最高法院民事判決
111年度台上字第2617號
上 訴 人 唐芝英
盧朝琴
共 同
訴訟代理人 蘇千祿律師
被 上訴 人 楊金海
訴訟代理人 陳景新律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國111年4
月26日臺灣高等法院第二審判決（107年度上字第1344號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人盧朝琴對命其遷出戶籍之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
上訴人盧朝琴其他上訴及上訴人唐芝英之上訴均駁回。第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴及上訴部分，由各該上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊向訴外人盧月梅、盧錦梅（下稱盧月梅2 人）買受之坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地 ）及其上門牌同鄉○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋，與土地 合稱系爭房地）遭上訴人唐芝英無權占用，並受有相當於租金 之不當得利，及遭上訴人盧朝琴遷入戶籍等情。爰依民法第76 7條第1項、第179條規定，求為命㈠唐芝英騰空遷讓返還系爭房 屋，及自民國107年3月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付新臺幣（下同）2581元；㈡盧朝琴應將戶籍自系爭房屋遷出 之判決（被上訴人逾前開請求部分，業經原審判決敗訴確定， 該未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：伊為夫妻，訴外人盧陳桂妹即盧朝琴之母曾於98 年間表明將系爭房地贈與唐芝英，惟未完成所有權移轉登記。 盧陳桂妹死後，盧朝琴與盧月梅2人辦理分割繼承登記而共有 系爭房地(應有部分依序為1/6、5/12、5/12)。盧月梅2人與被 上訴人間之買賣為通謀虛偽意思表示，縱認其等成立買賣契約 ，盧朝琴亦已表示優先承購，詎其等仍於107年1月30日辦理所 有權移轉登記，共同以背於善良風俗之方法損害盧朝琴之優先 承買權、系爭房地之所有權、買受人權利，及唐芝英占有系爭 房地之權利，且違反保護他人之土地法第34條之1規定，構成 共同侵權行為而無效，應予塗銷等情。爰依民法第184條、第1 85條、第213條第1項規定，反訴求為命被上訴人塗銷系爭房地 所有權移轉登記，回復為盧朝琴及盧月梅2人所有之判決。
原審維持第一審所為上訴人前開部分敗訴之判決，駁回其上訴 ，理由如下：
㈠系爭房地原為盧陳桂妹之遺產，盧陳桂妹之繼承人為盧朝琴、 盧月梅2人及訴外人盧金淑、盧金玉、盧朝欄、盧廷瑋、盧廷 榮、盧朝銘，盧金淑以次6人於104年12月18日將其因繼承所得 應有部分贈與盧月梅2人，而由盧朝琴、盧月梅2人共有系爭房 地。盧月梅2人占共有人數2/3、應有部分合計5/6，於106年12 月29日就系爭房地與被上訴人簽訂買賣契約書，並於107年1月 30日辦理所有權移轉登記予被上訴人，暨盧朝琴於106年11月2 9日將戶籍遷入系爭房屋等情，均為兩造所不爭。㈡盧月梅2人通知盧朝琴行使優先承買權之106年11月28日桃園○○ 郵局第397號存證信函（下稱397信函），已具體明確與被上訴 人間之買賣交易條件，又稽諸新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍 證明書、現場照片及證人即仲介黃苡芷、盧月梅之子張書展之 證述等件，暨兩造不爭執系爭土地所處地理位置及市況等情， 參互以察，盧月梅2人與被上訴人應已於同月25日口頭成立買 賣契約，且買賣不動產之債權契約，非要式行為，不能因未同 日簽立書面或無其他文件，即反推買賣契約未成立。㈢審諸新竹縣○○鄉戶政事務所（下稱○○戶政事務所）107年3月21 日函附戶籍資料、桃園○○郵局第1499號存證信函（下稱1499信 函）、信封封面影本、回執、戶籍謄本等件，盧朝琴雖對盧月 梅2人397信函送達之通知，以1499信函表明行使優先承買權之 意思，但土地法第34條之1第4項之優先購買權係債權效力，僅 有請求以同一條件優先訂立買賣契約之權利而已，優先承買權 人須對共有人與他方所定契約之條件表示接受，始有合法行使 優先承買權可言。盧朝琴於1499信函表明「與土地法規定不合 …若台端已與他人訂立買賣合約，本人願以相同條件購買…疑慮 叢生」等懷疑、保留之意及附有條件。盧月梅2人復於106年12 月14日以桃園○○郵局第420號存證信函（下稱420信函）通知盧 朝琴在同月29日前往黃俊維地政士事務所檢視買賣契約並辦理 簽約及支付第一期價金，盧朝琴未依通知前往。盧朝琴復坦言 無意願依397、420信函通知內容支付價金，並希冀另與盧月梅 2人洽談買賣條件，顯未接受同一買賣條件至明。再稽諸證人 黃俊維、張書展之證述、唐芝英於第一審之陳述及106年12月2 1日桃園○○（00支）郵局第1573號存證信函等件，唐芝英於同 年月29日到場，未清楚表明代理行使優先承買權之意、對價金 數額及費用負擔仍有爭執，又未攜帶第一期價金46萬元，均不 足認有合法行使優先承買權。另盧朝琴對被上訴人與盧月梅2 人於申辦地政登記時切結其放棄優先承買權之行為，提起偽造 文書告訴，業經檢察官為不起訴處分確定，經盧朝琴向法院聲
請交付審判，亦遭駁回確定，均不足資為盧朝琴有利之認定。
㈣參盧朝琴入出境資訊連結作業查詢結果、前開○○戶政事務所函 附戶籍資料、1499信函及信封封面暨唐芝英於另案（臺灣新竹 地方檢察署108年度偵續字第151號）偵訊之陳述，盧朝琴明知 自己即將出境，仍以「新竹縣○○鄉○○村○鄰○○0號」為聯絡地址 ，盧月梅2人對該址寄發420信函，並無不當，盧朝琴並因唐芝 英告知而知悉420信函內容。盧月梅2人之通知並無違誠信原則 或有不生催告及通知效力之情。盧朝琴未與盧月梅2人成立買 賣契約，盧月梅2人與被上訴人間之口頭契約，並無因盧朝琴 表明行使優先承買權而失效。盧月梅2人與被上訴人於106年12 月29日簽訂買賣契約，僅係將同月25日之口頭契約行諸文字而 已，無再次通知盧朝琴行使優先承買權之必要。至盧月梅2人 於107年1月3日寄送桃園○○郵局第2號存證信函係對盧朝琴所發 出之新要約，因盧朝琴收受後不為承諾而失效，不足認其等間 已成立買賣契約。
㈤觀諸唐芝英107年3月8日之存證信函、第一審及原審歷次陳述， 及證人盧朝榥、盧廷双之證述，盧陳桂妹生前並未將系爭房地 贈與唐芝英之意，證人盧朝榥亦未要求盧陳桂妹之其他繼承人 應同意讓唐芝英永久居住於系爭房地內。唐芝英既無正當權源 占有系爭房地，被上訴人自得本於所有權人地位，依民法第76 7條規定，請求唐芝英騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179 條請求給付相當於租金之不當得利。審酌系爭房屋為加強磚造 及木石磚造2層樓建物及其折舊年數，系爭房地坐落當地幹道 與巷道人車交會路口、附近有車站、市場及學校，生活機能完 備，按建物坐落基地土地面積63.48㎡之申報地價13萬7117元、 房屋課稅現值17萬2600元之年息10%計算，唐芝英應按月返還 不當得利2581元。
㈥盧朝琴以系爭房屋門牌地址作為戶籍地址，不法侵害系爭房屋 之所有權，阻礙被上訴人對系爭房屋所有權之圓滿行使。又唐 芝英雖辯稱盧朝琴因出境2年以上未再入境，戶籍已遭戶政機 關遷出國外，已不在系爭房地內云云，但遷出國外登記僅係在 註明國人未在國內居住之事實，並未據此變動國人最後居住於 國內戶籍地址，遷出國外登記與遷徙戶籍登記有別，被上訴人 依民法第767條規定，請求盧朝琴將其戶籍自系爭房屋遷出， 應屬有據。
㈦盧朝琴並未能舉證證明被上訴人與盧月梅2人間之買賣係通謀虛 偽意思表示。其經合法通知未合法行使優先承買權而與盧月梅 2人成立買賣契約，無取得因買受系爭房地所生之權利，亦無 可能將之讓與唐芝英，無優先承買權或就系爭房地買賣契約之
買受人權利遭侵害可言。而盧月梅2人依土地法第34條之1規定 出賣系爭房地，難認有違反強制規定而無效，或有侵害盧朝琴 就系爭房地所有權之應有部分及唐芝英占有系爭房地之權利。 系爭房地所有權移轉登記，無侵害盧月梅2人或上訴人之權利 ，上訴人以其為盧月梅2人之債權人，代位盧月梅2人請求被上 訴人塗銷系爭房地所有權登記並回復原狀，均屬無據。 ㈧綜上，被上訴人本訴依民法第767條、第179條規定，為前開請 求，為有理由，上訴人反訴依前開規定，請求被上訴人塗銷系 爭房地所有權登記並回復原狀，則無理由。唐芝英請求傳訊證 人盧朝銘、彭盛浩以證明盧陳桂妹將系爭房地贈與唐芝英，及 被上訴人、盧月梅2人惡意不通知盧朝琴行使優先承買權之待 證事實，已經認定如上，無調查必要，暨兩造其餘攻擊、防禦 ，經斟酌後不足以影響判決結果，不逐一論列。本院之判斷：
㈠廢棄發回（即原判決駁回盧朝琴對命其遷出戶籍之上訴）部分 ：
1.按遷出原鄉3個月以上應辦理遷出登記（遷徙登記），與出境2 年以上應辦理遷出登記（遷出國外登記），且應遷出國外登記 而未辦理者，其戶籍地戶政事務所得逕依職權行之，分為戶籍 法第16條第1項前段、第3項前段、第42條、同法施行細則第5 條所明定。似見遷徙登記與遷出國外登記俱為戶籍之遷出登記 。而依卷附○○戶政事務所110年8月26日函（原審卷三第83頁） ，盧朝琴因於108年7月23日出境滿2年未入境，已經該戶政事 務所依戶籍法第16條第3項、同法施行細則第5條規定，於110 年8月24日為戶籍遷出國外登記。盧朝琴之戶籍既已未設於系 爭房屋處，則盧朝琴是否仍有侵害被上訴人所有權之圓滿狀態 ？盧朝琴是否仍得辦理戶籍自系爭房屋遷出？非無疑問，此攸 關被上訴人就此部分有無訴之利益。原審未予詳酌，逕為不利 盧朝琴之認定，尚嫌速斷。
2.盧朝琴上訴論旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，非無 理由。
㈡上訴駁回（即駁回盧朝琴之其他上訴及唐芝英之上訴）部分：1.原審本於採證、認事及解釋契約、適用法律之職權行使，合法 認定被上訴人與盧月梅2人非通謀虛偽意思表示而成立系爭房 地之買賣契約，盧朝琴受合法通知後，未表示以同樣條件購買 ，難認已合法行使優先承買權，未因而使原買賣契約失效而由 其與盧月梅2人成立買賣契約，盧月梅2人復已將系爭房地所有 權移轉登記予被上訴人，被上訴人本訴請求唐芝英騰空遷讓返 還系爭房地及給付不當得利，為有理由，復因被上訴人並無侵 害盧月梅2人或上訴人之權利，上訴人反訴依前開規定，請求
被上訴人塗銷所有權移轉登記並回復原狀，應屬無據，經核於 法並無違誤。
2.上訴人對原判決關此部分已論斷者或其他與判決結果不生影響 之贅述，泛言未論斷或論斷違法，聲明廢棄，非有理由。末查 ，原審綜合全辯論意旨及調查證據之結果，無法認定盧朝琴本 人或唐芝英有代理盧朝琴合法行使優先承買權，並說明兩造其 餘攻防方法經斟酌後，不足以影響判決之結果而未逐一論列， 不能認為判決不備理由，附此敘明。
㈢因本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，無經言詞辯論 必要，附此說明。
據上論結，本件盧朝琴之上訴為一部有理由、一部無理由，唐 芝英之上訴為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條 第2項、第481條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 12 月 14 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂
法官 林 玉 珮
法官 胡 宏 文
法官 高 榮 宏
本件正本證明與原本無異
書 記 官 李 佳 芬
中 華 民 國 111 年 12 月 20 日