臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1688號
原 告 軒登企業有限公司
法定代理人 黃軒凱
訴訟代理人 張德欽
被 告 行政院農業委員會農田水利署
法定代理人 蔡昇甫
訴訟代理人 田欣永律師
張顥璞律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年8月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴原請求：被告應給付原 告新臺幣（下同）3,442,457元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並將租期 順延7年；嗣將請求本金變更為3,433,223元，並不再請求將 租約順延7年之部分（本院卷第418頁）。核原告所為，係屬 減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法文，並無不合，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為規劃曼佛養生渡假村，於民國103年3月7 日，與被告簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），向被告 承租坐落臺南市○○區○○○段0○000○0000○0○000○0000地號等6 筆土地（下稱系爭土地）及其上現有建物（門牌號碼臺南市 ○○區○○里00號），租賃期間自103年9月1日起至123年8月31 日止共20年，年租金2,014,000元。原告承租後，即積極進 行整地及修建建物，預計於108年3月間落成並開始營運渡假 村，詎料，原告於進行建物修建時，竟發現被告惡意隱瞞其 所出租之建物中，第1至3棟榮舍並無建築執照及使用執照， 致原告為經營渡假村而需委請建築師辦理補領建築執照及使 用執照之程序，並額外支出相關費用1,434,000元，被告此 舉，顯然違反契約之附隨告知義務，為此依民法第227條第1
項及第231第1項規定，請求被告賠償原告上開額外支出之費 用。再者，系爭租約第9條約定房屋稅由原告負擔，違反民 法第427條關於租賃物一切稅捐應由出租人負擔之規定，而 系爭租約屬定型化契約，上開約定單方面免除被告責任，加 重原告責任，顯失公平，依民法第247條之1規定，該部分約 定無效，是被告無法律上之原因，受有原告為其代繳自104 年起至110年間房屋稅共1,999,223元之不當得利，為此依民 法第179條規定，請求被告返還上開房屋稅費用。以上合計 被告應給付原告3,433,223元（計算式：1,434,000元＋1,999 ,223元＝3,433,223元）等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,4 33,223元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告於103年1月20日以嘉南財字0000000000號土 地標租公告（下稱標租公告），發布將公開標租系爭土地， 標租公告中明確記載被告僅就系爭土地部分收取租金，其上 建物附隨於土地交承租人占有使用，被告不收取租金，亦不 負擔維修責任，房屋稅應由承租人自行負擔。嗣該標租案由 原告得標，兩造於103年3月7日簽立系爭租約，系爭租約亦 重申上開內容，被告不曾保證系爭土地上之建物具備建築執 照或使用執照，且原告專以不動產租賃為業，理應於投標及 承租前自行評估風險，不應事後將其辦理建築執照及使用執 照之程序費用，轉嫁於被告。此外，民法第427條並非強制 規定，系爭租約第9條約定房屋稅由原告負擔，並未違反強 制規定，且系爭租約非定型化契約，上開約定亦無原告所稱 顯失公平之情事，自屬有效，被告並無不當得利等語，資為 抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項為（本院卷第489至490頁）： ㈠被告於103年1月20日以標租公告（本院卷第49至54頁），發 布將公開標租系爭土地。
㈡前項標租案由原告得標後，兩造於103年3月7日簽立系爭租約 （補字卷第35至43頁），約定原告向被告承租系爭土地及其 上現有建物（門牌號碼臺南市○○區○○里00號），依現狀出租 ；租賃期間自103年9月1日起至123年8月31日止共20年；年 租金2,014,000元，地上現有建物不計收租金，被告亦不負 維修責任；租賃期間内，地價稅由被告負擔，而原告所用之 水電費、房屋稅及營業所生之稅捐，由原告負擔。兩造並於 同日就系爭租約辦理公證在案（補字卷第29至31頁) 。 ㈢系爭租約出租之建物範圍如補字卷第43頁附圖所示（由北往 南依序為：員工宿舍⑵、員工宿舍⑴、辦公大樓、會客室、守
衛室、第1-4棟榮舍、浴室、第5-8棟榮舍）。上開建物均有 辦理保存登記（即第一次所有權登記），為臺南市○○區○○○ 段00○00○00○00○號等建物，並曾於98年4月間辦理複丈及坐 落基地更正登記。
㈣因原告使用之需要，兩造另於104年11月30日簽立房屋租賃契 約書（本院卷第391至395頁），約定原告向被告承租系爭土 地上門牌號碼臺南市○○區○○里00號房屋（中正紀念堂、餐廳 、車庫，即補字卷第43頁附圖東北側之房屋）；租賃期間自 104年1月1日起至108年12月31日止共5年；年租金100,000元 ；租賃標的物之裝修、水電、營業執照申請、及房屋稅費用 均由原告負擔。兩造嗣於108年12月25日簽立房屋租賃契約 書（本院卷第335至337頁），約定自109年1月1日起至113年 12月31日續約5年。
㈤原告提出之詹閔凱建築師事務所106年8月17日、金額944,000 元、工程明細為「曼佛養生渡假村養生住宅建築執照及拆除 執照設計監造費用請款單」；109年8月20日、金額28萬元、 工程明細為「曼佛養生渡假村養生住宅協助請領使用執照請 款單」；109年8月26日、金額200,000元、品名「使照工程 顧問費」之收據（補字卷第49、53、57頁) ，是為申請第1 至3棟榮舍建築執照及使用執照之費用，及拆除第8棟榮舍之 費用，拆除執照編號為（106)南工拆字第313號。 四、得心證之理由：
㈠原告主張被告於簽立系爭租約時，惡意隱瞞原告系爭土地上 第1至3棟榮舍並無建築執照及使用執照之情事，致原告額外 支出補領上開執照之相關費用計1,434,000元，依民法第227 條第1項及第231條第1項規定，請求被告賠償上開費用，並 無理由：
⒈系爭租約出租之建物範圍包含員工宿舍⑴、員工宿舍⑵、辦公 大樓、會客室、守衛室、第1-4棟榮舍、浴室、第5-8棟榮舍 等建物，且上開建物均有辦理保存登記，分別為臺南市○○區 ○○○段00○00○00○00○號等情，有系爭租約附圖、建物登記謄 本及平面圖在卷可佐（補字卷第43頁，本院卷第56至59、10 1至109、113至115頁），並為兩造所不爭執（不爭執事項㈢ ）。其中員工宿舍⑴、員工宿舍⑵、辦公大樓、會客室、守衛 室，為建築法施行前之合法建物，無建築執照及使用執照； 第1棟榮舍為建築法施行前之合法建物，無建築執照及使用 執照，嗣由原告辦理補領使用執照，經臺南市政府工務局（ 下稱工務局）核發（107）南工使字第3356號使用執照；第2 、3棟榮舍本無建築執照及使用執照，嗣由原告辦理補領， 經工務局核發（108）南工局造字第2624號建築執照、（109
）南工使字第2210號使用執照；第4-6棟榮舍本有（68）南 建局造字第3350號建築執照、（69）南建局使字第1040號使 用執照；第7、8棟榮舍本有（68）南建局造字第7291號建築 執照、（69）南建局使字第5173號使用執照；浴室則為17建 號建物之附屬建物，無建築執照及使用執照等情，有上開建 物登記謄本、建築執照及使用執照、原告委請建築師製作之 使用執照表格及建物圖面、詹閔凱建築師事務所106年8月17 日收據、109年8月20日請款單及收據、安偉工程技術顧問有 限公司109年8月26日統一發票等件在卷可稽（補字卷第49、 53、57頁，本院卷第63至69、233至235、245、263至266、3 33、389頁），足認原告主張系爭土地上第1棟榮舍之使用執 照，及第2、3棟榮舍之建築執照及使用執照，係其於承租後 所申請補領乙節，堪可採信。
⒉原告固主張被告於簽立系爭租約時，有惡意隱瞞原告系爭土 地上第1至3棟榮舍無建築執照及使用執照之情事，致其須額 外支出補領上開執照之費用乙節，惟查：
⑴被告於103年1月20日發布系爭土地之標租公告，該標租案 由原告得標後，兩造於103年3月7日簽立系爭租約等情， 為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡）；核標租公告第1點 除記載系爭土地之土地標示、面積、使用分區、年租金標 租底價及投標保證金外，並於備註欄載明：「⒈標租內容 含左列土地及其上現有建物（建物不計收租金，本會亦不 負維修責任）。⒉地上物之房屋稅由承租人負擔」；第6點 則記載：「本次標租土地及其地上建物依現狀出租，有意 承租者請逕赴實地查看並至地政事務所閱覽必要資料，得 標後不得主張物有瑕疵，承租土地如有必要鑑界、圍籬時 ，應會同本會人員，其鑑界及圍籬所需費用均由承租人自 行負擔」等文字，此有標租公告在卷可參（本院卷第49頁 ）。依上開標租公告內容可知，被告公布標租之標的包含 系爭土地及其地上現有建物，惟建物部分，被告不計收租 金，亦不負擔維修責任，並應由承租人自行負擔建物之房 屋稅；且土地及建物均係以現狀出租，有意承租者得自行 赴實地查看或申請閱覽相關地政資料、鑑界或圍籬等，以 確認標的現況，再評估是否投標，得標後即不得主張物有 瑕疵。
⑵再依系爭租約第1條約定：被告將所有系爭土地及其上現有 建物（門牌：臺南市○○區○○里00號），依現狀出租予原告 ；第5條約定：年租金2,014,000元，地上現有建物不計收 租金，被告亦不負維修責任；第9條則約定：租賃期間內 ，地價稅由被告負擔，而原告所用之水電費、房屋稅及其
營業所生之稅捐，由原告負擔等文字，有系爭租約附卷可 憑（補字卷第35至43頁）。依上開租約約定內容可知，系 爭租約係重申前開標租公告之要旨，即被告出租系爭土地 及其上現有建物，係依現狀出租，且被告就建物部分不計 收租金，亦不負維修責任，原告應負擔房屋稅，此均為兩 造於簽立租約時所明知並同意。
⑶依上開標租公告、系爭租約所示，被告僅就系爭土地收取 租金，至於土地上之建物，則依現狀附隨土地一併交付原 告占有使用，未另就建物部分計算與收取租金，則被告既 已將系爭土地上建物依照兩造簽立租約時之現狀，交付原 告占有使用，當認已合乎系爭租約主旨，而無債務不履行 之情事。
⑷另審酌原告所營事業包含住宅及大樓開發租賃業、不動產 租賃業、老人住宅業、一般旅館業、投資顧問業、管理顧 問業等，此有原告公司經濟部商工登記公示資料查詢服務 在卷可參（本院卷第71頁）；原告亦自稱：其承租系爭土 地及其上建物，係規劃以修繕既有建物之方式，將該土地 上閒置之建物重新活化；原告公司在活化土地上有19年經 驗，主要合作對象為中華電信，合作地點約25個；簽立系 爭租約前，原告法定代理人曾至現場看過11次等語（本院 卷第224至225、344頁），可知原告公司為專營土地活化 之公司，具備相關專業知識，並非不得於投標或承租系爭 土地及其上建物前，先行赴實地查看，如於查看後，就建 物之現況有所疑問，亦得申請閱覽相關地政資料、鑑界或 圍籬等，或向被告及其他主管機關為查詢確認，以確認標 的現況，評估興辦養生渡假村所需之條件、流程，及可能 耗費之時間、勞力及費用，再為投標及承租，而非嗣後以 被告依照系爭租約給付之建物現狀，因有部分未滿足原告 經營渡假村之需求，即逕指被告給付有瑕疵。此外，原告 復未提出其他事證，證明被告有惡意隱瞞第1至3棟榮舍並 無建築執照及使用執照之情事，是原告此部分主張，尚難 憑採。
⑸又被告不曾保證各該建物具備何種建築執照或使用執照， 業如前述，且當原告於承租後，向被告陳情為申請補領建 物使用執照，以營運養生渡假村之需求，請被告及財政部 國有財產署同意分割法定空地時，被告亦積極協助處理， 使原告成功補領第1至3棟榮舍之建築執照及使用執照等情 ，有原告107年3月14日申請書、財政部國有財產署南區分 署臺南辦事處107年4月23日函文、工務局法定空地分割證 明、（107）南工使字第3356號使用執照、（108）南工局
造字第2624號建築執照、（109）南工使字第2210號使用 執照等件在卷可參（本院卷第237至257頁），足認被告就 系爭租約所未約定之事項，仍善盡承租人之能事及誠意， 協助原告補領第1至3棟榮舍之建築執照及使用執照，益徵 原告所指被告有惡意隱瞞上開建物無建築執照及使用執照 ，要無可採。
⒊準此，原告主張被告於簽立系爭租約時，惡意隱瞞原告系爭 土地上第1至3棟榮舍並無建築執照及使用執照之情事，致原 告額外支出補領上開執照之相關費用計1,434,000元，依民 法第227條第1項及第231條第1項規定，請求被告賠償上開費 用，並無理由。
㈡原告主張系爭租約關於房屋稅應由原告負檐之約定，違反民 法第427條之強制規定，且屬顯失公平之定型化契約，依民 法第247條之1之規定為無效，乃依民法第179條之規定，請 求被告返還原告已繳納之房屋稅共1,999,223元，並無理由 ：
⒈按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法第427條固 有明文；惟該條規定並非強制規定，仍得依當事人特約而異 （最高法院65年台上字第1119號判決意旨參照）。經查，系 爭租約約定由原告負擔建物之房屋稅乙節，為兩造所不爭執 （不爭執事項㈡），上開約定雖與民法第427條關於租賃物一 切稅捐應由出租人負擔之規定不符，然揆諸前揭法文意旨， 民法第427條並非強制規定，當事人本得以特約排除，是原 告主張上開約定因違反強制規定，而屬無效云云，顯無足採 。
⒉次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任、加重他方當 事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利、其 他於他方當事人有重大不利益之約定，按其情形顯失公平者 ，該部分約定無效，民法第247條之1規定甚明；惟上開規定 係以兩造間之契約為定型化契約，且該定型化契約有前揭顯 失公平之約定者，始有適用。而所謂定型化契約應受衡平原 則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能 依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用 衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免 居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益 ，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效 ，俾符平等互惠原則（最高法院93年度台上字第710號判決 意旨參照）。經查：
⑴兩造簽立系爭租約之過程為，被告於103年1月20日發布標
租公告，經原告向被告領取含有土地出租投標須知、租賃 契約書樣本、投標信封及投標單之標函，投標並得標後， 兩造始於103年3月7日簽立系爭租約（不爭執事項㈠、㈡） ，可知系爭租約並非締約之一方預先擬定、用於同種類之 定型化契約，且原告既已事前詳閱標租公告，經審慎評估 始參與投標，必對租約內容深思熟慮始參加競標，如不同 意被告之租約條件，大可不參與競標，是原告以高價得標 後，反指系爭租約為定型化契約，委無可採。
⑵又原告所營事業包含住宅及大樓開發租賃業、不動產租賃 業、老人住宅業、一般旅館業、投資顧問業、管理顧問業 等，此有原告公司經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷 可參（本院卷第71頁）；原告復稱其在活化土地上有19年 經驗，原告與訴外人好庭車企業有限公司（下稱好庭車公 司）為交叉持股，主要合作對象為中華電信，合作地點約 25個，原告公司資本額雖僅600萬元，但好庭車公司資力 雄厚等語（本院卷第224至225頁），可知原告為專營土地 活化之公司，具備相關專業知識及一定資力，並非處於經 濟弱勢之一方，是兩造間並無地位不平等之情事，原告援 引定型化契約之規定，試圖規避系爭租約約定之由原告負 擔房屋稅之義務，顯無理由。
⒊準此，原告主張系爭租約關於房屋稅應由原告負檐之約定， 違反民法第427條之強制規定，且屬顯失公平之定型化契約 ，依民法第247條之1之規定為無效，乃依民法第179條之規 定，請求被告返還原告已繳納之房屋稅共1,999,223元，並 無理由。
五、綜上所述，原告主張被告於簽立系爭租約時，惡意隱瞞原告 系爭土地上第1至3棟榮舍並無建築執照及使用執照之情事， 致原告額外支出補領上開執照之相關費用計1,434,000元， 依民法第227條第1項及第231條第1項規定，請求被告賠償上 開費用；及主張系爭租約關於房屋稅應由原告負檐之約定無 效，依民法第179條規定，請求被告返還原告已繳納之房屋 稅共1,999,223元，以上合計請求被告給付之金額為3,433,2 23元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方 法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決 之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 8 月 23 日
民事第四庭 審判長法 官 張家瑛
法 官 吳金芳
法 官 陳䊹伊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 24 日 書記官 王美韻
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