臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第105號
原 告
即反訴被告 高峰包裝有限公司
法定代理人 呂聰富
訴訟代理人 陳鄭權律師
王建偉律師
被 告
即反訴原告 呂學忠
呂宜學
共 同
訴訟代理人 田欣永律師
張顥璞律師
複 代理人 陳建州律師
上列當事人間請求確認所有權存在等事件，本院於民國111年7月
25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將桃園市蘆竹區八股段1002、1003、1004、1018、1020、1036、1038地號土地上如附圖A1、A2、A3及B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7所示之建物遷讓返還予反訴原告。反訴被告應自民國一一○年四月一日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付反訴原告新臺幣壹拾陸萬陸仟元。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣玖拾柒萬肆仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣貳佰玖拾貳萬陸佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項就已到期部分，由原告各期以新臺幣伍萬伍仟肆佰元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如各期以新臺幣壹拾陸萬陸仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
甲、程序事項：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文 。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，
乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間， 或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法 律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關 係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關 係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生 ，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關 係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係 。經查，本件本、反訴訴訟標的之法律關係其發生之原因相 同，且訴訟資料共通，並可互為利用，又本訴與反訴均行同 種程序，合併審理並無窒礙難行之處，反有助於解決紛爭， 故本件被告提起反訴，於法有據，應予准許。
貳、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最 高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，本件原 告主張確認桃園市蘆竹區地政事務所110年9月7日蘆地測法 丈字第019600號複丈成果圖所示編號A1、A2、A3水泥地鋪面 及B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7鐵皮廠房（下稱系爭廠房） 為其所有，為被告所否認，則兩造就原告是否為系爭廠房之 實際所有權人，顯有爭執，如不訴請確認，原告在私法上之 地位即有受侵害之危險，而此項危險有以確認判決除去之必 要，揆諸前開規定及說明，原告提起本件確認之訴以排除此 項危險，自有即受確認判決之法律上利益。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件反訴原告起訴時原聲明請求：如下述反訴 原告主張之聲明㈠後追加如下述反訴原告主張之聲明㈡（見本 院卷第一501頁）。查反訴原告上開訴之追加，係基於請求 反訴被告於租賃契約終止後應返還下稱系爭廠房之同一基礎 事實，揆諸首揭規定，應予准許。
肆、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。原 告起訴時聲明：確認坐落桃園市蘆竹區八股段1002、1003、 1004、1018、1020、1036、1038地號土地（下稱系爭土地） 上之房屋（門牌號碼為桃園市○○區○○段000○0號）事實上處 分權為原告所有。嗣於民國111年7月25日當庭更正聲明為： 確認系爭廠房為原告所有；又反訴原告於反訴狀原聲明反訴 被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○段000○0號之房屋遷讓予 反訴原告；後於111年7月25日當庭更正聲明為反訴被告應遷
讓系爭廠房予反訴原告。核原告及反訴原告所為，均係基於 地政機關測量結果而更正事實上之陳述，依前揭規定，應予 准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告向被告承租系爭土地以興建廠房（下稱系爭 租賃契約），租期自101年3月30日起自110年3月29日止，計 9年，嗣原告為了經營工廠生產相關產品之需要，即自行花 費新臺幣（下同）1,100萬元許，委託倉弘國際有限公司興 建系爭廠房，是以系爭廠房確係原告所出資興建。而後系爭 土地遭政府徵收，欲對系爭土地上之地上物辦理補償作業， 原應將系爭廠房之建物拆遷補償費、拆遷救濟金、自拆獎勵 金等應受補償人列為原告始為合法，然因系爭廠房之房屋納 稅義務人登載為被告，且被告為貪圖上開補償金而否認原告 為出資興建系爭廠房之所有權人，使政府機關誤以為系爭廠 房之所有權人為被告而將應受補償人列為被告，致原告為系 爭廠房所有權人之地位有受侵害之危險，爰依法提起本件確 認訴訟等語。並聲明：確認坐落系爭土地上之系爭廠房事實 上處分權為原告所有。
二、被告則以：
㈠、縱使系爭廠房係由原告出資興建，惟系爭廠房於101年3月間 起課，顯見系爭廠房早於系爭租賃契約在101年3月30日簽訂 前即已建造完成，並以被告為納稅義務人，足認原告係為被 告興建系爭廠房，再參以系爭租賃契約第3條第1項後段約定 ，堪認原告承租範圍包含當時已興建完成之廠房685坪及空 地242坪，足徵原告在系爭租賃契約簽署前，已將系爭廠房 之事實上處分權讓與被告，系爭租賃契約係以被告為系爭廠 房之事實上處分權人為前提所簽署。
㈡、縱認被告在系爭租賃契約簽署前尚未取得系爭廠房之事實上 處分權，依系爭租賃契約第4條：「一、本租約終止或租約 期滿時，乙方（即原告）應立即將土地按甲方（即被告）原 交土地之現況遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用 。契約期滿，土地上之建築物歸甲方所有，不得請求任何費 用；四、乙方若有增加附屬建物，需經甲方同意方可施作， 契約期滿後如不續租，需恢復原狀。如地主願意承接，不在 此限。」暨第2條：「租賃期間自101年3月30日起，至110年 3月29日止，共計9年。」，可知系爭土地上之系爭廠房，至 遲於110年3月29日租期屆滿後即歸被告所有，又系爭廠房為 違章建築，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓 與，但前開契約既已明文約定，應認兩造間於租約終止時，
不待現實交付，即以占有改定方式由原告將系爭廠房之事實 上處分權讓與給被告等語，並聲明：原告之訴駁回。貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
系爭廠房係未辦保存登記之房屋，且經反訴原告表示於110 年3月29日租約到期不續租系爭土地予反訴被告，依照系爭 租賃契約，系爭廠房之事實上處分權已於110年3月30日歸反 訴原告所有，詎反訴被告於系爭租賃契約終止後，自110年4 月1日起已無合法占有權源，仍將系爭土地及廠房出租予松 聯交通有限公司(下稱松聯公司)，每月受有租金利益166,00 0元。已侵害反訴原告之權益，爰依民法第445條前段、第17 9條及租賃契約第4條第1項之規定，請求反訴被告將系爭廠 房遷讓返還予反訴原告，並依民法第179 條之規定，請求 反訴被告自110年4月1日起至遷讓返還系爭廠房止，按月給 付反訴原告166,000元相當租金之不當得利。並聲明：㈠反訴 被告應將系爭廠房遷讓返還予反訴原告。㈡反訴被告應自110 年4月1日起至遷讓返還系爭廠房止，按月給付反訴原告166, 000元。㈢反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：
㈠、系爭廠房自興建完成至今均由反訴被告占有使用中，從不曾 將系爭廠房之事實上處分權移轉予反訴原告，也從未有占有 改定之情事，且反訴被告亦一再依系爭租賃契約第7條第3項 表明續租，今反訴原告主張已以占有改定之方式取得系爭廠 房之事實上處分權，絕非實情，兩造並無占有改定之合意， 也未訂立占有改定契約。
㈡、又系爭租賃契約第4條第1項後段之約定，其法律性質應係「 贈與」，因地主並未付出任何對價關係，反訴被告花費巨資 約1,100萬元興建之廠房，焉可能不計成本即贈與地主，故 在贈與未履行之前，反訴被告即已於110年8月31日、9月10 日以存證信函撤銷本件之贈與（原證23、24），並以同年9 月14日之「民事準備理由㈣狀及反訴答辯㈢狀」繕本之送達， 再次通知撤銷贈與系爭廠房之意思表示，故反訴原告不可主 張已取得系爭廠房之事實上處分權，亦無請求反訴被告應將 系爭廠房遷讓交付予反訴原告之權利。並聲明：㈠反訴原告 之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，反訴被告 願供擔保請求准予宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠、系爭廠房是否由原告第一次興建？原告是否原始取得事實上 處分權？
證人游象祿於本院審理中證稱：系爭廠房是我蓋的，大概10 年前高峰包裝有限公司委託我蓋，當時蓋的時候地上沒有其 他建物，全部重新搭蓋，我們花了3、4個月的時間，總費用 1,000多萬元等語（見本院卷二第7至13頁），且有倉弘國際 有限公司所開立之證明書，證明因高峰公司負責人呂聰富之 委託，於101年間在系爭土地上興建廠房之事實（見本院卷 一第91頁）。反觀被告歷次答辯前後矛盾，先主張其因占有 改定即因系爭租賃契約條款而取得系爭廠房事實上處分權， 甚且於本院言詞辯論中曾對於系爭廠房為原告出資興建不爭 執(見本院卷一第443頁)，嗣卻爭執該系爭廠房係由其等所 建，但未提出系爭廠房係由被告原始起造之任何證據資料， 是本院認為無從動搖係由原告原始起造系爭廠房之心證，合 先敘明。
㈡、系爭租賃契約是否已於110年3月29日終止? 查，原告於110年1月4日以原證9存證信函表示欲續租系爭土 地，被告於同年1月6日以原證10存證信函表示不願續租系爭 土地，原告再於同年1月11日以原證11存證信函表示欲續租 系爭土地，復經被告又於同年3月25日以存證信函表示要收 回土地自用，不再續租。則依照系爭租賃契約第7條第3款之 約定，「租約期滿時，除甲方將土地收回自用或重建外，如 甲方欲出租，乙方得有優先續租權」，原告雖曾提出續租而 欲主張優先續租權，然經被告以自用為由拒絕續租，是兩造 間於系爭租賃契約已於110年3月29日終止。原告雖抗辯：依 系爭租賃契約第7條第3項，原告有優先承租權，且參照政府 機關辦理BOT案件之租地建屋後，由出資興建房屋者自行經 營事業，而於期滿後將所興建之地上物所有權移轉予地主即 政府之案例可知，如係租地建屋，自行經營事業，相關租期 均應長達42至70年許，承租人才有可能投資回本，何況本件 系爭土地位處偏遠，若種植農作物，每年之獲利甚微少，比 之於原告所付之每月租金及將來如可獲得地上物所有權移轉 之利益，若僅以9年計，顯不合成本效益，若非因能續租， 原告何有可能願意投入巨資興建廠房營運云云。然基於私法 自治及契約自由原則，當事人本於自主意思所締結之契約， 若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，即成為當事人間 契約相關行為之規範；縱或契約約定之權利義務有失平之處 ，除依法定程序變更外，雙方均應受其拘束，不得任意排除 約定之法效。原告與被告訂定本契約時應可預期系爭租賃契 約存續期間即為9年，而優先承租權係於出租人不收回自用 或重建之前提下才得以行使，是系爭租賃契約既為雙方意思 表示合致後生效，自不能對租約內容再行追復爭執，反稱當
時所承諾之契約內容有不當之處而影響原契約之效力或內容 。從而原告不得另提其他相類租地建屋之案以此爭執本案租 約不得於9年內終止，而主張於不符系爭租賃契約約定之情 形下仍有優先承租權。
㈢、被告抗辯依租約及占有改定已取得系爭廠房事實上處分權， 是否有理由？
違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為 讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法 院85年度台上字第51號判決意旨參照）。按解釋契約，應探 求當事人之真意。又未辦保存登記之建物，因不能移轉登記 致不能為不動產所有權之讓與，惟非不得為交易之標的，由 受讓人因受領交付而取得事實上處分權。而所謂讓與之交付 ，不以現實交付為限，倘無相反約定，讓與人與受讓人間， 得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法 第761條第2項定有明文。查系爭廠房為原告所出資興建之未 辦理建物所有權第一次登記之建物，應認原告為系爭廠房之 所有權人，已如上述，而本件兩造簽訂系爭租賃契約約定於 租約終止或期滿時，將土地上之建築物歸出租人所有（見本 院卷一第14頁），足見兩造業已就未來租約關係存續中可能 興建之建物之所有權或事實上處分權約定於租約終止或期滿 時有為讓與之合意，且約定內容可認為不待現實交付，即得 依占有改定之規定由承租人將土地上之建物移轉予出租人， 是本院認依系爭租賃契約內容既可認兩造之真意即為於系爭 租賃契約終止時，原告對於系爭廠房有移轉之讓與合意且已 依占有改定之方式使被告自110年3月30日起對於系爭廠房間 接占有，而使得被告取得系爭廠房之事實上處分權，原告聲 明確認系爭廠房為原告所有應無理由。原告雖另抗辯系爭租 賃契約第4條第1項後段約定，與系爭租賃契約第3條第5項及 第4條第1項前段約定相互矛盾，應係誤載，並非雙方真意之 特別約定，然本院認第4條第1項之約定予第3條第5項之約定 非必然矛盾，尚可解釋為如有其他屬於出租人之建物以外之 物應騰空返還之，是原告此抗辯亦不足採，併此敘明。㈣、原告主張撤銷系爭廠房之贈與，有無理由？ 原告主張系爭租賃契約中第4條第1項後段關於土地上建築物 於租約終止、期滿時歸出租人所有之約定係贈與契約，復主 張租約屆期後，系爭廠房仍歸原告所有，且因該尚未移轉占 有，並主張以同年9月14日之「民事準備理由㈣狀及反訴答辯 ㈢狀」繕本之送達，再次通知撤銷贈與系爭廠房之意思表示 ，故被告不可主張已取得系爭廠房之事實上處分權。然查兩
造既於訂立租賃契約時約定租約屆期後，系爭土地之地上物 歸被告所有，此乃租賃契約內容之一部分，並非另行成立贈 與契約，原告主張撤銷贈與之意思表示，並無所據。又按民 法第408條前段規定，贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤 銷其贈與。被告於系爭租賃契約終止時即110年3月30日已取 得系爭廠房之事實上處分權，該權利既已移轉，則原告事後 再行撤銷則不符民法408條前段之規定，其撤銷之表示不生 效力堪以認定。
二、反訴部分：
㈠、按民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。是否該當上開不當得利要件，應以 權益歸屬為判斷標準，倘欠缺法律上之原因，而違反權益歸 屬對象取得其利益，即應對該對象成立不當得利。又未為所 有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之 人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受占有 之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時， 該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還占有 。查反訴原告為系爭廠房之事實上處分權人已如上述，則該 建物之占有利益自應歸屬於反訴原告，反訴被告占有系爭廠 房而無法律上之原因，為無權占有，是其受有之利益即占有 廠房之利益應依照民法第179條之規定返回予反訴原告，是 反訴原告依不當得利法律關係請求反訴被告遷讓系爭廠房， 為有理由，應予准許。反訴原告另主張依系爭租賃契約及民 法455條請求反訴被告遷讓系爭廠房，即無審究之必要，附 此敘明。
㈡、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179 條、第181 條但書分別定有明文。而無權占有他人土地 或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（ 最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查，反訴被 告於系爭租賃契約期滿後，已無合法占有權源，自不得占有 系爭土地及系爭廠房，詎反訴被告竟繼續使用系爭廠房，並 以每個月166,000元租金將系爭廠房出租予訴外人松聯公司 ，顯使反訴原告受有未能繼續使用系爭廠房之相當於租金之 損害，是反訴原告依照民法第179條規定請求反訴被告自110 年4月1日起給付相當於租金不當得利即每月166,000元，為 有理由。
三、綜上所述，本訴部分，被告已依系爭租賃契約而取得系爭廠 房之事實上處分權，則原告起訴請求確認系爭廠房為原告所 有，並無理由，應予駁回。反訴原告依民法第179條之規定
，請求反訴被告遷讓系爭廠房且反訴被告應給付反訴原告自 110年4月1日起至遷讓系爭廠房為止每月166,000元，均有理 由，應予准許。又兩造陳明願供擔保請求准免宣告假執行， 經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。四、本件本訴及反訴事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法 ，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並 無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁 之必要，併此敘明。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 8 月 15 日 民事第二庭 法 官 蘇品蓁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 8 月 15 日 書記官 藍予伶
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