臺灣高等法院民事判決
110年度重上字第227號
上 訴 人 黃河
黃雅英
黃嘉生
黃張滿妹（兼黃美華之承受訴訟人）
劉鼎泰
巫玉貞（兼巫廖會之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 康英彬律師
被上訴人 陳蘇𤆬治
陳淑麗
陳寶瓊
陳文鶯
邱俊宏
邱勝飛
邱志成
邱碧姿
邱新永
邱顯宗
蔡德興
邱芳汶
黃陳草鳳
葉王沅
葉月寶
葉美娜
沙彥居（兼沙克典之承受訴訟人）
沙嘉惠（兼沙克典之承受訴訟人）
沙思穎（兼沙克典之承受訴訟人）
沙逸君（沙克典之承受訴訟人）
陳韻
陳文毅
共 同
訴訟代理人 王嘉斌律師
被上訴人 許家蓁
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國109年12
月31日臺灣桃園地方法院107年度訴字第49號第一審判決提起上
訴，本院於111年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被上訴人沙克典，於民國110年2月15日本院審理中死亡 ，其繼承人為沙彥居、沙嘉惠、沙思穎、沙逸君等人（下稱 沙彥居等4人），有沙克典之除戶戶籍謄本、全體繼承人之 戶籍謄本在卷可參，並經沙彥居等4人依民事訴訟法第175條 第1項聲明承受訴訟在案（見本院卷一第221至223頁、第227 至240頁），合先敘明。
二、被上訴人許家蓁（與其餘被上訴人合稱被上訴人，分稱其姓 名）經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而 為判決。
三、坐落桃園市○○區○○段○○○○段11-41、14-1、14-2、14-5、14-
6、14-31、14-32地號土地（下稱系爭土地，分則逕稱其地 號）為被上訴人所共有(其中14-2地號土地為兩造所共有)之 事實，有土地登記謄本可憑（見原審卷一第20至66頁），又 系爭土地雖於原審判決後之110年3月31日由沙逸君單獨繼承 被繼承人沙克典之應有部分，並辦理分割繼承登記(見本院 卷二第73至123頁)；另邱新永於本院訴訟中之111年7月20日 將所有系爭土地14-31地號、14-2地號、14-6地號土地應有 部分105分之2以贈與為原因移轉予訴外人周宗君所有(見本 院卷二第86、101、116頁)；又邱新永於本院訴訟中之111年 7月26日將所有系爭土地11-41地號、14-1地號、14-5、14-3 2地號土地應有部分105分之2以贈與為原因移轉予訴外人邱 盈綺所有(見本院卷二第78、94、108、122頁)，依民事訴訟 法第254條第1項前段規定之當事人恆定原則，於本件訴訟並 無影響，附此敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地為伊所共有，門牌號碼桃園市○○區 ○○路000號建物（下稱系爭354號建物）為上訴人巫玉貞(下 稱巫玉貞)所有，系爭354號建物坐落系爭土地上如原判決附 圖（下稱附圖）所示編號11-41（A）3平方公尺、14-31（A ）70平方公尺、14-1（B）59平方公尺；門牌號碼桃園市○○ 區○○路000號建物（下稱系爭356號建物）為上訴人黃河、黃 張滿妹、黃雅英、黃嘉生(下稱黃河等4人)因繼承而共有， 系爭356號建物占用系爭土地如附圖所示編號14-2（A）122 平方公尺；門牌號碼桃園市○○區○○路000○000號建物（下稱 系爭362、364號建物）為上訴人劉鼎泰(下稱劉鼎泰)因繼承 所有，系爭362號建物坐落於系爭土地上如附圖所示編號14- 5（A）109平方公尺、14-32（B）28平方公尺，系爭364號建 物坐落於系爭土地上如附圖所示編號14-6（A）12平方公尺 、14-32（A）34平方公尺。兩造間就系爭土地存有租賃關係 ，早於39年起，系爭土地彼時所有權人即訴外人陳水模、陳 蘇葱即已分別向訴外人巫振鐮（即巫玉貞之承租人權利來源 ）、訴外人黃志文（即黃河等4人之承租人權利來源）收取 租金，陳水模、陳蘇葱之繼承人（即伊等）嗣後亦與上訴人 間存在租賃關係。惟系爭土地之租金自50、60年間迄今均未 調漲，又系爭土地鄰近中壢火車站及近期開通之機場捷運， 附近商家林立，且50年間系爭土地之公告地價僅新臺幣（下 同）數百元，現已漲至數萬元，以申報地價年息6%調整土地 租金，實有必要。爰依民法第442條、土地法第97條第1項、 第105條之規定調漲至申報地價年息6%，求為命㈠巫玉貞系爭 354號建物承租伊所有系爭11-41、14-31、14-1地號如附圖
所示11-41（A）、14-31（A）、14-1（B）土地，其租金應 自106年7月1日起調整為每年28萬0,884元。㈡黃河等4人系爭 356號建物承租伊所有系爭14-2地號如附圖所示14-2（A）之 土地，其租金應自106年7月1日起調整為每年23萬6,166元。 ㈢劉鼎泰系爭362、364號建物承租伊所有系爭14-5、14-6、1 4-32地號，如附圖所示14-5（A）、14-6（A）、14-32（A） 、14-32（B）之土地，其租金應自106年7月1日起調整為每 年40萬5,770元。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴 人不服提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（至被上 訴人逾上開部分之請求，經原審判決駁回，未據聲明不服， 已告確定，非本院審理範圍）。又許家蓁經合法通知，未於 言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明。
二、上訴人則以：伊就鈞院另案102年度重上更一字第112號確定 判決所認定陳水模與陳蘇葱係共同出租系爭土地，而由陳水 模以管理人身分向基地承租人收租的事實，並無爭執，並捨 棄兩造有成立地上權之事實主張，而就起訴前之租金，黃河 等四人（承租系爭14-2地號土地）與被上訴人約定給付之租 金是每年4萬元，巫玉貞（承租系爭14-41、14-31、14-1地 號土地）部分則是每年8萬元，劉鼎泰（承租系爭14-5、14- 32、14-6地號土地）部分是每年12萬元，嗣於109年自行增 加至每年15萬元，系爭建物所在區域屬商業蕭條之舊市區， 實際上公告現值不升反降，雖鄰近機場捷運，惟系爭土地因 捷運隧道之建置反影響其使用效益。又系爭建物老舊，且僅 供上訴人等自住使用，從105年土地公告地價或公告現值， 都有逐年降低，趨勢是往下，被上訴人依民法第442條調整 租金，無理由，仍應維持原來的租金，不需調整等語置辯。 並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、查系爭土地為被上訴人所共有（其中系爭14-2地號土地黃河 等4人於106年因拍賣取得應有部分各2/420亦為共有人）， 陳蘇𤆬治等人(即陳蘇葱之繼承人)前就系爭土地請求上訴人 拆屋還地等事件經原法院99年度重訴字第95號、本院100年 度重上字第500號及102年度重上更㈠112號、最高法院105年 度台上字第2016號民事判決確定在案，上開確定判決認雙方 間就系爭354號建物、356號建物占用系爭土地為租賃關係， 上訴人另就系爭土地間確認地上權等事件經原法院110年度 訴字第1142號民事判決確定在案，亦認兩造間就系爭土地為 不定期租賃關係，系爭354號建物為巫玉貞所有，該建物坐 落於附圖所示編號11-41（A）3平方公尺、14-31（A）70平 方公尺、14-1（B）59平方公尺，現年租金為8萬元，系爭35
6號建物為訴外人黃志文於日治時期所建，後由上訴人黃河 等4人繼承而共有，該建物占用系爭土地如附圖所示編號14- 2（A）122平方公尺，現年租金為4萬元，系爭362、364號建 物為訴外人劉阿昂於日治時期所建，後由劉鼎泰繼承為所有 權人，系爭362號建物坐落於系爭土地上如附圖所示編號14- 5（A）109平方公尺、14-32（B）28平方公尺，系爭364號建 物坐落於系爭土地上如附圖所示編號14-6（A）12平方公尺 、14-32（A）34平方公尺，現年租金為12萬元(本件繫屬中 劉鼎泰於109年自行增加提存為15萬元)等情，有系爭土地登 記謄本（見原審卷一第20至66頁、本院卷二第73至123頁） 、系爭土地日據時期土地臺帳本（見原審卷二第12-10至12- 13頁）、系爭354、356、362、364號等建物之房屋稅籍證明 書及房屋周邊現況照片（見原審卷一第184至191頁、第197 至198頁）、原法院99年度重訴字第95號、本院100年度重上 字第500號及102年度重上更㈠112號、最高法院105年度台上 字第2016號等民事判決（見原審卷一第67至191頁）、原法 院110年度訴字第1142號民事判決（見本院卷二第145至157 頁）、租金收據及提存書（見原審卷二第12-15至12-38頁、 本院卷二第11頁）可按，並為兩造所不爭，堪信為真實。四、查兩造均同意不爭執系爭建物與土地為不定期租賃關係（見 本院卷二第67至68頁），則本件爭點應僅為是否應調整租金 及其幅度，就此，被上訴人係主張系爭租約自50年迄今未調 整，雖105年間兩造曾合意調漲租金，然當年度地價大幅調 升，嗣後又逢捷運完工，土地價值應顯逾105年之價格，而 有調整租金之必要，並應以申報地價年息6%為適當等語。上 訴人則主張因為系爭土地所在的商圈是舊商圈，業已沒落， 且系爭土地有桃園捷運地下隧道通過而設定有地上權，也影 響到系爭土地使用價值，且系爭土地上房屋都是日據時代建 造至今，業已老舊，都是供上訴人自住使用，從105年土地 公告地價或公告現值，都有逐年降低，趨勢是往下，被上訴 人依民法第442條調整租金，無理由，不需調整等語。茲析 述之：
㈠按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第 442條定有明文。是此條規定之不動產租賃租金增減請求權 ，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。又不動 產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所 加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度， 及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以 為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號判決要旨參照
）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息百分之十為限。第97條、第99條及第101條之規 定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、 第105條分別定有明文。又「基地租金之數額，除以基地申 報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額 」（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。又因租 賃物價值之昇降，當事人在未依民法第442條聲請法院增減 其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇 降，而失其拘束雙方當事人之效力；且原告起訴請求增高租 金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認 其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最 高法院82年度台上字第1877號判決要旨、最高法院73年度第 9次民事庭會議決議參照）。
㈡查系爭354、356、362、364號等建物與系爭土地間存在之租 賃關係為不定期租賃關係，原來出租所有人陳水模與陳蘇葱 死亡後，除許家蓁外之被上訴人全體乃依繼承之法律關係繼 承該二人之出租人地位，又許家蓁依其地籍資料，雖係買賣 取得系爭土地持分（見本院卷二第73至123頁），然許家蓁 在原審既有同意追加為原告，是依買賣不破租賃原則，許家 蓁自亦取得出租人的地位。又被上訴人就起訴前之租金係主 張黃河等四人（承租系爭14-2地號土地）約定給付之租金是 每年4萬元，劉鼎泰（承租系爭14-5、14-32、14-6地號土地 ）部分是每年12萬元，巫玉貞（承租系爭14-41、14-31、14 -1地號土地）部分則是每年8萬元等語（見本院卷二第211頁 ）。上訴人除就劉鼎泰部分抗辯自109年有自行增加至每年1 5萬元並且提存外，其他部分均不爭執（見本院卷二第211頁 ）。又系爭11-41、14-31、14-1、14-2、14-5、14-6、14-3 2地號土地於53年8月之原規定地價分別為每平方公尺487.3 元、473.7元、316.7元、364.2元、364.2元、386.7元、360 .2元（見本院卷二第73至123頁），至105年1月申報地價已 分別提高為每平方公尺4萬2,240元、3萬9,891.2元、2萬9,8 69元、3萬3,526.4元、3萬5,724元、4萬2,240元、3萬8,097 元（見原審卷二第193至199頁），是觀系爭土地前後時間之 漲升幅度，經核符合上開所述租賃物本身之價值有所昇漲之 要件，是原約定之租金數額顯不相當，核有調整租金之必要 。又上開土地法第97條所謂之土地價額係依法定地價，土地 法施行法第25條亦有規定。而「土地所有權人依本法所申報 之地價，為法定地價」，土地法第148條則有明文。是本件
租金之調整自應依上開相關規定決定之。是依前揭決議說明 ，被上訴人本可請求自起訴時即106年6月16日起為租金之調 整，惟被上訴人僅聲明請求就與上訴人間之租賃契約自106 年7月1日起調整租金，核無不合，應予准許。 ㈢又系爭11-41、14-1、14-2、14-5、14-6、14-31、14-32地號 土地105年1月之申報地價分別為每平方公尺4萬2,240元、2 萬9,869元、3萬3,526.4元、3萬5,724元、4萬2,240元、3萬 9,891.2元、3萬8,097元，業如前述，審諸系爭土地所在之 桃園縣業已升格為桃園市，又其位處中壢區中山路上，附近 商家林立，鄰近中壢家商學校，且離中壢火車站非遠，系爭 11-41、14-2、14-5、14-31、14-32地號土地並為交通部高 速鐵路工程局（現為交通部鐵道局）興辦臺灣桃園國際機場 聯外捷運系統延伸至中壢火車站工程（地下道穿越使用空間 範圍）徵收地上權案內土地等情，為兩造所不爭執，並有系 爭354、356、362、364號等建物之房屋周邊現況照片、系爭 土地登記謄本及桃園市政府地政局109年9月29日桃地權字第 1090049765號函可參（見原審卷一第25、32、46、52、65、 197、198頁，卷三第83頁）。本院斟酌系爭土地附近之交通 狀況發達、多為商業使用、生活機能良好，惟系爭土地地下 部分經徵收設定區分地上權而為上開工程，對於周遭土地利 用均有所影響，但系爭土地自100年以來公告現值均有大幅 調升，雖自109年至110年因公告現值有微幅調降或未調整， 但於111年已調整達最高價額，顯見整體而言均係往上升值 情形(見本院卷二第159至191頁)，兩造復不能說明105年約 定之現租金之計算依據及基礎為何，並自承係大家講一講就 決定了，沒有計算基礎(見本院卷二第212頁)，自不能認兩 造105年所約定之租金業已將歷年來土地升值之情形加以考 量計算，自應認被上訴人主張應調整租金，並以申報地價年 息6%為適當，爰依此標準計算上訴人應調整租金之價額為⑴ 巫玉貞（承租系爭14-41、14-31、14-1地號土地）部分，其 租金應自106年7月1日起調整為每年給付被上訴人28萬0,884 元；⑵黃張滿妹、黃河、黃雅英、黃嘉生（承租系爭14-2地 號土地）部分，其租金應自106年7月1日起調整為每年給付 伊23萬6,166元；⑶劉鼎泰（承租系爭14-5、14-32、14-6地 號土地）部分，其租金應自106年7月1日起調整為每年給付 被上訴人40萬5,770元，詳細計算式如附表所示。五、綜上所述，被上訴人依民法第442條請求上訴人承租系爭土 地，應自106年7月1日起調整租金為㈠巫玉貞承租於被上訴人 所有系爭11-41、14-31、14-1地號土地如附圖所示11-41（A ）、14-31（A）、14-1（B）、系爭254號建物之土地，其租
金應自106年7月1日起調整為每年28萬0,884元；㈡黃張滿妹 、黃河、黃雅英、黃嘉生承租被上訴人所有系爭14-2地號土 地如附圖所示14-2（A）、系爭356號建物，其租金應自106 年7月1日起調整為每年23萬6,166元;㈢劉鼎泰承租被上訴人 所有系爭14-5、14-6、14-32地號土地，如附圖所示14-5（A ）、14-6（A）、14-32（A）、14-32（B）、系爭362、364 號建物之土地，其租金應自106年7月1日起調整為每年40萬5 ,770元，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴 之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第3 85條第1項前段、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段 ，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 5 日 民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 王唯怡
法 官 呂明坤
附表 巫玉貞 (承租系爭11-41、14-31、14-1地號土地) 黃張滿妹、黃河、黃雅英、黃嘉生 (承租系爭14-2地號土地) 劉鼎泰 (承租系爭14-5、14-6、14-32地號土地) 計算式 系爭11-41、14-31、14-1地號土地105年申報地價×土地面積×6％ 系爭14-2地號土地105年申報地價×土地面積×6％ 系爭14-5、14-6、14-32地號土地105年申報地價×土地面積×6％ 合計 280,884元 236,166元 405,770元 備註 即（〈42,240元×3㎡〉＋〈39,891.2元×70㎡〉＋〈29,869元×59㎡〉）×6％=280,884元 因上訴人黃河、黃雅英、黃美華、黃嘉生亦為系爭14-2地號土地之共有人，計算租金時應扣除其等之應有部分面積即2.32㎡（122㎡×8/420），扣除後其等應給付租金面積為119.68㎡。 -------- 即33,526.4元×119.68㎡×6％=240,746元(逾原審認定金額236,166元部分，未據被上訴人聲明不服，故仍應以236,166元為準） 即（〈35,724元×109㎡〉＋〈42,240元×12㎡〉＋〈38,097元×62㎡〉×6％=405,770元
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 5 日
書記官 張淑芳