臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上易字第266號
上 訴 人 蔡以德
蔡清俊
蔡丁村
共 同
訴訟代理人 陳金村律師
被 上訴 人 呂幸蓉
訴訟代理人 蔡其展律師
上列當事人間履行契約給付佣金事件，上訴人對於中華民國111
年2月11日臺灣臺中地方法院109年度訴字第2843號第一審判決，
提起上訴，本院於111年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，暨除 確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之宣告均駁 回。
三、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負 擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：上訴人為臺中市○○區○○段000○000地號土地 （下稱系爭土地）之共有人，擬出賣其等就系爭土地之所有 權應有部分（下合稱系爭應有部分），伊於108年2月間覓得 訴外人富宇建設股份有限公司（下稱富宇公司）有意購買系 爭土地，該公司並於108年5月12日交付伊票面金額500萬元 支票（下稱系爭支票），作為定金。兩造遂於108年5月17日 簽立專任不動產買賣委託授權書（下稱0517授權書），由上 訴人委託伊將系爭應有部分以每坪新臺幣（下同）21萬元出 售，居間報酬為買賣總價之2%，期間至109年12月31日止（ 下稱0517居間契約）。伊於109年5月29日與訴外人柯奇旺、 吳紳農（原名吳江秋）、富宇公司法定代理人張世欣、總經 理鍾堯明商議系爭應有部分之買賣事宜。然富宇公司竟透過 訴外人晶山地產開發有限公司（下稱晶山公司）等人仲介， 於109年5月31日與上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），以每坪21萬元之價格購買系爭應有部分，並於10 9年8月11日辦畢所有權移轉登記。系爭買賣契約係因伊報告 訂約之機會或為訂約之媒介而成立，縱上訴人係經由晶山公 司居間，與富宇公司簽立系爭買賣契約，但因0517居間契約 屬「專任」委託銷售契約，上訴人仍應依該居間契約，按買 賣總價2%計付報酬。爰依0517居間契約之法律關係，求為命
上訴人蔡清俊、蔡丁村、蔡以德（下各逕以姓名稱之，合稱 上訴人）各給付伊25萬8,538元、25萬8,538元、12萬9,267 元（計算式詳如附表所示），及均加計法定遲延利息之判決 （未繫屬本院部分，不另贅述）。
貳、上訴人則以：訴外人蔡家興當初僅持0517授權書第2頁予伊 等在「立同意書人」欄簽名，並未提供第1頁供伊等審閱或 簽名，兩造就系爭應有部分並無成立居間契約。況兩造已於 108年5月19日另簽立專任不動產買賣委託授權書（下稱0519 授權書），取代之前之0517居間契約，委託被上訴人將系爭 應有部分以每坪22萬元出售，居間報酬為買賣總價之4%，期 間至109年12月31日止（下稱0519居間契約），被上訴人自 無從依0517居間契約請求給付報酬。且0517居間契約非屬專 任委託銷售契約，系爭買賣契約既由晶山公司居間而成立， 被上訴人自亦不得請求給付報酬等語，資為抗辯。參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，上訴聲明為：一、 原判決不利於上訴人部分廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴 人於第一審之訴與假執行之聲請均駁回（見本院卷第119頁 ）。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項（見本院卷第47、48頁）：一、上訴人及蔡家興於108年5月17日在0517授權書之立同意書人 欄內簽名（見原審卷㈠第331頁）；又蔡清俊、蔡丁村、蔡家 興於同年月19日在0519授權書之立同意書人欄內簽名，被上 訴人則在受託人欄簽名（見原審卷㈠第339頁）。二、被上訴人、柯奇旺、吳紳農與富宇公司之法定代理人張世欣 、總經理鍾堯明曾於109年5月29日商議系爭應有部分之買賣 事宜。
三、上訴人與富宇公司於109年5月31日簽訂系爭買賣契約（見原 審卷㈠第129至138頁、165至174頁、185至194頁），約定買 賣價格為每坪21萬元，並於同年8月11日完成系爭應有部分 移轉登記，上訴人已支付晶山公司仲介費。
四、系爭買賣契約由富宇公司授與晶山公司代理權而簽立（見原 審卷㈠第139、177、195頁）。 五、附表所載蔡清俊、蔡丁村、蔡以德各自就系爭土地所有權應 有部分之買賣總價為1,296萬2,250元、1,296萬2,250元、64 8萬1,020元。
伍、本院得心證之理由：
一、兩造應有成立0517居間契約，另蔡清俊、蔡丁村與被上訴人 應有成立0519居間契約：
㈠查上訴人簽名於0517授權書第2頁之立同意書人欄，另蔡清俊 、蔡丁村2人亦有簽名於0519授權書第2頁之立同意書人欄，
為兩造所不爭執，並有各該授權書附卷可稽（見原審卷㈠第2 1至27、329至339頁），堪信為真實。 ㈡被上訴人主張上訴人曾授權蔡家興委託伊仲介銷售系爭應有 部分，兩造先後成立0517、0519居間契約等情。雖為上訴人 所否認，辯稱兩造未成立居間契約云云。惟查，證人蔡家興 於原審證稱：伊經上訴人授權，去找被上訴人做系爭應有部 分仲介買賣之事宜，伊有先跟上訴人商量系爭應有部分出售 之價格。109年5月間，伊拿被上訴人備妥的0517授權書、05 19授權書去蔡丁村、蔡明橋家中，也有拿到蔡以德店裡，蔡 明橋來過伊家1次，伊也有打電話給蔡明橋，上開2份授權書 都是整份給上訴人他們簽名，他們沒有帶印章，說簽了就算 數。要簽2次是因為價格、佣金趴數的關係，一開始是說一 坪賣21萬元，本來是百分之3，後來變成百分之2，若賣22萬 元，願意給百分之4，伊拿上開2份授權書給上訴人簽名時， 都有看到上訴人在翻，蔡清俊因為年紀比較大，被上訴人那 天有跟伊一起去蔡清俊家中，被上訴人還有唸給蔡清俊聽， 出售價格都有討論過，而且蔡丁村還說要寫日期，以免賣到 3年、5年，才不會拖太久等語（見原審卷㈡第105至114頁） 。再觀諸0517授權書第2頁（見原審卷㈠第331頁）第1至3行 ，明白記載：「上聯委託書加註如下：註：賣方同意受託人 委託價款為新台幣22萬/坪以上(含22萬)，以現金買賣總價 款百分之肆為仲介費與受託人。」等文字，足認上訴人簽名 於0517授權書第2頁時，應知悉該份文件尚有「上聯」之內 容，並非完整之文件。參以上訴人復不爭執兩造前於107年5 月2日即曾就系爭應有部分簽訂與0517、0519授權書相類內 容、格式之專任不動產買賣委託授權書（其中第1頁為相同 條款約定內容，第2、3頁則為立同意書人欄之簽章），該授 權書之受託人亦記載為被上訴人，有該授權書可憑（見原審 卷㈠第347-351頁，本院卷第120頁）。倘0517、0519授權書 簽署時，蔡家興並未將該等授權書之第1頁供其審閱或簽名 ，則衡情上訴人在看見0517授權書第2頁第1至3行記載之上 開文字後，應無可能在蔡家興未提出0517授權書、0519授權 書第1頁供其審閱前，即率予簽名。是證人蔡家興證述其係 先後持完整之0517、0519授權書予上訴人及蔡清俊、蔡丁村 2人簽署，應非虛妄，堪以採信。由此足徵兩造於108年5月1 7日應有成立0517居間契約，又蔡清俊、蔡丁村2人與被上訴 人另於同年5月19日亦有成立0519居間契約，應屬無疑。二、0517及0519居間契約，二者之當事人及報酬約定條款均不相 同，且無以0519居間契約取代0517居間契約之相關約定存在 ，難認0517居間契約已為0519居間契約所取代，而不存在：
㈠0517及0519居間契約確已成立，業如前述，上訴人雖辯稱051 7居間契約已為0519居間契約所取代，而不存在云云。然查 ，依0517授權書之記載（見原審卷㈠第329至331頁），0517 居間契約之當事人為上訴人、蔡家興與被上訴人，雙方約定 上訴人、蔡家興委託被上訴人將其等就系爭應有部分以每坪 21萬元出售，居間報酬為買賣總價之2%，如以22萬元以上（ 含22萬元）出售，居間報酬則為買賣總價之4%。而依0519授 權書所載（見原審卷㈠第337至339頁），0519居間契約之當 事人為蔡清俊、蔡丁村、蔡家興、原審共同被告蔡明橋及訴 外人蔡素貞、蔡添貴（下稱蔡明橋等6人）與被上訴人，雙 方約定蔡明橋等6人委託被上訴人將其等就系爭土地之所有 權應有部分以每坪22萬元出售，居間報酬為買賣總價之4%。 足見0519居間契約與0517居間契約，不僅當事人不同，居間 報酬約定之比例亦不相同。且0519授權書所載內容中，並未 有「蔡清俊、蔡丁村前與被上訴人簽立之0517授權書，已為 本授權書（即0519授權書）所取代」之相關約定，自難認05 17居間契約已為0519居間契約所取代，而不存在。至證人蔡 家興於原審固曾證稱：最後確定的價格及佣金是22萬元、4% 佣金，就沒有21萬元、2%的佣金。0519授權書要把0517授權 書21萬元之條件解除，伊有跟蔡丁村講，也有跟蔡以德的太 太說云云（見原審卷㈡第114頁）。惟證人蔡家興此部分證述 內容，與上開2份授權書所載文義，明顯不符，且蔡以德亦 未與被上訴人簽訂0519授權書，故證人蔡家興應有誤解，自 難執此遽為上訴人有利之認定。
三、0517居間契約應為訂約之媒介居間，而非報告訂約機會之報 告居間，系爭買賣契約並非被上訴人媒介而成立，自不得請 求居間報酬：
㈠按民法第565條所定之居間，有為報告訂約機會之報告居間， 及為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於 他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已 足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時， 應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為 報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（參最 高法院110年度台上字第1948號民事判決）。準此可知，媒 介居間之居間人縱為報告但無效果時，自不得許居間人請求 報酬之支付。
㈡被上訴人主張：伊曾向上訴人出示系爭支票，告以富宇公司 要購買系爭應有部分後，上訴人始與富宇公司簽立系爭買賣 契約，伊已向上訴人報告訂約之機會，上訴人應依0517居間
契約給付伊報酬云云，為上訴人所否認，辯稱：系爭買賣契 約之簽立係由紀水上、蔡竹祿及晶山公司居間，其等已給付 該3人居間報酬等語。觀之0517授權書首即記載：「立書人… …（以下簡稱賣方）經由受託人（即被上訴人）仲介委賣之 不動產如下……」，繼而於其後之「註：⒉」部分載明：「賣 方（指上訴人）應於簽訂買賣契約後，同時以現金買賣總價 款百分之貳為仲介費與受託人（指被上訴人）」等語（見原 審卷㈠第329頁），並無約定「被上訴人有向上訴人為報告簽 訂買賣契約機會，亦得請求報酬」之相類似內容，足見兩造 係約定買賣契約經由被上訴人媒介而成立後，上訴人即應給 付按買賣總價2％計算之仲介費予被上訴人，堪認0517居間契 約應為訂約之媒介居間，而非屬報告訂約機會之報告居間。 ㈢次查：
1.證人紀水上於原審證稱：「我與晶山公司李子如是老朋友 ，李子如拜託我說他要買系爭土地，我知道系爭土地要賣 好幾年了，我也有找蔡竹祿幫忙，因為蔡竹祿是○○人，有 地緣關係。我後來才知道晶山公司後面就是富宇公司，我 有與蔡以德、蔡丁村接觸，蔡明橋只有後面簽過戶時才認 識。我、蔡竹祿及晶山公司居間上訴人出售系爭應有部分 予富宇公司後，上訴人有給我們總金額百分之3的報酬， 我與蔡竹祿、晶山公司（李子如）3個人平分，給付方法 是上訴人先匯給晶山公司信託帳戶，晶山公司先扣除百分 之20（管理費用）後，再給我剩下的3分之1，富宇公司也 有給晶山公司報酬。上訴人都知道仲介費要給3%，給晶山 公司、我及蔡竹祿」等語（見原審卷㈠第439至451頁）。 ⒉證人蔡竹祿於原審證稱：「我是○○當地的仲介，因透過紀 水上介紹來整合系爭土地買賣，後來我與紀水上和晶山公 司合作，紀水上有拿一份地政二類謄本叫我去找地主，我 有接觸過上訴人，因為系爭土地共有人有28人，要全部簽 買賣契約很不容易，有建議富宇公司先買持份，不是我與 紀水上接洽富宇公司，是由晶山公司跟富宇公司接洽，晶 山公司是紀水上介紹給我認識的。我們仲介系爭應有部分 買賣價格為每坪21萬元，此價格沒有變過，上訴人委託我 、紀水上及晶山公司當系爭土地之仲介，然後給我們3%的 仲介費用，此仲介費用先由晶山公司扣除20%之管理費用 ，剩下80%再分成3等份，由晶山公司、我、紀水上各3分 之1。晶山公司是開發公司，也可以做仲介。我向上訴人 大約拿了40萬元仲介費。我於109年農曆過年後，與上訴 人接觸，表明我要仲介系爭土地，我問他們20萬元以上要 不要賣。上訴人很堅持21萬元才要賣，因為有人出到這個
價位。我問上訴人21萬元要不要賣，上訴人就說21萬元就 直接簽約。上訴人說很多仲介找他們，都沒有結果。我不 是因為蔡家興才接觸到上訴人，我先認識蔡以德」等語（ 見原審卷㈠第453至463頁）。
⒊證人柯奇旺於原審證稱：「當初富宇公司有意願買整塊的 系爭土地，被上訴人說她可以整合整塊基地。富宇公司就 開系爭支票（發票日期108年5月12日，見原審卷㈠第29頁 ）給上訴人，表示富宇公司有意願要買整塊系爭土地。後 來超過半年都沒有辦法整合整塊，被上訴人就把系爭支票 退回去給富宇公司，富宇公司要買整塊系爭土地全部的事 ，就不了了之。後續富宇公司才說如果有系爭土地持分便 宜，也可以買，我就把這訊息透過吳紳農再轉達給被上訴 人，被上訴人跟我報了價格，我報給富宇公司，富宇公司 回我說：被上訴人報的價格比別人高，我回富宇公司說： 你有便宜的就找便宜的買。這件事情我有轉達給吳紳農、 被上訴人知道，並告知：你報的價格比別人高。後來就不 了了之，富宇公司就沒再透過我買系爭土地。之後，被上 訴人請我再約富宇公司於109年5月29日在富宇公司辦公室 談，被上訴人有口頭跟富宇公司總經理報告，被上訴人拿 出來的授權明細應該是整塊系爭土地賣的條件，富宇公司 希望買整塊系爭土地。但整塊地整併不起來，所以當時被 上訴人有跟富宇公司談持分可以先買。總經理回稱：如果 現在要買持分的話，當然誰比較便宜，就跟誰買。總經理 有說別人報18萬元的價格，（提示原審卷㈠385至387頁被 上訴人所提109年5月29日當日錄音譯文）我聼說就是紀水 上去找地主，報給富宇公司的價格。總經理的意思是人家 比被上訴人便宜，讓別人做看看，他當然要找便宜的買。 如果別人做不出來，可能回頭再找上訴人。後面富宇公司 的買賣，我沒有參與，我不認識系爭土地的地主，與上訴 人沒有見過面，我與吳紳農沒有參與後面富宇公司的買賣 事宜」等語（見原審卷㈠第420至439頁）。 ⒋證人證吳紳農於原審證稱：「當初我去找蔡家興，蔡家興 說系爭土地是被上訴人在幫忙處理，我有問富宇公司，富 宇公司說全部共有人要一起賣，才要買，但被上訴人簽不 出來。後來富宇公司說有人報的價位比較便宜，就叫我與 被上訴人不要再弄了。我有看過系爭支票，是富宇公司說 如果系爭土地可以整合的話要買，所以才開系爭支票要給 地主看，表示富宇公司有買的誠意。因為整合不起來，後 來富宇公司就把系爭支票收回去了。於109年5月29日的3 個月前，我有跟被上訴人說，富宇公司說有人報價比我們
便宜，報價好像是18萬元，富宇公司叫我們暫停。109年5 月29日當日與富宇公司談時，富宇公司並沒有提到已經有 人幫他跟地主談妥買賣價格。」（見原審卷㈡第94至99頁 ）等語。
⒌綜觀上開證人之證言，可知紀水上、蔡竹祿及晶山公司於1 09年5月31日簽立系爭買賣契約前1個月，即與上訴人接觸 ，並得知上訴人願意出售系爭應有部分之價格為21萬元， 而上訴人之系爭應有部分最後係經由紀水上、蔡竹祿、晶 山公司居間仲介而出售予富宇公司，並推由晶山公司出名 為仲介人名義。此觀蔡以德、蔡清俊、蔡丁村各自與富宇 公司簽訂之不動產買賣價金履約保證申請書（見原審卷㈠ 第141至201頁），均記載「不動產仲介方」為晶山公司。 且系爭買賣契約簽立後，除富宇公司有給付晶山公司報酬 外，上訴人亦確將買賣總價3%之居間報酬給付予晶山公司 ，再由晶山公司先扣除20%之管理費用後，將剩餘款項分 成3等份，並交付紀水上及蔡竹祿各3分之1居間報酬，晶 山公司則自留3分之1作為居間報酬，復有不動產買賣價金 履約保證專戶收支明細表暨點交確認書在卷可參（見原審 卷㈠第145、183、201頁）。由此足認被上訴人縱使曾向上 訴人提示富宇公司簽發之系爭支票，告以富宇公司有意購 買系爭土地，但最終上訴人與富宇公司係經由紀水上、蔡 竹祿及晶山公司等人之居間始簽立系爭買賣契約，並非經 由被上訴人告知富宇公司有意購買系爭土地之訊息或居間 ，而成立系爭買賣契約，是依上說明，被上訴人自不得依 0517居間契約，請求上訴人給付居間報酬。四、0517居間契約應屬一般委託銷售契約，非屬專任委託銷售契 約：
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時之情形 、過去之事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能徒拘 泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（參最高 法院111年度台上字第1960號民事判決）。被上訴人主張： 因0517授權書之名稱為「專任不動產買賣委託授權書」，故 0517居間契約應屬專任委託銷售契約云云，為上訴人所否認 ，辯稱：因0517授權書內並無任何專任委託條款之內容，故 0517居間契約應屬一般委託銷售契約等語。 ㈡查不動產委託銷售契約有專任委託銷售契約及一般委託銷售 契約二種型態，前者係明定委託人於委託居間人銷售期間， 不得自行出售或另行委託其他居間人為仲介銷售之行為；如 無此限制，則屬一般之委託銷售契約。故是否屬專任委託或
一般委託，即應視該委託銷售契約內，有無約定「在委託期 間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同 樣的居間銷售行為」，或有無約定：「委託期間內，委託人 如自行出售或另行委託第三者居間銷售者，視為受託人已完 成居間之義務，委託人仍應支付約定之報酬」內容，加以判 定。如有上開相類之約定，則屬不動產專任委託銷售居間契 約；反之，則屬不動產一般委託銷售居間契約。而被上訴人 既自承：其自96年間起至107年間止，具有不動產經紀營業 員證照（登錄字號：（96）登字第000000號，見原審卷㈠第3 43、351頁），僅於0517授權書簽立時，因未繼續研習而喪 失該營業員證照等情（見本院卷第48頁），故被上訴人就上 開不動產專任委託銷售契約與不動產一般委託銷售契約間之 差異，自難諉為不知（蓋需參加不動產經紀營業員專業訓練課 程30小時或一定時數以上，並測驗及格，始得取得證照。） 。觀諸0517授權書，其上雖記載名稱為「專任不動產買賣委 託授權書」，然細譯其條款內容，僅約定委託期間、委託價 格，及賣方應於買賣契約簽訂後，給付一定比例之仲介費予 受託人（即居間人），並無禁止委託人於委託期間內自行出 售或另行委託其他居間人從事與受託人同樣的居間銷售行為 ，亦未約定委託人如於委託期間內自行出售或另行委託第三 人仲介銷售，即視為受託人已完成居間義務，委託人仍應支 付報酬，則其性質應屬一般委託銷售契約，尚難徒憑其授權 書名稱載有「專任」二字，即遽謂係屬專任委託銷售契約。 是上訴人主張0517居間契約，係屬一般居間契約，而非專任 居間契約，應非無稽，可堪採信。至證人蔡家興於原審固證 稱：「若授權期間還沒有到，不可以再找其他的仲介來買賣 土地(見原審卷㈡第108頁)」云云。惟其此部分證述並未記載 0517授權書內，核屬其個人意見之陳述，並非屬其有親見親 聞兩造曾於0517授權書記載內容外，另外口頭特別就其上開 證述內容部分為約定之證述，自不得據為被上訴人有利之認 定。從而，被上訴人以上訴人違反兩造間之專任委託居間契 約為由，據以請求上訴人給付本件報酬，於法無據，不應准 許。
五、綜上所述，0517居間契約既屬為訂約之媒介居間與一般居間 契約，非屬為報告訂約機會之報告居間或專任委託銷售居間 契約，且上訴人與富宇公司所以簽訂系爭買賣契約，並非經 被上訴人居間仲介，而係經由晶山公司等3人居間仲介而成 立，則被上訴人自不得依0517居間契約，請求上訴人給付買 賣總價2%之報酬。從而，被上訴人依0517居間契約之法律關 係，請求蔡清俊、蔡丁村、蔡以德各給付伊25萬8,538元本
息、25萬8,538元本息、12萬9,267元本息，均為無理由，應 予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核有未洽，上訴人指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰廢棄此部 分原判決，改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 8 日 民事第七庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 張國華
法 官 唐敏寶
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 劉恒宏
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日附表：
編號 姓 名 以系爭土地應有部分計算之買賣總價 (新臺幣) 以2％計算之居間報酬 1 蔡清俊 1,296萬2,250元 25萬9,245元【計算式：12,962,250×2％＝259,245】 2 蔡丁村 1,296萬2,250元 25萬9,245元【計算式：12,962,250×2％＝259,245】 3 蔡以德 648萬1,020元 12萬9,620元【計算式：6,481,020×2％＝129,620】
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