臺灣高雄地方法院民事判決
110年度重訴字第247號
原 告 余珮瑄
訴訟代理人 顏福松律師
鄭智元律師
被 告 歐恩盈
訴訟代理人 柯彩燕律師
林畊甫律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於中華民國
111年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前於民國104年間因將房屋出售予被告之父即訴外人歐嘉 喆，而結識歐嘉喆，雙方開始有業務合作、資金往來。歐嘉 喆嗣於105 年11、12月間提出購買原告所有坐落高雄市○○區 ○○段000000地號土地及其上同段5040建號建物即門牌號碼高 雄市○○區○○路000號房屋（權利範圍均為全部，下合稱系爭 房地）之要約，原告告知願以4,950萬元出賣系爭房地，惟 為規避高額之房地交易稅，希望實價登錄以約4,000萬元登 載，經歐嘉喆同意後，雙方即於106年8月18日簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭契約），並於系爭契約記載總價款為3, 998 萬元，且於106年8月24日辦理系爭房地所有權移轉登記 完畢。而因歐嘉喆當時已對原告事業投資相當金額，故向原 告稱系爭契約所載買方應給付之價金僅需作個形式，日後雙 方再行找補即可，原告同意後，歐嘉喆即於簽約當日匯款48 萬元予原告，原告亦於同日開立面額48萬元之合作金庫銀行 鼓山分行支票交予歐嘉喆，以返還上開48萬元，且系爭契約 附件所載以原告為受款人，票面金額500萬元之中國信託商 業銀行支票乙紙實際上未交付原告，故歐嘉喆就系爭房地之 買賣並未支付任何價金。
㈡自106年下半年以來，因兩岸關係日趨緊張，陸客來台人數銳 減，加諸109年起COVID-19病毒疫情爆發，原告之事業無以 為繼，歐嘉喆之投資亦化為烏有，詎歐嘉喆竟反稱先前投資 之金額均屬借貸，並起訴請求原告返還借款，原告因而清查 與歐嘉喆間之資金往來，細繹系爭契約內容，始察知系爭契 約記載之買方竟為歐嘉喆之女兒即被告，系爭房地所有權亦
係移轉登記為被告所有。然洽談系爭房地買賣時被告皆未出 面，亦未出具委託書予歐嘉喆，因此兩造就系爭房地之買賣 未達成意思表示合致，系爭契約及所有權移轉登記行為均屬 無效，原告仍為系爭房地之真正所有權人，故依民法第767 條第1 項前段及中段規定，請求被告塗銷系爭房地於106 年 8 月24日以買賣為原因之所有權移轉登記，回復登記為原告 所有。退步言，縱認系爭契約非屬無效，然被告迄今未給付 價金，原告已於110 年5 月14日發函催告被告於收函後10日 內給付買賣價金，並表明屆期不給付即依法解除系爭契約不 另通知之旨，然被告仍置之不理，原告已依民法第254條規 定，另以起訴狀繕本向被告為解除系爭契約之意思表示，系 爭契約既已解除，原告自得依民法第259 條第1款規定，請 求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告。為此，先位依 民法第767 條第1 項前段及中段規定，備位依第259 條第1 款規定，提起本件訴訟等語。（一）先位聲明：⒈確認兩造 就系爭房地於106 年8 月18日所為之買賣契約及於106 年8 月24日以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為均無效；⒉ 被告應將系爭房地於106 年8 月24日以買賣為原因之所有權 移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有；⒊願供擔保，請 准宣告假執行。（二）備位聲明：⒈被告應將系爭房地之所 有權移轉登記為原告所有；⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告前因房屋買賣而知悉歐嘉喆資力甚佳，故於 104 年4 月間向歐嘉喆借款600 萬元周轉，並表示其夫卓建 全、翁卓忠吉為大崗山高爾夫球場董事、董事長，待其收受 分紅後即可清償借款，歐嘉喆遂聽信其言而於104 年5 月7 日匯款600 萬元至原告之銀行帳戶，原告則開立3 紙支票交 予歐嘉喆用以清償上開600 萬元之本息，因原告有按時清償 ，故原告復於105 年初再向歐嘉喆表示比照前次開立借款支 票方式借款周轉時，歐嘉喆即同意並於105 年3 月21日陸續 借款予原告，金額高達2,200 萬元。其後，原告雖有開立支 票以擔保借款本息，但屢向歐嘉喆表示資金調度困難，要求 延長還款期限，更經常開立遠期支票要求換票以免跳票，原 告並表示欲將系爭房地出售予歐嘉喆以減輕房貸壓力，歐嘉 喆回覆被告有意願承買，原告遂同意將系爭房地以總價3,99 8萬元出賣予被告，第一次付款由被告將48萬元匯入原告之 第一銀行路竹分行帳號00000000000 帳戶，第二次付款由被 告向中國信託商業銀行北高雄分行購買支票號碼「DFO01008 5 」票面金額500 萬元之本行支票（下稱系爭支票）後，將 系爭支票交付原告，第三次付款則以被告代償原告積欠玉山 銀行之房屋貸款、信用貸款、信用卡費共34,697,178元債務
之方式為給付，是兩造就系爭房地之買賣及付款過程均由被 告具名為之，原告時隔多年方於本件訴訟表示其內心主觀動 機係將系爭房地出賣予歐嘉喆而非被告，且被告未給付價金 云云，顯與事實相悖。故而，原告先位主張兩造並無買賣之 意思表示合致，系爭契約因而無效，備位主張被告給付遲延 並解除系爭契約，均無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠原告於104 年2 月13日將所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號11樓房地出售予被告之父歐嘉喆。
㈡其後，原告另與歐嘉喆議價並談妥出售原告所有系爭房地之 事宜，並於106 年8 月18日簽訂系爭契約。 ㈢原告嗣將系爭房地所有權以買賣為原因移轉登記予被告，並 於106 年8 月24日辦畢移轉登記（下稱系爭移轉登記）。 ㈣系爭契約記載：「承買人係被告，系爭房地總價款為3,998 萬元，第一次付款：買方於106 年8 月18日預購定金時已給 付賣方48萬元；第二次付款：106 年8 月22日支付500 萬元 ；第三次付款：目前該標的物之貸款同意全權由買方承受， 交屋款時如有不足，其差額交屋時以現金補足（106 年9 月 30日以前）」。
㈤系爭契約之第一次付款係由被告將48萬元匯入原告第一銀行 路竹分行帳號00000000000 帳戶；第二次付款係由被告向中 國信託商業銀行北高雄分行購買系爭支票後，將系爭支票交 付予原告；第三次付款則以被告代償原告積欠玉山銀行之房 屋貸款、信用貸款、信用卡費共34,697,178元債務之方式為 給付。
㈥原告於104年以系爭房地為擔保向玉山銀行申請房屋貸款，並 設定抵押權予玉山銀行。玉山銀行對系爭房地之抵押權嗣因 系爭房地之抵押貸款清償完畢而於106年9月22日塗銷。四、得心證之理由：
㈠系爭契約及所有權移轉登記之物權行為是否無效？原告請求 塗銷系爭移轉登記有無理由？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按簽名之代行， 係指經本人授權，直接以本人名義簽名，而未表明為代理人 及代理之意旨而言，第三人經本人授權代為簽名，其效力自 及於本人（最高法院107年度台上字第408號民事判決意旨參 照）。
2.經查：
⑴原告係與被告之父歐嘉喆議價並談妥出售系爭房地之事宜，
並於106 年8 月18日簽訂系爭契約一情，固為兩造所不爭執 ，已如前述。然觀諸系爭契約前言記載「立不動產買賣契約 書人出賣人余珮瑄，承買人歐恩盈，雙方合意對於本件不動 產買賣事宜，標示及議定條款如後…」，且系爭契約之當事 人簽名欄並蓋有兩造之印文，有系爭契約可稽（見審訴卷第 231、233頁），另原告對於當事人簽名欄上之「余珮瑄」簽 名及印文之真正並未否認，是依系爭契約之文義以觀，兩造 對系爭契約所載內容已達成意思表示合致。
⑵依證人即代書俞玉秀證稱：系爭契約是使用伊所屬代書事務 所之買賣契約例稿填寫而成，伊於106年8月18日簽約前，曾 先與兩造以電話照會，將契約中的付款方式及條件談好，由 伊手寫填載在契約中，伊在電話中有念給原告聽買方是被告 ，所以原告在簽約前就知道買方是被告，之後伊就與兩造約 簽約時間，地點約在人文首璽大樓會議室，當天早上伊到達 時，原告臨時說有事要改成下午簽約，被告就先到場看契約 內容，並拿印章給伊蓋，蓋好後再將印章還給被告，之後伊 接到客人的電話，講完電話準備離開時，伊才發現被告漏未 在系爭契約當事人欄簽名，伊就告知在場的被告父親歐嘉喆 ，歐嘉喆就打電話給被告要求其回來簽名，但被告稱當時已 走遠，就委託其父代簽，故系爭契約當事人簽名欄上之「歐 恩盈」三字係由歐嘉喆所簽。同日下午，伊在人文首璽大樓 會議室與原告碰面，伊先念契約內容給原告聽後，原告再看 過契約一遍，就親自在系爭契約上簽名，並拿印章給伊在契 約上蓋章，待雙方均簽名蓋章後，伊就各交一份契約書原本 給他們等語（見本院卷第117-120頁），核與證人歐嘉喆之 證詞大致相符（見本院卷第122-123頁），堪信為真。 ⑶據上開證人證述可知，兩造之簽約過程係被告於106年8月18 日上午先在系爭契約上用印並由其父歐嘉喆代行簽名後，原 告始於同日下午在系爭契約上簽名，且原告係先審閱契約內 容無誤後始簽名。是以，縱使交易過程係由被告之父歐嘉喆 出面與原告議價，但在原告簽名前，系爭契約既已明確記載 承買人係被告，原告在系爭契約簽約前應已明確知悉系爭房 地之買受人係被告，其仍在系爭契約上簽名，足認原告同意 將系爭房地出售予被告，故兩造已就系爭房地之買賣達成意 思表示合致，要無疑義。基此，兩造就系爭房地之買賣契約 已因意思表示合致而成立，原告為履行系爭契約，自當有移 轉系爭房地所有權予被告之意思表示，故系爭移轉登記之物 權行為應屬有效，被告已取得系爭房地所有權，堪以認定。 ⑷原告雖主張被告交付之各期款項實際上應係由歐嘉喆出資支 付，被告本人並不知悉，故聲請調查被告之相關資金來源及
通知證人王雪枝到庭證述（見本院卷第32-33頁）。然系爭 契約之當事人究為何者取決於意思表示合致之雙方，與買賣 價金最終由誰實際出資支付無涉，縱使買賣價金是由被告實 際出資，仍無礙兩造已就系爭契約達成意思表示合致之事實 ，故本院認原告此部分證據調查之聲請，要無調查之必要， 附此敘明。
3.從而，原告先位請求確認系爭房地之系爭契約及系爭移轉登 記之物權行為均無效，並依767條第1項前段、中段規定，請 求被告將系爭移轉登記塗銷，均無理由。
㈡原告主張解除系爭契約，請求被告將系爭房地移轉登記予原 告，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按表意人與相對人通 謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效 對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適 用關於該項法律行為之規定。民法第87條定有明文。所謂通 謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之 表示，即相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真 意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又通謀虛偽意思 表示之行為係積極行為，非消極行為，故主張表意人與相對 人間之法律行為係基於通謀虛偽意思表示者，依舉證責任分 配原則，應由主張者就該積極事實負舉證責任。 2.原告主張兩造約定系爭房地之買賣總價實為4,950萬元，惟 為規避高額之房地交易稅，故雙方合意在系爭契約虛偽登載 買賣總價為3,998萬元，並以此金額完成實價登錄等語，惟 被告否認之，依前引規定及說明，應由原告就此利己事實負 舉證責任。原告對於兩造合意之買賣總價金係4,950萬元乙 點，雖提出其委託顏松福律師於110年5月14日寄予被告之律 師函、原告於105年4月間與訴外人永慶不動產加盟店大賦房 屋仲介有限公司（下稱大賦房屋公司）簽立之委託事項變更 契約書（下稱系爭委託契約書）為其論據。然查： ⑴觀諸上開110年5月14日律師函雖記載「約於105年11、12月間 ，歐先生表示有意購買本人所有之高雄市○○區○○路000號之 獨楝店面房地，本人表示買賣可以，但本人賣價為4950萬， 因本人購入成本至少有4,500萬元，歐先生答應以4,950萬元 購買」等語（見審訴卷第43頁），但此乃原告片面陳述，未 見被告有承認之表示，且原告先前委託顏松福律師於110年1 月26日寄發予歐嘉喆之律師函則陳稱「歐嘉喆先生前另向本 人講買南雄市○○區○○路000號之透天房屋，買賣價金3,998萬 元，扣除貸款3,450萬元，尚須支付房屋價金548萬元」等語
（見審訴卷第39頁），核與上開110年5月14日律師函所述內 容前後不一，已難信為真。
⑵另系爭委託契約書固記載「委託價款：買賣價款變更為肆仟 玖佰捌拾萬元整，但買方出價達肆仟伍佰萬元整賣方同意出 售」等語（見審訴卷第59頁）。但契約上所載委售價格僅係 原告單方希望之售價，本非當然等同實際成交價，且兩造並 非透過大賦房屋公司居間成立買賣契約，兩造直接議定之價 格本不受上開委售價格之拘束；又原告係於105年4月即與大 賦房屋公司簽立系爭委託契約，但兩造於106 年8 月18日始 簽訂系爭契約，二者簽約時間相距逾1年以上，顯然原告以 上開金額委託大賦房屋公司銷售系爭房地並未成交，要無僅 憑系爭委託契約書記載之委售價格為4,980萬元，即可逕信 原告稱兩造約定之買賣總價為4,950萬元屬實。此外，原告 復未能提出其他積極證據以實其說，依前揭舉證責任分配原 則，原告主張兩造約定之買賣總價為4,950萬元，為不可採 。故而，兩造約定之系爭房地買賣總價應係系爭契約所載3, 998萬元，堪以認定。
3.原告主張系爭契約簽立後，被告從未給付任何價金，其已於 110年5月14日寄發律師函通知被告應於10日內給付，但被告 未遵期履行，其遂以本件起訴狀繕本送達被告為解除系爭契 約之意思表示等語，固提出上開110年5月14日律師函及110 年5月17日送達之收件回執為憑（見審訴卷第43-45頁）。惟 查：
⑴被告已按系爭契約第1條約定之付款方式給付各期款項，亦即 第一次付款由被告將48萬元匯入原告第一銀行路竹分行帳號 00000000000 帳戶；第二次付款係由被告向中國信託商業銀 行北高雄分行購買系爭支票後，將系爭支票交付予原告；第 三次付款則以被告代償原告積欠玉山銀行之房屋貸款、信用 貸款、信用卡費共34,697,178元債務之方式為給付；另玉山 銀行對系爭房地之抵押權，亦因原告積欠玉山銀行之系爭房 地抵押貸款清償完畢而於106年9月22日塗銷等節，均為兩造 所不爭執（見不爭執事項㈣、㈤、㈥），堪信為真，足見被告 合計已支付原告40,177,178元，超過雙方約定之3,998萬元 。
⑵原告主張被告匯入之第一期款48萬元，其已於106 年8 月18 日開立金額48萬元之合作金庫銀行鼓山分行支票（發票人： 唐喬貿易有限公司；票載發票日：106年8月31日；票號：00 00000)交予歐嘉喆返還之等語。被告雖不爭執原告有簽發上 開面額48萬元支票交付歐嘉喆，但辯稱原告簽發該張48萬元 支票係用以清償原告積欠歐嘉喆之借款利息（見審訴卷第10
1、103頁）。本院審酌原告若因與歐嘉喆間有其他投資或資 金往來關係，而約定系爭房地之買賣價金無須現實交付，其 等僅須於系爭契約之付款方式上載明即可，無須大費周章由 被告先行匯款48萬元後，原告再簽發支票交付歐嘉喆，是原 告稱其簽發之上開48萬元支票係為返還被告交付之第一期款 ，難謂與常情相合，尚難採信。
⑶原告另主張被告未實際交付系爭支票予原告，但被告否認之 ，辯稱：原告係於收受系爭支票後，復將系爭支票交予歐嘉 喆以清償積欠之借款本金500萬元，歐嘉喆並於原告交付系 爭支票之同時，將原告先前開立之面額100萬元、400萬元（ 即支票號碼「AK0000000」、「DA0000000」）支票兩紙返還 原告等語（見審訴卷第103-104頁）。參諸被告所提出將系 爭支票及前揭「AK0000000」、「DA0000000」號支票並排影 印之文件上，有手寫記載「本人同意DF0000000$500萬支票 ，抵AK0000000$100萬、DA0000000$400萬支票」及原告之簽 名（見審訴卷第243頁），核與被告所述相符，足信原告係 在受領系爭支票後另將之交付歐嘉喆，以換回先前簽發之2 紙面額合計500萬元支票，並非被告未交付第二期款予原告 。再參以原告於前揭110年1月26日律師函自陳「歐嘉喆先生 前另向本人講買南雄市○○區○○路000號之透天房屋，買賣價 金3,998萬元，扣除貸款3,450萬元，尚須支付房屋價金548 萬元」等語，益證被告之第三期款業已支付完畢。 ⑷綜上，被告確已依系爭契約之約定給付各期價款，要無價金 給付遲延之情事，原告以被告給付遲延為由所為催告及解除 系爭契約之意思表示，於法不合，自不生解除契約之效力。 是故，系爭契約仍存在，原告依民法第259條第1款規定，請 求被告將系爭房地移轉登記予原告，於法無據。五、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項前段、中段規定， 請求：㈠確認兩造就系爭房地於106 年8 月18日所為之買賣 契約及於106 年8 月24日以買賣為原因所為之所有權移轉登 記行為均無效；㈡被告應將系爭房地於106 年8 月24日以買 賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有 ，皆無理由，應予駁回。原告備位依民法第259 條第1 款規 定，請求被告應將系爭房地之所有權移轉登記為原告所有， 亦無理由，應予駁回。原告假執行之聲請因敗訴而失所附麗 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結 果無影響，爰不再予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 24 日 民事第四庭 法 官 徐彩芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 24 日 書記官 吳綵蓁
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