臺灣臺北地方法院民事簡易判決
111年度北簡字第1920號
原 告 哈皮尼司股份有限公司
法定代理人 黃琳
被 告 林由女
上列當事人間請求返還押租金事件，經臺灣臺中地方法院以110
年度中簡字第3601號裁定移送前來，本院於中華民國111年3月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬捌仟捌佰元，及自民國一百一十年六月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾壹萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟 法第24條定有明文。查兩造所簽訂之房屋租賃契約書(下稱 系爭契約)第12條第2項約定，兩造同意由房屋所在地(門牌 號碼臺北市○○區○○○路0○0號)之地方法院為本契約涉訟時之 第一審管轄法院，是本院自有管轄權，合先敘明。二、原告主張：兩造於民國109年10月13日簽訂系爭契約，約定 原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0○0號之房屋(下 稱系爭房屋)，租賃期間自109年11月10日起至115年10月9日 止，自109年11月10日起至111年10月9日止，每月租金為新 臺幣(下同)86,275元，自111年10月10日起至113年10月9日 止，每月租金為91,383元，自113年10月10日起至115年10月 9日止，每月租金為96,492元(租金含10%租賃所得稅及二代 健保補充保費目前為1.91%，詳如附表)，於每月10日前以匯 款方式匯入被告指定帳戶，原告應依法律規定扣繳租賃所得 稅以及補充保費，並於每年3月之前將扣繳憑單及收據交付 被告以利報稅，押租保證金180,000元，因系爭房屋自110年 2月份起開始漏水，直至同年4月中旬仍未修繕完畢，被告顯 未盡其修繕義務，原告依系爭契約第10條約定，於110年4月 19日以存證信函向被告為終止系爭契約之意思表示，原告已 於110年4月28日將所有設備清空並將鑰匙交給住商不動產仲
介公司，即於110年4月28日終止契約，被告應依系爭契約第 10條約定因漏水減免租金20,000元，並退還4/29-5/9之租金 27,866元，於扣除110年4月未繳租金後，應返還剩餘之押租 保證金151,866元(計算式：180000＋20000＋000000000000＝15 1866)，為此提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告1 51,866元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。
三、被告則以：系爭房屋於63年完工之7層電梯樓房，偶有樓上 漏水之事，原告於110年2月通知漏水時，被告已請水電師傅 在1樓的天花板裝設鐵盤承接漏水，附有塑膠引管排放至水 桶，並未影響原告之營業動線造成原告的營業損失，之後也 與管理委員會徐委員聯絡，於同年4月13日有通知原告漏水 源在6樓，另原告抱怨蚊子多，被告亦請環保公司前往處理 ，原告主張被告未盡修繕義務並非真實；又系爭契約第8條 約定，原告欲提前終止租約時，應於1個月前書面通知並應 給付1個月租金的違約金予被告，又原告向訴外人住商不動 產仲介陳藝文表明搬離時間為110年4月30日，故原告有欠繳 110年4月份房租，另原告搬走冷氣留下淨水機在屋外角落， 被告僱工清除及堆積之垃圾並清潔屋內外，支出費用8,000 元，退還110年5月1日至9日的租金22,800元，故原告得請求 返還之押租保證金為32,525元【計算式：押金180,000元－(4 /10-5/9)未付租金76,000元＋(退5/1-5/9租金)22,800元－(提 前解約違約金)86,275元－(運送廢棄物與清潔費用)8,000元＝ 32525】等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。四、原告主張兩造於109年10月13日簽訂系爭契約，約定原告向 被告系爭房屋，租賃期間自109年11月10日起至115年10月9 日止，自109年11月10日起至111年10月9日止，每月租金為8 6,275元，自111年10月10日起至113年10月9日止，每月租金 為91,383元，自113年10月10日起至115年10月9日止，每月 租金為96,492元(租金含10%租賃所得稅及二代健保補充保費 目前為1.91%，詳如附表)，於每月10日前以匯款方式匯入被 告指定帳戶，原告應依法律規定扣繳租賃所得稅以及補充保 費，並於每年3月之前將扣繳憑單及收據交付被告以利報稅 ，押租保證金180,000元；被告於110年4月19日以存證信函 向原告為終止系爭契約之意思表示；原告尚未繳納110年4月 租金(110/4/10-110/5/9)76,000元；兩造並同意以110年4月 30日為終止契約日及110年5月1日至同年5月9日之租金為22, 800元，有系爭契約、監察院郵局第112號存證信函、言詞辯 論筆錄可稽(見臺灣臺中地方法院110年司促字第15173號卷 第27-33、37頁《下稱支令卷》、本院卷第192頁)，復為兩造
所不爭執，堪信為真實。
五、本院得心證之理由：
原告主張被告未盡修繕義務，依系爭契約第10條第1款約定 ，得終止系爭契約，原告已於110年4月30日終止契約，被告 應依約返還押租保證金151,866元，則為被告否認，並以前 詞置辯，茲析論如下：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決 要旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租 賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不 履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵 充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度 台上字第1631號判決要旨參照）。再按二人互負債務，而其 給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之 債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。押租 金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與 債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他 代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終 了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就 時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關係 終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承 租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時 ，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不 履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還 餘額。
㈡依系爭契約第10條第1款約定，房屋損害有修繕之必要者，應 由出租人負擔修繕費用，而出租人不履行時，承租人得終止 契約(見支令卷第29-30頁)，經查，原告於110年2月24日通 知被告系爭房屋有漏水狀況發生(見本院卷第127頁)，而被 告自陳有請水電師傅在1樓的天花板裝設鐵盤承接漏水，附 有塑膠引管排放至水桶，且至同年4月13日通知原告已經找 到漏水源等語(見本院卷第39、194頁)，足認被告在原告通 知漏水情事後，至原告於110年4月19日向被告為解除契約契 約的意思表示止，只有請水電師傅在系爭房屋的天花板裝設 鐵盤承接漏水，並以塑膠引管排放至水桶，然此僅係緊急處 理措施，自不能認被告已將漏水問題處理完畢，復被告在近 2個月的時間裡確實未能將漏水修繕完畢，而原告係為經營 餐廳而向被告承租系爭房屋，天花板之引水塑膠管及水桶位
於大門入口收銀台附近，透過玻璃門即可看到漏水的情形( 見支令卷第41頁)，揆諸一般常情，確實會讓客人對餐廳的 用餐環境產生不良的觀感而減少進入用餐的動機，進而影響 原告的營業績效，雖被告有請管委會抓漏、請環保公司處理 蚊子問題，惟被告既確實未將系房屋漏水修繕至不漏水，則 原告依系爭契約第10條第1款約定，提前終止系爭契約，洵 屬有據。
㈢被告辯稱原告提前終止租約應給付相當於1個月租金的違約金 86,275元予被告云云，依系爭契約第8條固約定：「租賃期 限內，承租人如欲提前終止租約時，應於壹個月前以書面通 知出租人，並應給付相當於當年度壹個月租金之違約金予出 租人。出租人如欲提前終終租約時，應於壹個月前以書面通 知承租人且經承租人同意，並應給付相當於當年度壹個月租 金之違約金予出租人。」(見支令卷第29頁)，然此約款之適 用前提需以終止租約原因非可歸責於己方之事由為限，即出 租人有權請求違約賠償，需承租人有可歸責之事由，承租人 有權請求違約賠償，需出租人有可歸責之事由。次查，本件 兩造合意於110年4月30日終止租約(見本院卷第192頁)，則 原告確實有提前終止租約之情事，然原告提前終止租約，係 因被告即出租人未能確實修繕系爭房屋之漏水，且原告自11 0年2月24日通知被告即出租人系爭房屋漏水至110年4月30日 終止租約日止，已給予被告即出租人超過2個月的修繕期間 ，則原告終止租約，應可歸責於被告即出租人，被告自不得 請求原告給付違約金，故被告辯稱原告即承租人應給付相當 於1個月租金之違約金86,275元予被告云云，自屬無據，不 應准許。
㈣被告另辯稱原告應給付其廢棄物與清潔費用8,000元等語，並 提出收據為證(見本院卷第47頁)，原告則主張其承接上一任 時候關於冷氣部分有付費，廢棄物是冷氣的外部設備，並無 義務負責該設備的搬運費用云云(見本院第193頁)，然查， 原告既自陳有承接上一任屋主所留冷氣設備，揆諸一般常情 ，則關於非承接部分之設備即應於承租時請求出租人拆除或 自行清除完畢，如有遺留下來，即應認屬原告所有之設備， 本件原告雖自陳有承接上一任屋主的遺留的冷氣，但未承接 淨水器，惟原告於承租時未自行或請求被告即出租人將淨水 器拆除，則原告之行為外觀，會讓被告即出租人認為原告有 跟上一任屋主承接冷氣及淨水器，該淨水器自應認係原告所 有之設備，又原告於搬遷時有拆除淨水器之義務而未拆除， 被告代為拆除並清除廢棄物而支出費用8,000元，自屬必要 費用，故被告辯稱原告應給付其廢棄物與清潔費用8,000元
等語，核屬有據，應予准許。
㈤從而，本件押租保證金180,000元，經抵充廢棄物與清潔費用 8,000元、未付租金(4/10-5/9)76,000元，加計被告應退還( 5/1-5/9)租金22,800元後，被告尚應返還押租保證金118,80 0元(計算式：00000000000000000＋22800＝118800)。 ㈥末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229 條第2項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確定期 限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責任。 準此，原告請求被告給付自支付命令送達翌日即110年6月8 日（見支令卷第51頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，核無不合，併予准許。
六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付118,800元， 及自支付命令送達翌日即110年6月8日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。
中 華 民 國 111 年 3 月 16 日 臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,660元
合 計 1,660元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 16 日
書記官 林錫欽
附表：(幣別：新臺幣)
租賃期間 每月租金(含稅) 租賃所得稅 健保補充保費 每月租金(實收) 109/11/10-111/10/9 86,275元 8,627元 1,648元 76,000元 111/10/10-113/10/9 91,383元 9,138元 1,745元 80,500元 113/10/10-115/10/9 96,492元 9,649元 1,843元 85,000元
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