何？始屬公允。
2.原告遽為推估系爭13樓房屋於交易性貶值（污名化損失） 之影響約為原房價之8％即384萬元云云，洵不足取，承前 所述，當被告經由森城公司營造廠副主任陳惠渝告知滲水 情事後，方知悉系爭13樓房屋主臥室天花板疑似有滲水， 惟並未有滴水狀況，僅係為一道水痕，且於駿瑩工程公司 為漏水檢測時，曾於14樓房屋主臥浴室強放水後，系爭水 痕之處仍無任何滴水情事發生，足見該滲水情況實屬輕微 。是如系爭水痕完成修繕，日後原告欲出售系爭13樓房屋 時之「現況」應無滲漏水之情形存在，即無污名化造成交 易價值減損之可能。復參以本件委由社團法人臺北市不動 產估價師公會（下稱臺北市不動產估價師公會）指派之葉 美麗不動產估價師聯合事務所作成之不動產估價報告書（ 下稱系爭不動產估價報告書）認定「本件已修復瑕疵之不 動產無造成交易價值減損之結果」，原告復無法提出其他 證據證明該瑕疵雖經修補，系爭房地之市場價值仍有減損 之情事，空言主張因系爭水痕受有交易性價值貶損高達38 4萬元云云，即不可採。
㈢為此聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造本件不爭執事實如下：（以下見本院卷㈠第317至319頁 ）
㈠原告於109 年10月30日簽訂房屋土地買賣契約書以總價4,800 萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（權 利範圍：10000 分之363 ）暨其上同小段2643建號建物即門 牌號碼：臺北市○○區○○○路○段000 巷00號13樓房屋（權利範 圍：1 分之1 ）（即系爭房地）（見本院卷㈠第85至140 頁 ）。
㈡原告已經將買賣價金4,800萬元全部給付予被告，系爭房地已 於109 年12月8 日辦理所有權移轉登記予原告，並於109 年 12月11日辦理交屋手續完畢（見本院卷㈠第141 、142 頁） 。
㈢原告於110年1月28日經系爭14樓房屋屋主即宋愛娜通知「因1 4樓主浴室防水工程缺失，造成13樓主臥室天花板漏水」等 事宜後，始知悉系爭13樓房屋具有漏水瑕疵。 ㈣被告委託駿瑩工程公司於110 年3 月29日現場履勘之檢測鑑 定報告（見本院卷㈠第179至242 頁），明確指出「88號十三 樓，主臥室上方之RC頂版有滲漏水現象，該滲漏水導致該處 產生潮濕、白華現象」。
㈤系爭房屋「主臥室上方之RC頂版有滲漏水現象，該滲漏水導 致該處產生潮濕、白華現象」。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最 高法院73年臺上字第1173號民事判決要旨參照）。又物之瑕 疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過 失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則 上即應負責。承上，兩造對於系爭房地買賣契約之標的物即 系爭13樓房屋有「主臥室上方之RC頂版有滲漏水現象，該滲 漏水導致該處產生潮濕、白華現象」之情形一節並無爭執， 已如前述，應堪採信為真實；復審酌房屋之效用係供人居住 ，倘發生漏水情事，居住情形必受影響無法為正常居住使用 ，即依一般交易觀念，無漏水情形本為吾人期待房屋應具之 通常品質，故系爭房屋存有上揭滲漏水情事要屬物之瑕疵（ 下稱系爭漏水瑕疵）無疑。承上，系爭漏水瑕疵確實存在於 系爭13樓房屋，揆諸前開說明，不以買受人即原告是否知悉 、可得預見有該漏水瑕疵或存有可歸責性與否，該房屋之出 賣人即被告均應就系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任，故原告主 張被告應對伊負物之瑕疵擔保責任等語，應屬有據。 ㈡次按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其 價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減 少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡上字第10號民事 判決意旨參照）。承上，系爭房屋有系爭漏水瑕疵，已如前 述，依上開說明，原告自得就系爭瑕疵主張減少價金。又查 ，被告曾委託駿瑩工程公司於110 年3 月29日於現場進行履 勘，由該公司完成檢測鑑定報告（見本院卷㈠第179至242 頁 ），並有兩造不爭執其真正之駿瑩工程公司鑑定報告附卷足 憑（見本院卷㈠第179至242頁），依駿瑩工程公司鑑定報告 所 附報價單之記載，修補系爭漏水瑕疵之工程總費用（含 稅）為262,500元（見本院卷㈠第231頁），則原告主張系爭 漏水瑕疵之修繕費用為26萬2,500元，則系爭瑕疵經修復後
，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常 交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當， 是原告依民法第359條之規定，主張以修復系爭瑕疵費用26 萬2,500元，請求減少之價金，自無不合。被告固抗辯稱上 揭報價單係係評估14樓房屋之修繕費用，且應向駿瑩工程公 司駿瑩公司確認該修繕費用分配於系爭13樓、14樓房屋之比 例各為何云云，然觀諸上揭報價單記載「工程名稱：88號十 三樓主臥室上方之RC頂版漏水，挖開止漏修繕專業處理工程 」、「細項：88號十三樓主臥室上方之RC頂版漏水，挖開止 漏修繕專業處理工程」、「備註：如平面圖示a之●斜線處， 如照片圖示a之紅框處（經核對比較，即指即本院卷㈠第185 頁漏水位置平面圖）」等施工項目內容，均專指修繕系爭13 樓房屋之「主臥室上方之RC頂版滲漏水」瑕疵，要與系爭14 樓房屋全然無涉，且該筆修繕費用既經鑑定係屬修補系爭漏 水瑕疵所必要支出，即應由被告基於出賣人之地位負瑕疵擔 保責任而全額負擔，是被告所為上揭抗辯，均與事理不符， 不足採信。是以，原告主張系爭13樓房屋有系爭漏水瑕疵， 應依修繕費用26萬2,500元減少買賣價金，並依民法第179條 之不當得利法律關係，請求被告返還上揭減少價金，應屬可 採。
㈢原告又主張上揭漏水瑕疵縱經修復後，系爭13樓房屋仍因該 瑕疵而存有污名損害即交易性價值貶損，約為買賣總價之8％ 即384萬元，應就交易性價值貶損減少價金384萬元云云，為 被告所否認，並以前詞抗辯。經查：
⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按「民事訴 訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原 告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就 其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求」，有最高法院72年度台上字第4225號 民事裁判可資參照。本件原告主張系爭13樓房屋因有系爭 漏水瑕疵而有交易性價值貶損384萬元云云，為被告所否 認，依前揭說明，自應由原告就上揭交易性價值貶損384 萬元之利己事實負舉證責任，合先敘明。
⒉本件經兩造同意委由臺北市不動產估價師公會辦理估價作 業（見本院卷㈠第360頁），由該會指派曾松昱不動產估價 師進行估價並製作完成系爭不動產估價報告書，系爭不動 產估價報告書認定「…依據委託人提供駿瑩工程實業有限 公司之鑑定報告，確認勘估標的主臥室上方之RC頂板有滲 漏水現象，漏水源來自於勘估標的樓上（14樓）主臥浴廁
之地坪防水瑕疵，該滲漏水導致該處產生潮濕、白華現象 ，確認屬於瑕疵不動產。並依據報告，依現況因應以適合 之工法及防水材專業處理（適材、適地、適用）現場之， 漏水均得以工程技術修繕之。…因比較法均採用市場實際 瑕疵交易案例佐證性較佳、信賴度較高，故給予比較法較 高之權重，最終採用加權平均方式，決定勘估標的因已修 繕瑕疵問題無造成價值減損…㈡綜合評估結論：依據瑕疵不 動產價值減損評估流程，本案先評估勘估標的於價格日期 之正常情況價值，而後評估勘估標的瑕疵情況價值減損， 最終價格決定如下：勘估標的（第13層住宅）於瑕疵修復 後之不動產償值減損為0元。…」，有系爭不動產估價報告 書附卷足憑；再查，依原告所提出系爭漏水瑕疵之現場照 片觀察（見本院卷㈠第177頁），系爭漏水瑕疵固有在系爭 13樓房屋主臥室上方之RC頂版形成一處明顯痕跡，然此應 係滲漏水後之水漬形狀，該漏水情形既非不可修復，應對 系爭13樓房屋之使用效益不足造成立即性的負面影響，又 駿瑩工程公司鑑定報告所採之工法，符合相關研究及文獻 之建議，且該工法非局部灌注補強，係挖除並重新施作， 修復後應可維持原效用，況上揭瑕疵處非屬内政部建築研 究所出版「建築物防水設計技術建立之研究成果」報告中 所提之複雜造型或特殊使用環境，是以系爭不動產估價報 告書認定系爭漏水瑕疵經修復完成後，於硬體面，尚無構 成污名化之因素，而無產生原告所稱交易性價值貶損一節 ，應屬可採，原告復無法提出其他證據證明系爭13樓房屋 於系爭漏水瑕疵修復完成後尚有交易性價值貶損384萬元 之存在，則其主張應就系爭漏水瑕疵所產生交易性價值貶 損減少價金384萬元云云，即無所據，委無可採。 ㈣綜上，原告就系爭13樓房屋之系爭漏水瑕疵，依民法第354條 、第359條之物之瑕疵擔保責任，以上揭修繕費用為準據， 請求減少價金26萬2,500元，另爰依民法第179條之不當得利 法律關係，請求被告返還26萬2,500元及法定遲延利息，核 屬有據，應予准許。逾此部分之請求，則無所據，不能准許 。
五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保責任法律關係及不當得利法 律關係， 請求被告應給付26萬2,500元，及自110年9月20日 起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許 ；逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明原供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假 執行，被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔
保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之 駁回而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，又系爭不動產估價報告書係經兩造同意 後由本院送請臺北市不動產估價師公會辦理估價作業，再由 該會指派曾松昱不動產估價師進行估價並製作完成，且核無 任何重大矛盾而不可採之處，則原告請求將本件再送高源不 動產估價師聯合事務所進行估價鑑定，即無必要，應予駁回 ，至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決 之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主 文。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日 民事第四庭 法 官 李家慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日 書記官 鍾雯芳
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