臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第148號
原 告 冠德建設股份有限公司
法定代理人 馬志綱
訴訟代理人 梁穗昌律師
被 告 裕毛屋企業股份有限公司
法定代理人 謝明達
訴訟代理人 姚文勝律師
趙子澄律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國111年7月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，為民事訴訟法第24條 第1項前段所明定。兩造於不動產買賣契約書第8條約定就該 契約涉訟時，合意以本院為第一審管轄法院，原告依上開契 約之法律關係提起本件訴訟，依上規定，本院有管轄權，合 先敘明。
二、原告主張：伊於民國109年8月7日因臺中市○○區○○段○00000○ 00000地號土地(下稱系爭土地)為第二之一種商業區土地， 得供商業區開發使用，乃以新臺幣(下同)14億8,000餘萬元 之高價，向被告購買系爭土地及同段1703、1704建號建物， 兩造並簽立不動產買賣契約書(下稱系爭契約)。惟伊取得系 爭土地後，於110年10月間申請建築執照，始知系爭土地雖 於103年間經被告申請變更為第二之一種商業區，但附帶條 件為繳納回饋金或捐贈比例之土地後，始得作為商業使用( 下稱系爭使用限制)，被告在移轉土地所有權之前，並未完 成繳納回饋金之負擔（經核計為3,183萬1,451元），經伊於 110年12月2日以存證信函要求函到7日內給付該款項，仍為 被告所拒，致伊須於110年12月15日繳納該筆回饋金3,183萬 1,451元。被告依系爭契約第5條第2項約定，負有按使用分 區現狀交付買賣標的之義務，其給付未繳納回饋金而不能作 商業區開發之土地，欠缺買賣預定效用及商業區土地應有之 通常效用，自屬瑕疵，且未符債之本旨，應負瑕疵擔保責任 及債務不履行責任；被告隱瞞系爭使用限制，使伊陷於錯誤 而高價購買系爭土地，亦應負侵權行為損害賠償之責。伊自
得依民法第349條、第353條、第359條、第360條、第227條 、第213條、第216條、第184條等規定及不當得利法律關係 ，減少價金並請求被告返還不當得利，或請求瑕疵及債務不 履行之損害賠償，或請求侵權行為損害賠償。且回饋金乃與 系爭契約第4條第1項所定之工程受益費、地價稅屬同等性質 之負擔，且在移轉過戶前即已發生，依上開約定應由被告支 付回饋金，伊自亦得依上開契約約定請求被告為給付。為此 依上開規定、法律關係及契約約款，求為命被告給付3,183 萬1,451元及自110年12月12日起至清償日止法定遲延利息之 判決。並陳明願供擔保，請求准為假執行之宣告。三、被告則以：關於系爭使用限制，除申請使用分區證明外，自臺中市政府都市發展局（下稱臺中都發局）都市計畫書圖整合查詢平台(下稱計畫書圖查詢平台)等網站所公示之資料亦能得知，在相關資料均可公開查詢之情形下，伊並無故意隱瞞或故意不告知瑕疵之情事。尤以原告為上市專業建設公司，依公開發行公司取得或處分資產處理準則第9條第1項規定，對於交易金額超過10億元之系爭土地，須委請2家以上專業估價者估價，且依不動產估價技術規則第11條，土地使用管制資料乃估價師進行估價前應蒐集估價之基本資料，是不論原告或其委任之不動產估價師，在交易前實已明知系爭使用限制。況回饋金係於土地所有權人確定變更使用時(即實際作為商業區開發利用時)，始會產生。原告於取得系爭土地所有權後，決定將系爭土地作為商業區開發使用，相關回饋金本應由其自行繳納負擔，其將應繳納之回饋金轉嫁於伊負擔，實無理至極。兩造既已經約定按現狀(並含既有都市計畫規劃與使用分區現狀)交付土地與建物，伊依系爭契約第5條第2項約定，按系爭土地使用分區現狀，將系爭土地點交予原告，並無任何權利、效用或價值之瑕疵，或債務不履行、侵權行為之情事。此外，回饋金與工程受益費性質不同，原告主張適用系爭契約第4條第1項約定要求伊負擔回饋金云云，亦屬無理等語，資為抗辯。四、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地屬「變更臺中市都市計畫主要計畫(不包括大坑風景 區)(第三次通盤檢討)(103年第3季申請變更住宅區為商業區 )案」(下稱系爭計畫案)之第二之一種商業區，附帶條件為 ：俟繳納回饋金或捐贈比例之土地始得作為商業使用(即系 爭使用限制)。
㈡被告並未於出售系爭土地前，向臺中市政府繳納回饋金或捐 獻比例之土地。
㈢兩造於109年8月7日簽訂系爭契約，由原告以14億8,586萬4, 875元購買系爭土地及同段1703、1704建號建物。 ㈣原告於110年12月15日繳納回饋金3,183萬1,451元。五、本件原告主張被告應負出賣人瑕疵擔保責任、債務不履行損 害賠償責任，及侵權行為損害賠償責任，並應依系爭契約第 4條第1項約款負擔回饋金等情，皆為被告所否認，並以前詞 置辯。經查：
㈠系爭計畫案之計畫書圖資訊皆揭示於計畫書圖查詢平台及臺 中都發局官方網站/業務專區/都市計畫專區/主要計畫，另 可向該局申請都市計畫土地使用分區證明書，以確認土地是 否有相關附帶條件規定等情，乃經臺中都發局函覆明確(本 院卷㈠第110頁)。該局並說明：為強化都市計畫資訊透過網 路空間周知、流通與傳播，本局及本府地政局分別建立計畫 書圖查詢平台及158空間資訊網，前述空間圖台未限制使用 對象，均可透過地段號或關鍵字，查詢任一變更都市計畫書 及住宅區變更為商業區相關法規内容，且查詢頁面均有呈現 繳納代金之文字提示。…上開空間查詢系統及本局核發之土 地使用分區證明書中，均可得知本市○○區○○段00000○00000 地號之都市計畫案名（即系爭計畫案名）…，除可下載該檔 案外，該計畫書檔案中之『回饋及停車空間規定』章節及後附 切結書等内容，均已明確表示未完成回饋金繳交前，仍應依
住宅區管制使用。…綜上，有關住變商之相關規定與資料， 均可由不特定對象(含土地所有權人)藉由本局及本府其它機 關建立之資訊網站查詢並下載相關文件，或另申請土地使用 分區證明書，且查詢過程中，相關資訊均為明顯可見，應無 因政府資訊不透明致查詢者對於該土地之有誤判之情形等情 在卷（本院卷㈠第359至360頁），應認系爭使用限制，乃一 般人皆可由政府資訊網站或申請土地使用分區證明書而查知 之公開資訊。
㈡原告雖主張實際上無從藉由前述資訊網站查得系爭使用限制 之資料云云。然查，依臺中都發局前揭函文所附相關資訊所 示，計畫書圖查詢平台網頁確有標明「有無住變商規定：有 」、「有無應繳納代金規定：有」等提醒事項，並提供土管 要點、附帶條件等可供下載之檔案（本院卷㈠第361頁）；臺 中市政府地政局158空間資訊網亦標示有「回饋比例」、「 初估回饋金」、「實際繳交回饋金」等各項欄位，揭露計畫 區內各土地回饋金數額，以及是否已完成繳納等資訊（本院 卷㈠第363頁）。另臺中都發局提供下載之計畫書檔案，其內 容包含回饋及停車空間規定、被告出具之切結書，及臺中市 政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書等資 訊。依回饋及停車空間規定記載「依據『臺中市都市計畫住 宅區變更為商業區回饋要點』，本季(103年第3季)申請變更 基地計有6處，第1處申請新增變更基地為臺中市○○區○○段00 000○00000地號2筆土地（即系爭土地），其申請變更案件相 關之回饋規定如下：㈠回饋土地比例：…㈡回饋金計算公式：… 」（臺中都發局回函卷第138頁）、被告切結書記載「茲切 結臺中市○○區○○段00000○00000地號土地（即系爭土地）， 依『臺中市都市計畫住宅區變更為商業區回饋要點』變更都市 計畫内容載明依法發布實施後，土地所有權人如未依核准之 開發計畫内容期程，實施開發建設或完成回饋前有土地移轉 行為，則雖已辦理住變商申請，但未完成回饋程序前，仍應 依住宅區使用，並同意臺中市政府依都市計畫法第27條規定 ，將其土地變更恢復為住宅區，絕無異議」（同上卷第224 頁），及前開土地使用分區證明書於「計畫書中特別使用規 定」欄記載「案內土地如依回饋要點及處理原則辦理，得允 許變更為商業區」等內容（同上卷第247頁），均明確揭露 未完成回饋金繳交前，仍應依住宅區管制使用，原告主張無 從自上開資訊網站查知系爭使用限制云云，難認可採。 ㈢而原告於購買系爭土地前，曾委請2家不動產估價師事務所進 行估價等情，有原告提出由天易不動產估價師聯合事務所、 信彩不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書可稽（本
院卷㈠第255至353頁、第483至581頁；下逕稱天易不動產估 價報告書、信彩不動產估價報告書）。上開2份估價報告書 ，均載明估價報告內容遵循內政部訂定之不動產估價師法及 不動產估價技術規則相關規定(本院卷㈠第265頁、第489頁) ，而勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資 料，皆為不動產估價時應蒐集之資料，此觀不動產估價技術 規則第11條第1款即明，應認系爭使用限制，屬上開2家估價 師事務所遵循前述不動產估價技術規則，於估價時應蒐集之 資料。參以天易不動產估價報告書載明其估價資料來源包含 「土地使用分區係査詢計畫書圖查詢平台」、信彩不動產估 價報告書記載估價資料查詢包含「依都市計畫及地籍等相關 資料查證」等情(本院卷㈠第271頁、第495頁)，亦應認上開2 家估價師事務所已有參考計畫書圖查詢平台等公開資訊，而 可得知系爭使用限制。被告抗辯原告在締約前即已藉由估價 程序查知系爭使用限制等情，堪信非虛。
㈣依前所述，系爭計畫案（含系爭使用限制）之相關資料均可 透過臺中都發局及臺中市政府地政局資訊網站查詢，原告委 託之不動產估價師亦已參考計畫書圖查詢平台、都市計畫及 地籍等相關資料予以查證，被告抗辯原告依法已委請估價師 進行估價，由公開資訊知悉系爭土地之回饋金負擔，於締約 前已知系爭土地之開發利用存有使用限制等情，堪信非虛， 尚難認被告有故意隱瞞或不告知瑕疵之情事。兩造於系爭契 約第5條第2項約定「雙方同意按現狀(並含既有都市計畫規 劃與使用分區現狀)交付土地與建物」，亦有不動產買賣契 約書可稽（本院卷㈠第23頁）。則被告依上開約定，按系爭 土地當時使用之現狀為給付，即難認有瑕疵、債務不履行或 侵權行為可言。原告主張被告應負出賣人之瑕疵擔保責任， 或債務不履行、侵權行為損害賠償責任云云，要屬無據。 ㈤原告雖另主張回饋金與系爭契約第4條第1項之工程受益費、 地價稅屬同等性質之負擔，且在移轉過戶前即已發生，依上 開約定應由被告支付回饋金云云。惟查，系爭契約第4條第1 項約定「地價稅、房屋稅、工程受益費等，於本約土地移轉 過戶登記完成日前已開徵或已發生尚未開徵者由乙方負擔， 移轉過戶登記日後之上述稅費由甲方負擔」等語(本院卷㈠第 23頁），依契約文義觀之，回饋金並不包含在上開約款所定 範圍之內，原告主張被告應依上開約款負擔回饋金云云，已 難認合於契約之文義。被告否認回饋金與地價稅、工程受益 費性質相同，原告並未就此盡其說明義務，復未舉證兩造有 將回饋金約由被告負擔之合意，其依系爭契約第4條第1項請 求被告為給付，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第349條、第353條、第359條、第360 條、第227條、第213條、第216條、第184條等規定、不當得 利法律關係，及系爭契約第4條第1項約款，請求被告給付3, 183萬1,451元及自110年12月12日起至清償日止按週年利率5 %計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日 民事第八庭 法 官 鄧晴馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日 書記官 林鈞婷
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