臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第121號
原 告 鴻運鴻不動產開發有限公司
法定代理人 李應吉
訴訟代理人 王偉龍律師
被 告 黃麗娟
訴訟代理人 李孟哲律師
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，經本院於民國111年12
月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣7,930元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣被告委託原告銷售其所有坐落臺南市○○區○○○段○○段00000 地號土地（下稱系爭土地），約定委託銷售期間自民國110 年12月4日起至同年月20日止，委託銷售價格新臺幣（下同 ）1,205萬元，被告除同意原告為買賣雙方之代理人外，並 授權原告於買方出價達委託銷售價格時得代理被告收受定金 ，原告得以成交價額之4％作為本件居間仲介之服務報酬，兩 造並有簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契 約）。
㈡原告為銷售系爭土地多方奔走，於110年12月20日為被告尋得 買主即訴外人黃定華願以1,205萬元斡旋購買系爭土地，黃 定華除於當日簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）外 ，並交付定金10萬元予原告收受。詎原告於告知被告系爭土 地買賣已經成交時，被告卻拒絕履行簽訂土地買賣契約義務 ，並口頭告知欲終止系爭委託銷售契約，經原告以臺南大光 郵局第441號存證信函通知被告限期履行簽約義務，被告均 置之不理。
㈢而依系爭委託銷售契約第6條之約定，被告既授權原告於達到 委託銷售價格時，有代為收受定金之權利，則應認黃定華於 簽訂系爭意願書並交付定金予原告收受時，原告即已完成系 爭委託銷售契約之居間仲介義務，原告自得請求被告給付土 地成交價4％即482,000元之服務報酬；又系爭土地嗣因被告 拒不簽約而無法成立，原告另得請求被告賠償委託銷售價格 2％即241,000元之懲罰性違約金。爰先位聲明依系爭委託銷 售契約第8條第3項第3款、第4款之約定，請求被告給付上開
服務報酬及懲罰性違約金共計723,000元。 ㈣退步言之，縱認系爭委託銷售契約業經被告口頭終止，然原 告前為促成系爭土地買賣交易已投入相當之成本，並支出市 場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用 ，而依系爭委託銷售契約之約定，上開費用須由原告自行負 擔，則本件被告在無正當理由之情下，提前片面終止系爭委 託銷售契約，無異剝奪原告可能洽商成交之利益，並使原告 所支出上開成本形同白費，應認被告具可歸責事由，原告自 仍得請求被告給付委託銷售土地之服務報酬。故依系爭委託 銷售契約第8條第3項第2款之約定，備位聲明請求被告給付 土地成交價4％即482,000元之服務報酬。 ㈤並聲明：
⒈先位聲明：被告應給付原告723,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉備位聲明：被告應給付原告482,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠訴外人即原告善化加盟店經理許均菱前於110年12月4日偕其 女兒至被告住處拜訪，並簽訂系爭委託銷售契約書。而許均 菱於簽約後2日曾向被告稱有買主願以每坪7萬元之價格購買 系爭土地，並將買主出具之買賣意願書，支票號碼JA000000 0號、發票日期110年6月25日、票面金額50萬元之斡旋金支 票予被告，然上揭支票之到期日110年6月25日早在兩造簽訂 系爭委託銷售契約日(110年12月4日)之數月前即開出，且出 價遠低於委託底價每坪75,000元，被告察覺有異遂未同意以 此條件成交，豈訴外人即被告善化加盟店店長梁家銘竟於當 日，趁被告不注意偷走上開支票，致被告對原告完全喪失委 託銷售土地之信任基礎，被告遂致電梁家銘要求解除系爭委 託銷售契約。
㈡而原告雖陳稱已媒介買家黃定華購買系爭土地，並有簽立系 爭意願書，然就黃定華與許均菱於本院之證詞可知，渠等間 無論就帶看過程、簽訂系爭意願書之時間、地點等細節均有 重大出入，黃定華實際上僅為原告所找的人頭，簽訂系爭意 願書並非真正有意購買系爭土地。況許均菱以居間仲介為業 ，然卻從未查證買方之個人資力，致被告無法瞭解買方實際 上是否有履約能力，違反居間人之據實報告義務，原告自不 得向被告請求給付居間報酬。
㈢又系爭委託銷售契約書中除土地標示、委託銷售價格、服務 報酬及委託期間為雙方以手寫方式記載外，其餘約款均為原
告與不特定消費者簽訂同類契約之用，而為原告預先擬定， 應認系爭委託銷售契約屬定型化契約，則其中第8條第4款就 被告違約不簽約之違約金約定、同條第3項第3款就無論土地 是否成交，被告仍需負擔給付服務報酬之約定等，均係不當 加重被告之責任；同條第3項第2款甚至不當限制被告終止契 約之權利，而有違反誠信原則情形，應認上開約款均為無效 。從而，本件原告先位聲明主張依系爭委託銷售契約第8條 第3項第3款、第4款規定請求被告給付服務報酬、懲罰性違 約金共計723,000元；備位聲明主張依系爭委託銷售契約第8 條第3項第2款規定請求被告給付服務報酬482,000元，均無 理由。
㈣退步言之，若認被告確實有違約情形，然本件被告最終並未 與原告所仲介之買方達成土地買賣契約，原告無須負擔協調 買賣雙方簽約、稅費負擔、斡旋付款條件、協助辦理貸款、 過戶等協助履約之勞務及人事成本，則縱使原告本件請求為 有理由，其所主張之違約金以成交價之6％計算亦屬過高而應 予酌減。
㈤並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。查系 爭土地為被告所有，兩造前於110年12月4日就系爭土地成立 委託銷售契約，約定由原告居間銷售系爭土地，委託銷售價 格1,205萬元，委託期間自110年12月4日起至同年月20日止 ，有系爭委託銷售契約書在卷可稽（本院卷第21-22頁）， 且為兩造所不爭執，上情堪以認定。本件原告主張已媒合買 家黃定華簽訂系爭意願書，並完成系爭委託銷售契約居間仲 介義務，然被告未依約履行簽訂系爭土地買賣契約之義務， 因而提起本件先、備位聲明所示之訴，惟均為被告所否認， 並以前詞置辯。經查：
㈡原告雖提出系爭意願書，主張已完成居間仲介黃定華購買系 爭土地云云，然據證人黃定華到庭證稱：我的一個朋友張仲 逸在110年12月15日傳LINE給我，告訴我系爭土地要出售， 我因為那段時間太忙，隔了十幾天才去現場看土地，看地當 天我依照LINE上面的資料聯絡幸福家不動產的許小姐（即許 均菱）去看，看地後隔了3天我主動跟許小姐聯絡要購買系
爭土地，因為系爭土地前面有一塊水利地一定要買，不然系 爭土地無法處理，所以我兩塊土地要一起買，許小姐並拿水 利地地主出具的委託書給我看，當晚7、8點我們在東橋的幸 福家不動產分店簽系爭意願書，我當天有給20萬元現金，其 中10萬元是要處理水利地部分等語（本院卷第230-235頁） 。依證人黃定華上開證詞可知，許均菱帶其看地的時間是在 110年12月15日收到友人張仲逸訊息的10幾天後即最早是在 同年月25日以後，又過了3天即同年月28日以後才簽訂系爭 意願書，黃定華所證稱簽訂系爭意願書之時間，顯與系爭意 願書所記載之簽訂時間110年12月20日不符，且已逾兩造所 簽訂系爭委託銷售契約所約定之委託銷售期間終止日即110 年12月20日。另依證人許均菱到庭證稱：黃定華在110年12 月17日先打電話給我，我後來跟他加LINE，後來到了110年1 2月20日當天，黃先生跟我說那塊地再來談一談，我們當天 約早上10點到幸福家不動產的東橋店，黃先生有遲到一下下 ，談完後黃先生說缺少一份地籍圖謄本，要求我去地政機關 申請地籍圖，當時已經接近中午，我又跑去地政機關申請地 籍圖後再打電話給黃先生，但是下午到晚上有好幾個小時黃 先生都沒有接我電話，我以為這個客人沒有希望了，後來晚 上黃先生又接我電話，我就與黃先生約在東橋的一間7-11便 利商店簽署不動產買賣意願書（即系爭意願書）等語（本院 卷第241頁）。從系爭意願書上所載是簽章時間在110年12月 20日上午11時(本院卷第23頁)，核與證人黃定華、許均菱就 系爭意願書之簽署時間、地點(按證人黃定華所證述之最早 時間應是在12月28日後某日晚間7、8點，在東橋的幸福家不 動產分店簽訂系爭意願書；證人許均菱則證稱是12月20日晚 間在東橋的一間7-11便利商店簽署系爭意願書)，均有所不 符，則黃定華是否如原告主張果真於110年12月20日上午11 時簽訂系爭意願書，即不無疑問。
㈢又據證人黃定華證稱所支付之20萬元斡旋金其中包含前方水 利地及系爭土地各10萬元，且要2筆土地一起才願意購買（ 本院卷第230、234頁），顯然黃定華是否購買系爭土地之前 提必須連同前方水利地一起購得，衡情黃定華斷無可能在未 購得該水利地前，即急著要購買系爭土地之理。然據證人許 均菱證稱並沒有受到前方水利地地主的土地代銷委託（本院 卷第240頁），既然許均菱當時未接受系爭土地前方水利地 地主之委託仲介出售該水利地，衡情更不可能代表該名地主 收受該水利地斡旋金之理。況系爭土地之面積為154.58坪（ 即511平方公尺），與證人黃定華所稱土地面積僅有130、14 0坪，顯有出入，倘若黃定華果真有意購買系爭土地，豈有
連買賣標的之土地實際面積多少都搞不清楚之理。從而，原 告主張前已媒合買家黃定華購買系爭土地，並簽訂系爭意願 書，顯與常情不符，而不值採信。
㈣退步言之，系爭委託銷售契約書第6條第1、2項就定金之收取 雖約定：甲方（即被告）同意乙方（即原告）可為買賣雙方 之代理人；買方出價達於委託價額時，甲方同意乙方無須再 行通知甲方即可全權代理收受定金。上開契約條文應只賦予 原告於買方對系爭土地之購買價格出價達到約定委託價額時 ，無須再通知被告即得先為其代收定金之權利，非謂只要原 告一收受定金，系爭土地買賣契約即為成立，亦無法據認被 告有授與原告代其簽訂土地買賣契約之權利，而仍須待被告 與原告所仲介之買方彼此間就系爭土地買賣之最終成交價多 寡、各項稅賦、費用由何人負擔，價金如何給付、交易標的 何時交付、委託何人辦理過戶手續等諸多細節均達成意思表 示合致時，被告始有與買方簽訂土地買賣契約書之義務。否 則，若認買方出價達到委託價額，被告即有簽訂土地買賣契 約書之義務，無異剝奪實際買賣雙方關於實際成交價格之磋 商、各項稅賦、費用由何人負擔，價金如何給付、交易標的 何時交付、委託何人辦理過戶手續等契約必要之點是否合致 之決定而有顯然不利於被告之情形。
㈤故本院依據原告所提之證據，尚無法認定原告確已媒合買家 黃定華購買系爭土地，並簽訂系爭土地買賣意願書之事實， 且原告更無權代理被告直接與黃定華成立系爭土地買賣契約 之權利，是原告先位聲明請求被告給付服務報酬、懲罰性違 約金共計723,000元、備位聲明請求被告給付服務報酬482,0 00元，俱屬無據。
四、綜上，原告先位聲明主張依系爭委託銷售契約第8條第3項第 3款、第4款規定請求被告給付723,000元；備位聲明主張依 系爭委託銷售契約第8條第3項第2款規定請求被告給付482,0 00元，均無理由，不應准許。另原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請亦無所附麗，爰併予駁回之。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法 及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響， 爰不一一論列，併此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用為7,930元（即第一審 裁判費），應由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所示 。
七、結論：本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條、第
87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 4 日 民事第四庭 法 官 曾仁勇
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 1 月 4 日 書記官 顏珊姍
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