遷讓房屋等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,109年度,3599號
PCDV,109,訴,3599,20220408,1

臺灣新北地方法院民事判決
109年度訴字第3599號
原 告 勇富有限公司

法定代理人 林尊勇
訴訟代理人 廖克明律師
複代理人 李怡馨律師
被 告 黃春梅


沈育莛

周永昌



沈采瀅
共 同
訴訟代理人 沈晏莛


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年3月2日言
詞辯論終結，判決如下：
　　主文
一、確認被告戊○○、丁○○就新北市○○區○○街000號12樓之2房屋如 附表所示之租賃契約無效。
二、被告丁○○、甲○○、乙○○應將新北市○○區○○街000號12樓之2房 屋騰空遷讓返還原告。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第二項於原告以新臺幣57萬元供擔保後，得假執行。 但被告如以新臺幣171萬元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生 活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於 審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期 待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加



以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院 91年度台抗字第552號裁定意旨參照）。查原告起訴時，原 以戊○○、甲○○、丁○○為被告，聲明請求：先位部份：一、確 認被告戊○○、丁○○就新北市○○區○○街000號12樓之2房屋(下 稱系爭房屋，即新北市○○區○○段000○號建物，權利範圍全部 )之租賃法律關係不存在。二、被告丁○○、甲○○應自系爭房 屋遷出，將房屋返還予原告。備位部份：被告丁○○、甲○○應 自系爭房屋遷出，將房屋返還予原告（見本院卷一第9-10頁 ）。嗣於民國110年8月3日具狀追加乙○○為被告，並變更聲 明為：先位部分：㈠確認被告戊○○、丁○○就系爭房屋之租賃 法律關係不存在。㈡被告丁○○、甲○○、乙○○應自系爭房屋遷 出，將房屋返還予原告。㈢就聲明第二項，原告願供擔保， 請准宣告假執行。備位部分：㈠被告丁○○、甲○○及乙○○應自 系爭房屋遷出，將房屋返還予原告。㈡原告願供擔保，請准 宣告假執行（見本院卷一第497-498頁），核屬基於同一基 礎事實所為訴之追加，訴訟證據及資料具有同一性，可於本 院審理程序中加以利用，其追加應屬合法。
貳、實體方面：
一、原告主張：
　㈠先位之訴部分：
　⒈原告於109年7月16日經由本院106年度司執字第148257號拍賣 抵押物強制執行事件(下稱系爭執行事件)拍賣程序，以總價 新臺幣（下同）684萬1元(房屋部分拍定金額為171萬元)拍 定取得系爭房屋及其坐落土地(即坐落新北市○○區○○段000地 號土地，權利範圍10000分之35，以下合稱系爭房地)之所有 權，並於同年月19日核發權利移轉證書，同年8月14日登記 為系爭房地之所有權人。嗣原告發函予被告戊○○、丁○○告知 原告現為系爭房地之所有權人，請其等搬離並返還系爭房屋 ，詎丁○○於109年8月27日竟回函稱其為系爭房屋之承租人， 房屋現為其所占有。然系爭房地於107年5月15日實施查封時 ，被告甲○○(即戊○○之子)在場表示系爭房屋並無租賃情形， 係執行債務人戊○○及其家人居住使用，可見系爭房屋非丁○○ 所占用。
　⒉戊○○復於107年6月20日在系爭執行事件執行程序中陳報甲○○ 確實居住於系爭房屋，系爭房屋已出租予丁○○云云，並檢附 戊○○、丁○○簽立之「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約）。 惟本件審理程序中，經原告聲請本院囑託新北市政府警察局 樹林分局查訪系爭房屋之現住戶，經該局函覆：「本分局經 派員於110年5月3日前往本轄俊英街12樓之2，查明該址現住 戶為乙○○」；且甲○○、丁○○於本件審理時亦陳述乙○○及其未



成年子女現居住在系爭房屋，可見系爭房屋仍由戊○○之家人 所居住使用。
　⒊觀諸系爭租約約定租期自105年4月1日起至125年3月31日止， 長達20年，租金竟約定每月僅800元，甚至約定20年租金乙 次付清，無論租金之約定金額或繳付方式，均違背一般常理 ，尤有甚者，丁○○承租後竟也未居住使用系爭房屋，反而將 系爭房屋持續供甲○○、乙○○居住使用，可見戊○○、丁○○間根 本無租賃關係存在，系爭租約顯係戊○○因對於自己積欠債務 將致系爭房地遭付拍賣有所預見，為謀系爭房屋得繼續為戊 ○○之家人居住使用之利益，用於妨害系爭房屋所有權之手段 。
　⒋丁○○雖執系爭租約抗辯其與戊○○就系爭房屋有租賃關係存在 ，然由系爭執行事件之查封筆錄可知，甲○○陳述系爭房屋一 直為其所居住使用，而此與戊○○於系爭執行事件所提出之民 事陳報狀陳稱系爭房屋為甲○○居住相符，可見丁○○從未使用 收益系爭房屋，是丁○○、戊○○間縱有系爭租約，然並無使系 爭房屋發生「承租方得使用收益租賃物」此種租賃關係之法 律效果，足證系爭租約為通謀虛偽意思表示，依民法第87條 第1項規定，自屬無效。
　⒌觀諸系爭租約記載丁○○為戊○○之債權人，戊○○以租抵債云云 ，惟其等是否確有債權存在，亦非無疑；且縱有債權、系爭 租約存在，丁○○卻未居於該處，顯未獲利益，所謂以租抵債 顯然毫無實益，可見並非事實。
　⒍丁○○、甲○○、乙○○於本件110年4月7日言詞辯論時之陳述亦疑 點重重：
　⑴甲○○陳述直至原告提起另案刑事告訴時始知悉系爭房屋出租 予丁○○，此與戊○○陳述甲○○居住於系爭房屋期間曾自行與丁 ○○聯繫等情，明顯矛盾。甲○○陳稱：「(你知道系爭房屋你 媽媽曾出租予丁○○嗎？）我現在知道，是爸爸、媽媽跟我說 的，所以我現在才會坐在這裡受訊問，是在1、2個月前刑事 案件傳我當被告的時候，我爸爸、媽媽跟我說的。但是原證 5執行筆錄製作時當時我並不知道，事務官說不知道就寫沒 有。」、戊○○陳稱：「(你的意思是不是甲○○自己跟丁○○講 好就好，他自己去聯絡借住系爭房屋？）是的。」，由此可 知甲○○居住於系爭房屋時，是由甲○○自己與丁○○聯繫並徵詢 其同意，亦即甲○○早已知悉系爭房屋已出租予丁○○，否則何 須徵詢丁○○同意？惟甲○○卻陳稱：「1、2個月前刑事案件傳 我當被告的時候，我爸爸、媽媽跟我說的。」云云，明顯矛 盾。
　⑵甲○○陳述丁○○本即與其父母即被告訴訟代理人丙○○、被告戊○



○二人熟識，且偶爾至系爭房屋居住，此情形顯然在戊○○、 丁○○簽立系爭租約後並無改變，此參甲○○稱：「有時候親屬 或朋友也會來住家裡，爸爸、媽媽沒有講原因，我也沒有特 別問。」等語即知，丁○○在簽立系爭租約後，就系爭房屋之 使用收益情形仍維持與之前未承租時之情形一樣，由此可證 ，丁○○雖與戊○○簽立系爭租約，但仍由戊○○一家人保有對系 爭房屋的使用收益權利，丁○○顯無與戊○○成立租賃關係法律 效果意思，是丁○○、戊○○間為通謀虛偽意思表示，至為灼然 。
　⑶丁○○雖辯稱會至系爭房屋及其土城房屋輪流居住，惟此部分 僅丁○○片面陳述外，並無其他事證可證明，且系爭房屋位於 樹林，與土城相距不遠，有無其所辯須因應工地不同而更換 場所居住的必要？並非無疑。而乙○○單身，另育有一名未成 年子女，衡諸常情，丁○○僅是乙○○父母親友人，竟同居共同 生活，實與常理不符，甚而丁○○又稱伊與乙○○並未約定房間 使用，任由乙○○隨便使用云云，單身女性與稍微年長之長輩 男性，常共同生活又未約定一定領域，實與常情相悖甚鉅。 丁○○辯稱同意戊○○以租抵債，但丁○○先是把系爭房屋供甲○○ 準備會計師考試時居住，後又供乙○○及其子女居住迄今，丁 ○○顯未因系爭租約享有任何使用收益之利益，是丁○○種種行 為，均顯現丁○○並無發生租賃關係法律效果之意思。　⒎戊○○在簽立系爭租約之翌日，併將系爭房地之所有權移轉登 記予丁○○，顯與一般出租情形有別，丁○○在105年4月7日取 得系爭房地部分所有權後，又於106年12月12日將該部分所 有權返還予戊○○，倘戊○○確實積欠丁○○債務未還，焉有在戊 ○○未清償半分之情形下，又將該部分所有權返還予戊○○？丁 ○○如此悖於常理，益證丁○○僅是配合戊○○脫免各種債務責任 ，造成強制執行困難之人頭而已。另被告訴訟代理人丙○○與 丁○○擔任代表人之訴外人皇寓營造工程股份有限公司（下稱 皇寓公司），也曾以與本件同樣手法試圖阻饒拍定強制執行 標的之權利人行使權利（本院105年度訴字第2291號民事判 決），該案主張與本案可謂高度雷同，甚亦主張皇寓公司曾 向丙○○借款，本案中，丁○○則主張戊○○向其借款，可見丁○○ 與、戊○○間關係匪淺，是以丁○○與戊○○一家人顯係在面臨各 自財產遭受強制執行時，互為幫忙，以通謀虛偽意思表示成 立虛偽法律關係逃避法律責任，昭然若揭。
　⒏至於戊○○、丁○○抗辯系爭租約業經公證，係有效租賃關係云 云，惟租賃契約雖經公證，若經原告舉出如前揭反證，法院 仍得不受公證拘束，應依實際情形認定租賃關係是否存在。　⒐另戊○○、丁○○復辯稱其等係以系爭房屋出租抵債，惟其等間



是否確實有消費借貸關係存在，亦非無疑：
　⑴被告提出丁○○之聯邦銀行帳號000000000000帳戶（下稱丁○○ 聯邦帳戶）存摺內頁、台北富邦銀行帳號000000000000帳戶 （下稱丁○○富邦帳戶）存摺內頁，有數筆金錢匯出予戊○○之 記錄，主張該等記錄即為消費借貸款項之交付云云，惟丁○○ 聯邦帳戶有頻繁來自訴外人中國美食家股份有限公司（下稱 美食家公司）之入帳記錄，而美食家公司現已更名為匯豐銀 聯國際股份有限公司（下稱銀聯公司），被告戊○○為該公司 出資比例最大之董事，此有銀聯公司之經濟部工商登記公示 資料可參，是丁○○聯邦帳戶縱有匯予戊○○款項之記錄，但同 時戊○○擔任董事之美食家公司(現更名為銀聯公司)亦有將款 項匯回丁○○之紀錄，是丁○○匯出款項予戊○○是否確實本於消 費借貸合意而交付之款項？並非無疑。又交付金錢之原因多 端，其等仍應證明該部分金流係本於借貸之意思而為交付， 否則難認其等確有消費借貸契約存在。
　⑵又除丁○○聯邦帳戶有美食家公司匯予之款項外，丁○○富邦帳 戶亦有戊○○臺灣企銀帳號0000000000000號帳戶、臺灣銀行 樹林分行帳號000000000000號帳戶匯入款項之記錄，匯回至 被告丁○○帳戶之款項總額已達238萬1,000元，逾被告主張之 借款金額225萬1,600元，除戊○○、丁○○二人間有頻繁來往之 款項出入記錄，顯與一般消費借貸僅有貸與人單方匯出款項 至借款人帳戶之情形有別外；另參諸戊○○在另案即臺灣高等 法院108年度上字第186號民事事件中，亦曾有以美食家公司 開立之公司支票擔保借款、給付借款利息之行為，是本件亦 不排除戊○○亦是透過美食家公司清償對丁○○借款債務之可能 ，因此，退步言，縱戊○○確有向丁○○借款，該借款顯已清償 ，戊○○辯稱系爭房屋以租抵債云云，顯不足採。　⒑根據本件向光明大道社區管理委員會(下稱光明社區管委會) 調取系爭房屋之收件紀錄，丁○○並無任何包裹或郵件之收件 紀錄，反觀戊○○、甲○○、乙○○均有諸多收件紀錄，另有甲○○ 之妹妹即訴外人沈育莉、戊○○擔任法定代理人之皇朝工程顧 問有限公司（下稱皇朝公司）、訴訟代理人丙○○曾擔任其訴 訟代理人之訴外人鍾芷芸，亦有不少收件紀錄，且參前開收 件紀錄不僅有郵局郵件，更有諸多日常包裹，甚至有便利帶 、女鞋等等日常用品之收件紀錄，在在可見系爭房屋在105 年4月1日出租予丁○○後，仍係由戊○○及其家人使用收益。另 據光明社區管委會總幹事即證人己○○證述內容，亦可知系爭 房屋仍是乙○○所居住，而丁○○僅是有時會來到系爭房屋社區 ，反而係戊○○之夫丙○○，仍然像住戶一般將車輛停在系爭房 屋社區中庭1樓，並自由前往系爭房屋，觀諸此等情形，系



爭房屋仍然是由戊○○及其家人使用收益，丁○○未居住於系爭 房屋。
　⒒綜上，丁○○、戊○○間之系爭租約既屬通謀虛偽意思表示而無 效，則丁○○、甲○○、乙○○為無權占有，自應依民法第767條 第1項前段、中段規定，返還系爭房屋予原告。　⒓先位聲明：
　⑴確認戊○○、丁○○就系爭房屋之租賃法律關係不存在(無效)。　⑵丁○○、甲○○、乙○○應自系爭房屋遷出，將該房屋返還予原告 。
　⑶聲明第二項，原告願供擔保，請准宣告假執行。　㈡備位之訴部分：
　　倘認為丁○○、戊○○間之系爭租約存在，且繼續存在於原告、 丁○○間，原告亦依系爭租約第3條後段、第9、15條約定，以 起訴狀及民事準備㈡暨聲請調查證據狀，向丁○○為解除系爭 租賃契約之意思表示，理由如下：
　⒈據證人己○○於本院109年11月17日言詞辯論程序中證述，可知 系爭房屋之管理費係戊○○以訴外人某法人之帳戶匯款、以戊 ○○之名義繳納，丁○○未依系爭租約第3條後段按時於每月16 日以前繳納管理費，是丁○○違反系爭契約第3條後段約定， 至為明確。
　⒉原告標得系爭房地之後，曾多次前往系爭房屋，而系爭房屋 實際由戊○○之夫丙○○與前配偶所生之女兒乙○○所居住，已如 前述，而丁○○未經原告同意，將系爭房屋供乙○○居住，亦已 違反系爭租約第9條約定。
　⒊再依系爭租約第15條約定，丁○○如有違約情事，出租人即原 告即得隨時解約收回系爭房屋，故原告自得依系爭契約第15 條約定，以丁○○違反系爭契約第3條後段、第9條之約定條件 ，解除系爭租約並收回系爭房屋，故請求如備位聲明第1項 所示。
　⒋備位聲明：
　⑴丁○○、甲○○、乙○○應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予原 告。
　⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等則抗辯：　　
　㈠戊○○於105年間因有資金需求，陸續向丁○○借款200餘萬元， 而丁○○亦有租屋需求，其二人合意丁○○借款20年不收利息， 系爭房屋以每月800元租予丁○○，於105年4月6日簽訂系爭租 約並經公證在案，系爭租約第2條已敘明：「雙方間基於有 金錢消費借貨關係，因消費借貸事宜不計利息，戊○○為感念 丁○○協助，以相對低價出租予丁○○，有雙方借貸之資金往來



」。證人己○○亦證實曾在系爭房屋社區中見過丁○○，更彰顯 系爭租約真正無疑。又系爭租約租期雖逾5年，然亦在簽訂 時經公證，有民法第425條之適用，具備法律效力。　㈡系爭房屋於系爭執行事件中，第1、2次拍賣公告附表之使用 情形欄均載明：「308建號（即系爭房屋）拍定後不點交（ 第三人丁○○基於租賃關係占有中，租期自105年4月1日起， 迄125年3月31日止，租金每月800元。」，此為拍賣條件及 買賣條件，系爭房屋市值固有850萬元，然考量系爭租約租 期迄日係125年3月31日，扣除因此的損失，殘餘價值約450 萬元，然原告於系爭房屋第二次拍賣時卻以684萬1元之高價 競標，在無人競標下拍得系爭房屋，因此原告自須遵守前揭 拍賣條件，且概括承受系爭房屋之系爭租約所載一切權利及 義務，依民法第425條規定，系爭租約對於受讓人即原告仍 繼續存在。至於丁○○如何使用系爭房屋？同意何人居住？每 月居住幾日？本係原告無權置喙等語，資為抗辯。　㈢聲明：
　⒈原告之訴均駁回。
　⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（本院卷二第72、 107至108頁）：
　㈠系爭房屋位於光明社區，原為戊○○所有，嗣原告於109年7月1 6日經由系爭執行事件拍賣程序，以房地總價684萬1元(房屋 部分拍定金額為171萬元)拍定取得系爭房屋及其坐落土地所 有權，並於同年月19日獲核發權利移轉證書，同年8月14日 原告登記為系爭房屋及其土地之所有權人(見本院卷一第21- 25頁本院不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀影本) 。
　㈡戊○○、丁○○於105年4月6日就系爭房屋簽立如附表所示之系爭 租約，並於同日公證(見本院卷一第35-40頁公證書及系爭租 約影本)。
　㈢戊○○與丙○○育有子女即被告甲○○、訴外人沈育莉，而被告乙○ ○則係丙○○與前配偶之女。
　㈣銀聯公司之代表人現為丙○○，董事為戊○○、甲○○，監察人為 沈育莉，原名為華誠開發股份有限公司、美食家公司；皇寓 公司之代表人為丁○○，皇朝公司之代表人為戊○○。　㈤系爭房屋現為乙○○及其未成年子女所居住。四、本件爭點：
　㈠先位之訴部分：
　1.戊○○、丁○○間如附表所示系爭租約是否為通謀虛偽意思表示 而無效？




　2.原告請求確認戊○○、丁○○間如附表所示系爭租約之租賃關係 不存在(無效)，有無理由？
　3.原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求丁○○、甲○○ 、乙○○應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？　㈡備位之訴部分：
　⒈原告依系爭契約第3條後段、第9條約定，依系爭契約第15條 向丁○○為解除系爭租約之意思表示，是否合法？　⒉原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求丁○○、甲○○、 乙○○應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？五、本院之判斷
　㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言(最高法院5 2年台上字第1240號判例意旨參照)。本件原告先位之訴主張 戊○○、丁○○就原告所有之系爭房屋所簽立如附表所示之租賃 契約，係基於通謀虛偽意思表示而無效，請求確認戊○○、丁 ○○間系爭租約不存在(無效)等情，則丁○○等就系爭房屋是否 有合法之使用權源？原告得否請求丁○○等將系爭房屋騰空遷 讓返還原告？即陷於不明確之狀態，而此不明確之狀態得以 本件確認判決加以除去，是原告提起本件確認之訴，即有確 認利益，應予准許。
　㈡戊○○、丁○○間如附表所示系爭租約為通謀虛偽意思表示，應 屬無效：　
　⒈按民法第87條第1項前段規定：表意人與相對人通謀而為虛偽 意思表示者，其意思表示無效。又民法第87條第1項所謂通 謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之 表示而言。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表 示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號 判例意旨參照）。再者，各當事人就其所主張有利於己之事 實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲 否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院95年度台上字第 1808號判決意旨參照）。
　⒉本件原告以前揭情詞主張戊○○、丁○○間系爭租約係通謀虛偽 意思表示而無效，此由系爭房地於107年5月15日實施查封時 ，甲○○在場表示系爭房屋並無租賃情形，係戊○○及其家人居 住使用；系爭租約約定租期自105年4月1日起至125年3月31 日止，長達20年，租金竟約定每月僅800元，20年租金乙次 付清，違背一般常理；且丁○○承租後未居住使用系爭房屋， 反而將系爭房屋持續供戊○○之家人甲○○、乙○○居住使用，系



爭租約顯係戊○○對於自己積欠債務將致系爭房屋及其土地遭 付拍賣有所預見，為謀系爭房屋得繼續為戊○○之家人居住使 用之利益，用於妨害系爭房屋所有權之手段等情，為被告等 所否認，並以戊○○於105年間因有資金需求，陸續向丁○○借 款200餘萬元，而丁○○亦有租屋需求，其二人合意丁○○借款2 0年不收利息，系爭房屋以每月800元租予丁○○，於105年4月 6日簽訂系爭租約並經公證，有民法第425條規定之適用等語 置辯。
　⒊經查：
　⑴系爭房地原為戊○○所有，於97年間設定抵押權予訴外人即債 權人渣打國際商業銀行股份有限公司、蔣立遠，於102年間 設定抵押權予訴外人即債權人鄭麗華、103年間設定抵押權 予訴外人即債權人顏雅芳，105年3月30日以贈與為原因將所 有權移轉登記予訴外人即戊○○之女沈育莉，105年4月14日又 以贈與為原因將所有權移轉登記回戊○○，同日（即105年4月 14日）又以贈與為原因將部分所有權移轉登記予丁○○，106 年12月12日又以贈與為原因將該部分所有權移轉登記回戊○○ ，其後於106年經抵押權人鄭麗華聲請拍賣抵押物，由本院1 06年度司執字第148257號拍賣抵押物強制執行事件受理等情 ，有系爭房地之土地及建物登記謄本、新北市地籍異動索引 附於系爭執行卷可稽(見系爭執行卷一第311-335頁)，由此 足徵系爭房地於戊○○、丁○○於105年4月6日簽訂系爭租約之 前即已設定抵押權予多位債權人，戊○○並於系爭租約簽訂後 於105年4月14日將系爭房屋部分所有權移轉登記予丁○○，10 6年12月12日丁○○又以贈與為原因將該部分所有權移轉登記 回戊○○，則丁○○於105年4月14日至106年12月12日之期間， 既為系爭房屋之承租人又為系爭房屋之部分所有權人，衡之 常情，房屋租金應隨租賃房屋範圍變小而減少，然未見戊○○ 、丁○○就此期間之房屋租金另行約定，則戊○○、丁○○是否確 有訂立系爭房屋租賃契約之意思，即非無疑。
　⑵系爭房地於107年5月15日實施查封時，戊○○之子甲○○在場表 示系爭房屋並無租賃情形，係戊○○及其家人居住使用等情， 業據原告提出系爭執行事件107年5月15日查封筆錄影本1件 為證(見本院卷一第31-32頁)，並經本院調取系爭執行事件 卷宗核閱無誤，有該卷宗影本存卷足佐。又參以甲○○於本院 審理時陳稱：伊與父母同住，住臺中，哥哥住楊梅、妹妹沈 育莉住新莊，他們都結婚了都自己住，姊姊乙○○住樹林系爭 房屋也是自己住。伊從小就與父母及哥哥、姐姐、妹妹一起 住在樹林俊英街207 號12樓之2 ，國小時候有搬離，因為在 附近買了新家，但系爭房屋還在，後來大學時又搬回系爭房



屋，2 、3 年前跟父母一起搬到臺中住，有事情回臺北才會 回來樹林住，地址為樹林區俊英街207 號12樓之2 。查封筆 錄上寫系爭房屋為債務人（戊○○）及伊家人居住使用，此部 分正確。當時常住的只有伊一人，其退伍後一直和父母住臺 中，因為要準備考試，所以就上來臺北住在系爭房屋，伊的 其他家人只有偶而會回來系爭房屋。姊姊乙○○現在住系爭房 屋，大約106 、107 年姊姊生完小孩後，過一段時間才回來 系爭房屋住。丁○○是爸爸(丙○○)的朋友，第一次大概是幾年 前見過這個人，好像跟爸爸出去吃飯的場合，那時他們喝酒 伊負責開車。在伊居住系爭房屋期間，丁○○來的時間不定時 ，伊跟爸爸、媽媽一起回來系爭房屋的時間也不定時。伊跟 爸爸、媽媽回來系爭房屋的時候，丁○○也有過來系爭房屋過 ，都是爸爸跟他聊天。在伊家人搬去臺中之前，丁○○也會來 系爭房屋等語甚詳(見本院卷一第308-310頁)。又證人即光 明社區管委會總幹事己○○於本院審理時證稱：伊於109 年7 月16日到110 年8 月31日都在光明社區管委會擔任總幹事， 系爭房屋是一位沈小姐住有2、3個子孩在照顧，伊有見過丙 ○○，在社區中庭1樓，他會開車停那邊上去樓上207 號12樓 之2，伊知道他是沈小姐的爸爸，保全有跟伊說過等語（見 本院卷二第26-27、29頁）。另本院依原告聲請函請新北市 政府警察局樹林分局查訪系爭房屋實際居住人姓名，經該分 局110年5月12日新北警樹刑字第1104363168號含回覆表示： 查明該址現住戶為乙○○等語，且依該函所附查訪表記載：查 訪警員詢問：「新北市○○區○○街000號12樓之2是否有住戶？ 你與該住戶為何關係？」被查訪人乙○○答：「有，住戶本人 、沈○宇。自107年居住在該址。」（見本院卷一第343頁本 院函、第353-355頁樹林分局函）。再者，本院依原告聲請 函請光明社區管委會提供系爭房屋自105年4月1日起迄110年 4月間之掛號郵件及包裹收件紀錄，觀諸該管委會提供之收 件記錄影本可知有諸多乙○○、沈育莉、戊○○、丙○○、甲○○之 郵件或包裹寄達由乙○○等人收受，惟無丁○○之任何郵件或包 裹，亦不曾由丁○○代為簽收（見本院卷一第341頁本院函、 第375-428頁掛號郵件及包裹收件紀錄）。由上足徵，不論 有無系爭租約，丁○○均會來系爭房屋；且系爭租約簽訂之後 ，戊○○、其夫丙○○、其子甲○○仍然不定時到系爭房屋居住， 乙○○與其子則自107年開始長期居住在系爭房屋迄今，亦持 續有其等之郵件或包裹寄達系爭房屋，顯見系爭租約簽訂之 後，系爭房屋仍由戊○○及其家人使用收益，則簽訂系爭租約 ，並未因此使丁○○增加使用收益系爭房屋之利益而足以抵償 戊○○對丁○○之債務甚明。




　⑶再參以丁○○於本院審理時陳稱：(當時為何要向戊○○承租系爭 房屋？)系爭租約是伊親自簽的，因為戊○○欠伊200 多萬， 她從103 年就開始跟伊借錢，陸陸續續借到107 年，總共25 0 、260萬元，詳細金額伊還要查。伊當時是將現金或者是 匯款給戊○○，金額有5 、6 千元或1 萬多元到2 、30萬元， 單筆金額最多到多少伊忘記了，要看存摺，伊是用富邦銀行 及聯邦銀行的帳戶，是否有其他帳戶忘記了，存摺都是我自 己保管，戊○○有還錢，這幾年來總共還了20幾萬，但還欠20 0 多萬元。大部分金額比較小的是借她現金，伊沒有記帳習 慣，是用頭腦記，記不得就算了，伊主動要求戊○○把房子租 給伊。如果伊的工地在樹林、三峽、鶯歌，伊就會到系爭房 屋居住，平常都住在土城區延壽路77巷4弄21號2樓戶籍地等 語（見本院卷一第314-317頁）。惟查，系爭租約係於105年 4月6日簽立，而丁○○卻稱因戊○○103年至107年陸續向其借款 200多萬元，故要求戊○○將系爭房屋出租予伊，顯然矛盾； 又丁○○稱無記帳習慣，是用頭腦記，記不得就算了云云，則 其如何知悉戊○○還款及餘欠之金額？則戊○○是否確實積欠丁 ○○債務，顯非無疑；至於丁○○雖提出存摺影本(見本院卷一 第189-225頁)，欲證明戊○○曾向其借款200餘萬元，然而交 付金錢之原因多端，可能為買賣、贈與、借貸、代償等等， 而丁○○、戊○○始終未舉證證明其等間有消費借貸之合意，自 難認戊○○確有積欠丁○○債務，而需以出租系爭房屋抵償。又 依丁○○所述，其平日均居住在新北市土城區之住所，若工地 在樹林、三峽、鶯歌，伊就會到系爭房屋居住云云，惟系爭 房屋與丁○○之土城區住所距離相近，縱然其工地在樹林、三 峽、鶯歌，返回土城區住所亦甚方便，實無另向戊○○租屋之 必要，況且縱使無系爭租約，丁○○亦會前往系爭房屋，業如 前述，是以丁○○稱若工地在樹林、三峽、鶯歌，伊就會到系 爭房屋居住云云，顯不合常理，亦無必要，自難遽信。　⑷另證人己○○於本院審理時證稱：伊於109 年7月16日到110 年 8 月31日在光明社區管委會任職總幹事，負責收管理費、社 區維修事務及住戶糾紛、開區分所有權人會議，伊任職期間 系爭房屋之管理費是某某公司匯的，不是戊○○本人匯的，伊 沒有印象丁○○有找伊繳管理費等語明確（見本院卷二第-28 頁），足見丁○○並未依系爭租約第3條之約定繳納系爭房屋 之管理費，益見戊○○、丁○○間實際上並無就系爭房屋成立租 賃關係之意思。
　⑸再者，系爭租約第2條固約定：「租賃期限經甲（戊○○）、乙 方（丁○○）雙方洽訂同為：貳拾年零月。即自民國105年04 月1日至民國125年03屋31月止。」、第3條約定：「因甲乙



雙方間有金錢消費借貸關係，因乙方同意甲方就前開金錢消 費借貸事宜不計息，為感念乙方之協助，甲方同意將其名下 如第一條所載之不動產房屋以相對低價出租與乙方，由乙方 於前述租賃期間取得前述不動產之使用權，而乙方再行補貼 租金每月新台幣：捌佰元整與甲方，20年租金乙次付清，計 新台幣：壹拾玖萬貳仟元整，...社區管理費由乙方按月缴 交光明大道管理委員會，社區管理費應於每月16日以前繳納 ，乙方不得藉任何理由拖延或拒繳...。」、第6條約定：押 租保證金6000元（見本院卷一第39頁系爭租約影本），惟查 ，丁○○、戊○○並未舉證證明其等間有消費借貸之合意，難認 戊○○確有積欠丁○○債務，而需以出租系爭房屋抵償，有如前 述；且系爭租約約定租賃期限自105年4月1日起至125年3月3 1日止，長達20年，租金僅每月800元，20年租金1次付清， 租期20年押租保證金僅6000元等等，亦顯不符常情，自難認 戊○○、丁○○間確有就系爭房屋成立租賃關係之真意。　⒋綜上各情，不論有無系爭租約，丁○○均會來系爭房屋；且系 爭租約簽訂之後，戊○○、其夫丙○○、其子甲○○仍然不定時到 系爭房屋居住，乙○○與其子則自107年開始長期居住在系爭 房屋迄今，亦持續有其等之郵件或包裹寄達系爭房屋，顯見 系爭租約簽訂之後，系爭房屋仍由戊○○及其家人使用收益， 則簽訂系爭租約，並未因此使丁○○增加使用收益系爭房屋之 利益而足以抵償戊○○對丁○○之債務；況且丁○○、戊○○始終未 舉證證明其等間有消費借貸之合意，自難認戊○○確有積欠丁 ○○債務，而需以出租系爭房屋抵償。又系爭房屋與丁○○之土 城區住所距離相近，縱然其工地在樹林、三峽、鶯歌，返回 土城區住所亦甚方便，亦無向戊○○租屋之必要。再者，系爭 租約約定租賃期限自105年4月1日起至125年3月31日止，長 達20年，租金僅每月800元，20年租金1次付清，租期20年押 租保證金僅6000元等等，顯然不符常情；且丁○○於105年4月 14日至106年12月12日之期間，既為系爭房屋之承租人又為 系爭房屋之部分所有權人，衡之常情，房屋租金應隨租賃房 屋範圍變小而減少，然未見戊○○、丁○○就此期間之房屋租金 另行約定，況且丁○○並未依系爭租約第3條之約定繳納系爭 房屋之管理費，足見戊○○、丁○○間顯然並無就系爭房屋訂立 租賃契約之真意，而係預見系爭房屋將遭債權人聲請強制執 行拍賣，而通謀虛偽訂立如附表所示系爭租約，是以戊○○、 丁○○間如附表所示系爭租約既為通謀虛偽意思表示，自屬無 效。從而，原告請求確認戊○○、丁○○就系爭房屋如附表所示 之租賃契約不存在(無效)，即屬有據，應予准許。又原告主 張戊○○、丁○○間系爭租約依民法第87條通謀虛偽意思表示應



屬無效，訴請確認戊○○、丁○○就系爭房屋如附表所示之租賃 契約不存在，惟本件原告之主張始終表明系爭租約依民法第 87條通謀虛偽意思表示應屬「無效」，是以原告先位之訴聲 明第一項記載「不存在」應係誤載，爰更正為「無效」，附 此敘明。
　㈢丁○○、甲○○、乙○○應將系爭房屋騰空遷讓返還原告：　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。查原告為系爭房屋之所 有人，而系爭租約為戊○○、丁○○通謀虛偽訂立，自屬無效， 俱如前述，則被告等抗辯系爭租約經公證，依民法第425條 規定，系爭租約對於受讓人即原告仍繼續存在，丁○○如何使 用系爭房屋、同意何人居住，原告無權置喙云云，自無可採 。從而，丁○○、甲○○、乙○○居住使用系爭房屋，因系爭租約 為無效，均無合法權源，是原告依民法第767條第1 項前段 規定，請求丁○○、甲○○、乙○○騰空遷讓返還系爭房屋予原告 ，為有理由，應予准許。
　㈣至於原告另依民法第767條第1項中段規定請求返還系爭房屋 及備位之訴部分，因原告前開主張業經准許，此部分本院即 無庸審究，附此敘明。　
六、綜上所述，原告依民法第87條第1 項前段、第767條第1 項