塗銷不動產所有權移轉登記等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,109年度,183號
PCDV,109,重訴,183,20221031,3

臺灣新北地方法院民事判決
109年度重訴字第183號
原 告 李友親
李國慶
李國耀
潘薇安
李貴子
李啟同
李金城
李鳳珠
李建華
陳粵琴
李見財
李舜頌
李靜枝

李永華
李俊宜
李鴻圖
李貴森

李游琴
李慶煌
李秀英
李樹德
李有福
李森雄
上23人共同
訴訟代理人 張顥璞律師
田欣永律師
陳建州律師
複代理人 吳胤如律師
被 告 宏洋國際開發股份有限公司


法定代理人 許智富

訴訟代理人 賴映淳律師
陳振瑋律師
複代理人 游淑君律師
被 告 承逸建設開發股份有限公司


法定代理人 楊修誠



訴訟代理人 張敏雄律師
被 告 國泰世華商業銀行股份有限公司

法定代理人 郭明鑑
訴訟代理人 陳威駿律師
複代理人 宋穎玟律師
蔡承諭律師
鄭雅文律師
吳柏緯律師
被 告 楊震宇
訴訟代理人 陳國雄律師
複代理人 曾憲忠律師

上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，經本院於
民國111年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　
二、訴訟費用由原告負擔。　　
事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部。但被告已為 本案之言詞辯論，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。其 未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送 達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟 法第262條第1、2、4項定有明文。本件原告於109年6月11日 具狀撤回對被告新北市(管理者：新北市政府養護工程處)之 請求(見本院卷一第621頁)，業經被告新北市(管理者：新北 市政府養護工程處)具狀表示同意(見本院卷二第81頁)，揆 諸上開規定，已生撤回之效力，本院自無庸審究此部分，合 先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，



本件原告起訴時聲明原係：(一)被告宏洋國際開發股份有限 公司(下稱宏洋公司)應給付原告1號至21號如附表一編號1至 18號所示金額，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。(二)被告承逸建設開發股份有限公 司(下稱承逸公司)應給付原告22號、23號如附表一編號19、 20號所示金額，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。(三)被告承逸公司應給付被告宏洋 公司新台幣(下同)2億1000萬5271元，暨起訴狀、繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並由原告1 號至21號代為受領。(四)被告承逸公司與被告楊震宇就附表 3編號1至9號所示不動產於民國108年3月12日所為之買賣行 為，及於108年4月22日所為之所有權移轉登記行為，均應予 撤銷。(五)被告楊震宇應將如附表3編號1至9號所示不動產 於108年4月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗 銷，並回復登記為被告承逸公司所有。(六)被告國泰世華商 業銀行股份有限公司(下稱國泰世華銀行)應將如附表3編號1 至7號所示不動產於108年4月22日以信託為原因所為之所有 權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告楊震宇所有。(七)被 告承逸公司與被告新北市(管理者:新北市政府養護工程處) 就附表3編號10、11號所示不動產於108年3月26日所為之贈 與行為，及於108年4月10日所為之所有權移轉登記行為，均 應予撤銷。(八)被告新北市(管理者：新北市政府養護工程 處)應將如附表3編號10、11號所示不動產於108年4月10日以 贈與為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為 被告承逸公司所有。(九)就第一、二、三項聲明部分，原告 願供擔保，請准宣告假執行。嗣變更為：先位聲明：(一)被 告宏洋公司應給付原告1號至21號如附表一之1編號1至18號 所示金額，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。(二)被告承逸公司應給付原告22 號、23號如附表一之1編號19、20號所示金額，及自民事起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。(三)被告承逸公司應給付被告宏洋公司1億8521萬1593 元，暨自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息，並由原告1號至21號代為受領。(四)被告 承逸公司與被告楊震宇就附表三之一編號1至9號所示不動產 於108年3月12日所為之買賣行為，及於108年4月22日所為之 所有權移轉登記行為，均應予撤銷。(五)被告楊震宇應將如 附表三之一編號1至9號所示不動產於108年4月22日以買賣為 原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告承 逸公司所有。(六)被告國泰世華銀行應將如附表三之一編號



1至7號所示不動產於108年4月22日以信託為原因所為之所有 權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告楊震宇所有。(七)就 第一、二、三項聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執行 。備位聲明：(一)被告宏洋公司應給付原告1號至21號如附 表一之1編號1至18號所示金額，及自民事起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)被告承 逸公司應給付原告22號、23號如附表一之1編號19、20號所 示金額，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。(三)被告承逸公司應給付被告宏洋 公司1億8521萬1593元，暨自民事起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，並由原告1號至21號 代為受領。(四)被告楊震宇應給付被告承逸公司2億1513萬3 413元，暨自109年11月12日民事追加訴之聲明暨準備(七)狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息， 並由原告1號至23號代為受領。(五)就第一、二、三、四項 聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告請求 之基礎事實同一，且屬減縮或擴張應受判決事項之聲明，揆 諸上開規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、本書狀所載附表一之1係指111年6月6日民事減縮訴之聲明狀 之附表一之1，本書狀所載附表三之一係指109年6月17日民 事更正錯誤狀之附表三之一，先予敘明。
二、緣新北市○○區○○段000○000○000○000○000○000○地號，重陽段 7、8等地號土地(下稱系爭土地)，以及新北市○○區○○段000○ 000○地號土地(下稱系爭315、422地號土地），原為包含原 告等23人在內之蘆洲李氏宗親祖先所有，李氏宗親祖先並於 其上興建房屋供子孫居住，系爭土地經世代傳承，於103年 間係由原告等23人及其他共有人所共有。嗣被告宏洋公司有 意以合建方式整合開發系爭土地，訴外人夆典科技開發股份 有限公司(下稱夆典公司)則欲購買系爭315、422地號土地興 建房屋。惟因部分土地共有人不同意，致宏洋公司、夆典公 司之整合、收購土地計畫不順遂，宏洋公司與夆典公司遂另 闢蹊徑，先與同意開發系爭土地及出售系爭315、422地號土 地之共有人於103、104年間陸續簽署土地買賣契約書，約定 同意開發之共有人將渠等之系爭土地持分出售予宏洋公司， 系爭315、422地號土地持分則出售予夆典公司，再藉由共有 人過半數及其應有部分合計過半數之同意門檻，依土地法第 34條之1第1項本文規定，令宏洋公司取得重陽段7、8地號、 集賢段519、522、563、564地號土地全部所有權，以及520 、521地號土地持分(按：520、521地號土地為道路用地，故



該二筆土地未以土地法第34條之1取得完整之所有權)，夆典 公司則取得系爭315、422地號土地全部所有權。與宏洋公司 、夆典公司簽署土地買賣契約書之共有人，同時會簽署備忘 錄，附於土地買賣契約書後，或另簽署合建契約書，其上約 定：宏洋公司應在系爭土地上興建現代化高級大樓；出售系 爭土地及系爭315、422地號土地持分之共有人應得之土地價 款，轉作向宏洋公司購買新大樓房屋之預購房屋款；買受人 應分得建物坪數、停車位若干等重要事項，亦均有詳細記載 。原告等23人即係當初同意與宏洋公司開發系爭土地，並出 售系爭315、422地號土地持分之共有人【相關預繳房屋款金 額、可分回建物面積、車位，以及簽署之土地買賣契約書( 含備忘錄)、合建契約書等書面，詳如民事起訴狀附表二之 整理】。
三、詎宏洋公司取得系爭土地之後，不僅建造執照尚未申請完成 ，甚至私自於105年5月26、27日與被告承逸公司簽署不動產 買賣契約書、買賣補充協議，約定宏洋公司以8億6千萬元之 價格將系爭土地全部轉賣予承逸公司，並約定價款給付方式 為：第一期款1億6千萬元於簽約時給付；第二期款3億0560 萬1432元於移轉登記完成後5日內給付；第三期款3億9439萬 8568元於系爭土地地上物拆除後給付，惟承逸公司迄今仍尚 未支付第三期款予宏洋公司。然宏洋公司遲至107年12月間 才寄發存證信函予其他地主宣稱承逸公司已經概括承受宏洋 公司與地主之合約，並稱渠已經與蘆洲案毫無瓜葛云云。另 承逸公司僅於107年10月25日與原告22號李有福、23號李森 雄完成換約，由承逸公司承擔宏洋公司之契約當事人地位， 其餘原告1號至21號均未獲置理。詎承逸公司取得系爭土地 後，不僅未積極處理系爭土地開發案，甚至竟於108年3月12 日與被告楊震宇簽署土地買賣契約書暨增補條款，約明承逸 公司將系爭土地中之集賢段519、522、563、564地號土地全 部、重陽段7、7-1（分割自7地號）、8地號土地全部，以及 集賢段520、521地號土地持分(以上土地面積、範圍，如附 表三之一編號1至9號)，以6億9100萬元出售予被告楊震宇， 並於108年4月22日完成所有權移轉登記，楊震宇再於同日將 附表三之一編號1至7號所示土地信託登記予被告國泰世華銀 行。
四、原告世代相承之土地，竟在建商、金融機構一連串惡意移轉 ，最後輾轉登記國泰世華銀行名下，現竟無人願意承擔當初 整合開發之承諾，原告朝暮盼望能再回到系爭土地居住之心 願，即在建商、金融機構惡劣行徑下破滅，落得祖產盡失之 下場，惟被告等人竟能在一再轉讓之際，空手套利數億元，



顯非公平。
五、先位訴之聲明之理由
(一)先位訴之聲明第一項部分：
1、查原告與宏洋公司之交易模式係原告先將其系爭土地及系爭 315、422地號土地持分出售並移轉登記予宏洋公司及夆典公 司，同時與宏洋公司簽署合建契約或備忘錄，約明：宏洋公 司應在系爭土地上興建現代化高級大樓；原告出售系爭土地 、系爭315、422地號土地持分應得之價款，同時全數轉作向 宏洋公司購買新大樓房屋之購屋款；原告應分得之建物坪數 、停車位若干等事項。故就合建契約或備忘錄之內容而言， 應屬原告以預付價金方式，向宏洋公司承購房地之買賣法律 關係，原告等23人所支付之價金高達2億4563萬9185元(參見 民事起訴狀附表二之整理)。
2、宏洋公司於105年5月27日將系爭土地出售並移轉登記予承逸 公司，則宏洋公司顯無可能再依與原告1號至21號間之合建 契約或備忘錄履行，退步言之，縱宏洋公司與承逸公司約定 由承逸公司興建房屋後，再由承逸公司將房地移轉登記原告 等人名下，惟承逸公司既於108年4月22日將附表三之一編號 1至9號所示不動產移轉登記楊震宇名下，楊震宇亦否認伊負 有興建房屋並將房地移轉登記予原告之義務，則宏洋公司至 此已絕無可能履行與原告間之合建契約或備忘錄之房地買賣 關係，此均屬可歸責於宏洋公司之事由，致給付不能，從而 ，原告1號至21號等人自得依民法第256條規定，以民事起訴 狀之送達作為解除與宏洋公司間之房地預售買賣關係之意思 表示，再依民法第259條第1款規定，請求宏洋公司返還已支 付之預購款，原告1號至21號並得依民法第226條規定，請求 預購房屋款與市場價格差額之所失利益，惟本件僅先請求返 還已支付之預購款部分。又原告請求之金額應再扣除出售土 地持分所需繳納並由宏洋公司代墊之增值稅款(參見附表四 之1)，故原告1號至21號向宏洋公司請求之金額如附表一之1 編號1至18號所示。
(二)先位訴之聲明第二項部分：原告22號李有福、23號李森雄雖 與承逸公司完成換約，由承逸公司承受宏洋公司之預售房地 買賣關係之出賣人地位，惟承逸公司既於108年4月22日將附 表三之一編號1至9號所示不動產移轉登記楊震宇名下，楊震 宇亦否認伊有興建房屋並將房地移轉登記予原告之義務，顯 然承逸公司已無可能履行與原告間之房地買賣關係，此屬可 歸責於承逸公司之事由，致給付不能，原告22號李有福、23 號李森雄自得依民法第256條規定，以民事起訴狀之送達作 為解除與承逸公司間之房地預售買賣關係之意思表示，再依



民法第259條第1款規定，請求承逸公司返還已支付之預購款 ，並得依民法第226條規定，請求房地售價與市場價格差額 之所失利益，惟本件僅先請求返還已支付預購款部分。又原 告22、23號請求之金額應再扣除出售土地持分所需繳納並由 宏洋公司代墊之增值稅款(參見附表四之1)，故原告22、23 號之請求金額如附表一之1編號19、20號所示。(三)先位訴之聲明第三項部分：原告1號至21號等人對宏洋公司 有返還預購款之債權，已如前述，且宏洋公司對承逸公司尚 有105年5月27日土地買賣契約書第三期款3億9439萬8568元 之金錢債權尚未請求，宏洋公司怠於對承逸公司行使其權利 ，且宏洋公司已陷於無資力或資力不足之狀態，原告1號至2 1號等人為保全本件請求對宏洋公司之1億8521萬1593元債權 (即附表一之1編號1號至18號之請求金額總和)，爰依民法第 242條本文規定，代位宏洋公司請求承逸公司給付105年5月2 7日土地買賣契約書第三期款3億9439萬8568元金錢債權中之 1億8521萬1593元，並由原告1號至21號代為受領。(四)先位訴之聲明第四、五項部分：
1、承逸公司明知其尚負欠宏洋公司105年5月27日土地買賣契約 書第三期款3億9439萬8568元，竟將斯時其名下財產即附表 三之一編號1至9號所示不動產以顯不合理之低價6億9100萬 元，讓售楊震宇，顯然積極減少其財產，已明顯有損害於其 債權人即宏洋公司之利益。且楊震宇與承逸公司交易時，亦 對承逸公司與宏洋公司間105年5月27日買賣契約書之內容， 以及承逸公司尚負欠宏洋公司上開契約第三期款3億9439萬8 568元或對於承逸公司將因此無法履行分配房地予宏洋公司 之義務而陷於給付不能，須賠償債務不履行之損害賠償等情 ，知之甚稔，此觀之楊震宇與承逸公司簽署之土地買賣契約 書增補條款第1條約定：「甲方(即楊震宇)充分瞭解承逸公 司與宏洋國際開發股份有限公司105年5月26日簽訂不動產買 賣契約書、105年5月27日買賣補充協議之緣由，宏洋國際開 發股份有限公司等與地主合建契約、土地買賣契約、道路用 地買賣契約等相關細節，及承逸公司之權利義務。」等語即 明。從而，原告1號至21號為確保宏洋公司對承逸公司之債 權得以實現，進而令宏洋公司得清償負欠原告1號至21號之 債務共1億8521萬1593元，原告1號至21號即得依民法第242 條規定，代位宏洋公司行使民法第244條第2、4項規定之撤 銷權，另原告22、23號為確保對承逸公司之2992萬1820元債 權得以實現(即附表一之1編號19、20號請求金額之總和)， 本即得行使民法第244條第2、4項規定之撤銷權，從而提起 本件請求撤銷承逸公司與楊震宇就附表三之一編號1至9號所



示不動產於108年3月12日所為之買賣行為，以及108年4月22 日所為之所有權移轉登記行為，並請求楊震宇將附表三之一 編號1至9號所示不動產於108年4月22日以買賣為原因所為之 所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告承逸公司所有 ，應屬有據。
2、再查，承逸公司於108年4月22日將系爭土地移轉登記楊震宇 時，除積欠宏洋公司土地買賣價款第三期款3億9439萬8568 元未付，尚因於106年6月12日簽發票面金額1億1800萬元之 本票予訴外人中謹建設股份有限公司(下稱中謹公司)，並經 中謹公司聲請本票裁定，且承逸公司於移轉系爭土地予楊震 宇後不久之108年7月1日即因存款不足致其所簽發票面金額1 億1800萬元支票遭票據交換所退票，該支票金額與前開中謹 公司之本票金額相同，應係同筆債務，可見承逸公司對於10 6年6月12日所負欠1億1800萬元債務無法清償，遑論負欠宏 洋公司之3億9439萬元8568元，竟仍於108年4月22日將系爭 土地以低於行情價格之6億9100萬元移轉登記楊震宇名下， 顯有害於承逸公司債權人即宏洋公司之權利，是原告代位宏 洋公司依民法第244條第2、4項規定，撤銷承逸公司與楊震 宇間就系爭土地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物 權行為，並請求所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為承逸 公司所有，應屬有據。
(五)先位訴之聲明第六項部分：
1、按信託者，係指委託人為自己或他人之利益，將財產權移轉 或為其他處分，使受託人依信託本旨為管理或處分，信託法 第1條規定參照，為一種為他人利益管理財產之制度。受託 人既非因信託財產享有利益，自無使其較委託人享有更佳保 護之必要，故信託法第33條第1項規定：「受託人關於信託 財產之占有，承繼委託人占有之瑕疵。」以防止惡意之委託 人將其財產信託於善意的受託人，而侵害真正的權利人，從 中使自己或他人收受不當之利益。信託成立時，信託財產上 之權利有瑕疵時，受託人是否承繼其瑕疵，信託法雖無明文 規定，惟解釋上宜類推適用上開規定，以避免委託人濫用信 託制度，侵害真正權利人之權利。
2、被告楊震宇雖於108年4月22日取得附表三之一編號1至9號所 示不動產同日，即將附表三之一編號1至7號所示不動產信託 登記國泰世華銀行，惟依首揭說明，國泰世華銀行應承繼楊 震宇取得附表三之一編號1至7號所示不動產時所存之權利瑕 疵，則楊震宇取得附表三之一編號1至7號所示不動產時，有 如前所述得依民法第244條第2、4項規定撤銷承逸公司與楊 震宇就附表三之一編號1至9號所示不動產所為買賣行為及不



動產移轉登記行為等有害宏洋公司債權之瑕疵，則原告1至2 1號自得代位宏洋公司依民法第244條第4項規定請求回復原 狀，原告22、23號亦得依民法第244條第4項規定請求回復原 狀，請求轉得人即國泰世華銀行將附表三之一編號1至7號所 示不動產於108年4月22日以信託為原因所為之所有權移轉登 記予以塗銷，回復登記為被告楊震宇所有。　
六、備位訴之聲明之理由
(一)備位訴之聲明第一、二、三項之記載與先位訴之聲明第一、 二、項相同，理由亦如上所述，茲不贅述。
(二)備位訴之聲明第四項部分：倘鈞院認定系爭108年3月19日契 約書為承逸公司與楊震宇間就系爭土地所為最終買賣契約， 則原告爰輾轉代位承逸公司依系爭108年3月19日契約書之約 定行使權利：
1、姑不論系爭108年3月19日契約書是否為真實，惟就法律關係 而言，系爭108年3月19日契約書既已詳細記載約定有關系爭 土地之交易標的、買賣價金如何支付、產權如何移轉、稅捐 何人負擔，以及買賣瑕疵擔保及違約責任等細節，應認被證 2契約書係由承逸公司以12億8千萬元將系爭土地出售楊震宇 ，楊震宇則依契約書第2條約定給付方式分期支付買賣價金 之買賣契約，要無庸疑。
2、次查，承逸公司訴訟代理人與楊震宇訴訟代理人均稱原證4 、被證2兩份契約書均屬真正，無人承認被證2係屬虛偽簽署 ，藉以作為向銀行貸款之憑據，是以，倘鈞院認被證2為承 逸公司與楊震宇間就系爭土地之最終買賣契約，則被證2契 約書之買賣價金既約定為12億8千萬元，且承逸公司、楊震 宇均不爭執渠等目前僅履行6億9100萬元之債務而已，故依 系爭108年3月19日契約書約定，楊震宇尚欠5億8900萬元之 買賣價金未支付承逸公司。換言之，承逸公司依系爭108年3 月19日契約書約定，應有5億8900萬元之買賣價金債權可向 楊震宇行使。為此，原告1號至21號輾轉代位承逸公司，以 及原告22、23號代位承逸公司，依系爭108年3月19日契約書 第2條約定，請求楊震宇於收到109年11月12日民事追加訴之 聲明暨準備(七)狀繕本後，就第2條約定買賣價金尚未支付 之5億8900萬元中，支付2億1513萬3413元(即原告總請求金 額)予承逸公司，令原告債權得以實現，爰為追加備位訴之 聲明第四項所載。
七、訴之聲明：
甲、先位聲明
(一)被告宏洋公司應給付原告1號至21號如附表一之1編號1至18 號所示金額，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，



按年息百分之5計算之利息。
(二)被告承逸公司應給付原告22號、23號如附表一之1編號19、2 0號所示金額，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。
(三)被告承逸公司應給付被告宏洋公司1億8521萬1593元，暨自 民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息，並由原告1號至21號代為受領。
(四)被告承逸公司與被告楊震宇就附表三之一編號1至9號所示不 動產於108年3月12日所為之買賣行為，及於108年4月22日所 為之所有權移轉登記行為，均應予撤銷。
(五)被告楊震宇應將如附表三之一編號1至9號所示不動產於108 年4月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷， 並回復登記為被告承逸公司所有。
(六)被告國泰世華銀行應將如附表三之一編號1至7號所示不動產 於108年4月22日以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗 銷，回復登記為被告楊震宇所有。
(七)就第一、二、三項聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執 行。
乙、備位聲明
(一)被告宏洋公司應給付原告1號至21號如附表一之1編號1至18 號所示金額，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。
(二)被告承逸公司應給付原告22號、23號如附表一之1編號19、2 0號所示金額，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。
(三)被告承逸公司應給付被告宏洋公司1億8521萬1593元，暨自 民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息，並由原告1號至21號代為受領。
(四)被告楊震宇應給付被告承逸公司2億1513萬3413元，暨自109 年11月12日民事追加訴之聲明暨準備(七)狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並由原告1號至23 號代為受領。
(五)就第一、二、三、四項聲明部分，原告願供擔保，請准宣告 假執行。
參、被告方面：
甲、被告宏洋公司：
一、被告對原告提出原證23「系爭土地土地增值繳款書」、附表 四「原告應負擔土地增值稅明細表」不爭執，且可據此證明 原告應負擔系爭土地增值稅，確係由被告墊付。二、被告關於系爭土地曾給付或墊付之款項，分別有「合建保證



金」、「履約保證金」、「土地增值稅」、「系爭土地相關 欠稅」。合建保證金：以每坪5萬元計算，已交付各地主， 故原告均已受領。履約保證金：由被告開立支票信託於聯邦 銀行集賢分行。土地增值稅：已由被告全數墊付。系爭土地 相關欠稅：已由被告全數墊付。
三、原告主張本件「有些地主」關於系爭土地採行「部分買賣」 、「部分合建」之方式云云，自應就此有利於己之主張負舉 證責任：
(一)本件原告原所有者為系爭土地之持分，而非土地本身，合先 敘明。原告起訴主張略以：宏洋公司與原告等人簽署土地買 賣契約後，同時會簽署備忘錄或合建契約書，約定宏洋公司 應在系爭土地上興建現代化高級大樓，出售土地之共有人所 得土地價款轉作預購房屋款，作為向宏洋公司購買新大樓房 屋之價金。據此觀之，原告係主張其所出售予宏洋公司之土 地(持分)所得價金，均全數交付宏洋公司，以作為預購房屋 之款項。
(二)嗣原告訴訟代理人於鈞院110年2月25日言詞辯論期日到場稱 ：「原告所有地主都沒有拿到土地價款，只有拿到宏洋所開 的土地價款的票據，放入信託帳戶內，而這些票據於109年4 、5月間全部跳票…」等語，重申原告出售系爭土地後全然未 取得任何金錢對價，僅取得票據，且原應作為土地價金之票 據嗣後均跳票，故原告從未因出售系爭土地(持分)而取得任 何對價。
(三)證人鄭開來於111年4月18日到庭具結證稱：「(問：宏洋公 司於102年間蘆洲土地開發案，是否有交付地主履約保證金 及合建保證金？若有，該金額如何計算？宏洋公司於何時給 付地主此二類保證金？)…合建保證金是一坪以5萬元計算， 也是開支票直接存入每個地主的帳戶…」等語，亦經原告訴 訟代理人當庭所不爭，謂：「履約保證金跟合建保證金的算 法是這樣沒錯，原告有收到合建保證金，履約保證金是存入 到聯邦銀行，但後來跳票。」等語，嗣亦提出書狀稱：「查 原告與宏洋公司或承逸公司簽署之合建契約書第3條第6項約 定：『保證金：乙方(即宏洋公司或承逸公司)應保留土地每 坪伍萬元給甲方(即原告)當合建保證金，其保證金甲方應於 本案新建築物結構體完成時返還乙方』等語，係為擔保宏洋 公司或承逸公司履行合建契約義務之目的所交予原告之保證 金…應屬信託的讓與擔保性質，則宏洋公司、承逸公司既未 履行合建契約所負完成新建築物結構體義務，則宏洋公司、 承逸公司自無從向原告請求返還作為擔保之合建保證金…」 等語，可見原告因出售系爭土地(持分)，確實已收受每坪5



萬元之合建保證金，並非一無所獲，已與原告起訴狀及前開 於鈞院110年2月25日言詞辯論期日當庭所主張之事實未符。(四)此外，被告主張本件部分原告已取得系爭土地(持分)買賣價 金之全部據以抗辯，業經原告所否認。惟原告嗣又復稱：「 原告李友親等23人當時將其等名下系爭土地持分移轉宏洋公 司時，有些地主係採『部分買賣』、『部分合建』方式。亦即， 地主將部分土地出售宏洋公司以獲得價金，並且已實際受領 ，此部分業與宏洋公司結清，地主另將部分土地出售宏洋公 司後，將土地價金保留在宏洋公司轉作預售房屋款，宏洋公 司則提供合建保證金予地主為擔保…」等語，已自承「有些 地主」確實已受領系爭土地(持分)買賣價金(按：應係土地 持分買賣價金)。
(五)然而，原告迄今並未具體特定究竟是「哪些地主」針對系爭 土地(持分)之「哪些部分」係以「終局出售」之方式而已取 得全數買賣價金；「哪些地主」針對系爭土地(持分)之「哪 些部分」係以「合建」之方式將其所受領之價金轉作預購房 屋款，全然未見原告提出具體事證以實其說，依實務見解， 原告自應就本件其中「有些地主」採「部分合建」之有利於 己之主張負舉證責任。若原告先不能舉證究竟係「哪些地主 」針對系爭土地(持分)之「哪些部分」與宏洋公司為「合建 」之約定，則宏洋公司就前揭抗辯事實即令不能舉證，或所 舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求甚明。
四、原告關於本件「哪些地主」針對系爭土地(持分)之「哪些部 分」與宏洋公司為「合建」之約定未盡其主張之具體化義務 ，宏洋公司自無庸為具體化爭執。並聲明：(一)原告之訴及 假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
乙、被告承逸公司：
一、因被告與宏洋公司間就系爭土地買賣之第三期價金，已更改 為「以房屋分配方式支付價格，不再支付本期款項」，且給 付期限「興建房屋完成後」尚未屆至，宏洋公司對於被告之 權利非在可以行使之狀態，原告自不得行使代位權：(一)被告與宏洋公司就系爭土地所簽定之「買賣補充協議」第1 條「乙方與李友親等28人簽定買賣附買回協議，甲方於本買 賣標的興建房屋完成後，需將1949.13坪房屋權狀面積(含公 設)及43個車位(…)過戶給乙方或乙方指定之登記名義人，有 關乙方與李友親等28人間之各項協議與約定由乙方自行處理 。」、第4條「原合約第三期款3億9439萬8568元為買方需以 房屋分配方式支付價格，故雙方協定不再支付本期款項」、 第5條「買賣總價含李友親等28人買賣附買回保證金新台幣4



712萬9915元整及代繳納之土地增值稅新台幣4057萬8080元 整，合建契約請求權讓與甲方(即被告)」之約定，可證被告 係向宏洋公司買受系爭土地所有權，宏洋公司併將與原告間 之系爭合建契約請求權讓與被告，而宏洋公司應自行處理其 與原告間「土地買賣契約書」或「合建契約書」之約定，且 第3期款3億9439萬8568元經雙方特別約定「以房屋分配方式 支付價格，不再支付本期款項」而消滅。因此被告與宏洋公 司間就系爭土地買賣之第三期價金，因債之更改，而更改給 付期限為「本買賣標的興建房屋完成後」、給付方式為「以 房屋分配方式支付價格，不再支付本期款項」。(二)又被告與宏洋公司間係簽定土地買賣契約非合建契約，雙方 並未約定被告須自行興建亦無禁止被告將系爭土地讓與他人 興建之約定，被告對宏洋公司僅負有將系爭土地上興建完成 之1949.13坪房屋權狀面積(含公設)及43個車位登記給宏洋 公司或宏洋公司指定登記名義人之義務，而系爭土地現已由 點石實業開發股份有限公司(下稱點石公司)取得建照執照尚 未興建完成，被告於給付期限「興建房屋完成」屆至前，尚 無主觀或客觀不能給付情事，因被告之債務履行期限尚未屆 至，宏洋公司對於被告之權利非在可以行使之狀態，原告自 不得行使代位權，則原告主張其得代位宏洋公司行使權利，