臺灣新北地方法院民事判決
110年度重訴字第320號
原 告 林言真
訴訟代理人 倪映驊律師
陸詩薇律師
被 告 馥麗建設股份有限公司
法定代理人 葉志峯
訴訟代理人 羅盛德律師
追加被 告 游光明
游壬午
游壬申
游弼鴻
張慧敏
游光麟
游弼鈞
蔡玉芳
游光永
游林阿菊
游壬戌
游上儀
游彩霞
游雅媛
游承祐
共 同
訴訟代理人 謝殷倩律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國111年7月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告馥麗建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰肆拾伍萬 貳仟元，及自民國110年7月27日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告馥麗建設股份有限公司負擔十分之一，其餘 由原告負擔。
四、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文 。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴 之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可 認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼 續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後 請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決 ，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是 否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實 」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過 程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料 與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年 度台抗字第519號裁定意旨參照）。查本件原告原起訴聲明 ：被告馥麗建設股份有限公司（下稱馥麗公司）應給付原告 新臺幣（下同）1452萬元，及自起訴狀送達翌日時起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於民國111年5月18日 民事追加被告狀變更聲明為原告主張㈥所載（本院卷二第63 頁）。經核原告上開備位聲明依民法第570條為請求權基礎 ，追加游光明等15人為被告部分，皆係就新北市○○區○○段00 地號土地所成立居間契約之基礎事實，與原訴之請求具有共 同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相 當程度範圍內具有一體性，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之 終結，揆諸前開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告從事土地開發仲介工作逾10年，因認游氏家族成員所共 有之板橋區永翠段91地號土地（面積共2,401平方公尺，換 算為台坪約726.3坪）具開發潛力，故自106年起即不斷拜訪 地主即追加被告游壬午與其家族成員（以下合稱追加被告） ，探詢與建商合建可能，統合地主各房之意見等工作，嗣於 107年3月間，與追加被告游壬午落，取得其同意委任原告， 由原告擔任締約之媒介，代為尋找建設公司合建，是原告於 108年4月起陸續引介數家建商與追加被告洽談合建事宜，然 意見尚未合致。
㈡該時追加被告之代表即與原告約定仲介費用由合建之建商負 擔，至108年9月12日原告覓得被告公司，並透過長期與馥麗 公司合作之江榮輝代書，與被告公司協商仲介之條件，並告 知以業界行情每坪3萬元為仲介費用基準，經江榮輝代書與 被告公司接洽後，告知被告公司同意如合建契約順利簽署， 則願意支付原告合建土地面積每坪2萬元之仲介費用予原告 。原告因而安排被告公司與地主游氏家族見面。
㈢於108年某日，被告公司即派遣代表前往追加被告游氏家族之 辦公室開會，嗣於同年12月7日游氏家族代表即前往被告公 司拜訪，為第一次開會，於同年12月16日被告公司即提出合 建合約初稿，由原告轉傳至游氏家族之LINE群組，嗣於109 年1月15日及109年3月19日，原告協助雙方進行第二次及第 三次開會協商，原告於上開期間，就整合付出無數心力，並 積極協調被告公司與游氏地主的來回溝通。
㈣於109年3月19日會後，由於合建比例、相關稅賦負擔等問題 ，雙方仍未達成共識，被告公司之張思源副理卻突於109年7 月3日以LINE訊息通知原告，告知被告公司暫無進行上開合 建的意願。詎於110年1月5日，追加被告竟告知原告，被告 公司已經透過另一代書與其等簽署合建契約。原告始驚覺遭 被告公司惡意「跳線」，經原告多次向被告公司請求依約支 付已承諾之仲介報酬，然迄今為被告公司所拒。 ㈤查被告公司明知原告以土地仲介為業，非受報酬即不為報告 訂約機會或媒介，被告公司自應視為允與報酬，與原告間已 有居間契約，且已明確承諾如順利簽署合建契約就給付合建 土地以每坪3萬元計算之居間報酬，被告公司為逃避給付仲 介報酬，惡意隱瞞原告，逕行與地主簽約，爰依第565條、 第568條第1項及第267條規定，爰僅以合建土地726坪，每坪 2萬元為計算，先位請求被告公司應給付原告1452萬元；另 依民法第570條規定，備位請求被告公司與追加被告游光明 等15人應依附表給付原告1452萬元等語。 ㈥聲明：
⒈先位聲明：
①被告馥麗建設股份有限公司應給付原告1452萬元，及自起訴 狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ②訴訟費用由被告負擔。
③原告願提供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①被告馥麗建設股份有限公司與被告游光明等15人應依附表給 付原告1452萬元，及各自本追加被告起訴狀最後送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
②訴訟費用由被告等共同負擔。
③原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠被告馥麗公司（下稱被告公司）抗辯：
⒈原告起訴即自承係受地主所委任，以地主之利益為考量，尋 覓多家建商，並作為地主代表之身分，與建商商談取得對地 主最有利之條件，立場與被告公司相對立，並非是為被告公
司報告訂約機會，或為訂約之媒介，倘原告尋得建商進而完 成合建契約簽訂，自應係由地主給付仲介報酬予原告，是原 告與被告公司間不存在居間契約。
⒉本案有諸多地主代表與馥華集團進行協商，原告並非第一個 與被告公司聯繫之人，且原告係透過第三人鄧瑞臨及江榮輝 傳達訊息予被告公司，實際與被告公司接觸者為江榮輝，對 被告公司係以介紹人自居。而馥華集團均會將意見同時發布 與各地主代表，並非只有原告收受知悉，遑論原告僅陪同地 主出席、將被告公司所言「原文轉達」予地主，未有居間仲 介之實質貢獻。嗣因原告代表地主轉述合建條件為「地主55 ：建商45」，與馥華集團所提條件為「地主51：建商49」， 而未達成合意，原告亦未因此協調。是原告與被告公司間並 未簽立居間契約，被告公司亦未曾應允事成後給付原告報酬 。
⒊原告主張業界行情每坪仲介費用2萬元云云，然未提出相關依 據，參第三人鄧瑞臨、江榮輝之證述，原告係透過鄧瑞臨、 江榮輝向被告公司提出每坪2萬元之佣金，江榮輝甚而自行 加疊至3萬元，被告公司並無對不特定、不可預見之多數線 人負有給付佣金報酬之義務。原告偽稱被告公司同意給付仲 介費用予原告，其始安排被告公司與地主游氏家族見面云云 ，然實則係原告自己亟欲搓合雙方見面，並對地主矇騙被告 公司已同意地主條件。
⒋縱原告與被告公司間有居間合意，依證人游壬午之證述，原 告並非專任委託居間關係，甚連不動產仲介「一般約」要件 均未能符合。本案被告公司與地主總共僅見三次面，並無從 看出原告即為介紹人，且因條件並未合致，於被告公司與地 主第一次見面後的兩個月，合建案即已破局，被告公司亦清 楚告知所有相關人不再進行本案合建案商議，嗣地主與被告 進行長達半年之實質討論後，始於110年1月簽訂合建契約， 絕無被告公司跳線一事，而被告公司最終完成合建契約簽署 ，更與原告毫無任何關係。
⒌以上，被告公司未與原告簽立任何居間契約，亦未曾應允事 成後給付原告報酬，遑論原告與被告公司並無接觸；縱令兩 造間有居間合意，然原告並非專任委託居間關係，且原告未 實質居間，被告公司與地主簽訂合建契約，乃因地主再次尋 找被告公司商談，歷經半年而成，
原告就合建細項未有任何實質媒介或促成之行為，原告之請 求並無理由。
⒍並聲明：
①原告之訴駁回。
②訴訟費用由原告負擔。
㈡追加被告游光明等15人抗辯：
⒈原告實際上僅有聯繫與被告公司間之三次會議，最後一次會 議時間為109年3月19日。然於會議前，原告對被告公司就坪 數計算方式、坪效係數等合建方案並無充分資訊，致被告公 司、追加被告間對合建需求無法具體磋商，該次會議後原告 已無繼續就追加被告與被告公司之合建案需求進行商議，甚 至同時推薦其他建商尋求合建，顯無促成追加被告與被告公 司合建之作為。
⒉再就原告主張系爭土地已辦理信託登記予被告公司與追加被 告之合建事實云云，亦屬誤會。查系爭土地辦理土地信託登 日期為「110年3月5日」，距原告主張其最後一次參與雙方 會議之109年3月19日相隔長達一年之久。據此可證追加被告 與被告公司間另經過長時間之商議才取得彼此進一步信任， 方於110年3月5日辦理系爭土地之信託登記，非因原告之斡 旋簽署合建契約之事實。
⒊縱認兩造間成立居間契約，原告與追加被告名下系爭土地合 建案並無「委託人不得自行出售或另行委託第三者居間」、 「負有一定期間內不得委託他人居間之義務」之約定，性質 上非專屬委任，追加被告自行就合建案商取得成果，原告仍 無權請求追加被告等人給付報酬。
⒋至原告爰引民法第570條規定，請求追加被告等人給付居間報 酬部分，則因系爭土地之合建契約非因原告媒介所締結，綜 觀原告各項舉證及論據，皆關於馥華集團同意給付每坪3萬 元居間報酬，兩造亦未曾簽定任何委任服務契約，其對追加 被告請求已屬無由。退步言，縱認因原告居間致追加被告之 系爭土地與被告公司簽署合建契約而有報酬請求權，惟據原 告自始主張及舉證，應由原告依據合建坪數自被告公司取得 報酬，無民法第570條規定之適用，更無由據其與被告公司 之約定，令追加被告等人給付居間報酬之理。
⒌原告援引證人鄧瑞臨、江榮輝證詞主張馥華集團同意給付系 爭土地居間報酬，但關於報酬本為居間契約之重要事項，卻 有每坪2萬元、3萬元兩種說詞，已有矛盾，且與原證6即原 告與追加被告游壬午109年5月6日關於整合費用之對話內容 不符，顯證原告未曾得到馥華集團或追加被告同意系爭土地 居間費用每坪2萬或3萬之居間報酬之允諾，併觀該對話群組 名稱及對話內容提及其他各家建商合建訊息，可知該群組並 非促進與馥華集團之合建案而建立，原告請求無理由。 ⒍聲明：
①原告之訴駁回。
②訴訟費用由原告負擔。
③如受不利判決請准宣告被告供擔保免予假執行。 三、本件經協商整理兩造不爭執之事實：
㈠新北市○○區○○段00地號之原地主為游氏家族，土地面積2401 平方公尺。
㈡原告透過第三人鄧瑞臨介紹，與代書江榮輝認識，並再透過 江榮輝與馥華集團接洽。
㈢江榮輝曾將原告交付之資料，以電子檔轉送予馥華集團特助 陳詠霖與董事游伯湖，嗣後被告副理張思源與江榮輝接洽， 請其介紹原告、鄧瑞臨認識。
㈣108年11月7日，原告與游氏家族建立LINE群族，並討論與馥 華集團合建事宜。
㈤108年間，原告曾偕同游氏家族成員前往馥華集團，與馥華集 團代表即董事長陳金鐘、特助陳詠霖、財會部副理張思源洽 談。
㈥108年12月16日原告提出合建合約書稿予游家成立之LINE群組 。
㈦108年12月7日馥華集團代表張思源自行前往游氏家族地主辦 工室與游氏家族成員代表見面。
㈧原告與游氏家族成員於上開群組中，曾針對游氏家族與馥華 集團間之比例分配、容積回饋比例，與游氏家族成員為討論 。
㈨109年3月19日原告偕同游氏家族代表成員至馥華集團進行洽 談合建案，嗣後未再偕同游氏家族成員前往馥華集團。 ㈩109年7月3日馥華集團張思源副理回覆原告稱馥華集團先將重 心放置其他案子，而未再透過原告與游氏家族聯繫。 109年12月至110年1月期間，游氏家族與被告公司簽訂合建契 約。
四、本件之爭點：
㈠原告與被告馥麗建設股份有限公司或追加被告（下稱地主） 間有無成立居間報酬契約？
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬 即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額 者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付； 居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬 ，民法第565條、第566條、第568條第1項分別定有明文。是 以，居間契約乃一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介 之契約，而區分為指示居間與媒介居間，所謂指示居間乃受 委任人之委託，為其尋覓及指示可以與其訂立契約之相對人
，而提供訂約之機會，居間人之任務僅是向委任人為報告訂 約之機會；所謂訂約之媒介，乃居間人介紹委託人與相對人 訂立契約，而為媒介居間人，其任務乃斡旋於當事人雙坊間 ，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立契約之意。 準此，原告主張其與被告公司、追加被告間就上開土地之合 建案成立居間契約，而得請求被告公司給付報酬，或由合建 契約之雙方共同給付報酬乙節，自應以原告與被告公司或追 加被告間已有約定，由原告報告訂約之機會或為訂約之媒介 ，被告公司或追加被告於買賣契約成立後應允給付報酬，或 依情形非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者而視為允與報 酬，且契約因其報告或媒介而成立為要件。
⒉查原告主張其與追加被告間亦有成立報告居間之契約，此為 被告公司及追加被告所否認，而查，
①證人江榮輝於本院審理時證述：我是透過鄧瑞臨認識原告， 而我曾經配合被告公司做過土地登記的相關業務，且偶而會 接觸董事長陳金鐘，還有董事長的女婿游伯湖、被告公司的 代書部門的代書、還有張思源經理。先前鄧瑞臨有打電話給 我，並將資料傳給我，鄧瑞臨要我將這些資料轉介給被告公 司，問是否有合建意願，資料是原告給的，後來我也將資料 以電子檔的方式傳送給被告公司董事長特助陳詠霖及游伯湖 ；在我交資料前，被告公司應該是不知道這個土地，因為知 道的話，他們會說有接觸；我在傳送電子檔的同時，也有寫 到地主要求分配百分之五十五的條件，以及仲介人要合建土 地坪數的每坪3萬元的佣金；會寫到每坪3萬元佣金的條件， 是鄧瑞臨跟我說的，後來我和原告通電話，原告也是說每坪 3萬元。之後是游伯湖先回應我，他只寫到條件不好公司先 不予考慮，而陳詠霖沒有回應，我再將回絕的訊息截圖轉知 給原告及鄧瑞臨，後來原告有再調整合建比例，我再轉知游 伯湖跟陳詠霖，之後被告公司才請張思源跟我接洽，我再介 紹張思源給原告、鄧瑞認識。我在轉知調整合建比例方案給 游伯湖及陳詠霖時，就沒有再就佣金問題特別討論了，只著 重在合建比例上，在這之後，原告或鄧瑞臨也沒有再確認佣 金問題，是在最後一次會議時，被告公司又提到合建比例地 主部分降到百分之五十一，我向張思源表示怎麼又調整，張 思源才表示被告公司考量到市場的變化，及仲介費2000多萬 ，成本太高，被告公司才又調降比例。我之後有轉知原告， 告知將仲介費用再調降一下，讓合作比較容易成功，原告也 都直接和張思源聯繫，我是最後透過原告才得知被告公司與 地主有合作成功，我有問張思源，他說有跟原告作一個結束 。在我的認知，被告公司沒有明確同意也沒有明確拒絕給付
原告佣金，只有在最後一次會議中跟我提到佣金太高，不划 算，但沒有在會議中提到佣金問題等語（見本院卷二第51至 55頁）。
②證人鄧瑞臨於本院審理時則證述：我之前有土地仲介開發7、 8年的經驗，依照慣例，必須是地主與建商簽訂合建契約時 ，才會同時簽訂佣金承諾書。我因為土地買賣往來認識原告 ，先前也有出售土地給被告作為容積移轉，因而認識江榮輝 代書。後來原告有開發一個板橋的建地，跟我說想要找好的 建商配合，因為我跟被告公司有上開的來往，所以找上江榮 輝聯繫被告公司，後來原告有給我一些土地資料，我再將這 些資料轉給江榮輝，讓江榮輝把資料給被告公司評估。通常 在土地仲介都必須先談佣金費用及合建比例，讓建商來評估 合建是否划算，所以我有將佣金費用及合建比例告知江代書 ，要他轉知被告公司，後來鄧瑞臨告訴我，被告公司同意佣 金，但合建比例可以跟地主見面時再談。當時我和江榮輝提 到佣金比例是若合建成功我和原告一起拿一坪2萬元的佣金 ，江榮輝說被告公司的高層答應這樣的佣金，但這涉及業務 機密還有跳線的問題，所以我沒有再問具體是哪個人，而且 大家都是業界的人彼此信任，沒有必要說謊。我們是第一個 將土地資料送進被告公司的人，如果前面有其他牽線人，江 榮輝回來會說已經有其他人將資料送到被告公司。後來據我 所知因為稅金部分，被告公司有要求地主退讓，合建比例有 微調，一直等被告公司的答案，但被告公司沒有消息，後來 我聽到他們已經簽署合建，後來我請江榮輝去問被告公司高 層，江榮輝說被告公司說案子已經結案，之後原告也說地主 曾轉達說原告要300萬的佣金，被告公司覺得太多等語（見 本院卷二第48至51頁）。
③證人即地主代表游任午於本院審理時證述：新北市○○區○○段0 0地號是我們家族共有地，原告先前是先拜訪我父親，我們 是大房，後來是我父親年紀大，才轉由我接觸；2、3年前就 有很多人到我們家拜訪，其中就有原告，我們地址會將想法 轉知牽線的人，請他們轉知建商；在108年11月7日有邀請原 告加入原本我們地主的群組。介紹被告公司的有好幾人，不 只有原告，但是是原告先約到被告公司，我們就跟其他牽線 的人說先暫緩，後來第一、二次都有和被告公司的人見面； 108年12月16日原告是有在LINE上面提出合建初稿，但每個 簽線的人都會提出合建初稿。後來原告說被告公司的成本就 到那邊，所以與被告公司的合作破局，原告又介紹其他公司 ，也是說條件符合我們的想法，但最後也是破局，之後其他 牽線人告知我們是因為原告索取的仲介費用過高，後來家族
開完會後，印象中由我在109年7月出面問被告公司可不可以 繼續談，我提出的條件稍微減少一點，但幾乎是一樣，就沒 有再經過其他牽線人，在110年1月才與被告公司簽約等語（ 見本院卷二第41至47頁）。
④再由原告提出之LINE對話，於107年3月17日原告即開始與地 主游任午以LINE聯繫，至108年8月間原告尚推薦其他建商予 地主代表游任午（見本院卷二第85至99頁），迄至108年9月 12日則提出被告公司馥華集團選項（見本院卷第103頁）， 再至108年11月7日原告則與地主游任午聯繫，稱馥華集團有 意與地主相約，地主游任午則回稱會邀請其他地主組成群組 ，並於該群組繼續討論（見本院卷二第121頁）。是原告於1 08年11月7日加入地主之LINE對話群組（見本院卷一第21頁 ），並聯繫地主與被告公司之接洽事宜，而訂108年12月7日 為雙方第一次接洽碰面（見本院卷一第24頁），嗣後再於10 8年12月9日提出合建合約書稿電子檔於地主群組中，並再10 9年1月17日轉知被告公司代表張思源所提，分配比例與容積 移轉回饋比例等評估（見本院卷一第30至31頁），最後則再 聯繫雙方於109年3月19日會面，迄至109年3月24日原告則回 復地主關於稅務吸收問題，且於109年3月26日原告則再稱尚 有其他建商有意願合建等語（見本院卷一第42頁）。又被告 公司於108年12月間，即原告透過江榮輝與被告公司之游伯 湖跟陳詠霖接洽時點後，始與地主接洽，此為兩造所不爭執 ，此亦有被告公司代表與地主代表會面之照片1張附卷可稽 （見本院卷一第43頁）。
⑤是由證人江榮輝、鄧瑞臨、游任午上開證述可知，本件原告 係乃透過江榮輝與被告公司聯繫，嗣後被告公司始與原告及 追加被告即地主們開始聯繫，且由證人游任午證述可知，雖 仲介市場對於上開土地尋找建商合建之事為多人所知悉，然 地主在原告牽線聯繫被告公司前，確實並無直接接觸被告公 司之機會，而地主亦是透過多方牽線，視接觸條件後決定與 何家建設公司簽約合作，再由證人江榮輝、鄧瑞臨上開證述 ，亦可知被告公司在原告牽線前，並未曾與地主有所聯繫， 本件被告公司亦未曾提出任何在原告牽線前，其即與地主聯 繫之相關資料，可知被告公司亦是經由原告始開始與地址聯 繫，且嗣後未能經由原告繼續聯繫地主，亦是因仲介費用之 成本考量，被告公司始擱置合建案。從而，依上開事實，可 認原告係為地主即追加被告等人尋覓建商，尋求可與地主簽 訂合建契約之相對人，是以，原告與地主間已成立居間契約 ，而為報告居間人。
⑥另被告公司於原告聯繫地主前，亦未曾與地主有何聯繫，顯
是透過原告之報告，始有機會與地主聯繫接洽，且由證人上 開證述及兩造所不爭執之會面事實，可知被告公司確實係依 據原告之報告始有機會與地主接洽聯繫。至被告公司雖抗辯 於原告聯繫前即已有多組人馬接洽聯繫，然被告公司就此並 未提出相關事證為佐，況由地主與被告公司會面時間觀之， 被告公司均是在原告聯繫接洽後，始開始與地主開會協議合 建方案，倘被告公司未想透過原告聯繫而欲自行與地主聯繫 ，何以數次經由原告安排與地主開會見面，是由被告公司係 透過原告聯繫後，始開始與地主見面並提出方案以觀，堪認 被告公司與原告間亦成立居間契約，而由原告向被告公司報 告可與本件地主締結合建契約之機會。從而，原告主張其與 地主及被告公司間均成立居間契約等語，為有理由。被告公 司抗辯其未曾與原告成立居間契約，並無理由。 ㈡原告與被告公司間已有報酬之約定，然與地主間並無報酬約 定
⒈「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為 允與報酬。」民法第566條第1項定有明文，則以現今臺灣不 動產市場仲介，難認有何無償仲介情形，即仲介人當是以仲 介地主與建商合建後，從中賺取佣金為常情，是證人游任午 雖證述原告與其聯繫時均未曾提及居間報酬，然此與社會常 情並不相符，而難採信，是原告主張該時曾與地主代表游任 午曾提及仲介費用，游任午並曾陳述仲介費用應向建商收取 等語，與常情相符，而堪採信。
⒉互核證人江榮輝、鄧瑞臨之證述，其等均稱於向被告公司接 洽時，即已向被告公司提及原告將收取報酬要求，而此亦符 合不動產仲介收取報酬之習慣，再由證人游任午證述，嗣後 其曾聽聞因原告欲收取過高報酬，始讓合作案破局等語，亦 足認原告曾向被告公司提出給付報酬之要求，是本件足認原 告透過江榮輝與被告公司接洽時，確實已提出將收取報酬之 請求。又依證人江榮輝上開證述，被告公司於接獲江榮輝之 洽詢電話且說明原告欲收取之報酬後，並未明確表示同意或 拒絕等語，然由被告公司嗣後仍透過江榮輝與原告聯繫，且 經由原告接洽而前往地主辦公室拜會，之後又經原告接洽， 使地主前往被告公司辦公室初步拜會協商，已足認被告公司 已同意原告依兩造間之居間契約請求報酬甚明，蓋倘被告公 司拒絕原告報酬之請求，實無由再經原告管道聯繫地主，而 可明確拒絕原告之居間行為。再者，證人江榮輝證述嗣後被 告公司告知因仲介費用成本過高，故合作案擱置等語，此與 人游任午證述其嗣後聽聞因仲介費用過高而破局等語相符， 是由證人江榮輝、游任午證述，可知被告公司已將原告要求
之居間報酬列入其嗣後簽署合建契約之成本計算中，足認被 告公司初始確已同意原告之報酬請求，始可能將之列入成本 計算。
⒊又證人江榮輝於本院審理時證述：我在傳送電子檔的同時， 有同時寫到地主要求分配百分之五十五，以及合建土地坪數 的每坪3萬元為佣金；原告與鄧瑞臨一開始是要我開2萬或3 萬元，我要他們確定，不要模稜兩可，後來是報3萬元等語 （見本院卷二第52、54頁），核與原告於審理中陳述當初是 說每坪3萬元，但原告與鄧瑞臨的內部分配是一坪2萬元等語 大致相符（見本院卷二第22頁），是足認證人江榮輝上開證 述為真實，堪認證人江榮輝與被告公司接洽時，即已表明代 理原告與被告公司接洽，原告與被告公司間因而成立以土地 合建坪數每坪3萬元為報酬計價之居間契約。至原告與地主 即追加被告間，雖成立居間契約，然未曾約定報酬，此亦為 原告所自陳，又居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定 或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，固為民法第57 0條所明定，然原告既自陳其與追加被告游任午約定，地主 方不給付報酬，所有報酬由原告自行向被告公司請求，則原 告自無可能再依居間契約向追加被告請求給付報酬。 ⒋被告公司抗辯，於不動產仲介市場本是多方接洽，無由每一 接洽者都可要求居間報酬云云，然可否要求居間報酬，尚繫 諸嗣後契約是否因居間人之報告而成立的要件（詳如後述） ，則被告公司抗辯其將因多方接洽而付出無謂之居間報酬等 語，並無理由。至被告公司嗣後雖因為成本計算後，認原告 請求之報酬過高，而未能同意與地主簽訂合建，然被告公司 在接獲江榮輝之聯繫時，即已知悉原告欲報告締約機會，且 已知悉原告將對其請求報酬，被告公司仍藉由原告報告與地 主數次接洽，並未明確拒絕原告之居間行為，亦未明確拒絕 原告之報酬請求，足認被告公司已同意原告之報酬請求，雙 方已有居間之合意，且約定由被告公司給付居間報酬甚明， 被告公司不可因嗣後之損益計算，翻異雙方已成立之居間契 約。
⒌被告公司另抗辯其完全不知悉原告為介紹人，不可能與原告 成立居間契約等語，然查，證人江榮輝自述其與曾為被告公 司辦理土地登記業務，且證人江榮輝於本案亦是直接與被告 公司之游伯湖、陳詠霖接洽，且被告公司與地主為接洽時， 原告亦均在場，難認證人江榮輝未說明其背後居間脈絡，而 在場原告若未自我介紹，亦難想像被告公司何以使未具地主 身分之原告在場，至被告公司抗辯證人江榮輝與原告利益一 致，所為證述並非公正等語，然此僅為被告公司之臆測，況
被告公司已有多年從事土地建案經驗，當知合建案之土地仲 介必有仲介報酬，則於接獲證人江榮輝檢附之資料時，衡情 當是知悉當中之介紹人要求居間費用，是證人江榮輝證述其 將地主資料轉傳被告公司之游伯湖、陳詠霖時，有寫到介紹 人或仲介人要求佣金等語（見本院卷二第52頁），與事實應 屬相符，被告公司此部分之抗辯亦無理由。另被告公司抗辯 其從未與原告有任何「約定」等語，然查，居間契約本為不 要式契約，其藉由原告之聯繫，而同意藉由原告與地主聯繫 ，當認兩造間已成立居間契約無疑。復以，被告公司抗辯原 告並未替被告公司進行斡旋、說和，使地主提升對被告公司 好感，原告所為僅是將被告公司所言原文轉達地主而已等語 ，然所謂報告居間乃像他方為據實報告義務即可，並無調查 義務，則本件原告既以LINE向地主、被告公司報告他方所主 張之分配比例及容積移轉比例，原告即已盡其忠實義務，是 被告此部分之抗辯並無理由。
㈢原告與被告公司間之報酬請求權已生效
⒈按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之 報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂 約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約 之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成 立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居 間，而僅為被告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之 支付，最高法院52年台上字第2675號判例參照。 ⒉原告與被告公司接洽後，報告與地主間之締約機會，被告公 司因而得以與地主接觸並持續開會協議，此已有證人江榮輝 、鄧瑞臨、游任午證述如上，且有卷附之LINE對話可稽，又 雖被告公司與地主間於109年3月19日開會後，即未再進行後 續協商會議，然被告公司遲至109年7月3日始回覆馥華集團 將重心放至其他建案上，而無意商議，然至109年12月至110 年1月間，被告公司即與地主簽署合建契約，此為兩造所不 爭執，再證人江榮輝證述被告公司曾表達因仲介費用之成本 問題，使被告公司擱置雙方合作等語，是足認於109年7月3 日前，被告公司均仍持續與地主之合建案。再者，證人游任 午於本院審理時證述：我們沒有再經過其他牽線人，後來我 在109年7月問被告公司可否繼續談，我提出的條件稍微減少 一點，但幾乎是一樣等語（見本院卷二第43頁）。是由證人 游任午上開證述可知，其自行找被告公司洽談合建案之時間 距被告公司109年7月3日宣告合作破局之時間甚為接近，且 與原告就被告公司合作案與地主商議時間即109年3月24日時 間相較亦非久遠（詳後述），而被告公司與地主最終簽約日
期為109年12月至110年1月期間，以地主自行洽談合作案之 時間僅約半年，相較一般建商洽談合建案之時程，此半年時 間非長，輔以證人游任午證述地主簽約內容有稍微減少，但 條件幾乎相同等語，可見被告公司與地主簽約之基礎，係基 於初始原告居間報告之機會，雙方接觸協商之結果延續而來 ，足認本件合建契約係因原告之報告而有其效果，且該合建 契約之簽訂與原告之報告具因果關係，原告就其與被告公司 間之居間契約報酬請求權因而生效，原告自得向被告公司請 求報酬。
㈣被告公司之酌少報酬請求權
⒈約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平 者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條 前項定有明文。查被告公司之報酬給付義務係出於其與原告 間之約定，已如前述，再者，被告公司抗辯縱使居間契約成 立，原告之請求亦非合理金額等語（見本院卷二第479頁)， 足認被告公司已抗辯原告請求報酬之數額過鉅，而請求酌減 之意。是本件應審酌原告之請求是否有顯失公平之處。 ⒉查原告係於108年11月7日始參與地主間之群組，並與此時開 始與被告公司有所接觸，且於108年12月16日藉由對話群組 提供被告公司之合建契約初稿之電子檔予地主，原告並於10
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