臺灣新北地方法院民事判決
108年度訴字第2589號
原 告 李輝種
兼
訴訟代理人 李輝龍
原 告 李初惠
李雪美
李雪玲
李雪芳
陳韋澔
共 同
訴訟代理人 曾信嘉律師
複代理人 陳敬如律師
被 告 林黃詢
訴訟代理人 林淑棉
孫瑞蓮律師
上 一 人
複代理人 劉川淵律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年3月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號203⑴部分面積27.68平方公尺所示之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾柒萬元為被告預供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣參佰肆拾捌萬柒仟陸佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。又所謂請求之 基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其 共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連 ，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程 度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以 利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理
，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟 法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮 被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之 變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有 無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519 號裁定意旨參照）。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實 上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法 第256條所明定。查原告起訴先位訴之聲明：被告應將坐落 新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之地上物 拆除（如附件2編號A部分所示，實際面積以測量結果為準） 拆除，將上開土地騰空返還原告全體；備位之訴聲明：酌定 兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間。嗣於本院審 理中，經兩造會同現場履勘並測得占用面積後，原告於民國 109年7月29日依測量結果而變更訴之聲明即如下述之聲明（ 見本院108年度訴字第2589號卷，下稱本院卷，卷一第264頁 至265頁）。核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係 ，擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其追加備位聲明部分 ，均係與兩造間租地建物契約存續所生酌定存續期間與租金 調整之給付之同一基礎事實有關，且追加之訴亦不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應不在禁止之列，自 應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告之先祖即訴外人李老獅、李揚扁於日治 時期僱用長工種植黃枝花，並出借系爭土地予長工搭建草寮 休憩，至臺灣光復後，該草寮因經歷多次颱風而有傾倒破損 ，遂同意改以磚瓦興建門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號之 房屋（下稱系爭房屋）使用，並自40年後開始以白米之市價 收取地租，而有租地建屋契約（下稱系爭租約）存在。又系 爭房屋為51年11月24日初次設籍，原為木石磚造二層樓建物 ，未約定租地建屋之期限，應係至系爭房屋通常使用狀態下 不堪使用為止，而出租人及嗣後繼承人均未曾同意被告或其 前手增建、改建或補強建物，系爭房屋迄今存續至少58年， 客觀通常使用狀況顯已不堪使用，並經原告於108年6月28日 以律師函為終止租約之意思表示，則系爭租約之期限已告終 止，被告即無使用系爭土地之合法權源，爰先位依民法第45 5條及第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋並返還占 用土地。倘認原告上不得終止系爭租約，然系爭租約存續期 間及系爭房屋屋齡已存續至少58年，雖未辦理地上權登記， 惟應得類推適用民法第833條之1請求酌定租賃存續期間，且 本件被告係輾轉買賣取得系爭房屋，兩造間並不存在類似僱
傭關係，可認系爭租約成立之目的已不復存在；又系爭房屋 現值僅新臺幣12,200元，經濟價值不高，且龍濱路43巷連棟 式建物整體多有結構老舊問題，巷寬僅兩米屬於新北市政府 消防局列管之狹小巷道火災搶救不易地區，倘不幸發生房屋 結構老舊導致傾倒、走火等情形，更增人身財產之風險，況 被告亦有其他房屋可供居住，對其居住權益影響不大，爰備 位請求酌定系爭租約之存續期間至111年1月1日為止。另參 酌系爭土地使用價值及使用狀況，維持原租金對原告顯有不 公，爰依民法第227條之2第1項、第442條、439條，請求酌 定系爭土地當年度申報地價年息百分之10之租金併請求被告 按年於7月31日以前給付。並先位聲明：㈠被告應將坐落於系 爭土地上如附圖所示203(1)部分面積27.68平方公尺之地上 物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。㈡願供擔保請准宣 告假執行。備位聲明：㈠酌定兩造租用系爭土地之租地建屋 契約之存續期間至111年1月1日為止。㈡第一項期間內被告應 支付之年租金，請求自民事準備狀繕本送達翌日起酌定為系 爭土地當年度申報地價年息10%計算之金額。㈢第二項年租金 ，被告應於按年於7年31日以前給付。
二、被告則以：被告係自長工後代取得系爭土地之權利，應認兩 造間系爭租約之期限為永久，且依新北市政府檢送之51營字 第776號建造執照全卷資料可知，基地所有權人出具之土地 使用權證明書，訂約真意在系爭土地改築永久式建築，並非 未定期限。另依土地法第103條第1款規定，系爭房屋並非不 堪使用，亦無租期年限屆滿之問題，原告終止系爭租約之意 思，於法不合。又租賃權為債權，不適用物權法定原則，應 不得類推適用民法第833條之1規定，如欲定系爭租約之存續 期限，亦應委由建築專業判斷，方屬公允，且系爭租約之期 限為永久，原告並未就系爭土地價值於租賃關係存續中有所 昇降乙事提出證明，故本件應無民法第442條之適用，況土 地法第97條及所得稅法第14條第1項第5款之立法意旨並非作 為酌定租金之依據，原告據此請求法院酌定租金，實有不妥 等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告為系爭土地之共有人，被告所有系爭房屋占有如附圖 所示203(1)部分面積27.68平方公尺等情，業據原告提出土 地登記謄本、現場照片為證（見本院卷一第168頁至169頁、 184頁至185頁、298頁至303頁），並經本院會同兩造至現場 勘驗明確，及囑託新北市三重地政事務所派員會同測量，有 本院勘驗筆錄及新北市三重地政事務所109年2月21日新北重 地測字第1096143032號函檢送附圖附卷可稽（見本院訴字卷
一第218頁至228頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、至原告主張系爭租約期限係約定至系爭房屋起建後之原始狀 態不堪使用為止，原告主張系爭房屋已達不堪使用之程度， 先位主張依土地法第103條規定終止租約，並依民法第455條 、第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋並將系爭土地 返還原告；備位主張類推適用民法第833條之1規定聲請法院 酌定系爭租約存續期間，且依民法第227條之2、第442條、 第439條規定請求自民事準備狀繕本送達之翌日起按年給付 依當年度申報地價10%計算之租金等語，為被告否認，並以 前詞置辯。茲就兩造爭執要點分別判斷如下：
㈠關於原告先位請求部分：
⒈按租地建屋之契約，如無相反之特約，自可推定出租人於立 約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉（最高法院87年度台 上字第2475號判決意旨參照）。次按土地法第103條第1款規 定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收 回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限 屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可 認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地 所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意，且顯違雙方當 事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。又土地租賃契約 以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不 能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的 ，探求當事人之真意，仍應解為定有租賃至房屋不堪使用時 為止之期限（最高法院109年台上字第263號、107年台再字 第39號、104年台上字第1008號判決意旨參照）。又按所謂 房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全 、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟 房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用 ，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅。 而所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時 間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力 所造成之自然毀壞至不能為通常之使用之情形（最高法院95 年度台上字第1407號、107年台上字第843號、103年台上字 第754號判決意旨參照）。再是否不堪使用，原則上應以承 租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同 意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後 之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意 （最高法院109年台上字第263號、107年台上字第843號判決 意旨參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實 有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
⒉經查，原告主張其先祖於日治時期曾與長工訂立系爭租約， 同意長工於系爭土地上建造系爭房屋居住，並向長工收取系 爭土地租金等語；被告則抗辯係自長工後代處取得使用系爭 土地之權利等語。而依卷附原告所提出之收租紀錄，最早係 記載自75年間由原告向訴外人陳隆岳收取租金，於94年間改 向陳林秋香收取，再於97年度起改向被告收取（見本院卷一 第182頁至183頁），另佐以系爭房屋係於51年間由陳隆岳為 起造人而興建，嗣由被告向陳隆岳之繼承人所購買等事實（ 見本院卷三內所附51營字第776號建造執照卷資料、本院109 年度訴字第695號確定判決），堪認系爭租約自原告先祖與 長工簽訂後，該租賃關係分別由原告因繼承、被告因買賣系 爭房屋而繼受。而就系爭租約之期限為何，被告雖為如上應 為永久存續之抗辯，然此為原告所否認，被告復未能提出相 關事證以實其說，所辯是否屬實，已難信為真正；且依卷內 建造執照資料記載，系爭房屋是因原有建物遭颱風侵襲而倒 塌，另經原告先祖出具土地使用權同意書，同意陳隆岳於系 爭土地上改築永久式房屋，惟該「永久式」房屋僅係相對於 「臨時式」房屋之行政記載，且因依目前技術，仍難認房屋 在未修繕情形下，得以永久存在不損毀，實不能逕由該同意 書，推論系爭租約係約定為永久存續。揆諸上開說明，應認 系爭租約訂立時之真意，應係定有租賃至房屋不堪使用時為 止之期限，始符締約人間（及契約繼受人間）之利益衡平。 ⒊至系爭房屋是否已達不堪使用之程度，經本院依原告聲請， 囑託新北市土木技師公會為鑑定，鑑定結論略以：系爭房屋 依稅捐機關房屋稅籍資料記載，建造時間為52年，迄今已經 58年，早已逾25年耐用年數，而現場勘查未發現牆壁或地坪 有裂縫，雖然結構體不明，從外表觀之，尚未達建築法所謂 傾頹或朽壞之情形，繼續使用應無疑慮，只要好好使用維護 ，而未遇強震、強颱侵襲，耐用年限可多長，實難逆料，惟 違章建築一層樓造成荷重增加，對建築物之安全潛伏甚大風 險，使用人必須有危機意識，隨時注意避險防災等語，有新 北市土木技師公會110年6月3日新北土技字第1100001330號 函暨檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷可憑（另置 本院卷外），固見倘以系爭房屋之現況狀態為基準，雖有安 全風險，但仍可繼續使用相當期間。然依系爭鑑定報告記載 ：系爭房屋主要結構與房屋稅籍證明書所載有相當大落差， 包含二樓建物違章增建一層變成三層樓，另一樓前面外牆洗 石子、鐵捲門、鋁門窗，一樓內部PVC明架天花板、面與地 坪貼磁磚，一樓後門為塑鋼門、牆面水泥粉刷；二樓內部為 PVC明架天花板、牆面油漆、地坪鋪木地板；三樓利用二樓
增建鋼柱、三樓增建之樓板用C型鋼、三樓增建之內部為PVC 明架天花板、牆面油漆、地坪木地板，均屬建材更換等語， 核與新北市政府稅捐稽徵處三重分處檢送之系爭房屋之52年 房屋標示查丈記錄記載之「台瓦屋頂、木門窗、洗石子外牆 面、石灰粉刷隔牆內牆面、磨石子地坪、木樓地板、三夾板 天花板」等情不符（見本院卷二第15頁），足見系爭房屋曾 經更換建築材料，已非原始興建時之狀態。再審酌系爭房屋 興建使用迄今已近60年，逾固定資產耐用年數表之傳統磚造 屋使用年限25年，及新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現 值作業要點附件四「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表 」「磚造構造房屋耐用年數」46年，已屬相當老舊之建物， 則以該系爭房屋建築之年代，倘無為修繕或改建等變更原建 築材料或結構等，依社會通常一般人客觀之觀念，已足認系 爭房屋於安全、居住、市容、衛生各方面均已不堪使用，且 衡情若非系爭房屋之原始門窗、天花板、隔間內牆等有破損 難以遮風避雨之程度，進而使系爭房屋內部已不堪居住使用 ，被告或其前手又何需支出顯然非少之金錢，而大幅更換建 築材料，益徵系爭房屋苟以興建時之通常使用狀況判斷，顯 已達不堪使用之程度。又系爭房屋上開更換建材情形，是否 已得系爭土地之所有權人同意乙節，被告並未為其他積極舉 證，至原告雖於上開更換建材後仍繼續收取租金，縱未曾為 反對之表示，僅足認係單純之沉默，尚難逕認為默示之同意 。從而，系爭房屋既已達不堪使用之狀態，系爭租約應業已 租期屆至而終止。
⒋按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產 力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權 者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項前段、中 段分別定有明文。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所 有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院10 2年度台上字第2053號判決意旨參照）。查系爭房屋前由被 告向原所有權人陳隆岳之繼承人買受，並經本院以109年度 訴字第695號判決全體繼承人應辦理繼承登記後，將系爭房 屋辦理所有權移轉登記給被告，並已確定，應認被告具有拆 除系爭房屋之權限無訛。而系爭房屋已達不堪使用之程度， 系爭租約業為終止，既經本院認定如前，被告亦未能舉證證 明其占有系爭土地係有其他正當權源，則被告於租賃關係消 滅後繼續占有系爭土地，即屬無權占有。從而，原告依上開 規定，請求被告拆除系爭房屋即如附圖所示203(1)部分部分 面積27.68平方公尺之地上物，並將所占用之系爭土地部分
騰空返還原告全體，即屬有據，應予准許。
㈡原告先位之訴既為有理由，備位之訴本院即毋庸審究，併此 敘明。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項規定，請求 被告拆除如附圖所示203⑴部分面積27.68平方公尺之地上物 ，並將所占用之系爭土地部分騰空返還原告全體，為有理由 ，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 27 日 民事第二庭 法 官 宋泓璟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 27 日 書記官 鄧筱芸