最高法院民事判決
111年度台上字第76號
上 訴 人 王俐人
訴訟代理人 李永然律師
陳宜鴻律師
翁呈瑋律師
上 訴 人 台灣肥料股份有限公司
法定代理人 黃耀興
訴訟代理人 陳添信律師
李宗憲律師
上列當事人間請求返還價金等事件，兩造對於中華民國110年4月
27日臺灣高等法院第二審判決（107年度消上字第1號），各自提
起上訴，本院判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由
一、本件上訴人王俐人主張：伊於民國100年3月1日以新臺幣（ 下同）8132萬元，購買對造上訴人台灣肥料股份有限公司（ 下稱台肥公司）於臺北市○○區興建「日升月恆」預售屋（下 稱系爭建案）B棟B2戶4樓房屋及坐落基地，暨地下1樓編號 第277、278號停車位（下合稱系爭不動產，不含土地部分稱 系爭房屋），兩造並簽訂房屋土地預定買賣合約書（下合稱 系爭契約），伊分期繳納至「取得使用執照」期別之價款共 3750萬元。嗣發現系爭建案有瑕疵，於104年8月2日驗屋時 ，將原判決附表（下稱附表）一所示編號13至38之瑕疵記載 於驗屋紀錄表上，台肥公司均未改善，伊乃於同年10月30日 發函予台肥公司，依系爭契約第25條第2項及民法第354條第 1項、第359條規定，解除系爭契約（下稱1030函）；縱使上 開瑕疵未達解約程度，已使系爭不動產價值減損，伊得依民 法第359條規定主張減少價金15%。伊其後發現系爭建案非由 日本建築師高松伸規劃設計建造，無1500坪私人花園、7米 高植生牆，均與廣告所載不符，台肥公司有廣告不實之詐欺 行為，乃於105年8月2日發函予台肥公司，依民法第92條規 定，撤銷系爭契約（下稱0802函），該公司自應返還伊已繳 而遭沒收系爭不動產之價款15%即1219萬8000元等情。先位 之訴，依民法第259條、第359條、第179條規定，擇一求為 命台肥公司給付1219萬8000元，及自105年8月4日起加付法 定遲延利息。又系爭建案有瑕疵，伊自得主張同時履行抗辯 權，拒絕給付餘款，不負給付遲延責任，是台肥公司於104
年12月1日發函以伊給付價款遲延為由，依系爭合約第26條 第1項約定，解除系爭契約（下稱1201函），即非合法；倘 認伊未依約給付價款，亦係因台肥公司未依債之本旨所致， 為與有過失，其沒收伊已繳價金中之1219萬8000元為違約金 ，顯屬過高，法院應酌減為30萬元方屬適當等情。（於原審 追加）備位之訴，依民法第179條規定，求為命台肥公司給 付1189萬8000元，及自本判決確定翌日起加付法定遲延利息 之判決。
二、上訴人台肥公司則以：因王俐人未依約繳納價款，經伊先後 於104年6月2日、7月27日、8月31日、11月24日發函催告其 給付價款，仍未給付，有給付遲延情事，伊乃以1201函合法 解除系爭契約，王俐人無從於105年8月2日以0802函撤銷之 。其雖曾於104年10月30日以1030函解約，惟驗屋紀錄表所 載房屋瑕疵，除附表一編號31、32外，均為公共設施部分， 屬其個人主觀好惡非客觀上之瑕疵；縱使公共設施存有瑕疵 ，依系爭契約第20條第3項約定，不得作為其拒絕或遲延付 款、交屋之理由，王俐人不得主張同時履行抗辯權，拒絕給 付餘款，且與伊應負之瑕疵修補或損害賠償責任顯不相當， 其先位之訴為無理由。又系爭契約經伊合法解除，伊得依系 爭契約第26條第1項約定，沒收王俐人已繳價款其中按房地 總價15%計算之1219萬8000元，並無過高，王俐人主張酌減 為30萬元，備位依不當得利法律關係，請求返還其餘金額11 89萬8000元，亦屬無據等語，資為抗辯。三、原審以：
㈠兩造於100年3月1日簽訂系爭契約，由王俐人以總價8132萬元 購買台肥公司系爭建案之系爭不動產，繳納分期價款至「取 得使用執照」期別共計3750萬元。台肥公司就系爭建案已於 103年12月4日取得使用執照等情，為兩造所不爭。 ㈡依系爭契約第8條第1、3項，第9條第9項，第16條第1、2 項 ，第17條第1項第3款、第3項等約定，王俐人負有依系爭契 約所定期別繳納買賣價款，於台肥公司領取使用執照時，依 其通知繳納期限內付清應付款項，備妥文件申辦稅費及辦理 房地所有權移轉登記，並完成交屋手續之義務，如有遲延， 即屬違約，台肥公司得依第26條第1項約定解除契約。查王 俐人繳納分期價款至「取得使用執照」期別為止，嗣台肥公 司於104年5月初通知於同年月15日前繳納「銀行貸款」期別 之價款4066萬元及辦理驗收交屋手續，王俐人未依期限為之 ，該公司接續於同年6月2日、7月27日、8月31日、11月24日 發函催告王俐人為之，均未獲置理，因而以1201函依系爭契 約第26條第1項約定，解除系爭契約（同日送達予王俐人）
，應屬合法。
㈢王俐人雖於104年8月2日在驗屋紀錄表記載系爭建案有附表一 編號13-38之瑕疵，嗣於同年9月4日發函主張上揭瑕疵未據 改善，無從交屋，又以1030函主張系爭房屋有附件（下稱附 件）一至四之瑕疵，行使同時履行抗辯權，拒絕給付餘款， 解除契約等情。然依系爭契約第20條第3項、第5項第2款第1 目約定，王俐人應於台肥公司通知辦理交屋期限內付清款項 及完成交屋手續，交屋係指契約第3條之房屋、汽車停車位 （不含共有部分），除有重大瑕疵明顯不能居住外，不得藉 故拒絕或遲延辦理交屋手續及保留款項；社區共有部分，台 肥公司應於完工後交該社區管理委員會（下稱管委會），王 俐人不得以共有部分或公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕 或房地有其他瑕疵，拒絕交屋及繳交應付款項。王俐人主張 附表一編號13-38之瑕疵，僅編號31、32係有關系爭房屋專 有部分之缺失，難認影響系爭不動產之價值及效用；其餘係 就大廳等公共設施建議改用其他材質、做工不細緻，或為隱 私及安全考量，非屬不具備系爭契約附件五「建材設備說明 」約定材質之瑕疵。又附件一之系爭建案陽台外牆綠色隔柵 （即附表一編號4），雖與廣告不符，惟給予住戶遮蔽，並 防止他人觀覽陽台內隱私，且依臺北市建築管理工程處於10 7年7月6日及臺北市政府消防局107年7月11日之覆函，非屬 違建，又不影響消防安全設備操作使用，難認係瑕疵。另附 件二、附件三、附件四之大廳使用劣質不鏽鋼材質已鏽蝕、 社區中庭枯木寥寥、社區中庭外觀與廣告不符等，均為公共 設施之瑕疵。系爭建案為集合式大樓社區，倘由買戶個別就 公共設施或共有部分認定是否完工或有無瑕疵，將使台肥公 司無所適從，系爭契約第21條第1項約定公共設施或共有部 分由管委會驗收點交，如有瑕疵，台肥公司仍應負責修繕， 並無減輕或免除台肥公司之責任。王俐人主張系爭契約第20 條第3項約定，有消費者保護法（下稱消保法）第12條之顯 失公平情事，應為無效，自無足取。至於王俐人於1030函以 後及本件訴訟中始指摘之瑕疵，不問是否屬實，與其主張之 解約事由無涉。是王俐人以系爭房屋及公共設施有瑕疵為由 ，主張同時履行抗辯權，拒絕給付餘款，進而以1030函主張 解除契約，均無可採。
㈣依上，王俐人主張解除契約，並非合法。系爭契約業經台肥 公司以1201函合法解除而溯及失效，王俐人無從於本件訴訟 主張因瑕疵而減少價金，其先位依民法第259條、第359條、 第179條規定，請求台肥公司返還遭沒收之價金1219萬8000 元本息，為無理由，不應准許。
㈤台肥公司合法解約後，依系爭契約第26條第1項約定，得沒收 王俐人已繳之價款，作為重行出售房地所需費用及稅捐之抵 償、損害賠償及懲罰性違約金，金額以合約買賣總價款15% 為限。審酌台肥公司興建房屋出售，參考財政部就不動產投 資開發、興建及租售業104、105年度同業利潤標準之淨利率 10%，按系爭不動產總價計算為813萬2000元，並王俐人違約 情節等情狀，爰予核減為800萬元作為上開約定之懲罰性違 約金，至於系爭不動產於解約後之跌價損失，非屬衡酌因素 。另加計台肥公司重行以7200萬元出售系爭不動產受有支出 仲介費用214萬元之損害，其得沒收之金額為1014萬元。是 台肥公司超逾上開金額沒收之205萬8000元，為無法律上原 因而受有利益，致王俐人受有損害，王俐人備位依民法第17 9條規定，請求返還205萬8000元及自本判決確定翌日起加付 法定遲延利息，為有理由；其餘請求，則不應准許。為其心 證之所由得，並說明兩造其餘攻防暨舉證於判決結果不生影 響，毋庸逐一論駁之理由，因而維持第一審所為王俐人（先 位之訴）敗訴之判決，駁回其上訴；另就王俐人追加之備位 之訴，判命台肥公司給付205萬8000元本息，駁回其餘之訴 。
四、本院判斷：
㈠按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之 種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反 強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事 人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範。 ㈡經查：
1.綜合系爭契約第3條、第5條、第8條第1項、第9條第1項、 第16條第1、2項、第17條第1項、第20條第1項後段、第21 條等約款（見一審卷㈠第11頁反面、12頁反面、13頁反面 、14頁、17頁反面、18頁反面、19頁反面，20頁反面）， 兩造約定王俐人就系爭不動產價款，部分自付，依已完成 之工程進度所定房屋土地付款表之期別繳交，其餘辦理貸 款。雙方應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦稅費 及權利移轉登記，台肥公司於王俐人依合約之付款辦法繳 清房地移轉登記前應繳款項及遲延利息時，辦理房地所有 權移轉登記，俾辦理王俐人之銀行貸款抵押權設定手續。 台肥公司另應於使用執照核發後6個月內通知王俐人進行 驗收交屋手續，系爭房屋專有部分、汽車停車位，及社區 共有部分（如社區綠化設施、地下層、屋頂突出物、安全 梯、電梯間等裝修美化），分別由王俐人及管委會成立後 驗收交付。王俐人就系爭房屋專有部分驗收時，認有瑕疵
或未盡事宜，得在驗收單上要求台肥公司限期完成修繕， 並得於自備款保留房地總價5%作為交屋保留款，台肥公司 應於（專有部分）交付予王俐人前完成修繕，王俐人則應 付清款項，辦理交屋手續。
2.系爭房屋所在「日升月恆」社區，係屬公寓大廈，參諸公 寓大廈管理條例第57條規定，由起造人將公寓大廈共用部 分、約定共用部分與附屬設施設備、水電、機械設施、消 防設施及各類管線等，移交予管委會，與系爭契約就房屋 專有及共有部分採取分開交付之模式相同，即無不合。再 自系爭契約規範兩造履行義務之歷程觀之，台肥公司於使 用執照核發後6個月內負有交付專有部分予王俐人之義務 ，衡以王俐人驗收時，得就瑕疵記錄於驗收單上限期台肥 公司修繕，並以房地總價5%作為保留款；就共有部分之瑕 疵，台肥公司於移交予管委會時仍應負責修繕，應足保障 王俐人瑕疵擔保請求權之行使。又王俐人因需向銀行貸款 ，台肥公司需先辦理房地所有權移轉供其向銀行貸款設定 抵押權，俾取得貸款供給付台肥公司餘款，兩造再進行交 屋手續，斯時管委會通常尚未成立，未辦理房屋共有部分 之移交手續，系爭契約因而以第20條第3項、第21條第2項 約定：共有部分須待管委會成立後接管維護，則王俐人辦 理專有部分交屋時，不得以共有部分或公共設施未完成交 付或進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為由，拒絕交屋及繳 交應付款項。斟酌前開台肥公司已將系爭不動產所有權（ 全部）移轉，王俐人始得辦理銀行貸款支付餘款之狀態， 足認上開約定對兩造權益均予保障，亦與公寓大廈共有部 分之接管維護現況相符，對王俐人並無顯失公平可言，其 主張上開約定違反消保法笫12條規定而無效云云，委無可 採。
3.系爭契約第26條第1項約明：王俐人如有違反本合約第8條 第3項逾期繳款…或第9條貸款約定，或本合約之各項規定 ，並經台肥公司以書面催告仍未於通知期限內履行者，台 肥公司得解除本合約，並「得沒收王俐人已繳價款，作為 台肥公司重行出售本戶房地所需費用及稅捐之抵償、損害 賠償及懲罰性違約金」等語（見一審卷㈠第22頁反面-23頁 ）。又同業利潤標準，係財政部抽樣調查營利事業各種同 業以核定利潤標準，作為推定之課稅方式，與企業實際營 業可得之利益固有未同，惟在未有其他證據情形下，不失 為法院依民事訴訟法第222條第2項規定供斟酌形成心證核 定公司所受損害及所失利益之證據。原審尊重兩造上開約 定，因以將台肥公司重行出售系爭不動產支出仲介費用之
損害214萬元；另參考財政部核定之同業利潤標準之淨利 率比例，及王俐人違約情節等情狀，衡酌懲罰性違約金為 800萬元，再據以認定台肥公司得沒收王俐人已繳價款之 金額為1014萬元，未逾約定之系爭不動產總價款15%上限 （1219萬8000元），亦無違誤。
㈢原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，綜據相關事證 ，合法認定台肥公司於103年12月4日取得系爭建案使用執照 ，王俐人僅繳納系爭不動產價款至「取得使用執照」期別， 嗣未再繳納，經台肥公司通知於104年5月15日前繳交「銀行 貸款」期別款4066萬元及辦理驗收交屋手續，王俐人雖於10 4年8月2日驗屋紀錄表及以1030函主張系爭房屋及建案有附 表一編號13-38、附件一至四之瑕疵，惟其中僅附表一編號3 1、32關於專有部分者，非屬瑕疵，另不得以其餘共有部分 之瑕疵拒絕繳款，其主張同時履行抗辯，拒絕給付餘款，進 而解除契約，尚非合法。台肥公司再自同年6月2日起至11月 24日止多次發函，催告王俐人於期限內付清款項，其仍未為 之，有給付遲延情事，該公司於104年12月1日以1201函解除 系爭契約，洵屬合法，並依系爭契約第26條第1項約定，沒 收王俐人已繳價款之金額為1014萬元，經核均無不合。兩造 上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使及與判 決結果無關之贅論，各自指摘原判決不利部分違背法令，聲 明廢棄，均非有理由。末查王俐人於上訴第三審後，始提出 本院於110年9月2日作成之110年度台上字第2214號判決，援 引其內所載系爭建案之資料及另買戶就購買房屋主張之瑕疵 ，依民事訴訟法第476條第1項規定，本院無從審酌，附此敘 明。
五、據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第481 條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 22 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 陳 靜 芬
法官 石 有 為
法官 許 秀 芬
法官 林 金 吾
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 沛 侯
中 華 民 國 112 年 1 月 11 日
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