臺灣高等法院民事判決
111年度上字第814號
上 訴 人 楊阿桔
訴訟代理人 謝進益律師
複 代理 人 陳宥任律師
顏哲奕律師
上 訴 人 余清泉
訴訟代理人 余俊明
被 上訴 人 葉伯毅
葉惠玲
兼 共 同
訴訟代理人 葉恆毅
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國111年5月4日
臺灣宜蘭地方法院第一審判決（110年度訴字第455號）提起上訴
，本院於111年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
被上訴人於原審起訴請求：㈠確認兩造間就坐落宜蘭縣○○鄉 ○○○段000地號土地（民國109年間地籍圖重測前為同段○○ ○小段000-0地號；下稱系爭土地）之耕地三七五租賃關係（ 下稱租佃關係）不存在；㈡余清泉、楊阿桔應騰空返還系爭土 地；㈢余清泉應將系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示 編號A、C、D、G部分（面積依序為117.05、32.09、29.24、31 3.18平方公尺）之房屋、棚架及水泥地（下稱A部分等地上物 ）拆除；㈣楊阿桔應將系爭土地上如附圖所示編號B、E、F部分 （面積依序為121.73、24.02、29.4平方公尺）之房屋、鐵皮 屋（下稱B部分等地上物，另與A部分等地上物合稱系爭地上物 ）拆除。原審為被上訴人勝訴之判決，楊阿桔不服，提起上訴 ，其訴訟標的對於共同訴訟之余清泉、楊阿桔須合一確定，楊 阿桔上訴效力及於同造未提起上訴之余清泉（民事訴訟法第56 條第1項第1款規定參照），爰併列余清泉為上訴人（下合稱上 訴人）。
余清泉經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第3 86條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為 判決。
被上訴人主張：系爭土地原為訴外人即伊祖父葉長鴻所有，其 於民國38年間與訴外人余火炎簽訂耕地三七五減租條例（下稱 減租條例）租約（租約字號：三地貴字第9號；下稱系爭租約
），嗣因余火炎、葉長鴻陸續死亡等故，於50年間、91年間分 別由余火炎之子即余清泉及訴外人余清水兄弟二人、葉長鴻之 子即訴外人葉煥培繼承租約；96年間、99年間復因余清水、葉 煥培先後死亡，前者改由楊阿桔繼承、後者改由伊等三人即葉 煥培之子女共同繼承。上訴人或其前手多年前即在系爭土地上 興建房屋居住使用，伊於110年3月間向宜蘭縣三星鄉公所（下 稱三星鄉公所）耕地租佃委員會（下稱租佃委員會）聲請調解 ，該所於同年4月間派員實地履勘，斯時系爭土地上除系爭地 上物外，面積僅餘約100平方公尺種植蔬菜，甚至於同年8月時 再次勘查時亦已荒廢，系爭租約有減租條例第16條第1項所定 不自任耕作之情事，依同條第2項規定應屬無效。余清泉、楊 阿桔應依序拆除其所有A部分等地上物、B部分等地上物，將系 爭土地返還予伊。又縱認系爭租約仍屬有效，然系爭土地地目 早已變更為建而非耕地，伊亦得備位依減租條例第17第1項第5 款規定，對上訴人終止租約，並請求其等拆除前開地上物及返 還土地等情。爰依減租條例第16條第1、2項、第17條第1項第5 款、民法第767條第1項等規定，求為確認兩造就系爭土地之租 佃關係不存在，及命余清泉、楊阿桔依序將A部分等地上物、B 部分等地上物拆除，並返還系爭土地之判決（原審為被上訴人 勝訴之判決，楊阿桔不服，提起上訴，如前所述）。答辯聲明 ：上訴駁回。
上訴人方面：
㈠楊阿桔部分：A部分等地上物及B部分等地上物，均係為曝曬農 作物、便利耕作並避免佃農來回奔波所設，其中房屋及棚架部 分，扣除農用機具放置空間後，僅餘一半面積供佃農休息使用 ，該部分僅占系爭土地總面積16.4%，且前述房屋雖有編定門 牌，並設置日常生活配備，惟伊等均未實際居住該處，足見前 開地上物用途均屬輔助耕作，不得認伊等有不自任耕作之情事 。況系爭土地早於56年間即已變更為建地，出租人多年來均未 對承租人主張終止租約，且被上訴人於104年間仍同意與伊等 續訂租約，自難認有減租條例第17條第1項第5款規定之適用。 否則，亦應認被上訴人於多年後始對伊等行使終止權，乃悖於 誠信原則，而構成權利濫用應予禁止等語，資為抗辯。上訴聲 明：⒈原判決不利於楊阿桔部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡余清泉部分：余火炎早逝，系爭地上物係其妻與子女（即伊與 余清水等人）居住使用，並有擺放祖宗牌位供祭祀，後來伊與 余清水（即大房、二房）依序分得A部分等地上物、B部分等地 上物，多年前伊即已搬離上址，僅於內部擺放雜物，未分祀前 農曆過年期間仍有回去，後來余清水亦已搬離，不清楚空地部
分是否仍有種植等語。
按依減租條例成立之耕地租佃，其土地以土地法第106條所定之 農地為限。倘成立租賃關係之始，即係以承租農地供耕作之用 而成立租佃關係者，縱於租佃關係存續中所承租之耕地，經依 法編定為非耕地使用，倘出租人未執此對承租人主張終止耕地 租約，原租佃關係並不因此受影響，承租人仍不得逕變更為非 耕地使用。又耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或 一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，得由出租人收回自行 耕種或另行出租。此觀減租條例第16條第1項、第2項之規定至 明。所謂自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕 作之用而言。至於佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但 此所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居 住問題為目的。倘承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他 非耕作之用或無正當理由不自耕作而任命荒蕪者，均不在自任 耕作之列，原訂租約即屬無效，不因承租人曾否取得出租人之 承諾而有不同。且原訂租約無效，係以租約所訂之土地全部為 準，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租 他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或 尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉 租或自任耕作部分之土地一併請求收回。經查： ㈠系爭土地原屬耕地，並為葉長鴻所有，56年間地目變更為建， 現登記面積為1452.57公尺，使用分區為一般農業區甲種建築 用地。葉長鴻於38年間與余火炎簽訂系爭租約（租約字號：三 地貴字第9號），嗣因余火炎、葉長鴻陸續死亡等故，於50年 間、91年間依序由余火炎之子即余清泉及余清水、葉長鴻之子 即葉煥培繼承租約關係；96年間、99年間復因余清水、葉煥培 陸續死亡，余清水之租約權利義務由其妻即楊阿桔繼承、葉煥 培之租約權利義務由其子女即被上訴人繼承，嗣被上訴人已就 系爭土地辦妥分割繼承登記，並曾依耕地條例第5條規定，每6 年續訂租約1次等事實，乃為兩造所不爭執，並有三地貴字第9 號歷年租約（含背面定期續約紀錄）、兩造身分證影本、土地 登記謄本及地籍圖在卷可稽（見三星鄉公所106年度第6號租佃 爭議調解卷〈下稱調解卷〉第67至69、73、77頁，及原審卷第23 至24、43至45、79、169至178、233至237頁）。㈡被上訴人主張：上訴人或其前手多年前即於系爭土地上興建房 屋居住使用，伊於110年3月間向三星鄉公所租佃委員會聲請調 解，經該所於同年4月及8月間派員實地履勘，斯時除系爭地上 物坐落其上外，僅餘面積約100平方公尺之範圍種植蔬菜，且 於同年8月間亦已荒廢等語，核與前揭調解案所附現場照片（ 見調解卷第31、81至103頁），顯示系爭土地坐落有門牌：宜
蘭縣○○鄉○○路0段295號及297號〈下分稱295號、297號〉等磚木 造、石造或鐵皮造1層平房數間，型式近於三合院，原設有公 廳，現況僅餘神明桌、茶几及坐凳等物；另屋前鋪設水泥地面 〈即曬穀場〉，僅有少部分面積做為菜園使用，且有部分面積堆 置建築廢棄物；及被上訴人所提現場照片（見原審卷163至164 、201至203頁），顯示前揭門牌建物有申請用電，並安裝冷氣 ，部分棚架下方置放拆卸後之門窗及水泥包、木梯、工程推車 等營造用物等情相符。佐參余清泉於原審111年1月18日現場履 勘時陳稱：295號房屋是伊所有，隔壁297號原為伊弟余清水所 有，其已去世，是由楊阿桔繼承，兩房使用情形係以屋前範圍 為界，伊部分目前已無放置物品及使用等語（見原審卷第191 至193頁）；其子余俊明即余清泉訴訟代理人於本院陳稱：伊 在上開房屋出生，住到6、7歲才搬離，伊爺爺很早就過世，原 來伊父（即大房）和伊奶奶、二房（即余清水）及5個姑姑未 出嫁前都住在那裡，後來伊家先搬走，原來公廳是原審卷第18 1頁下方照片所示的鋁門位置，伊家於祖宗牌位還沒有分祀前 ，有時在過年期間還是會回去，分房時伊家分到295號，297號 是二房的，後來二房也搬走，時間不記得了等語（見本院卷第 81頁）。綜合以觀，足認坐落系爭土地上之295號、297號房屋 當初起造乃供上訴人一家人居住使用無訛。楊阿桔辯稱：系爭 地上物未辦理房屋稅籍登記，足見其乃供曝曬農作物、便利耕 作，並避免佃農來回奔波所設云云，惟其所辯顯與前開事證不 符，且有無辦理房屋稅籍登記，僅屬稅捐管理是否落實之問題 ，核與判斷系爭地上物之實際用途無涉，是楊阿桔所為前述抗 辯，並無可採。
㈢又承租人在承租之土地建築房屋居住，乃在不自任耕作之列， 其租約已因違反減租條例第16條第1項之強制禁止規定，依同 條第2項規定全部均屬無效，此不因承租人嗣已全部搬離，或 仍有少部分面積做為菜園使用，抑或該租約嗣仍依減租條例第 5條規定，仍每6年續訂租約1次而有差異，業如前述，是被上 訴人自得向上訴人請求收回自行耕種或另行出租；且拆除地上 物乃為返還土地之前階段行為，其亦得一併請求余清泉、楊阿 桔依序將其所有A部分等地上物及B部分等地上物予以拆除，難 認上訴人因系爭租約依法無效而為前述權利之行使，有何悖於 誠信或屬權利濫用之可言，故楊阿桔此部分之抗辯，亦無可取 。
綜上所述，被上訴人依減租條例第16條第1、2項及民法第767條 第1項等規定，訴請確認兩造間就系爭土地之租佃關係不存在 ，並請求余清泉、楊阿桔應依序將A部分等地上物、B部分等地 上物予以拆除，返還系爭土地予被上訴人，均為有理由，應予
准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核本 判決結果無影響，爰不逐一論列，均附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 10 月 4 日 民事第七庭
審判長法 官 林翠華
法 官 許炎灶
法 官 黃珮茹
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 4 日
書記官 黃文儀