臺灣臺南地方法院民事判決
111年度重訴字第211號
原 告 陳芊秀
訴訟代理人 林錫恩律師
被 告 沈傳緒
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國111年8月
22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣572萬元，及自民國111年8月14日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之68，餘由原告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣191萬元供擔保後，得假執行。但被
告如以新臺幣572萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國110年3月4日就坐落於臺南市○○區○○○段000○000地
號土地及其上同段131建號建物，權利範圍均為4分之1（以
下合稱系爭房地），簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）
。系爭買賣契約第9條第2項約定【賣方如違反本契約應履行
之各項義務時，每逾1日，賣方應按該買方已付價款萬分之2
計算違約金予買方……如經買方定7日期限催告逾期仍不履行
，買方得解除契約。如因賣方擅自解約，不為給付，給付不
能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買
方已支付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做
為違約金另行給付買方外，且應負擔因此衍生之全部稅捐及
相關費用】。
㈡嗣兩造於110年12月28日簽立契約變更協議書，載明【因賣方
不動產受查封登記，產權不得移轉，原約定於110年12月31
日前排除，但因賣方未於期限前塗銷限制登記，故雙方同意
延長期限至111年6月30日】。被告更於111年2月15日簽立切
結書載明【公司截至今日已給付土地款新臺幣（下同）0000
000元整，本人保證不再向買方要求任何土地款，若無法於1
11年6月30日前過戶給買方時，買方得依土地買賣契約書第9
條第2項執行違約罰責】。
㈢被告於111年6月30日前仍未就系爭房地之限制登記為塗銷並
完成過戶，原告乃於111年7月5日寄發律師函催請被告於函
到7日內塗銷限制登記，惟被告始終無法塗銷，為此，原告
爰依系爭買賣契約第9條第2項約定，以民事起訴狀送達被告
作為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還原告已支
付之422萬元買賣價金，並賠償同額之違約金等語。
㈣聲明：⒈被告應給付原告844萬元，及自民事起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉原告
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：系爭買賣契約實際上為被告與訴外人陳仁欽
接洽，不應由原告提起本件訴訟。陳仁欽與被告約定待系爭
房地之官司結束後再由被告辦理過戶，若官司尚未結束，雙
方再見面討論是否延長履行期限，不可片面解除系爭買賣契
約。陳仁欽後來竟避不見面，被告被迫與系爭買賣契約無關
者商談，實屬無理。又被告最後從原告取得之2萬元與系爭
買賣契約無關，是基於另外的借貸關係等語，並聲明：原告
之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張上述事實，已提出與其所述相符之系爭買賣契約、
契約變更協議書、切結書、本票、支票、存證信函以及收件
回執等（本院卷第21至41頁）為證，被告對於該等文件上其
簽名之真正性並不爭執（本院卷第115頁）；又系爭房地迄
今仍存有限制登記，且本院前就系爭房地訂於111年8月3日
實施第3次公開拍賣等情，亦有本院111年7月13日南院武106
司執坤字第6152號通知以及系爭房地登記第一類謄本以及異
動索引等（本院卷第71至109頁）在卷可查，是此部分事實
自堪先予認定。
㈡被告雖以上詞置辯，惟查：
⒈系爭買賣契約以及契約變更協議書上所記載之買方均為原告
，陳仁欽僅是代理人，又被告所收受用以支付買賣價金之支
票，發票人亦均為原告而非陳仁欽，是系爭買賣契約之主體
顯為兩造甚明，被告抗辯本件不應由原告向其請求，顯無理
由。
⒉系爭買賣契約由兩造於110年3月4日簽訂，第13條其他特約事
項中載明【2.賣方須負責排除查封登記，最遲不得逾110.12
.31，若需延長需雙方同意，否則視為違約。】（本院卷第2
4頁）；兩造於110年12月28日簽立之契約變更協議書第1條
載明【因賣方不動產受查封登記，產權不得移轉，原約定於
110年12月31日前排除，但因賣方未於期限前塗銷限制登記
，故雙方同意延長期限至111年6月30日。】（本院卷第25頁
）；111年2月25日由被告簽立之切結書載明【本人於110年3
月4日出售永康區蔦松南段510.515.131地號土地給陳芊秀，
土地總價款593萬8,000元整、目前該地號土地已依台南地方
法院108年2月11日南院武106司執坤字第6152號函辦理查封
登記，在無法辦理過戶下，公司截至今日已給付土地款422
萬元整，本人保證不再向買方要求任何土地款，若無法於11
1年6月30日前過戶給買方時，買方將依土地買賣契約書第9
條第2項執行違約罰責。此致陳芊秀】（本院卷第35頁）。
據此，可見兩造就系爭房地於買賣之初即清楚其受限制登記
，被告並承諾於特定期限前排除，以完成系爭房地之移轉登
記義務，之後兩造協議再將被告所負之排除限制登記期限延
長至111年6月30日，惟被告迄今仍未排除，則原告依據系爭
買賣契約書第9條第2項【賣方如違反本契約應履行之各項義
務時，每逾1日，賣方應按該買方已付價款萬分之2計算違約
金予買方……如經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得
解除契約。如因賣方擅自解約，不為給付，給付不能或其他
可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已支付
之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金
另行給付買方外，……】約定，於111年7月5日以存證信函限
被告於函到7日內塗銷系爭房地之限制登記，被告於同年月6
日收受後，迄今仍未履行，原告遂以民事起訴狀繕本之送達
作為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求被告返還已收受
之422萬元買賣價金，核屬有據。
⒊被告抗辯兩造有合意延長其排除系爭房地限制登記之期限，
原告不得片面解除系爭買賣契約等情，顯與系爭買賣契約、
契約變更協議書、切結書文字所記載之節不符，且被告未能
舉證證明原告應無條件同意其排除系爭房地限制登記之期限
可一延再延，是被告此部分抗辯純屬其個人期待，而非系爭
買賣契約所賦予之權利甚明，自無可採。
㈢至原告請求被告給付422萬元違約金部分，依據系爭買賣契約
第9條載明【違約罰責】之文字觀之，該違約金之性質應屬
懲罰性質。又按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不
履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉
證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務
。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，
應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。至債務人之債務倘已
為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違
背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所
受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受
損害等情形，減少違約金（民法第251條、第252條參照）（
最高法院105年度台上字第2289號民事判決意旨可資參照）
。準此，本院考量系爭買賣契約之總價金為593萬8,000元，
原約定被告應排除系爭房地限制登記之期限為110年12月31
日，嗣再延長至111年6月30日，距系爭買賣契約簽訂之日已
逾1年，原告至111年2月25日時已給付被告422萬元之買賣價
金，達系爭買賣契約總價金之71％（計算式：422萬元÷593萬
8,000元＝0.71，小數點第2位以下4捨5入），被告迄今仍未
能排除系爭房地之限制登記，且以與系爭買賣契約所約定之
權利義務無關的事項抗辯，致原告被迫興訟解決。又被告於
本件訴訟過程中未就系爭買賣契約所約定之違約金有何過高
情形為抗辯，更未提出任何有關事證供本院審酌，復考量近
年來臺南地區不動產價格飆漲等一般社會客觀情形，以及原
告亦未就其因被告未履行系爭買賣契約所受損害、所失利益
為任何說明、舉證，致本院無從審認嚴格執行懲罰性賠償金
之必要性等情事，認為本件原告請求之違約金金額有過高之
情況，應予酌減為150萬元，方符公平。
㈣綜上，原告請求被告給付572萬元（計算式：422萬＋150萬＝57
2萬）為有理由，逾此範圍之請求，則不應准許。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、
第203條分別定有明文。本件屬以支付金錢為標的，無確定
給付期限之債，亦未約定利率，則原告併請求自民事起訴狀
繕本送達被告之翌日即自111年8月14日起（本院卷第65頁）
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法有據，
亦應准許。
㈥被告雖聲請本院傳喚侯信逸律師到庭作證，欲證明系爭房地
之過戶要等到其官司結束後之事實（本院卷第116至117頁）
，惟被告已自陳侯信逸律師並未參與系爭房地之買賣簽約過
程（本院卷第117頁），是侯信逸律師自無證明兩造就系爭
房地之買賣達成如何之約定。另被告聲請本院傳喚訴外人黃
建富，欲證明系爭房地有訴訟不能談買賣，且其最後所收受
之2萬元跟系爭買賣契約之價金無關等節（本院卷第117頁）
，惟系爭買賣契約本已載明系爭房地自買賣之初即受限制登
記之情形，又切結書亦記載被告已收受422萬元買賣價金，
均已如前述，故被告此部分證據調查之聲請當無必要，併予
敘明。
四、綜上所述，原告依據系爭買賣契約第9條第2項約定，請求被
告給付572萬元，及自111年8月14日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息，於法有據，亦應准許；逾此部分
之請求，則無理由，不應准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核
與民事訴訟法第390條第2項規定相符，應予准許。至被告雖
未陳明願供擔保免為假執行，惟本院職權上認有必要，爰依
民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額後宣告
如主文第四項後段所示。至原告其餘假執行之聲請，因該部 分訴之駁回而失所依據，自應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 29 日 民事第五庭 法 官 廖建瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 29 日 書 記 官 鄭梅君