臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度重上字第86號
上 訴 人 余珮瑄
訴訟代理人 陳玫儒律師
被 上訴 人 歐恩盈
訴訟代理人 柯彩燕律師
林畊甫律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國
111年6月24日臺灣高雄地方法院110年度重訴字第247號第一審判
決提起上訴，本院於111年11月23日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊前與被上訴人之父即訴外人歐嘉喆為鄰 居，嗣於民國104年間將房屋出售予歐嘉喆，雙方開始有業 務合作、資金往來。其後歐嘉喆於105 年11、12月間提出購 買伊所有坐落高雄市○○區○○段000000地號土地及其上同段50 40建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（權利範 圍均為全部，下合稱系爭房地）之要約，伊告知願以新臺幣 （下同）4,950萬元出售，惟為規避高額之房地交易稅，希 望實價登錄以約4,000萬元登載，經歐嘉喆同意後，即於106 年8月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並於 系爭契約記載總價款為3,998 萬元，且於106年8月24日辦理 系爭房地所有權移轉登記完畢。又因歐嘉喆當時已對伊事業 投資相當金額，向伊稱價金僅作個形式，日後雙方再行找補 即可，伊同意後，雖有於簽約當日匯款48萬元予伊，惟伊亦 於同日開立面額48萬元之合作金庫銀行鼓山分行支票交予歐 嘉喆，以返還48萬元，另系爭契約僅形式上交付伊為受款人 之票面金額500萬元之中國信託商業銀行支票（支票號碼為D FO010085，下稱系爭支票），伊嗣已將系爭支票交還，故實 際上未交付系爭支票，系爭房地未支付任何價金。嗣COVID- 19疫情爆發，伊事業無以為繼，歐嘉喆之投資亦化為烏有， 詎歐嘉喆竟反稱先前投資均屬借貸，訴請返還借款，經伊清 查與歐嘉喆間之資金往來及細繹系爭契約內容，始察知系爭 契約記載之買方竟為歐嘉喆之女兒即被上訴人，系爭房地所 有權亦移轉登記為被上訴人所有。然洽談買賣時被上訴人皆 未出面，亦未出具委託書予歐嘉喆，兩造就系爭房地之買賣 未達成意思表示合致，系爭契約及所有權移轉登記行為均屬
無效，上訴人仍為系爭房地之真正所有權人，自得請求被上 訴人塗銷系爭房地所有權移轉登記。縱認系爭契約非屬無效 ，然被上訴人迄未給付價金，且經伊於110 年5 月14日發函 催告仍置之不理，爰依民法第254條規定，以起訴狀繕本向 被上訴人為解除系爭契約，並依民法第259 條第1款規定， 請求將系爭房地所有權移轉登記予伊等情。先位依民法第76 7 條第1 項前段及中段規定，備位依第259 條第1 款規定， 先位聲明：㈠確認兩造就系爭房地於106 年8 月18日所為之 買賣契約及於106 年8 月24日以買賣為原因所為之所有權移 轉登記行為均無效；㈡被上訴人應將系爭房地於106 年8 月2 4日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為 上訴人所有；㈢願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：㈠被 上訴人應將系爭房地之所有權移轉登記為上訴人所有；㈡願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人前因房屋買賣而知悉歐嘉喆資力甚佳 ，故於104 年4 月間向歐嘉喆借款600 萬元周轉，並表示其 夫卓建全、翁卓忠吉為大崗山高爾夫球場董事、董事長，待 其收受分紅後即可清償借款，歐嘉喆遂聽信其言而於104 年 5 月7日匯款600 萬元至上訴人之銀行帳戶，上訴人則開立3 紙支票交予歐嘉喆用以清償上開600 萬元本息，因上訴人 有按時清償，故其於105 年初再向歐嘉喆表示比照先前方式 借款周轉時，歐嘉喆即同意並於105 年3 月21日陸續借款予 上訴人，金額高達2,200 萬元。其後，上訴人雖有開立支票 以擔保借款本息，但屢向歐嘉喆表示資金調度困難，要求延 長還款期限，更常開立遠期支票要求換票以免跳票，上訴人 並表示欲將系爭房地出售予歐嘉喆以減輕房貸壓力，歐嘉喆 回覆被上訴人有意願承買，上訴人遂同意將系爭房地以總價 3,998萬元出賣予被上訴人，第一次付款由被上訴人將48萬 元匯入上訴人之第一銀行路竹分行帳號00000000000帳戶（ 下稱系爭帳戶），第二次付款由被上訴人向中國信託商業銀 行北高雄分行購買系爭支票交付上訴人，第三次付款則以被 上訴人代償上訴人積欠玉山銀行之房屋貸款、信用貸款、信 用卡費共34,697,178元債務之方式為給付，兩造就系爭房地 之買賣及付款過程均由被上訴人具名為之，上訴人與歐嘉喆 間則無投資、業務合作之資金往來。至上訴人收受第一、二 次款後，另簽發48萬元支票及將系爭支票交予歐嘉喆，係為 清償借款利息及本金債務。又上訴人時隔多年方於本件訴訟 表示其內心主觀動機係將系爭房地出賣予歐嘉喆，並非被上 訴人，被上訴人未給付價金云云，顯與事實相悖，故其先、 備位主張均無理由等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，先位上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造就系爭房地於106 年8 月18日 所為之買賣契約及於106 年8 月24日以買賣為原因所為之所 有權移轉登記行為均無效。㈡被上訴人應將系爭房地於106 年8 月24日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。備位 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房地之所有權 移轉登記為上訴人所有。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項如下：
㈠上訴人於104年2月13日將所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號11樓房地出售予被上訴人之父歐嘉喆。
㈡其後，上訴人另與歐嘉喆議價並談妥出售上訴人所有系爭房 地之事宜，並於106 年8 月18日簽訂系爭契約。 ㈢上訴人嗣將系爭房地所有權以買賣為原因移轉登記予被上訴 人，並於106 年8 月24日辦畢移轉登記（下稱系爭移轉登記 ）。
㈣系爭契約記載：「承買人係被上訴人，系爭房地總價款為3,9 98 萬元，第一次付款：買方於106 年8 月18日預購定金時 已給付賣方48萬元；第二次付款：106 年8 月22日支付500 萬元；第三次付款：目前該標的物之貸款同意全權由買方承 受，交屋款時如有不足，其差額交屋時以現金補足（106 年 9 月30日以前）」。
㈤系爭契約之第一次付款係由被上訴人將48萬元匯入上訴人系 爭帳戶；第二次付款係由被上訴人向中國信託商業銀行北高 雄分行購買系爭支票後，將系爭支票交付予上訴人；第三次 付款則以被上訴人代償上訴人積欠玉山銀行之房屋貸款、信 用貸款、信用卡費共34,697,178元債務之方式為給付。 ㈥上訴人前於104年以系爭房地為擔保向玉山銀行申請房屋貸款 ，並設定抵押權予玉山銀行。玉山銀行對系爭房地之抵押權 嗣因系爭房地之抵押貸款清償完畢而於106年9月22日塗銷。五、兩造爭執事項為：㈠上訴人請求塗銷系爭移轉登記有無理由 ？㈡上訴人主張解除系爭契約，請求被上訴人將系爭房地移 轉登記予上訴人，有無理由？茲分述如下：
㈠上訴人請求塗銷系爭移轉登記有無理由？
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按簽名之代行， 係指經本人授權，直接以本人名義簽名，而未表明為代理人 及代理之意旨而言，第三人經本人授權代為簽名，其效力自 及於本人（最高法院107年度台上字第408號民事判決意旨參 照）。
⒉經查：
⑴上訴人固與被上訴人之父歐嘉喆議價及談妥出售系爭房地之 事宜，及於106 年8 月18日簽訂系爭契約一情，為兩造所不 爭執，然系爭契約前言已記載：「立不動產買賣契約書人出 賣人余珮瑄，承買人歐恩盈，雙方合意對於本件不動產買賣 事宜，標示及議定條款如後…」，且系爭契約之當事人簽名 欄蓋有兩造之印文，有系爭契約可稽（見原審審訴卷第231 、233頁），上訴人對於當事人簽名欄上之「余珮瑄」簽名 及印文真正，及當事人簽名欄「歐恩盈」（即被上訴人）係 由歐嘉喆所代簽，蓋被上訴人之印文，並不爭執（見本院卷 第115頁），則依系爭契約之文義以觀，已堪認兩造合意成 立系爭契約。
⑵次依證人即代書俞玉秀證稱：系爭契約是使用伊所屬代書事 務所之買賣契約例稿填寫而成，伊於106年8月18日簽約前， 曾先與兩造以電話照會，將契約中的付款方式及條件談好， 由伊手寫填載在契約中，伊在電話中有念給上訴人聽買方是 被上訴人，所以上訴人在簽約前就知道買方是被上訴人，之 後伊就與兩造約簽約時間，地點約在人文首璽大樓會議室， 當天早上伊到達時，上訴人臨時說有事要改成下午簽約，被 上訴人就先到場看契約內容，並拿印章給伊蓋，蓋好後再將 印章還給被上訴人，之後伊接到客人的電話，講完電話準備 離開時，伊才發現被上訴人漏未在系爭契約當事人欄簽名， 伊就告知在場的被上訴人父親歐嘉喆，歐嘉喆就打電話給被 上訴人要求其回來簽名，但被上訴人稱當時已走遠，就委託 其父代簽，故系爭契約當事人簽名欄上之「歐恩盈」三字係 由歐嘉喆所簽。同日下午，伊在人文首璽大樓會議室與上訴 人碰面，伊先念契約內容給上訴人聽後，上訴人再看過契約 一遍，就親自在系爭契約上簽名，並拿印章給伊在契約上蓋 章，待雙方均簽名蓋章後，伊就各交一份契約書原本給他們 等語（見原審卷第117-120頁），且上訴人對俞玉秀上開證 述並未異議，俞玉秀此部分證述核與證人歐嘉喆之證詞大致 相符（見原審卷第122-123頁），自堪信為真。 ⑶據上開證人證述可知，兩造之簽約過程係被上訴人於106年8 月18日上午先在系爭契約上用印並由其父歐嘉喆代行簽名後 ，上訴人始於同日下午在系爭契約上簽名，且上訴人係先審 閱契約內容無誤後始簽名。故縱使交易過程係由歐嘉喆出面 與上訴人議價，但在上訴人簽名前，既經代書告知承買人為 被上訴人，且系爭契約亦明確記載承買人係被上訴人，上訴 人在系爭契約簽約前亦已審閱契約內容，明確知悉系爭房地 之買受人係被上訴人，其仍在系爭契約上簽名，且持有俞玉 秀交付之買賣契約1份並得提出為證（見原審審訴卷第19-24
頁），足認上訴人明知買受人為被上訴人，且同意將系爭房 地出售予被上訴人，兩造已就系爭房地之買賣達成意思表示 合致，要無疑義。是上訴人於本院猶稱兩造未達成系爭契約 之意思表示合致云云，顯無足採。是兩造就系爭房地之買賣 契約既已因意思表示合致而成立，則上訴人為履行系爭契約 ，當有移轉系爭房地所有權予被上訴人之意思表示，上訴人 亦同意由代書俞玉秀辦理系爭移轉登記事宜，此有本院所調 之系爭契約移轉登記文件可稽（見本院卷第155-161頁）， 是系爭房地之買賣行為及系爭移轉登記之物權行為均應屬有 效，被上訴人已取得系爭房地所有權，堪以認定。 ⑷至上訴人於原審雖曾質疑被上訴人交付之各期款項實際上係 由歐嘉喆出資支付，並聲請調查被上訴人之資金來源及通知 證人王雪枝到庭證述云云。然無論系爭房地買賣價金實際出 資者為何人，並無礙兩造已就系爭契約達成意思表示合致， 系爭房地之買賣及物權行為均屬合法有效，暨被上訴人已給 付系爭房地價款（詳下述）之事實，是上訴人此部分主張及 證據調查之聲請，即無必要，附此敘明。
⒊綜上，上訴人先位請求確認系爭房地之系爭契約及系爭移轉 登記之物權行為均無效，並依民法767條第1項前段、中段規 定，請求被上訴人將系爭移轉登記塗銷，均無理由。 ㈡上訴人主張解除系爭契約，請求被上訴人將系爭房地移轉登 記予上訴人，有無理由？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。
⒉上訴人於原審雖主張兩造約定系爭房地買賣總價為4,950萬元 ，惟為規避高額之房地交易稅，因而合意在系爭契約虛偽登 載買賣總價為3,998萬元，以此金額完成實價登錄等語（見 原審審訴卷第12、13頁），並提出上訴人委託律師於110年5 月14日寄予被上訴人之律師函及上訴人於105年4月間與訴外 人永慶不動產加盟店大賦房屋仲介有限公司（下稱大賦房屋 公司）簽立之委託事項變更契約書（下稱系爭委託契約書） 為證。嗣於本院則改稱兩造合意價金為4,500萬元，而仍以 系爭委託契約書為據（見本院卷第47頁）。審諸上訴人就兩 造合意之買賣價金金額前後不一，亦與系爭契約之約定內容 不符，已難信屬真實。其次，由上訴人委託律師前於110年1 月26日寄發予歐嘉喆之律師函已陳稱：…向本人購買系爭房 地買賣價金「3,998萬元」，扣除貸款3,450萬元，尚須支付 房屋價金548萬元等語（見原審審訴卷第39頁），已載明系 爭房地買賣價金為3,998萬元，並非上訴人所主張之4,950萬 元或4,500萬元，則上訴人以其委由律師於110年5月14日所
發之律師函記載：…歐先生答應以4,950萬元購買等語（見原 審審訴卷第43頁），應屬上訴人委請律師所為之片面陳述， 未見被上訴人有承認之表示，遑論上訴人前後律師函內容不 一，自無足為上訴人有利之認定。另上訴人提出之系爭委託 契約書固記載「委託價款：買賣價款變更為肆仟玖佰捌拾萬 元整，但買方出價達肆仟伍佰萬元整賣方同意出售」等語（ 見原審審訴卷第59頁）。惟此契約書係上訴人與仲介大賦房 屋公司於105年4月間簽立單方委售之售價，本非等同實際成 交價；又兩造係於106年8月18日始簽訂系爭契約，與系爭委 託契約書簽約時間相距逾1年以上，況兩造亦無透過大賦房 屋公司居間成立系爭契約，系爭委託契約書上所載之委售價 格，自無足採為上訴人有利之認定。此外，上訴人復未能提 出其他積極證據以實其說，依舉證責任分配原則，上訴人主 張兩造約定之買賣總價為4,950萬元或4,500萬元，均不足採 信，而被上訴人所辯兩造約定系爭房地買賣總價為系爭契約 所載3,998萬元，始堪認定屬實。
⒊上訴人雖一再主張系爭契約簽立後，因被上訴人未給付價金 ，已寄發律師函催告給付，惟被上訴人仍未履行，是以起訴 狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示等語，並提出前開律 師函及送達收件回執為憑（見原審審訴卷第43-45頁）。惟 查：被上訴人已按系爭契約第1條約定之付款方式給付各期 款項，即第一次付款由被上訴人將48萬元匯入系爭帳戶；第 二次付款係由被上訴人向中國信託商業銀行北高雄分行購買 系爭支票後，將系爭支票交付予上訴人；第三次付款則以被 上訴人代償上訴人積欠玉山銀行之房屋貸款、信用貸款、信 用卡費共34,697,178元債務之方式為給付；另玉山銀行對系 爭房地之抵押權，亦因上訴人積欠玉山銀行之系爭房地抵押 貸款清償完畢而於106年9月22日塗銷等節，均為兩造所不爭 執（見不爭執事項㈣、㈤、㈥），並有匯款申請書、被上訴人 存摺明細、系爭支票及高雄市政府地政局楠梓地政事務所函 覆之塗銷抵押權文件等件附卷可稽（見原審審訴卷第235-24 2頁、本院卷第163-170頁），堪信為真，足見被上訴人合計 已支付上訴人40,177,178元，超過雙方約定之3,998萬元， 並無未給付價金之情。上訴人雖另辯稱衡諸常情，被上訴人 無可能支付超出約定之價金，原審率以被上訴人拼湊之金流 ，認定被上訴人已給付價金，亦悖於民事訴訟法第222條第1 項之證據法則云云（見本院卷第51頁）。惟審酌兩造於系爭 契約第1條約定第三次付款，貸款全由被上訴人承受，交尾 款時如有不足其差額部分，交屋時以現金補足，且第2條記 載目前積欠之貸款約3,410萬元等詞（見原審審訴卷第20、2
1頁），是依系爭契約約定之第一、二期款，加計3,410萬元 房貸，合計為3,958萬元（48+500+3,410=3,958），與系爭 房地約定之買賣價金，尚有約40萬元差額，兩造乃約定交尾 款時如有不足其差額部分，交屋時以現金補足之給付方式， 並無悖於常情。又上訴人積欠玉山銀行之款項，除系爭房地 房貸外，並尚有信用卡費及信用貸款，且前將系爭房地設定 抵押權予玉山銀行，而被上訴人已為上訴人代償上開各欠款 ，由玉山銀行塗銷抵押權，此為上訴人所不爭執，則被上訴 人抗辯當時係因上訴人積欠房貸等欠款並有設定抵押權，因 差額不多，其為能向他銀行貸款（辦理抵押權設定，見原審 審訴卷第25-27頁之系爭房地謄本他項權利設定登記）及辦 理移轉過戶，須先代償上訴人積欠玉山銀行欠款債務完畢， 玉山銀行才願出具清償證明書塗銷抵押權，遂代償該等債務 ，因而超出部分價金等語（見本院卷第119頁），核其所述 與常情相合，堪予採信。故上訴人上開所辯，洵無足採。 ⒋上訴人雖主張被上訴人匯入第一期款48萬元（見原審審訴卷 第235頁）後，既經其於同日開立金額48萬元之合作金庫銀 行鼓山分行支票（發票人：唐喬貿易有限公司；票載發票日 ：106年8月31日；票號：0000000)交予歐嘉喆返還；另上訴 人收受被上訴人交付之第二期款之系爭支票後，其亦將系爭 支票交予歐嘉喆，則系爭房地價金僅係作個形式，日後再與 歐嘉喆找補，被上訴人並未支付價金云云。而被上訴人雖不 爭執上訴人有將簽發上開面額48萬元支票及系爭支票交付歐 嘉喆，但辯稱上訴人簽發該張48萬元支票，係其用以清償積 欠歐嘉喆之借款利息，另交付之系爭支票，係用以清償積欠 歐嘉喆之借款本金，歐嘉喆則返還上訴人簽發100萬元、400 萬元（即支票號碼「AK0000000」、「DA0000000」）支票等 語（見原審審訴卷第101、103-104頁）。審酌上訴人倘若因 與歐嘉喆間有其他投資或資金往來關係，因而約定系爭房地 之買賣價金無須現實交付，則其等僅須於系爭契約之付款方 式上載明即可，無須大費周章由被上訴人先行匯款48萬元後 ，上訴人再簽發支票交付歐嘉喆，故上訴人所稱簽發48萬元 支票係為返還被上訴人交付之第一期款，與常情未合，尚難 採信。再參諸被上訴人提出將系爭支票及前揭「AK0000000 」、「DA0000000」號支票併排影印之文件上，有手寫記載 「本人同意DF0000000$500萬支票，抵AK0000000$100萬、DA 0000000$400萬支票」及上訴人之簽名（見原審審訴卷第243 頁），核與被上訴人所述相符，足信上訴人係在受領被上訴 人交付之第二期款即系爭支票後，另將之交付歐嘉喆，係為 換回先前因借款而簽發交付予歐嘉喆之2紙面額合計500萬元
支票，而非被上訴人未交付第二期款至明。又參以上訴人11 0年1月26日律師函陳稱：「…向本人購買高雄市○○區○○路000 號之透天房屋，買賣價金3,998萬元，扣除貸款3,450萬元， 尚須支付房屋價金548萬元」等語，可證被上訴人之第三期 款亦已支付完畢。從而，上訴人以被上訴人未給價款，經催 告未果而解除契約，其得依民法第259條第1款規定，請求被 上訴人將系爭房地移轉登記予上訴人，於法無據。六、綜上所述，上訴人先位依民法第767條第1項前段、中段規定 ，請求：㈠確認兩造就系爭房地於106 年8 月18日所為之買 賣契約及於106 年8 月24日以買賣為原因所為之所有權移轉 登記行為均無效；㈡被上訴人應將系爭房地於106 年8 月24 日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，及備位以被上 訴人未給付價金，依民法第259 條第1 款規定，請求被上訴 人應將系爭房地之所有權移轉登記為上訴人所有，均無理由 ，應予駁回。又上訴人請求塗銷或系爭房地所有權移轉登記 部分，旨在求命被上訴人為一定之意思表示，此部分亦無從 假執行，是原審判決上訴人敗訴並駁回假執行之聲請，於法 並無不合，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌 後，認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 7 日 民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 李珮妤
法 官 楊淑珍
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 7 日 書記官 葉淑華
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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