臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第106號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
許坤田律師
複 代理人 李韶生律師
被 上訴人 丙○○
訴訟代理人 陳冠宇律師
複 代理人 陳建榮律師
上列當事人間請求返還租金事件，上訴人對於民國94年1月3日本
院台北簡易庭93年度北簡字第 10192號第一審判決提起上訴，本
院於民國94年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國92年12月17日與被上訴人簽 立房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租被上訴人位於台北 市○○○路○段23號1樓及地下室（下稱系爭建物）作為開設 「臺北市私立耕苗圃文理短期補習班」之用。簽立系爭契約 前，被上訴人曾言明地下室可為排他性使用。嗣簽約後向臺 北市政府工務局建築管理處申請系爭建物之竣工圖，始發現 地下室屬防空避難室，依法規應隨時為保持開放狀態之使用 ，與被上訴人告知可為排他、封閉性之使用不符。此外，亦 發現1 樓地板設置通往地下室之樓梯位置與竣工圖不符。由 於1 樓所設與地下室相通之樓梯位置遭被上訴人變更已涉及 建物之主要構造變更，而被上訴人卻未向營建主管單位申請 核准，且因涉及其他住戶權益，樓梯位置亦無法回復原貌， 導致上訴人無法以與原使用執照竣工圖相符之結構去申設做 為合法補習班使用。被上訴人提供之租賃物不合於約定使用 之目的，其應有義務回復樓梯位置，然上訴人多次要求被上 訴人履行義務，被上訴人均置之不理，不得已上訴人乃向主 管機關申請撤銷已核准之籌設，以便於另租屋申請補習班立 案。並於93年3月10 日以存證信函向被上訴人為撤銷及解除 系爭租約之表示，並訴請被上訴人返還已收取之租金及押租 金合計新臺幣（下同）513,000 元。就上項請求，原審為上 訴人敗訴之判決，經上訴人提起上訴，並聲明：（一）原判 決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人 513,000元及自訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被上訴人則以：其僅單純為系爭建物之出租人，上訴人租用 房屋後應如何改裝始符合其需求及法令規定，應由承租人自
行負責，與出租人無關，是系爭租約第9 條乃約定房屋有改 裝設施之必要時，上訴人得於取得被上訴人同意後自行裝設 。又被上訴人並未變更系爭建物1 樓通往地下室之樓梯位置 ，亦不曾向上訴人言明系爭建物之地下室得為全權排他、封 閉性地使用。被上訴人出租系爭建物前不僅與上訴人面談多 次，並配合上訴人開放租賃物供其建築師、室內裝修設計師 等在現場查看。甚至上訴人於承租後，被上訴人更提出不動 產所有權狀、謄本並與上訴人一同前往台北市政府申請建物 平面圖等資料，俾配合上訴人申請補習班立案登記。是上訴 人對其承租後房屋應如何使用，事先應已了解，而被上訴人 亦已盡配合之能事。再者，系爭建物之地下室具有公共設施 之性質，不得做為設立補習班之用，是被上訴人於上訴人擬 具系爭租約條款時，被上訴人即要求系爭租約第19條應敘明 補習班之設立範圍不能包括地下室，此益證上訴人所謂被上 訴人曾言明地下室得排他、封閉性使用之詞，純屬不實。另 上訴人自承其申請立案時僅以1 樓申請之，亦足證明上訴人 明知系爭建物之地下室不得作為補習班之用途。況教育局業 已核准上訴人籌設補習班，顯見系爭建物於出租時並無問題 。今上訴人因自己之事由無法完成補習班設立程序，反空言 指摘被上訴人有致設立無法完成之可歸責事由云云，實無理 由。原審為被上訴人勝訴之判決，經上訴人提起上訴，被上 訴人於本院為主文所示之聲明。
三、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人於92年12月17日與被上訴人簽立系爭租約（見原審 卷第6頁至第10 頁），擬作為開設補習班之用，並已支付 被上訴人租金及押租金合計513,000元（見原審卷第 21頁 至第24頁）。
（二）上訴人就系爭房屋之1 樓向臺北市政府教育局申請籌設「 臺北市私立耕苗圃文理短期補習班」，經教育局 93年2月 4日北市教六字第09330723000號函准予籌設在案（見原審 卷第49頁）。嗣上訴人於93年6月2日去函教育局請求撤銷 前開籌設許可，經教育局93年6月8日北市教六字第093343 84300號函撤銷其補習班籌設許可（見原審卷第85 頁至第 88頁）。
四、本件爭點在於：
（一）系爭租約是否係因被上訴人之詐欺而締結？而得由上訴人 主張撤銷系爭租約？
上訴人主張被上訴人於締約前曾告知地下室可為封閉性、排 他性之使用，然該地下室實為避難防空室，須保持開放狀態 ，因認被上訴人詐欺云云。惟查，上訴人於原審起訴時陳稱
，被上訴人於締約前曾出示系爭建物之測量成果圖以取信於 上訴人等語。該測量成果圖上明確載明系爭建物之地下室係 防空避難室（見原審卷第11頁），顯見上訴人於締約前即已 知悉該地下室之性質，與其稱係締約後向臺北市政府工務局 建築管理處取得系爭建物之竣工圖後始知地下室為防空避難 室云云，顯有矛盾。參以兩造系爭租約第19條規定：「本租 約如因甲方之原因，造成無法完成補習班之立案登記（其設 立範圍不含地下室），雙方則視為無條件解約，甲方須無條 件將押租金及預收租金退還乙方。」（見原審卷第 9頁）亦 可見兩造於締約時，已將地下室之空間排除於補習班立案登 記之範圍外。上訴人也確實僅以1 樓申請補習班立案，此有 其向主管機關申請立案登記所提出之設班計劃書在卷可稽（ 見原審卷第95頁）。若上訴人確因受被上訴人之詐欺而誤信 該地下室可供其全權使用，在營業利益之考量下，豈有為如 上系爭租約第19條之約定，且不一併申請為立案範圍之理。 是上訴人主張其遭被上訴人詐欺而締約云云，應不可採。其 據此主張撤銷系爭租約，於法不合，為無理由。（二）系爭建物 1樓通往地下室之樓梯之現狀位置與系爭建物竣 工時之位置不同，此是否影響上訴人補習班之立案申請？而 得由上訴人主張依系爭租約第19條約定解除系爭租約？ 上訴人稱系爭建物在更改樓梯位置使之與使用執照相符前， 不得申請設立補習班。惟查，臺北市政府教育局於93年1月1 日受理上訴人籌設補習班之申請後，於93年1月4日函請市政 府工務局建築管理處進行審查，審查結果認為該補習班建管 部分符合「臺北市補習班面積 200平方公尺以下建築物免辦 變更使用執照審查標準表」規定。建築管理處並於同年 1月 12日函轉消防局就消防安全設備圖說予以審查，審查結果亦 認為消防安全設備符合規定。教育局遂依據建築管理處及消 防局之公函，於93年2月2日核准上訴人籌設補習班，並於核 准籌設之公文上告知上訴人，應於6 個月內檢具立案申請書 、擬聘教職員履歷名冊、班舍使用權證明書、財產目錄、設 立代表人相片及室內裝修合格證明等報表申請立案，此有臺 北市政府工務局建築管理處93年1月12日北市工建使字第093 60151500號函、臺北市政府消防局93 年1月28日北市消安字 第09330172900號函及臺北市政府教育局93年2月2 日北市教 六字第09330723000號函、93年1月4日北市教六字第0920408 2600號函在卷可稽（見原審卷第89頁至第94頁）。依上開公 文可知，上訴人已獲得補習班之籌設許可，僅需備妥部分報 表陳報即可申請立案，系爭建物 1樓之樓梯位置是否與系爭 建物竣工時之位置相同應非補習班立案申請之要件。且本院
就「建物主要結構與原始竣工圖相符是否為申請設立補習班 之前提要件」一事函查臺北市政府教育局，其回覆以「本案 補習班建築平面圖說審查結果尚符臺北市補習班面積200 平 方公尺以下建築物免辦變更使用執照審查標準表之規定，自 應不得涉及建築物主要結構之變更，故有關籌設補習班之建 管部分尚符上開規定」（見二審卷第67、68頁），亦可見上 訴人所籌設之補習班建築平面圖說符合建管法令之規定，本 件補習班設立申請與建物主要結構之變更無涉，被上訴人依 系爭租約第19條主張解約即無理由。況上訴人於93年6月2日 向教育局請求撤銷籌設許可，其理由為「該大樓外牆於日前 多處剝落，該址之管委會決議圍籬修繕，短期內不易竣工， 為維護學童之安全，本人擬予另覓新址籌設。」教育局乃於 同年6月5日撤銷上訴人之籌設許可，此有上訴人之申請函及 教育局93年6月5日北市教六字第09334384300 號函附卷可參 （見原審卷第87、88頁）。觀諸上訴人申請撤銷籌設許可之 函文，其中全無涉及系爭建物樓梯變更一事。若如上訴人所 述，因被上訴人遲不配合回復系爭建物之樓梯位置，且該樓 梯之現狀位置將導致日後補習班立案登記之失敗，其不得已 乃申請撤銷籌設許可，另覓他址，何以在該申請撤銷之函文 中全未提及，反而僅以已施工處理，且無礙於設立登記之外 牆剝落為申請撤銷之理由，其不合理處至為顯然。自上訴人 申請撤銷籌設許可之函文可知，上訴人係因自己之事由致補 習班立案登記無法完成，而非因被上訴人之原因，與系爭租 約第19條之約定不符，其請求即屬無據，應予駁回。五、綜上所述，上訴人主張被上訴人為詐欺且因可歸責於被上訴 人之事由致補習班無法合法設立云云，應不足採。從而，上 訴人本於系爭租約第 19條及民法第179條不當得利法律關係 ，請求被上訴人應給付上訴人 513,000元及自訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不 應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、上訴人雖聲請本院再次就「建物主要結構與原始竣工圖相符 是否為申請設立補習班之前提要件」一事函查臺北市政府教 育局，並聲請本院履勘現場、調取系爭建物使用執照之原始 竣工圖、及傳訊乙○○、丁○○、方秀真、戊○○及己○○ 出庭作證，惟臺北市政府教育局93年11月18日北市教字第09 338939600 號函已就「建物主要結構與原始竣工圖相符是否 為申請設立補習班之前提要件」一事說明（見二審卷第67、 68頁），且證人戊○○、己○○及丁○○業已分別於94年 5 月24日、 7月19日到庭為證，上訴人上述聲請，並無必要，
茲併予敘明。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果不 生影響，乃不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 12 月 22 日 民事第六庭 審判長法 官 吳光釗
法 官 邱 琦
法 官 詹駿鴻
以上正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 94 年 12 月 22 日 書記官 官碧玲