臺灣臺南地方法院民事判決
111年度簡上字第26號
上 訴 人 黃天辰
即 原 告
訴訟代理人 黃逸豪律師
被 上訴人 林銘駿
即 被 告
訴訟代理人 黃紹文律師
上列當事人間請求確認租金債權金額事件，上訴人對於中華民國
110年11月30日本院臺南簡易庭110年度南簡字第1001號第一審簡
易判決提起上訴，於111年4月26日言詞辯論終結，本院判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即原告於原審起訴及本院主張：
㈠上訴人向被上訴人承租門牌臺南市○○區○○村○○0○00號房屋（
下稱系爭房屋），租賃期限自民國104年2月1日起至114年1
月31日止，租金自109年起每月為新臺幣（下同）25,000元
，上訴人於109年9月曾以系爭房屋有漏水情形起訴請求由上
訴人自行修繕並扣抵租金，經本院以109年度南簡字第1585
號請求修繕房屋漏水事件（下稱前案）審理時，被上訴人於
109年12月12日簽立承諾書載明：「本人林銘駿願意承諾修
繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必
須於中華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋
租金壹萬元。係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執
照變更完成後一個月內完成。」（下稱系爭承諾書）交付上
訴人，上訴人遂撤回前案訴訟。上訴人已於110年1月18日完
成系爭房屋使用執照變更，依系爭承諾書約定，被上訴人應
於110年2月18日完成系爭房屋前後鐵皮屋修繕工程，惟被上
訴人迄今未履行系爭房屋前後鐵皮屋之修繕工作，因此系爭
房屋租金自110年3月1日起至同年12月31日止每月租金應為1
5,000元，惟依系爭承諾書約定內容，請求確認被上訴人對
上訴人就系爭房屋自110年3月1日起至同年12月31日止，每
月租金債權為15,000元等語。
㈡對被上訴人抗辯之陳述：
⒈系爭承諾書明白記載被上訴人願意承諾修繕系爭建物之漏水
工程，很清楚的包括屋頂RC和鐵皮部分，原本整棟系爭建物
必須於110年2月15日全部完成防水工程，但適逢過年期間，
恐無法如期完工，經兩造討論後，才有系爭承諾書第二段的
補充說明，且罰則亦不因施工日期之展延而失效。
⒉兩造簽立系爭承諾書之真意，係要求被上訴人應修繕系爭建
物及鐵皮屋部分，如未修繕即應減免租金。且依民法第421
條、423條規定，出租人即被上訴人有保持系爭房屋合於約
定使用、收益狀態之義務，而鐵皮屋部分如未修繕完成，將
會造成各房間地板、客廳與走廊漏水嚴重，影響上訴人對於
系爭房屋之使用收益，上訴人不可能同意給付25,000元之租
金，此亦合乎租賃關係之經驗法則。又系爭承諾書既已敘明
被上訴人應負責修繕系爭建物及鐵皮部分，如未修繕應減免
租金之意旨，即不須再於後段重複相同之文字，系爭承諾書
後段文字，僅是兩造約定鐵皮屋之修繕，可以延後等房屋使
用執照變更完成後一個月內完成，尚無免除被上訴人減免租
金之義務，鐵皮屋部分既未修繕完成，被上訴人即應依系爭
承諾書之約定減免租金。
㈢原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉請求確認被上訴人對上訴人就系爭房屋租金自110年3月1日起
至同年12月31日止，每月租金債權應為15,000元。
二、被上訴人則答辯：
㈠系爭房屋係於77年間興建完成，被上訴人於103年11月11日出
租予上訴人時，屋齡已近30年，承租時上訴人表示要依其需
求進行裝修，兩造乃於租賃契約書約定「依房屋現況交屋，
補貼屋頂防水5萬元，並同意冷氣窗及工廠牆壁整修拆除」
，亦即由上訴人自行處理系爭房屋防水漏水事宜。詎上訴人
於109年9月間片面主張被上訴人雖有補貼5萬元修理漏水，
但經過保固期且已租賃近6年，要求被上訴人修繕房屋漏水
，並提出協富工程行出具之「RC屋頂防水工程」報價單（數
量129坪、單價1,000元、合計129,000元），要求被上訴人
給付，經被上訴人拒絕後，上訴人對被上訴人提起前案訴訟
，被上訴人本於善意及息訟之目的，於訴訟進行中同意前往
系爭房屋查看了解，但抵達後上訴人要求被上訴人簽立承諾
書始同意被上訴人進屋查看，被上訴人希望能解決問題，故
在「如未修理RC屋頂防水工程，要每月減少房租10,000元」
之認知下簽署系爭承諾書，被上訴人並基於此承諾，於110
年1月間委請訴外人崇信工程行對系爭房屋之屋頂地坪牆面
、兩側外牆進行防水作業，並於110年2月完成，總計花費30
萬元，被上訴人已依系爭承諾書之內容為一定之行為，並無
違反不履行之情事。
㈡系爭承諾書之內容有分二項，即第一項「本人林銘駿願意承
諾修繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程，工
程必須於中華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少
房屋租金壹萬元」、第二項「系爭房屋前後鐵皮屋部份，延
後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成」，而兩造係因
前案訴訟才簽立系爭承諾書，當時兩造之訴訟爭點本即係針
對RC屋頂防水工程之施作，並未包括前後增建之一層鐵皮屋
部分，上訴人在系爭承諾書另插入第二段文字，實與前案無
關連。被上訴人簽立系爭承諾書係為解決RC屋頂修繕之前案
訟爭，因上訴人擔心被上訴人於上訴人撤回另案起訴後不依
承諾修繕RC屋頂，乃於第一項加註修繕日期及違反之減租罰
則，至第二項係涉及使用執照變更之爭議，雖有記載鐵皮屋
之修繕，但此非前案之爭議，未有修繕具體主張，僅有修繕
記載，並無減租罰則約定，第一項及第二項修繕之地點、時
間及效果均不同，兩者係各自獨立，減租罰則之規定在第二
項並不適用。又系爭房屋使用執照登記範圍為二層鋼筋混凝
土加強磚造，前後鐵皮建物非系爭房屋原有執照建物，而是
之後附加之建物，面積遠小於系爭房屋，建築材料、用途及
功能均有所不同，二者重要性不可同視，上訴人要申請合法
登記之民宿，自係以原有建物範圍規劃申請，如有承諾修繕
但未予修繕，其罰則之輕重多寡自應有所不同，始符常理。
承諾書第二項文字既未載明適用第一項之減租規定，當然不
生減租效果，上訴人擴大解釋第一項之減租罰則於第二項亦
有適用，非被上訴人當時之認知。如第二項亦適用減租之記
載，則被上訴人實係在受脅迫及錯誤認知之情況下為第二項
之承諾，被上訴人亦得依民法第88條、第92條規定撤銷上開
意思表示。
㈢若認依承諾書第二段被上訴人違反限期修繕應減少租金，然
此具有減租以支付違約金之性質，應審酌系爭房屋之RC建物
與鐵皮屋面積、建材、性質之巨大差異，僅因鐵皮屋未修繕
即課以RC建物未修繕之相同違約效果，減少每月租金4成，
顯屬過高，顯失公平，請予審酌並依法酌減。
㈣原審依承諾書之文義及簽立承諾書之形成原因認定鐵皮屋修
繕部分並無減少租金之適用，認事用法並無違誤，上訴人提
起上訴並無理由。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於103年11月11日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人向被上
訴人承租系爭房屋，租賃期間自104年1月1日至114年1月31
日，104年至105年每年租金為20萬元，106年至108年每年租
金為26萬元，109年至113年及114年1月每月租金為25,000元
。並於租賃契約記載「依房屋現況交屋，補貼屋頂防水5萬
元，並同意冷氣窗及工廠牆壁整修拆除」。（原審卷第23頁
至第41頁、第61頁）
㈡上訴人於109年9月16日有提出系爭房屋租賃契約書、系爭房
屋二樓房屋狀況照片及上訴人於109年8月28日所寄發之學甲
郵局第37號存證信函及被上訴人之回函為證據以系爭房屋漏
水嚴重為由，對被上訴人提起前案訴訟請求被上訴人修繕系
爭房屋之漏水。上訴人所寄發之存證信函係通知被上訴人系
爭房屋二樓天花板每逢下大雨，漏水非常嚴重，若被上訴人
不作出善意回應，視為同意承租人（即上訴人）依法自行修
繕，防水與修復費用，於租金中扣除之；防水之費用：總計
129,000元等語。被上訴人於前案審理中於109年12月21日有
提出答辯狀表示為釋出善意承諾幫房客做屋頂漏水修繕工程
，並檢附被上訴人於109年12月12日所簽立之系爭承諾書，
內容載明：「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0
000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2月1
5日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。係爭房屋
前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內
完成。」等語，兩造乃於前案109年12月22日言詞辯論期日
陳述兩造已和解，並由上訴人撤回前案之起訴。
㈢被上訴人已於110年2月間完成系爭房屋RC部分之漏水修繕工
程。
㈣本院於106年1月10日以105年度南簡字第313號判決「被告（
即被上訴人）就系爭房屋之使用執照第一層，應依建築法第
74條之規定提供申請書、建築物之使用執照或謄本、變更用
途之說明書，並應委託建築師簽證向臺南市政府工務局申請
變更使用類別為H-2。」，被上訴人不服提起上訴，經本院
於107年1月18日以106年度簡上字第89號判決駁回被告之上
訴而告確定。
㈤臺南市政府工務局以110年1月5日南市工使二字第1091559350
號函知被上訴人：「臺端擬於本市○○區○○0號之12建物地上1
層及地上2層申請作為H-2-住宅使用乙案，依(77)南工使字
第41號建築物使用執照影本登載內容及『臺南市一定規模以
下建築物免辦理使用執照辦法』得免辦理變更使用執照」，
被上訴人有將上開函文寄發予上訴人，上訴人於110年1月18
日收受上開函文。（原審卷第119、133頁）
㈥上訴人分別於110年2月8日以學甲郵局存證號碼8存證信函、1
10年3月15日以學甲郵局存證號碼11存證信函通知被上訴人
，修復系爭房屋鐵皮屋漏水，2月17日即將到期，按承諾書
規定，每月減少房租1萬元；懇盼台端能拿出誠意解決，如
遲不做出善意回應，將依法提出訴訟。被上訴人於110年3月
23日桃園南門郵局存證號碼78存證信函回覆，修繕屋頂防水
及兩側牆面油漆，於110年2月5日完工。至於鐵皮屋部分，
有請師傅勘查估價，往後遇大雨，若因鐵皮屋導致漏水，請
台端錄影並拍照知會房東，以便前往勘查並處理。（原審調
字卷第26頁至第35頁）
㈦被上訴人並未修繕系爭房屋前後鐵皮屋。
四、兩造爭執事項：上訴人主張被上訴人未修繕系爭房屋前後鐵
皮屋，依承諾書規定應減少110年3月1日起至同年12月31日
止，每月租金1萬元，合計10萬元，是否有理由？
五、本院得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而
所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明
確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得
以對於被告之確認判決除去之者而言。本件兩造就系爭房屋
訂有租賃契約，然對於自110年3月1日起至同年12月31日止
每月租金之金額有所爭執，上訴人對被上訴人所負租金債權
之內容為何既存有爭議，足致上訴人在私法上之法律上地位
存在不安之危險，而此種不安危險之狀態，客觀上得以確認
判決將之除去，是上訴人提起本件確認訴訟，堪認有確認利
益，先予敘明。
㈡上訴人主張兩造間就系爭房屋之租金應自110年3月1日起減少
房屋租金1萬元，係以被上訴人所簽名之系爭承諾書為據，
是本件所應審究者即在於上訴人得否依系爭承諾書中所載「
房屋前後鐵皮屋部分」對被上訴人請求減少房屋租金1萬元
，茲就本院判斷意見分述如下：
⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人
立約時之真意，不能拘泥契約之文字。但契約文字業已表示
當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更為
曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一
切證據資料為其判斷之標準；解釋契約，應探求當事人立約
之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，又應
斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習
慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。又探求
契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契
約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。此有最高法院17
年上字第1118號、19年上字第28號、65年度台上字第2135號
、74年度台上字355號判決意旨可資參照。是依最高法院上
開裁判意旨，關於如何探求當事人之真意，以確定契約內容
，可歸納為：①以契約文義為出發點（文義解釋），②通觀契
約全文（體系解釋），③斟酌訂約時事實及資料，如磋商過
程、往來文件及契約草案等（歷史解釋），④考量契約目的
及經濟價值（目的解釋），⑤參酌交易慣例，⑥以誠實信用為
指導原則等等。兩造既就「未修繕系爭房屋前後鐵皮屋之漏
水」是否為系爭承諾書所定減少租金之條件有所爭執，此即
涉及契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定兩造依系
爭承諾書所達成之協議意義及內容。
⒉觀之系爭承諾書之文字可分為不相銜接、各起段落之前後二
段，第一段為「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○
○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2
月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。」，之
後又另起一段記載「係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋
使用執照變更完成後一個月內完成。」（見原審調字卷第15
頁）；自其上下文義，雖可認被上訴人承諾修繕之範圍包括
系爭建物及該建物前後鐵皮屋，然就修繕期限及不履行修繕
義務將發生減少租金效果之內容僅載明於第一段；該承諾書
第二段既另就「系爭房屋前後鐵皮屋」之修繕期限為約定，
且未於此段文字後另行註明如不履行修繕義務之減租效果，
故自整體契約文義、體系觀之，已難認兩造間存有如被上訴
人未依期完成系爭建物前後鐵皮屋之修繕，亦將發生減租效
果之合意。
⒊另依不爭執事項㈡所載事件經過，可知兩造訂立系爭承諾書之
目的，係為解決當時兩造間繫屬於本院之前案糾紛；經本院
調取前案卷宗核閱結果，上訴人於前案起訴時，係主張系爭
建物嚴重漏水，多間房間天花板崩落、家具與壁紙嚴重受損
，而依民法第430條規定，聲明請求「判決由原告（即上訴
人）自行修繕系爭建物之漏水，由租金中扣除」，並於起訴
狀中檢附屋內天花板之現況照片及一紙協富工程行所出具，
內容為「RC屋頂防水工程、數量129坪、單價1,000元、總價
129,000元、129坪包括女兒牆、防水噴漆處理」之報價單為
證；另上訴人於起訴前，曾於109年8月28日以存證信函通知
被上訴人稱：「系爭建物年久失修，二樓天花板每逢下大雨
，漏水非常嚴重，已造成多間房屋天花板崩落……；依據民法
第423條、第429條、第430條之規定，台端應保持屋況合於
使用狀態，如不為修繕，承租人得自行修繕，請求出租人償
還或於租金中扣除之，函到7日內，台端如不作出善意回應
，視為同意承租人依法自行修繕，防水與修復費用，於租金
中扣除之；防水之費用：總計RC坪數共一二九坪，每坪防水
處理費新台幣壹仟元，合計新台幣壹拾貳萬九千元，房間天
花板修復另計……」等語，詳如不爭執事項㈡所示，由上訴人
於前案所提出之報價單所載工程內容觀之，顯然與鐵皮屋之
漏水修繕無涉，且從上訴人於前案起訴狀、存證信函之陳述
觀之，上訴人於當時要求被上訴人修繕或主張修繕費用應自
租金扣除者，均係指系爭建物RC屋頂之修繕工程，並未論及
鐵皮增建部分之修繕，而被上訴人亦確係為解決前案糾紛始
同意在上訴人所事先擬定之系爭承諾書上簽名交付上訴人撤
回前案訴訟等情，亦為上訴人所不爭執，是自兩造締結系爭
協議之目的及磋商過程研判，兩造願以「如被上訴人不修繕
即減租」方式處理兩造間之漏水修繕紛爭，亦當指系爭建物
RC屋頂之修繕工程而言。
⒋是以，經依文義、體系、目的及歷史解釋之結果，兩造於系
爭承諾書中約定如被上訴人不履行修繕義務，將發生減少租
金效果者，應僅指就系爭建物RC部分之修繕工程而已，該建
物前後鐵皮屋之修繕工程則不包括在內。而被上訴人已依系
爭承諾書所載期限完成系爭建物RC部分之修繕工程，此為上
訴人所不爭執，則被上訴人對上訴人之各期租金債權，自不
因系爭協議書之約定而減為每月15,000元，上訴人主張得依
系爭承諾書第二段之內容要求被上訴人減少房屋租金1萬元
云云，要無可採。
⒌至上訴人以不爭執事項㈥內容及民法第423條規定主張被上訴
有修繕系爭房屋前後鐵皮屋漏水之義務等情，固屬事實，然
此僅屬出租人依租賃關係就租賃物所負之義務，至租金應如
何給付仍應由兩造協議，而兩造所簽立之系爭承諾書協議減
租效果，依文義、體系、目的及歷史解釋之結果應僅是針對
兩造前案爭訟之系爭建物RC部分之修繕工程部分，已說明如
前，其徒以被上訴人有修繕租賃物之義務，即主張減租效果
應包含系爭房屋前後鐵皮屋漏水云云，自難憑採。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人未修繕系爭房屋前後鐵皮屋
，依系爭承諾書約定應減少每月房屋租金1萬元，並無可採
，是其請求確認被上訴人對上訴人就系爭房屋自110年3月1
日起至同年12月31日止，每月租金債權應為15,000元，並無
所據，為無理由，不予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於
法並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄
改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與
本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 5 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 黃聖涵
法 官 童來好
法 官 童來好
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 17 日 書記官 郭倢妮