臺灣臺北地方法院民事判決
108年度消字第45號
原 告 吳碧琦
訴訟代理人 周志一律師
被 告 冠德建設股份有限公司
法定代理人 馬志綱
訴訟代理人 梁穗昌律師
吳俊昇律師
複代理人 張竹君律師
李文堯律師
吳哲銓律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年6月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）223萬3,034元本息 ，嗣本於主張兩造間同一買賣房屋所生相關瑕疵之基礎事實 ，擴張請求金額為224萬8,942元，核符民事訴訟法第255條 第1項第2款、第3款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠兩造於民國103年7月8日簽立「冠德中研房地預定買賣契約書 」（下稱系爭契約），約定原告以總價4,323萬元向被告購 買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號10樓之1房屋（下 稱系爭房屋）、車位及其基地。系爭房屋為新屋，於103年1 2月30日交屋予原告時，已存有浴廁洗臉盆給水管接頭止水 帶施工瑕疵（下稱系爭瑕疵㈠）、浴廁天花板內給水管轉接 處止水帶施工瑕疵（下稱系爭瑕疵㈡），且屬不能即知之瑕 疵，該等瑕疵及其後各所致系爭房屋於106年10月份樓地板 漏水（下稱系爭漏水㈠）、於本件起訴時即108年9月25日發 現之系爭房屋浴廁天花板漏水（下稱系爭漏水㈡）部分本屬 系爭契約附件7保固責任範圍；又經原告行使價金減少請求 權，被告自應返還減少之價金；復屬不完全給付，均應賠償 回復原狀之必要費用。且就系爭瑕疵、漏水㈠部分，被告係 故意不告知瑕疵以規避責任，亦應負不履行之損害賠償責任
，並依消費者保護法（下稱消保法）第51條給付懲罰性賠償 金；另尚須賠償施工期間原告須租屋之租金損失，及就原告 受有精神上痛苦而應給付之慰撫金。爰依如附表所載請求權 基礎提起本件訴訟，請求擇一為有利判決等語。 ㈡並聲明：
⒈被告應給付原告224萬8,942元，及其中223萬3,034元自起訴 狀繕本送達翌日起、其中1萬5,908元自民事準備四狀送達翌 日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯以：
㈠系爭漏水㈠、㈡係可歸責於原告或其樓上住戶或為原告進行室 內裝修之廠商，且本件並非浴廁、陽臺地坪防水保固事項， 亦與系爭契約附件7保固範圍無涉，又依系爭契約第21條約 定水管僅保固1年，被告已依債之本旨為給付，無何債務不 履行情事。是原告主張之系爭瑕疵、漏水㈠、㈡本非房屋瑕疵 ，況於103年12月30日交屋時原告業已確認無瑕疵而簽具點 收單，嗣使用並重新裝潢近5年後始提起本件訴訟，顯係怠 於通知，復未於發現後6個月內行使減少價金請求權，依民 法第356條、第365條規定，視為原告承認所受領之物，且亦 逾行使價金減少請求權之除斥期間。原告既無法主張物之瑕 疵擔保責任，本不得再依債務不履行規定請求被告負損害賠 償責任；況原告未曾定期催告被告補正，被告自不負賠償責 任。又系爭房屋並無不符安全性之情形，當無消保法第51條 之適用。末縱被告應負賠償責任，因原告未盡保管房屋及設 備之注意義務、未於發現後採取避免或減少損害之必要措施 ，亦與有過失，應依民法第217條減輕賠償金額等語。 ㈡並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷㈡第517頁，並依判決格式調整文字及 順序）：
㈠兩造於103年7月8日簽立系爭契約，約定原告以總價4,323萬 元向被告購買系爭房屋、車位及其基地。
㈡系爭房屋為被告興建之新屋，於103年12月30日辦理交屋予原 告。
㈢原告曾申請許可進行室內裝修，施工期間為104年10月22日起 至105年4月22日止。
四、本院之判斷：
㈠系爭房屋具有系爭瑕疵㈠、㈡而各致生系爭漏水㈠、㈡： ⒈就系爭房屋是否曾發生滲漏水現象及其原因乙節，經本院送 請臺北市建築師公會進行鑑定，經鑑定單位現場勘查後，鑑
定結果略以：經比對事發照片、圖說等資料，系爭房屋確曾 發生樓地板滲漏水（即系爭漏水㈠），惟於109年6月18日進 行會勘時，牆及地板無發現滲漏水，僅浴廁天花板內給水管 有漏水（即系爭漏水㈡）；系爭漏水㈠發生原因為浴廁洗臉盆 給水管接頭止水帶施工瑕疵（即系爭瑕疵㈠），系爭漏水㈡發 生原因為浴廁天花板內給水管轉接處止水帶施工瑕疵（即系 爭瑕疵㈡）等節，有該會109年9月30日109鑑字第2760號鑑 定報告書可考（見外放卷之臺北市建築師公會鑑定報告書第 5至6頁），堪認原告主張因系爭房屋具有系爭瑕疵㈠、㈡而各 致生系爭漏水㈠、㈡乙節，已為相當之舉證，應堪採信。 ⒉被告固辯稱：系爭漏水㈠、㈡係可歸責於原告或其樓上住戶或 為原告進行室內裝修之廠商，而非系爭房屋之瑕疵云云，惟 經本院檢附室內裝修相關資料函詢臺北市建築師公會，經該 會函復略以：依現行施工慣例，樓上給水管不會以明管置於 樓下天花板內，以避免維修困難；無法判斷是室內房屋裝修 造成水管鬆動，若無因房屋裝修而修改管路，因而導致漏水 之可能性不大等語（見本院卷㈡第247頁），可知應與其他住 戶管線或裝修無關，被告既未再提出其他舉證，尚難逕認其 前開泛稱屬實。
⒊至被告抗辯原告於103年12月30日交屋時業已確認無瑕疵而簽 具點收單，且系爭房屋僅保固1年，足見系爭房屋並無瑕疵 云云。查原告固曾簽立交屋證明書，聲明已與被告於工地現 場逐一核對房屋結構、裝修、附屬設備含功能測試結果，確 認符合契約約定並已完成交屋手續，由被告保固1年等節（ 見本院卷㈠第207頁），惟水管接頭、轉接處之止水帶施工瑕 疵，倘非經一定期間使用致發生滲漏水現象時，實難依通常 之檢查發見，自無從依原告於交屋時出示之前開書面，逕認 系爭房屋並無上揭瑕疵。又前開書面及系爭契約第21條約定 被告就固定建材、設備及防水部分負責保固1年，如損壞係 正常耗損，或不可歸責於被告之事由致生毀損，則不在此限 ，保固期間之保養、維護費用由原告負擔（見本院卷㈠第71 頁），乃屬兩造間關於建物自然耗損或瑕疵修補之約定，與 系爭房屋有無瑕疵之認定無涉，亦與民法所定瑕疵擔保責任 、債務不履行責任有別，該保固條款並無排除出賣人依法應 負之前開責任之效力，此觀系爭契約第30條亦註明：「本契 約如有未盡之事宜，雙方同意依相關法令、習慣及平等互惠 與誠信原則，公平解決之」（本院卷㈠第76頁）自明，是系 爭契約第21條約定並不影響瑕疵之認定及兩造間買賣關係就 民法瑕疵擔保及不完全給付等規定之適用。
㈡關於系爭契約附件7保固責任：
查系爭契約附件7建材與設備說明書中就「防水、隔熱」項 約定：「⒈浴廁、陽臺地坪防水採彈性水泥或同等級防水材 料，確保防水功能並防水保固3年。…」（見本院卷㈠第90頁 ），惟本件原告主張之系爭瑕疵㈠、㈡為洗臉盆給水管接頭止 水帶施工瑕疵、天花板內給水管轉接處止水帶施工瑕疵，與 前開地坪防水無涉，則原告依上揭約定請求被告給付系爭瑕 疵、漏水㈠、㈡回復原狀必要費用，即屬無據。 ㈢關於減少價金後不當得利返還部分：
⒈按「（第一項）買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查 其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時， 應即通知出賣人。（第二項）買受人怠於為前項之通知者， 除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物 。（第三項）不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出 賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」、「（第一 項）買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月 間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。（第二項）前 項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不 適用之」，民法第356條、第365條定有明文。查系爭瑕疵㈠ 、㈡屬難依通常之檢查發見之瑕疵，已如前陳，則依前開規 定，原告應於發現時即通知被告，並於通知後6個月內行使 價金減少請求權。
⒉關於系爭瑕疵、漏水㈠：
原告係主張其於106年10月12日間發現系爭漏水㈠，當日即發 函通知被告。被告固曾於書狀所附自行整理之時序表中，自 承確於該日經原告通知（見本院卷㈠第421頁），惟辯稱該通 知之內容係指外牆漏水，與系爭瑕疵、漏水㈠無涉云云。查 前開函文主旨欄雖記載「外牆」有疑似滲水情況，惟說明欄 亦表示係滲入「室內空間」（見外放卷之原證2，訴外人即 原告配偶廖瑞堂鑑定報告書第30頁），堪認原告確已以該函 通知室內之系爭漏水㈠及可能致生該現象之相關瑕疵，原告 即應於通知後6個月即107年4月11日以前行使價金減少請求 權。原告固提出對話錄音譯文、協議書、報價單為證，主張 其雖未能確認明確日期，但確實於前開期限內口頭行使價金 減少請求權云云（見本院卷㈡第518頁），惟前開對話經過係 原告、廖瑞堂與被告之員工討論如何處理房屋漏水問題，並 無原告曾請求減少價金之對話內容（見本院卷㈠第113至150 、155至167頁）；至前開由被告擬定、未經原告簽名之金額 補償協議書（見本院卷㈠第169頁）、前開兩造各就系爭房屋 修繕所詢價提出之報價單（見本院卷㈠第173至175頁），僅
足認定兩造曾協商處理本件爭議而終未達成合意，尚無法推 認原告確於107年4月11日以前曾行使價金減少請求權。是原 告遲於本件訴訟始為減少價金之意思表示，已逾上揭除斥期 間而不得行使，則原告主張被告應依民法第179條規定返還 減少之價金云云，即屬無據。
⒊關於系爭瑕疵、漏水㈡：
原告主張於本件起訴即108年9月25日發現系爭漏水㈡，於109 年6月18日現場鑑定會勘時通知被告瑕疵，並於同日口頭或 以民事準備四狀表示行使價金減少請求權云云。惟查原告於 本件訴訟自行提出之廖瑞堂鑑定報告書中已記載「107年12 月30日在主臥室浴室的天花板又發現另一水管漏水」、「尤 其在107年12月30日又發現天花板上方的給水管漏水了」（ 見外放卷該鑑定報告書第4、11頁），可知原告於107年12月 30日已知悉系爭漏水㈡及可能致生該現象之相關瑕疵，然其 於時隔將近1年半之期間，始於109年6月18日通知被告，顯 係怠於通知，依民法第356條第3項規定，視為承認其所受領 之物，而無從再行使減少價金請求權，則原告主張被告應依 民法第179條規定返還減少之價金云云，亦屬無據。 ㈣關於民法第360條部分：
⒈按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同」，民法第360條定有明文。 ⒉就系爭瑕疵㈠部分，原告另據通訊軟體對話紀錄、錄音譯文、 被告107年4月10日函為證，主張被告係故意不告知瑕疵而應 負不履行之損害賠償責任云云（見本院卷㈡519頁）。惟前開 通訊軟體對話紀錄（見外放卷之廖瑞堂鑑定報告書第47至48 頁）、錄音譯文（見本院卷㈠第123至142、155至167頁）， 僅顯示原告、廖瑞堂與被告員工或工程公司人員討論修繕方 式之對話內容，而被告107年4月10日函則係向原告表示107 年3月份至現場勘查均未發現漏水情事（見本院卷㈠第153頁 ），無從由此證明原告主張被告本已知悉系爭瑕疵㈠而故意 隱瞞乙節為真，是原告此部分所指，亦無足採。 ㈤關於不完全給付損害賠償責任部分：
⒈按債務不履行之不完全給付，乃債務人提出不符合債務本旨 之給付，型態可分瑕疵給付及加害給付兩種。瑕疵給付，僅 發生原來債務不履行之損害，其情形能補正者，債權人可依 遲延之法則行使其權利；如不能補正，則依給付不能之法則 行使權利。加害給付，則除發生原來債務不履行之損害外， 更發生超過履行利益之損害。此觀諸民法第227條第1項、第 2項規定自明（最高法院110年度台上字第901號判決意旨參
照）。
⒉又按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任」、「前 項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」、 「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害」 ，民法第229條第2項前段、第3項、第231條第1項定有明文 。本件被告交付之系爭房屋具有系爭瑕疵㈠、㈡致生系爭漏水 ㈠、㈡，已有礙房屋之居住品質，固堪認被告給付不符合買賣 契約債務本旨，而構成不完全給付，惟該瑕疵並非不能補正 ，依前開規定，原告須先催告或定期催告被告補正，而不得 逕請求賠償損害。關於原告是否曾催告被告補正乙節，雖迭 經本院發函（見本院卷㈡第362頁）及當庭詢問，原告僅泛稱 前開所指通知被告瑕疵即係定期催告被告補正云云（見本院 卷㈡第519頁），惟此節已為被告所否認，且通知瑕疵與定期 催告補正瑕疵仍屬二事，原告亦未說明究係定何期限催告被 告補正並提出相關事證，即難以原告前開泛稱採認其確已定 期催告，則原告逕請求損害賠償，本已不符前開規定。 ⒊再原告就系爭瑕疵、漏水㈠、㈡回復原狀之必要費用、系爭瑕 疵、漏水㈠施工期間租金損失固表明依民法第227條第1項、 第231條或民法第227條第2項擇一請求，惟該回復原狀之必 要費用（見本院卷㈠第175頁、外放卷之臺北市建築師公會鑑 定報告書附件六）中拆除工程、保護工程、木作工程、水電 工程、油漆、清潔、工程管理服務、浴廁天花板漏水修復、 廢料清運等項目及施工期間租金損失，性質係屬不履行而非 因遲延所生損害賠償，亦與加害給付無涉，本均無從依前開 規定請求；況就施工期間租金損失部分，考量系爭漏水㈠影 響範圍係主臥室及浴廁（見外放卷之臺北市建築師公會鑑定 報告書附件四4-4第8頁），其餘臥室、客廳、廚房部分均非 修補範圍，則是否確有於施工期間另外租屋居住長達1個月 期間之必要乙節，實屬有疑，且未據原告提出任何事證，則 此等項目均屬無據。另原告主張因系爭漏水㈠滋生昆蟲而須 支出除蟲費用部分，亦非屬遲延所生損害，又原告該部分主 張性質固屬加害給付所致損害，惟本件經鑑定單位進行現場 會勘時樓地板已無滲漏水現象乙節，均如前陳，復因會勘未 發現有蟲或蟲害現象，故鑑定單位未將除蟲項目列入修復費 用等情，亦有臺北市建築師公會111年3月15日111鑑字第06 69號函在卷可佐（見本院卷㈡第241頁），是本件縱曾有蟲害 現象，惟會勘時樓地板已無漏水及昆蟲跡象，倘原告確曾因 而支出除蟲費用，亦應能提出單據或相關證明，惟其僅提出 估價單、報價單，難認確已實際支出費用而受有損害。至原
告另泛稱受有裝潢、家具損失云云，亦未據其具體說明受損 項目及金額並提出相關證據，是此部分主張，均無可採。
⒋又按「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者， 準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任 」、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱 私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人 雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」，民法第22 7條之1、第195條第1項前段定有明文。據此規定，債務人因 債務不履行，致侵害債權人居住安寧之人格利益，如其情節 重大，債權人即得依上開規定請求賠償相當之金額。惟原告 所提事證僅能證明系爭漏水、瑕疵㈠造成其財物受損，而未 舉證證明其居住人格法益究受有何非財產上損害而情節重大 之情事，則原告逕請求被告賠償慰撫金，亦屬無據。 ㈥關於消保法第51條部分：
按「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之 健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護 交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必 要之消費者保護措施」、「從事設計、生產、製造商品或提 供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服 務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合 理期待之安全性」，消保法第4條、第7條第1項分別定有明 文。由上開條文可知，消保法之立法目的，在於保障消費者 生命、身體、健康、財產之安全，要求企業經營者所提供之 商品或服務必須符合當時科技或專業水準可合理期待之「安 全性」，必消費者因使用商品或接受服務之安全性不足而致 生損害（固有利益之損害) ，而此損害係因商品或服務之缺 陷所致者，方有消保法第4、7、22、51條之適用，若單純係 商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全上之危險 ，則應回歸適用民法物之瑕疵擔保及不完全給付之規定。本 件原告主張系爭瑕疵、漏水㈠所生費用，均係系爭房屋本身 瑕疵之修繕及衍生費用，並非商品安全性致生之損害，而無 消保法之適用，原告依消保法第51條請求懲罰性賠償金，亦 無可採。
五、結論：
系爭房屋固具有系爭瑕疵㈠、㈡而致生系爭漏水㈠、㈡，惟均非 系爭契約附件7保固責任範圍；復原告就系爭瑕疵、漏水㈠部 分已逾行使價金減少請求權之除斥期間、就系爭瑕疵、漏水 ㈡部分視為承認受領之物，均不得請求減少價金，被告自無 不當得利；原告未舉證被告故意不告知系爭瑕疵㈠，而不得
依民法第360條請求不履行之損害賠償；又被告固構成不完 全給付，惟原告未定期催告補正，復所主張者亦非因遲延所 致損害賠償，就主張加害給付部分亦未能舉證受有損害或人 格法益受不法侵害而情節重大；再本件與商品安全性無涉， 無從適用消保法第51條規定。從而，原告依如附表所示請求 權基礎，擇一請求被告給付224萬8,942元本息，均無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所據， 應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，經斟酌 後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 6 月 24 日 民事第九庭 法 官 梁夢迪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 6 月 24 日 書記官 林昀潔
附表：
編號 主張瑕疵、漏水 請求項目 金額 （新臺幣） 請求權基礎 1 系爭瑕疵、漏水㈠ 回復原狀必要費用 87萬8,517元 ㈠保固責任：系爭契約附件7。 ㈡民法第179條（返還依民法第359條減少之價金）。 ㈢民法第227條第1項、第231條第1項、第213條、第216條。 ㈣民法第227條第2項、第213條、第216條。 ㈤民法第360條。 施工期間租金損失 13萬8,000元 ㈠民法第227條第1項、第231條第1項、第213條、第216條。 ㈡民法第227條第2項、第213條、第216條。 慰撫金 20萬元 民法第227條之1、民法第195條第1項 懲罰性賠償金 101萬6,517元 消保法第51條 2 系爭瑕疵、漏水㈡ 回復原狀必要費用 1萬5,908元 ㈠保固責任：系爭契約附件7。 ㈡民法第179條（返還依民法第359條減少之價金）。 ㈢民法第227條第1項準用同法第231條第1項、第213條、第216條。 ㈣民法第227條第2項、第213條、第216條。
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