臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度簡上字第107號
上 訴 人 羅玉
盧建東
林進山
盧宋秀蘭
張樹枝
上列五人
共 同
訴訟代理人 嚴庚辰律師
複 代理人 江立偉律師
被上訴人 黃日
黃建賢
方惠香
邱麗華
陳子元
黃賴秀琴
黃美玲
黃盈勝
黃盈舜
羅芬燕
黃建彰
林淑雯
黃昭隆
張瀞分
張瀞文
張景順
上列十六人
共 同
訴訟代理人 王明宏律師
上列當事人間確認土地租賃關係存在事件，上訴人對於民國109
年10月6日本院嘉義簡易庭107年度嘉簡字第778號第一審簡易判
決提起上訴，經本院於民國111年4月13日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
原判決廢棄。
確認兩造間就坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地之租賃關係存在。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事 實
一、上訴人主張：
㈠、緣訴外人盧火炎與盧水龍、盧同、張南田、林𦩡自民國41年 起即分別向坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（重測前為： 番仔寮段631-3、633地號土地，下稱系爭土地）之原所有權 人即訴外人吳江玉鳳、黃陳金燕、黃俊德、陳文博等人（每 人持分各4分之1）承租系爭土地興建門牌號碼分別為：嘉義 縣○○鄉○○村○○○00號建物、12號建物、13及13-1號建物、11 號建物等房屋（下合稱系爭建物），其等之承租面積分別為 2分之1、8分之1、8分之1、4分之1，嗣系爭建物之事實上處 分權分別讓與上訴人，系爭土地所有權則分別讓與被上訴人 。
㈡、又上開房屋之事實上處分權讓與上訴人之原因如下： 1.盧火炎及盧水龍興建之系爭14號建物（附圖編號L位置）： 該建物建造完成後，盧水龍即自該建物遷出，並將其對系 爭14號建物之事實上處分權讓與盧火炎；嗣盧火炎將系爭建 物事實上處分權讓與訴外人盧正吉(110年5月20日歿，即上 訴人羅玉、盧建東之被承受訴訟人)，故盧正吉為本件起訴 時對系爭14號建物有事實上處分權人，盧正吉並設籍在系爭 14號建物，擔任戶長，嗣盧正吉於上訴期間之110年5月20日 死亡，其對系爭14號建物之權利則由盧正吉之配偶即上訴人 羅玉、長子即上訴人盧建東繼承。
2.盧同興建之系爭12號建物（附圖編號E位置）： 該建物之事實上處分權嗣讓與上訴人盧宋秀蘭。
3.張南田興建之系爭13-1號建物（附圖編號H位置）： 張南田興建系爭13及13-1號建物，其中13號建物（附圖編號 I位置）之事實上處分權讓與訴外人張水矸，張水矸又讓與 被上訴人張景順；至系爭13-1建物則讓與上訴人張樹枝。 4.林撾興建之系爭11號建物（附圖編號C位置）： 林撾嗣將系爭11號建物讓與訴外人林魯，林魯死亡後再將該 建物之事實上處分權讓與上訴人林進山，上訴人林進山並設 籍在系爭11號建物，擔任戶長。
㈢、系爭土地之所有權人原為吳江玉鳳、陳金燕、黃俊德、陳文 博，嗣變更為被上訴人之原因如下：
1.吳江玉鳳於60年6月5日死亡後，由其長子即訴外人吳錫銘繼 承系爭土地1/4，嗣吳錫銘將系爭土地讓與其配偶即訴外人 吳謝暖如，嗣吳謝暖如將系爭土地1/4售予被上訴人張景順 。
2.黃陳金燕至少到59年止仍為系爭土地1/4所有權人，此有地 籍謄本可參，嗣黃陳金燕死亡後，由其繼承人與再轉繼承人 即被上訴人黃日聰、黃建賢、黃建彰、邱麗華、黃賴秀琴、 黃美玲、黃盈勝、黃盈舜、黃昭隆、張瀞芬、張瀞文、訴外 人黃惠昌、黃建富等人繼承，嗣其中黃惠昌繼承之部分，經 被上訴人方惠香拍定取得；黃建富繼承之部分，由被上訴人 羅芬燕單獨繼承。
3.黃俊德至少到42年間仍為系爭土地4分之1所有權人，嗣黃俊 德於79年8月9日死亡，由訴外人黃士倫繼承取得系爭土地4 分之1應有部分，嗣王崇吉於84年4月7日經過拍賣取得後， 復於94年11月25日將系爭土地4分之1應有部分售予上訴人林 淑雯。
4.陳文博應有系爭土地4分之1應有部分，於死亡後，由被上訴 人陳子元繼承。
㈣、自如下事實可推知兩造間確實有租賃關係存在，爰確認上訴 人對系爭土地與被上訴人間有租賃關係存在： 1.原證3之租金收據中，其中48年3月23日、49年1月2之收據上 記載收取人為：「吳江玉鳳、黃陳金燕、黃俊德、陳文博， 右代收人陳來其（即吳江玉鳳之配偶）」等字（見原審卷一 第126頁），與斯時系爭土地之所有權人相符，足認兩造於4 8年間確實有成立租地建物契約；至於其他收據收取人多次 出現之人名「黃瑞原、吳石陣」等，則分別為黃陳金燕、吳 江玉鳳之配偶，亦均屬與系爭土地原所有權人具緊密親屬關 係之人，由其等代收租金，符合常情。
2.上訴人提出之收據中，其中載有「張水矸1月8日蓬谷壹佰斤 」等字之收據，係張南田將系爭13號建物移轉於張水矸後，
給付租金之人亦隨建物移轉予張水矸而變更，依此可推知本 件租地建屋契約確實會隨著建物事實上處分權之變更而移轉 。
3.原證3之租金收據第10頁(原審卷第134頁)載明上訴人之前手 租地建物時之租金比例為：「炎（即盧火炎）58年12月25日 蓬谷陸佰斤、林魯58年11月19日蓬谷貳佰斤、盧同11月8日 蓬谷貳佰斤、張樹枝1月8日蓬谷壹佰斤、張水矸1月8日蓬谷 壹佰斤」等字，與系爭建物使用範圍比例相符，益徵上訴人 現在居住之建物，早在40、50年前即已存在。 4.原證3，第37-47頁（見本院卷第161-171頁）之租金收據中 有受讓系爭土地之被上訴人黃建彰姓名；另原證3，第49-60 頁租金收據中亦有被上訴人羅芬燕之配偶即訴外人黃建富之 名字，被上訴人林淑雯更向上訴人稱要一次收齊83年至97年 間之租金，共新臺幣（下同）118,000元，而被上訴人林淑 雯之租金部分則由其兄即訴外人林德昆向上訴人收取。上訴 人並經被上訴人之指示，將租金分別匯入林德昆、陳文博、 羅芬燕，分別設於嘉義三信銀行、玉山銀行、嘉義郵局帳戶 內，上訴人給付租金後，亦均會要求斯時土地所有權人出具 租金收據做為證明，兩造間既無其他債權債務關係，堪認上 訴人所給付之金錢確係租金無誤。
5.被上訴人雖辯稱斯時系爭土地所有權人無租地建物之概念， 收取稻殼或金錢，係因上訴人或其前手無權占用系爭土地之 損害賠償金云云。然民法關於租賃之規定於18年間已制定完 備，且各時期之租金收據上均記載有「委託代收租金」、「 地租」、「租谷」、「租金」等字，並有收取人簽名確認， 豈有臨訟將「租金」曲解為「損害賠償」之可能，故應認上 訴人與其等之前手所給付者，確為「租金」無誤。 6.況上訴人之前手即盧火等人先承租系爭土地建屋，其等過世 後，上訴人受讓系爭建物，並持續向系爭土地所有權人黃瑞 源及其繼承人、黃俊德、陳文博、吳錫銘及其繼承人、林淑 雯等繳納租金直至102年，上訴人繳納土地租金長達19年以 上，且迄至被上訴人迄至上訴人提起本件訴訟止，被上訴人 未曾向上訴人表示租地建屋之法律關係消滅或據以主張權利 ，則依最高法院108年度台上字第2529號、最高法院97年度 台上字第745號判決意旨，縱系爭建物目前結構、面積及所 有人等均與起造時不同，然土地所有人及其繼承人長年向上 訴人等收取租金，又不即為反對之意思，應可視為被上訴人 長期不行使權利之行為，足以引起上訴人正當信任，以為被 上訴人不欲行使其權利，並因此以增改建物不堪使用為期限 而新成立不定期限的租賃關係。
㈤、綜上可知，上訴人前手與被上訴人前手間就系爭土地確有租 地建屋關係存在，上訴人既受讓系爭建物，被上訴人既受讓 系爭土地，則依民法第426條之1規定，系爭租地建屋契約自 仍繼續存在於兩造間，或兩造已新成立不定期限的租賃關係 ，爰確認兩造間之租賃關係存在。
㈥、原審判決雖認上訴人所有之現存系爭建物之構造、面積與原 本均不同，已非設房屋稅籍時之原始房屋，難認上訴人已自 其等前手取得系爭建物事實上處分權云云。然系爭建物起造 時固均屬木竹造，惟時日漸久，部分經修繕為瓦磚或鐵皮瓦 磚材質，然房屋整體結構仍未更動，與原有房屋不失同一性 ，原判決遽認系爭14號建物非原始房屋，實有違誤。另關於 「事實上處分權」之轉讓，除物理上之占有物，多以變更房 屋稅納稅義務人名義為之，故尚無其他反證，納稅義務人可 作為未辦保存登記建物之事實上處分權人判斷標準，而上訴 人盧正吉為系爭14號房屋納稅義務人，並設籍於內，且持續 繳納土地租金、上訴人林進山為系爭11號房屋納稅義務人， 並設籍於內，且持續繳納土地租金、上訴人盧宋秀蘭雖因漏 未變更納稅義務人，而非系爭12號房屋之納稅義務人，然上 訴人盧宋秀蘭居住其內多年，並按時繳納土地租金、上訴人 張樹枝為系爭13號房屋之納稅義務人之一，且自系爭13號房 屋分出系爭13-1號房屋亦係由上訴人張樹枝長年占有、自由 使用收益，並持續繳納土地租金，則足認上訴人確均為系爭 建物之事實上處分權人。
㈦、並聲明：
1.原判決廢棄。
2.確認兩造間就坐落於嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地之租 賃關係存在。
3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：
㈠、上訴人主張其等前手與系爭土地原所有權人間有訂立租地建 屋契約云云。然就該契約所約定之租地範圍、租期起迄日、 租金若干、如何支付、是否經系爭土地全體共有人同意而訂 定等情，均未舉證以實其說，被上訴人否認有租地建屋契約 存在。
㈡、上訴人所提出記載有「租谷」、「地租」等字之收據，細觀 簽收人大部分均非目前被上訴人，上訴人復未證明該收受租 金之人係經系爭土地全體共有人授權而前往收取，難依此認 有租地建屋契約存在。況40年初百姓根本無租地建屋觀念及 想法，上訴人及其前手所給付之稻谷或金錢，係無權占用系 爭土地之損害賠償金，此亦有證人林淑雯證詞可憑，故上訴
人提出有由系爭土地部分共有人簽立之收據，尚不足逕為有 利上訴人之證據。
㈢、上訴人主張其等之前手盧火炎與盧水龍、盧同、張南田、林 檛等人分別按2分之1、8分之1、8分之1、4分之1之比例（合 計共100%）承租系爭土地建物，然上訴人於原審審理期間之 107年12月11日曾以書狀追加訴外人「顏福」為共同原告， 並主張顏福亦有租賃系爭土地建屋，另又自陳被上訴人張景 順原亦係無權占用系爭土地如附圖所示編號I（面積157.98 平方公尺）、F（面積83.23平方公尺）部分之人，故除上訴 人起訴時主張其等承租系爭土地之面積比例外，再加計顏福 、張景順所占用之面積，已超過100%，是上訴人主張其等租 賃系爭土地之面積比例顯非事實。
㈣、被上訴人堅決否認兩造間有租地建屋契約，亦否認上訴人自 其前手處受讓取得系爭建物之事實上處分權，則上訴人應就 其主張曾訂立租地建屋契約、如何自其等前手處受讓取得系 爭建物事實上處分權等事實，負舉證之責。
㈤、並聲明：
1.上訴駁回。
2.訴訟費用由上訴人負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（重測前為：番仔寮段631 -3、633地號土地）之原所有權人為訴外吳江玉鳳、黃陳金 燕、黃俊德、陳文博等人（每人持分各4分之1），訴外人盧 火炎與盧水龍、盧同、張南田、林𦩡自41年起即在系爭土地 興建門牌號碼分別為：嘉義縣○○鄉○○村○○○00號建物、12號 建物、13及13-1號建物、11號建物等房屋。又吳江玉鳳於60 年6月5日死亡後，其對系爭土地4分之1應有部分，由其長子 即訴外人吳錫銘繼承，嗣吳錫銘將系爭土地4分之1應有部分 讓與其配偶即訴外人吳謝暖如，嗣吳謝暖如將系爭土地4分 之1應有部分售予被上訴人張景順；黃陳金燕死亡後，其所 有系爭土地4分之1應有部分由其繼承人與再轉繼承人即被上 訴人黃日聰、黃建賢、黃建彰、邱麗華、黃賴秀琴、黃美玲 、黃盈勝、黃盈舜、黃昭隆、張瀞芬、張瀞文、訴外人黃惠 昌、黃建富等人繼承，其中黃惠昌繼承之部分，嗣經被上訴 人方惠香拍定取得，黃建富繼承之部分，由被上訴人羅芬燕 單獨繼承；黃俊德79年8月9日死亡後，其所有系爭土地4分 之1應有部分，由訴外人黃士倫繼承取得，嗣王崇吉於84年4 月7日經過拍賣取得系爭土地後，又於94年11月25日將系爭 土地4分之1應有部分售予被上訴人林淑雯；陳文博死亡後， 其所有系爭土地4分之1應有部分由被上訴人陳子元繼承等情
，業據上訴人提出系土地登記第一類謄本（見本院107年度 訴字第566號卷第59-65頁）、系爭土地地籍異動索引（見原 審卷一第249-263頁），並為兩造所不爭執，則此部分事實 ，堪信為真實。
㈡、上訴人主張盧火炎與盧水龍、盧同、張南田、林𦩡於41年間 向吳江玉鳳、黃陳金燕、黃俊德、陳文博承租系爭土地興建 系爭建物，系爭建物之事實上處分權輾轉讓與上訴人，系爭 土地則輾轉讓與被上訴人，上訴人並持續繳納土地租金予上 訴人，可認兩造間有租賃關係存在，縱認系爭建物目前結構 、面積及所有人等均與起造時不同，然被上訴人收取上訴人 之租金已達19年，均未為反對之意思，被上訴人長期不行使 權利之行為，足以引起上訴人正當信任，以為被上訴人不欲 行使其權利，並因此以增改建物不堪使用為期限而新成立不 定期限的租賃關係等語；被上訴人則以否認兩造間有租賃關 係，也否認上訴人受讓系爭建物之事實上處分權，並以上訴 人提出之收據，其上簽收人大部分均非被上訴人，上訴人未 證明收取租金之人係受系爭土地全體共有人授權而前往收取 ，尚難僅憑收據逕認兩造間有租地建屋契約，況依證人林淑 雯之證詞，可知上訴人及其前手所給付之稻谷或金錢，僅係 無權占用系爭土地之損害賠償金，並非租金等語置辯。則本 院應審酌者厥為：兩造間對系爭土地有無成立租賃關係？㈢、上訴人主張自41年間起至102年間止，均由當時之系爭建物事 實上處分權人，給付系爭土地之租金，而由當時之土地共有 人或其親近親屬代為收受等情，業據上訴人提出租金收據附 卷可稽。（見原審卷一第125-194頁）上訴人並將上開租金 收據逐筆詳細記載其出具收據之人，其與土地共有人間之親 屬關係、給付租金之人如何取得系爭房屋之事實上處分權之 沿革整理為附表（詳見本院卷第293-311頁）在卷足憑。觀 諸上開收據及附表所載，其中收受租金之人，有當時土地之 共有人本人或由共有人之配偶、父親等親近親屬署名代表收 受。而給付租金之人又均係當時系爭建物之事實上處分權人 ，又收受租金之期間長達60年，收受租金之人又會因土地應 有部分所有權人之變動而有所更動，如非系爭土地共有人間 已經達成如何輪流收取租金之協議，何以致此？被上訴人固 不否認租金收據之真正，但抗辯縱有收取租金，亦未經系爭 土地全體共有人之同意或授權，不生給付租金之效力云云， 顯不可採。
㈣、按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如 何，原非所問。上訴人使用系爭房屋，依調解結果，按月應 給付被上訴人稻谷一百五十台斤，不得謂非使用房屋之對價
，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質。（最高法院46年台 上字第519號判例意旨參照）觀諸上訴人於本院提出之收據 ，其內容大致上均記載「稻谷若干臺斤為何年度之地租」等 文字，其用語與當時租金收據通俗之用語相同，且其紙張泛 黃，偶有因年代久遠保存不慎而有若干破損，顯非臨訟杜撰 而成，應認其為真正。又收據之內容或記載「稻谷壹仟捌佰 台斤整，……右項水上鄉番子寮六三一之三號之地租」或記載 「九十五年度租金叁份每份壹萬叄仟元整，番子寮段六三一 之三號確實收訖」等語，由此文字之文義觀之，可知土地共 有人收取之款項為系爭之建物使用系爭土地之對價，揆諸上 開判例意旨，堪認土地共有人卻有收受租金之事實無訛。故 被上訴人抗辯其等所收受之款項為上訴人使用系爭土地之損 害金云云，亦不足採。
㈤、被上訴人雖抗辯系爭建物納稅義務人之變更不得作為事實上 處分權移轉之證據，故縱使繳納租金之人為稅籍資料上之納 稅義務人，但不足以證明兩造間確有租賃關係存在云云。然 查，未辦保存登記建物於稅捐機關關於納稅義務人之登載紀 錄，固不得作為該建物所有權歸屬認定之依據，但除非有反 證足以證明納稅義務人非該建物真正之事實上處分權人，否 則實務上通常皆以納稅義務名義人為何人即認定其為事實上 處分權人。再查，訴外人盧火炎與盧水龍、盧同、張南田、 林𦩡自41年起即在系爭土地興建門牌號碼分別為：嘉義縣○○ 鄉○○村○○○00號建物、12號建物、13、13-1號建物、11號建 物等房屋，而上開建物之納稅義務人目前分別為盧正吉（於 起訴後死亡，由上訴人羅玉、盧建東繼承）、盧同、張水矸 、張樹枝、林進山等人，此有嘉義縣財政稅務局109年4月22 日嘉縣財稅房字第1090006352號函及所附房屋課稅明細在卷 可佐。（見原審卷二第297-303頁）均係因繼承或受讓而輾 轉取得系爭建物之事實上處分權。而上開繳納租金之收據之 繳納租金之人，又均與各該階段取得系爭建物事實上處分權 之人大致相符，足認取得系爭建物事實上處分權人對於系爭 土地確有租賃權存在。
㈥、被上訴人另抗辯系爭建物之現況已與當時之狀況不符，有改 建增建之情事，故難認系爭建物對系爭土地仍有租賃關係存 在云云。按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為 目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租 期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至 房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍 為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視 為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。故出租人
於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約 」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成 就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約 當事人之重為要約或承諾。（最高法院108年度台上字第252 9號判決意旨參照）經查，本件自41年間即有租地建物之事 實存在，有如前述，按當時使用之建材及構造，歷經約60年 之使用，難免有毀損之情事發生，系爭建物之事實上處分權 人按照當時之屋況予以適當之修復而繼續居住使用，乃屬情 理之常。被上訴人等土地共有人仍長年推派代表輪流收取租 金，就該建物之修建未曾表示異議，而雙方就系爭租約並無 期滿後絕不續租或續租應另訂契約或其他相類情形之約定， 上訴人等人仍繼續為租賃物（即系爭土地）之使用收益，被 上訴人等人不惟不即表示反對之意思，仍長年繼續收取租金 ，本諸民法第451條規定意旨，自應視為以不定期限繼續契 約。
㈦、綜上所述，被上訴人既有收取租金之事實，而上訴人承受系 爭建物之事實上處分權繼續使用系爭土地，堪認兩造間就系 爭土地有租賃關係存在。上訴人起訴請求確認兩造間就系爭 土地有租賃關係存在，為有理由，應予准許。原判決駁回上 訴人之請求而為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄 改判如主文第二項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併 此敘明。
五、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第43 6 條之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 4 日 民事第三庭 審判長法 官 柯月美
法 官 馮保郎
法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 4 日 書記官 陳慶昀