給付居間報酬
臺灣高等法院(民事),上字,111年度,324號
TPHV,111,上,324,20221228,1

臺灣高等法院民事判決
111年度上字第324號
上 訴 人 易信國際不動產有限公司

法定代理人 王東陽
訴訟代理人 張珉瑄律師
複 代理人 葉韋良律師
被 上訴人 宏盛建設股份有限公司


法定代理人 林新欽
訴訟代理人 葉蓉棻律師
複 代理人 陳姵君律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國110
年12月29日臺灣臺北地方法院110年度訴字第5207號第一審判決
提起上訴，本院於111年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰參拾捌萬伍仟參佰伍拾柒元，及自民國一一０年九月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之八十四，餘由上訴人負擔。
上訴人假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件上訴人主張：被上訴人於民國109年10月間透過其租賃 部人員梁譽騰，委由伊居間出租被上訴人所有臺北市○○區○○ ○路○段000號19樓商業辧公室（下稱系爭租賃標的），伊接 受委託後，向訴外人美商凱德諾藍股份有限公司臺灣分公司 （下稱凱德諾藍公司）推介系爭租賃標的，於109年12月25 日及110年1月13日帶看後，安排與被上訴人於110年1月18日 洽談簽約事宜，惟當日並未簽約。嗣被上訴人未透過伊，逕 與凱德諾藍公司於110年3月11日私下簽訂租約。伊已為被上 訴人媒介訂約，被上訴人並與凱德諾藍公司簽約完成，伊即 得請求被上訴人給付相當於1個月租金即新臺幣（下同）164 萬5875元之居間報酬，被上訴人拒絕給付，為此依居間契約 之法律關係，請求被上訴人給付164萬5875元及遲延利息， 並願供擔保請求准為假執行之宣告（原審為上訴人敗訴之判



決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決 廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人164萬5875元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊未曾委託上訴人出租系爭租賃標的，承辦 系爭租賃標的出租事務之梁譽騰與上訴人員工胡登發間之聯 繫行為，僅居間契約成立前之準備行為，兩造未就租期、租 金、服務費等内容達成合意，亦未簽立居間契約書自不成立 居間契約，上訴人不得請求居間報酬。伊僅公告招租，訂明 租期最少二年，租金不能低於預期即每月160萬元，任何仲 介均可前來聯繫、索取資料及帶看，待伊與承租人依照上開 要件簽約後，居間契約始成立。伊向來給付任何仲介公司居 間報酬之慣例為居間契約成立後，由仲介公司開立仲介服務 費發票請款，經伊確認無誤後付款。上訴人雖推介凱德諾藍 公司與伊洽談，但未成功簽約，原因係上訴人表示凱德諾藍 公司有預算考量，其無法追縱後續進度而無下文。嗣凱德諾 藍公司直接與伊聯繫協商，未再透過上訴人協助，雙方經過 1個多月多次磋商後，始簽訂租約，約定租期1年，不符合伊 要求租期至少2年之條件，且該租約非因上訴人居間而簽訂 ，上訴人自不得請求報酬等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上 訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷第63頁）：
　㈠被上訴人為出租系爭租賃標的，由負責出租事務之梁譽騰提 供物件細節資訊予上訴人員工胡登發，與之聯繫系爭租賃標 的之推介事宜，上訴人安排凱德諾藍公司參觀系爭租賃標的 ，並安排凱德諾藍公司於110年1月18日與被上訴人洽談租約 ，惟該次會談，因被上訴人與凱德諾藍公司就租金及租期問 題無法達成共識，而未成立租約。
　㈡凱德諾藍公司嗣後與被上訴人聯繫協商後同意每月給付租金1 64萬5875元，並於110年3月11日簽訂租約，約定租期自110 年5月1日至111年4月30日止。
四、上訴人請求被上訴人相當於1個月租金164萬5875元之居間報 酬，為被上訴人所拒，並以前揭情詞置辯，則本件應審究之 爭點為：㈠兩造間是否存有居間契約？㈡若兩造間存在居間契 約，被上訴人應否給付居間報酬？㈢應給付之報酬金額為何 ？茲依序判斷如下。　　
五、本院之判斷：
　㈠兩造間存在居間契約：
　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂



約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第15 3條、第565條定有明文。次按契約之成立不以署名畫押為件 。故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全，而能以 其他方法足以證明其意思已有合致之表示者，自無妨於契約 之成立；又契約之成立，係以當事人意思合致為要件，非必 當事人到場當面協商，契約始能成立。故倘依契約履行之事 實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端 否認（最高法院71年度台上字第4408號及86年度台上字第30 47號判決意旨參照）。
　⒉查證人即宏泰企業機構員工梁譽騰於原審證稱：伊有負責被 上訴人辦公室出租事務，上訴人在有客人的情況下會詢問伊 等有無相符的面積資訊，可以提供給客戶參考，所以才會有 接觸；109年12月29日胡登發帶了一組文創業來看宏盛的19 樓，在帶看過程中，這組文創業有提到想要跟伊等要尺寸圖 ，他們好事先規劃室內擺設、裝潢之類的，所以才會把G16- 19樓尺寸平面圖提供給胡登發，伊有告訴胡登發出租19樓的 條件最短兩年，租金不能低於預期等語（原審卷第169頁、 第172頁），核與證人胡登發於原審證稱：伊曾經跟被上訴 人聯絡過關於宏盛國際金融中心租賃的事情，因為要推薦伊 的客戶承租，伊當時任職於上訴人，因為被上訴人承辦業務 梁譽騰聯絡告知伊有這個辦公室出租的訊息，提供資料給伊 ，被上訴人拒絕跟上訴人簽居間契約之後，伊仍繼續帶看， 因為被上訴人還是同意伊等帶看，梁譽騰說被上訴人向來的 作法就是如此，他們不會簽居間契約，但會給付居間報酬， 所謂的給付居間報酬的條件是最短的租期兩年，簽完約會給 付一個月的租金當作報酬等語（原審卷第160頁），大致相 符，並有卷附Line通訊軟體翻拍照片所載內容可佐（原審卷 第26頁）。衡諸居間契約並非要式行為，兩造雖未簽立書面 契約，仍無礙於居間契約之成立，則兩造既已就「由上訴人 媒介系爭租賃標的出租」及「由被上訴人給付一個月租金之 報酬」等居間契約必要之點，達成意思表示合致，揆諸前揭 說明，堪認兩造間已就系爭租賃標的之媒介出租締約事務成 立居間契約。
　⒊又本件被上訴人提供系爭租賃標的相關資料予上訴人，供上 訴人提供予有意承租之客戶參考，並由上訴人多次帶有意承 租之客戶（某文創業及凱德諾藍公司）察看系爭租賃標的， 嗣後再向被上訴人報告後續客戶反應狀況，上訴人更於110 年1月18日安排被上訴人與凱德諾藍公司洽談簽約事宜等情 ，為兩造所不爭執，並經證人胡登發、楊創顯及梁譽騰於原 審證述屬實（原審卷第160頁至第175頁），復有胡登發與梁



譽騰之Line通話記錄附卷可稽（原審卷第26頁至第27頁）， 而上訴人所為前述帶看及回報客戶反應，並非僅為締結居間 契約前之準備行為，而為居間人履行前揭已成立生效居間契 約之報告、媒介行為，其於110年1月18日安排雙方洽談並為 媒介說合，更係典型之居間行為，則參酌前揭判決意旨，由 本件上訴人之前開履約事實，益見兩造間確已存在居間契約 關係，是被上訴人稱兩造間居間契約尚未成立，即無理由。　⒋被上訴人雖辯稱：兩造未就租金及租期達成意思表示合致， 故居間契約並未成立云云，然租金及租期並非居間契約之必 要之點，且居間人之契約義務之一既為締約條件之媒介說合 ，則於居間過程中為使締約雙方意思合致而調整租金與租期 ，亦為交易上所常見，應認兩造無須就租期及租金等出租條 件達成合致始能成立契約，此由梁譽騰透過Line通訊軟體向 胡登發表示「價格都還可以談啦」等語（原審卷第26頁）， 即可佐證，是被上訴人上開答辯，亦無理由。被上訴人復答 辯稱：上訴人推介有意承租之客戶，須與被上訴人締結租期 達2年以上且租金不低於160萬元之租約，此為兩造間居間契 約之成立條件，而上訴人未達成上開條件，兩造間居間契約 自尚未成立云云。然一般居間契約之居間人請求報酬，固須 符合「契約因其報告或媒介而成立」之要件，惟尚無必須完 全依照委託人委託內容締約後居間契約始能成立之規定及習 慣，否則將使居間契約之成立繫於委託人單方片面意思決定 ，顯非衡平公允，是被上訴人上開所辯與交易常情不符，且 誤將委託出租條件認為係居間契約之成立要件，難認可採， 則上訴人雖未媒介締結上開出租條件之租約，亦無礙於兩造 間居間契約之成立。
　㈡被上訴人得請求居間報酬：
　⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其 報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條 、第568條之規定甚明。又民法第565條所定之居間有二種情 形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。 所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必 要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬， 於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間 行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦 應許居間人得請求報酬之支付（最高法院72年度台上字第15 37號判決及52年台上字第2675號判例意旨參照）。由此可知 ，縱媒介居間之居間人活動雖未達媒介締約之結果，如其先 前之報告對嗣後契約之締結已產生效果，即居間人之活動已



某種程度促成契約之締結，對於締約結果之發生與有原因者 ，即合於前揭民法第568條規定「契約因其報告或媒介而成 立」之要件，而得請求報酬之給付。　　
　⒉審酌證人即上訴人員工楊創顯於原審證稱：第三次談是否能 降低租金，因凱德諾藍公司負責人樊立勳並未預計要承租這 麼高租金的辦公室，但系爭租賃標的很吸引他，他希望以接 近的租金金額約120、130萬元承租，被上訴人則希望以160 幾萬價格出租，但原本1坪應該是4000元租金，被上訴人覺 得凱德諾藍公司不錯，所以1坪降了500元等語（原審卷第16 7頁），並參以證人梁譽騰另證稱：樊立勳於110年2月3日與 伊聯繫，通話過程中，樊立勳表示有再去商務中心詢問一些 方案，但他們高層還是較喜歡系爭租賃標的，所以才重新跟 伊接洽，由伊與樊立勳續談租約，租期從四至六個月增長至 一年，租金也由預算126萬提高，並同意伊等要求之最低單 坪3500元（未稅）；伊在上訴人媒介之前並不認識樊立勳等 語(原審卷第170頁、第175頁)，足知上訴人推介系爭租賃標 的予凱德諾藍公司，符合凱德諾藍公司之需求及喜好，且其 為能承租系爭租賃標的，不惜提高租金及增加租期，而被上 訴人方面亦認為凱德諾藍公司為伊有意願締約之適當客戶， 亦願意減低租金，嗣後更將原本期望至少兩年之租期減至一 年，則上訴人所為之報告訂約機會及推介居間行為，顯具有 效果，對於嗣後被上訴人與凱德諾藍公司完成締約之結果， 自具有相當之助益，為其等間得以私下自行締結租約之重要 原因，雖該租約最終並非上訴人媒介成交，然揆諸前揭判例 意旨，仍應准許上訴人請求居間報酬之支付。
　㈢上訴人得請求報酬之金額：
　⒈復按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確， 屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表 示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至 最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外 部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於 表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既 未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表 示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示 行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有 之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限 於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的 意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及 法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟



目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以 當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準 ，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法 規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法 院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。查兩造間居間契 約針對報酬事項僅約定：上訴人居間被上訴人與承租人締結 租期兩年以上租約時，得獲有一個月租金之報酬，故被上訴 人對此辯稱：被上訴人與凱德諾藍公司締結之租期未達2年 ，上訴人不得請求報酬云云。惟本院認上訴人得請求居間報 酬已於前述，於上訴人居間締結之租約未達兩年時之報酬金 額，屬兩造間針對報酬項目意思表示不完備所生契約漏洞， 依前揭判決意旨，自應審酌契約目的、習慣、任意法規及誠 信原則予以補充，不得遽予否定上訴人之報酬請求權。　⒉衡量上開兩造間關於上訴人居間締結租期達兩年之租約時， 得獲有一個月租金報酬之約定，如解為上訴人請求報酬之條 件，未達條件即不得請求報酬，則無異使上訴人完成媒介義 務卻無法獲有任何回報，此結論顯與契約目的及誠信原則相 違，自無可採。故前開約定應認為係兩造間計算居間報酬之 參考基準，復依其含有兩造同意之居間報酬為被上訴人獲取 租金總額二十四分之一之意，自得據此基準計算被上訴人應 給付之報酬金額，以補兩造居間契約約定內容之不備，方符 誠信及公平。查被上訴人與凱德諾藍公司於110年3月11日締 結租期一年租金每月164萬5875元之租約，雙方再於111年1 月17日締結續租三月租金每月168萬7257元之租約，嗣再於1 11年5月12日續簽租期五月租金每月168萬7257元之租約，有 公證書及房屋租賃契約書三件在卷可證（原審卷第31頁至第 36頁、本院卷第191頁至第210頁），故被上訴人總計已可獲 取之租金收益為3324萬8556元（計算式：164萬5875元×12月 +168萬7257元×8月=3324萬8556元），則依前揭報酬計算基 準，上訴人得請求被上訴人給付之報酬應為138萬5357元（ 計算式：3324萬8556元÷24=138萬5357元，元以下四捨五入 ）。是上訴人依據兩造間居間契約關係，請求被上訴人給付 138萬5357元，及自起訴狀繕本送達之翌日即110年9月4日起 至清償日止（原審卷第69頁）按年息百分之5計算之利息， 為有理由；逾此金額之請求，則屬無據。
六、綜上所述，上訴人依居間契約之法律關係，請求被上訴人給 付居間報酬138萬5357元，及自110年9月4日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此金 額之請求，則無理由，不應准許。原審就上開應予准許之部 分，為上訴人敗訴之判決，自有未合，上訴意旨指摘原判決



此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主 文第2項所示。又前開准許部分未逾150萬元，於本院判決後 即告確定，則上訴人就此勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假 執行，核無必要，應予駁回；至於上訴人之請求不應准許部 分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經 核亦無不合，上訴意旨指摘原判決前揭部分不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　28　　日 民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 柯雅惠
法 官 林于人
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　 書記官 王靜怡