臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
109年度苗簡字第219號
原 告 羅濟森(兼羅范嬌英之承受訴訟人）
羅濟憲(兼羅范嬌英之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 李怡欣律師
追加原告 楊榮吉
楊註孔
李岡橞
李綺芬
楊羅秀華
顏羅秀蘭
羅金蘭
羅美貞(兼羅范嬌英之承受訴訟人）
羅濟凱(兼羅范嬌英之承受訴訟人）
吳東宏
吳偉賢
羅宜珠(兼羅范嬌英之承受訴訟人）
吳德鉦
吳德鋒
吳亞芸
吳美華
陳金蘭
吳裕鐽
吳明潮
吳明龍
何恭燕即李益政之遺產管理人
被 告 廖愛珍
訴訟代理人 馮彥錡律師
何邦超律師
被 告 羅士易
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於111年1月
13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人 或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請， 以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告，逾期未追 加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明 文。又公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律或契約 另有規定外，固應得公同共有人全體之同意，惟倘公同共有 物之權利外觀因部分公同共有人之行為而產生變動，其他公 同共有人為行使權利，事實上無法取得該為行為之公同共有 人及事先同意或事先承認該行為之公同共有人之同意共同起 訴者，其他公同共有人中之一人或數人於取得其他公同共有 人全體同意後，單獨或共同起訴，其為原告之當事人適格應 無欠缺【司法院院字第1425號解釋及最高法院（下稱最高） 39年台上字第318號、37年上字第6939號判決意旨參照）】 。查原告起訴主張其因繼承訴外人即原告祖父羅阿文門牌號 碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○00號建物（下稱系爭建物）之所有 權，與系爭建物所座落苗栗縣○○鄉○○段0○○段○○○0000000地 號土地（下稱系爭土地）範圍內之土地（下稱系爭基地，與 系爭建物合稱系爭房地）有法定租賃關係存在，因被告羅士 易於107年5月24日就系爭房地與被告廖愛珍訂立買賣契約（ 下稱系爭契約），並由廖愛珍於107年8月21日以買賣為原因 登記取得系爭土地所有權，惟並未通知原告，故原告依土地 法第104條規定對系爭基地有物權性質之優先購買權存在， 惟羅阿文於36年12月19日死亡，上開優先購買權依民法第11 48條第1項規定，應由其全體繼承人繼承，而羅阿文繼承人 除原告外，尚有追加原告與羅士易(詳後述本院認定之事實㈧ )，依首揭說明即應由羅士易以外之羅阿文繼承人共同對被 告起訴，當事人適格方無欠缺。本院遂依原告聲請，裁定命 追加原告於收受裁定送達後7日內追加為原告，逾期視為已 一同起訴，然追加原告逾期仍未追加為原告，依上開說明， 應視為追加原告已與原告一同起訴，合先敘明。二、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停 止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。他 造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175
條分別定有明文。查被繼承人羅范嬌英於訴訟繫屬中之110 年10月18日死亡，其繼承人為原告羅濟森、羅濟憲、追加被 告羅美貞、羅濟凱、羅宜珠，有羅范嬌英之除戶戶籍謄本、 繼承系統表、全體繼承人戶籍謄本在卷可稽（卷三第153至1 65頁），其等並於110年11月29日具狀聲明承受訴訟（卷三 第149至151頁），核無不合，應予准許。三、追加原告與被告羅士易經合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，均核無民事訴訟法第386條各款所列情形，本院爰依職權 ，一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告及追加原告主張：
㈠原告部分：
⒈系爭房地間有法定租賃關係存在，原告與追加原告得行使優 先購買權
⑴重測前苗栗縣○○鄉○○○段0000地號土地日據時期原為羅阿文所 有，35年11月5日以買賣為原因登記為訴外人即原告之父羅 士松與羅士易（下合稱羅士松等2人）共有，應有部分比例 各1/2 ，嗣羅士松所有應有部分1/2於80年6月8日以分割繼 承為原因登記為羅濟憲所有，93年11月9日地籍圖重測後樟 樹林段61-2地號土地變更為1050地號土地，106年12月4日共 有物分割為1050地號土地及系爭土地，由羅濟憲取得1050地 號土地、羅士易取得系爭土地，嗣羅士易將系爭土地與系爭 建物售予廖愛珍，並由其於107年8月21日以買賣為原因取得 系爭土地所有權。系爭土地上有系爭建物，系爭建物房屋稅 籍證明書上之所有人為羅阿文，原告、追加原告及羅士易為 羅阿文之繼承人，系爭建物於羅阿文死亡後由原告、追加原 告及羅士易繼承公同共有，系爭土地與系爭建物因繼承、分 割，造成土地與房屋分開由不同人所有，且兩造並無特別約 定不許系爭建物之公同共有人繼續使用系爭土地，則系爭建 物之公同共有人自得類推適用民法第425條之1第1項規定， 推定在系爭建物得使用期限內與系爭土地所有人間有租賃關 係存在。
⑵系爭建物之公同共有人即原告及追加原告就系爭土地既得向 羅士易主張有租賃關係存在，則羅士易於出售系爭土地時， 即應踐行土地法第104條規定，通知原告與追加原告行使優 先購買權，詎羅士易並未踐行上開通知，即將系爭土地出售 予廖愛珍，故就系爭土地所為之買賣契約自不得對抗原告與 追加原告，是以原告與追加原告就系爭土地依法得行使優先 購買權。
⒉對被告抗辯所為之陳述
⑴關於系爭土地與系爭建物間有無租賃關係存在部分 ①系爭建物仍具有經濟價值
a.房屋課稅現值僅為房屋課稅之依據，不能僅以房屋課稅現值 作為房屋實際之經濟價值，至於建物是否不堪使用，仍須視 實際房屋現況而定，不可概以房屋使用年限為唯一之標準， 系爭建物雖係未保存登記建物，惟依苗栗縣政府108年5月10 日府商建字第1080077802號函所載，系爭建物屬非都市土地 編訂前之合法建物，況觀原告於109年3月24日所拍攝之系爭 建物現況照片可知，系爭建物顯係經原告加固修繕而得以居 住使用。
b.系爭建物為原告之祖厝，自羅阿文起造後，多年來迄今均為 羅家世代子孫之居住地，期間經歷六代人，建築年代久遠， 有羅家子孫於系爭建物所拍攝之起居生活照片、系爭建物室 內照片及苗栗縣銅鑼鄉公所107年7月6日銅鄉農字第1070007 540號函及系爭建物110年間之水費、電費單據、歷年之房屋 稅單可證，系爭建物對羅家子孫而言，是極具紀念意義與保 存價值，非一般老舊農舍可堪比擬，亦非如廖愛珍所稱已長 久無人居住使用，系爭建物於羅阿文亡故後，依苗栗縣房屋 稅籍登記表所載，即由羅士松管理，於羅士松亡故後，多年 來均由原告承繼羅士松管理系爭建物並實際居住使用之地位 進行修繕，且原告母親羅范嬌英於死亡前長期居住其內，且 羅范嬌英、羅濟憲夫妻均設籍於其上，原告亦因系爭建物為 先祖留下之祖產，有濃厚感情而經常回去短暫小住、修繕整 理，期間亦未見其餘公同共有人有何反對之意思表示，至廖 愛珍買受系爭土地後，始僱工將系爭建物周邊土地地上物刨 除，是系爭建物目前仍得使用無虞，並非僅空有房屋骨架， 自應認定並非已不堪使用，仍具有相當經濟價值。 c.系爭建物歷經長久歲月洗禮及多次地震後仍維持同一性屹立 不搖迄今，此實乃原告為維持羅家古厝之記憶及保存之用心 ，故今被告僅以系爭建物之現存價值即主張其已毫無經濟價 值云云，實令原告無法接受，亦損及羅家子孫對於系爭建物 之感情，蓋倘若如被告主張依建物之現存價值即可認定該建 物是否具有經濟價值，則對任何古厝之後代子孫而言，均將 因建物年代久遠而遭致無法保存之風險，家族世代之記憶亦 無從保留，更無所謂古蹟或歷史建物可供後世瞻仰憑弔，是 現存價值非可作為認定建物經濟價值之唯一依據。 d.廖愛珍指稱原告不當修繕系爭建物偽造屋況，原告實則係為 維系爭建物之居住使用安全，方進行加固修繕，其既並未將 系爭建物全部拆除，亦並未更新主要結構之牆面、樑、柱過 半，僅將若干建材附合在系爭建物上，未失原建物之同一性
，何來惡意不當修繕之說，被告所言顯屬誇大無稽。 ②依實務見解，縱使系爭建物係興建於民法第425條之1增訂前 ，仍有該條規定之適用。
③廖愛珍主張於35年11月5日時，應係羅阿文與羅士松等2人約 定其等將系爭基地無償借予羅阿文使用，至羅阿文死亡時止 ，然觀諸其所援引之最高106年度台上字第1883號判決意旨 ，僅載明該案原審判決就該案當事人間之建物及基地，究竟 是成立使用借貸抑或是租賃關係，有判決矛盾之處，進而發 回臺灣高等法院（下稱高院）更審，其案載事實與本件事實 差異甚大，如何得比附援引主張本件系爭建物與系爭土地間 係成立使用借貸關係，故被告前開主張實屬對民法第425條 之1法定租賃關係本即非由合意而生之誤解而殊無足取。 ④廖愛珍雖又援引最高110年度台上字第409號判決意旨、高院 暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號等見解，主 張本件並非土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項所 示本於意定租地建屋契約而占有基地，並無土地法第104條 第1、2項之適用，然依高院100年上字第600號民事判決意旨 ，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。而該條項所 稱之承租人，不以意定租賃關係為限，該判決並經最高101 年度台上字第1643號予以維持，是依上開實務見解，法定租 賃關係亦有土地法第104條第1項之適用，殆無疑義；至於本 件廖愛珍所援引之前開實務見解，若非其基礎事實是以有分 管契約或建物與基地本非屬同一人為前提，而與本件事實毫 不相涉，即是該座談會意見未經其後法院實務判決採納，故 此部分之主張實屬無據，並不可採。
⑵關於行使優先購買權有無取得羅士易以外其餘系爭建物公同 共有人之同意部分
①追加原告顏羅秀蘭、羅金蘭、楊羅秀華(下合稱顏羅秀蘭等3 人)分別於110年7月8日、110年7月12日及110年7月19日具狀 表示其已發函向羅士易表示撤回先前所為之同意，另重新表 示不同意原告行使本件優先承買權，而此除顯見顏羅秀蘭並 無如廖愛珍所稱長年罹患帕金森氏症無法為意思表示外，亦 可證明追加原告所為之民事陳報狀均為其自行所為，並非由 原告偽造，至於顏羅秀蘭等3人既先以民事陳報狀送達本院 表示同意由原告行使本件優先承買權，該同意即已生效力， 縱其事後又具狀表示其已發函向羅士易表示撤回上開同意， 該撤回亦不生效力，遑論其還有何權利可重新為不同意原告 行使本件優先承買權之意思表示，故本件原告行使優先承買
權，自不因顏羅秀蘭等3人撤回先前同意之意思表示而受影 響。
②追加原告何恭燕即李益政之遺產管理人（下稱何恭燕）前於1 10年7月29日雖曾具狀表示不同意行使本件優先承買權，亦 不同意由其餘羅阿文之全體繼承人中任何一人行使本件優先 承買權云云，然本件優先承買權係由系爭建物座落於系爭土 地上衍生而來，而因系爭建物為羅阿文之全體繼承人公同共 有，故衍生之優先承買權方亦為羅阿文之全體繼承人公同共 有，至於羅阿文之全體繼承人中有一人或數人欲行使本件優 先承買權須得其他全體公同共有人同意，則係基於民法第82 8條第3項規定而來，自應非屬遺產本身；況依民法第1179條 第1項規定，遺產管理人之設，既旨在管理保存及清算遺產 ，以免遺產散失，而非使其取得遺產之權利，且所謂保存遺 產必要之處置，亦僅限於遺產之管理行為、改良行為及必要 之處分行為，是何恭燕其實際上本即無法行使本件優先承買 權，故其應更無權為同意其餘公同共有人行使本件優先承買 權與否之表示，否則無異因其一人不同意其餘公同共有人行 使本件優先承買，而致本件優先承買權完全無從實施，此非 但已逸脫遺產管理人之法定權限範圍，亦非屬保存遺產之必 要處置，更損及其餘公同共有人之財產權利，自非法之所許 。況何恭燕不同意行使優先購買權，將有可能使系爭建物遭 拆除，豈非消滅李益政之遺產，豈為保存遺產之必要處置， 而合於民法第1179條第1項規定？反之若同意行使，可使系 爭建物有機會獲得保存，此方係保存李益政遺產之方法，故 何恭燕不同意行使優先購買權可否謂已盡善良管理人之注意 行使遺產管理人權限，非無疑問。
③縱本院以顏羅秀蘭等3人嗣後撤回同意原告行使優先購買權之 意思表示及何恭燕不同意原告行使優先購買權，而認原告並 無取得全體公同共有人同意，然因顏羅秀蘭等3人與羅士易 為兄妹關係，誼屬至親，倘其迫於羅士易之親誼壓力，方將 本來已同意由原告行使優先購買權之意思表示，故意撤回同 意而改為不同意，並否定系爭建物與系爭土地有法定租賃關 係存在，與原告立場相反，另何恭燕則未敘明任何理由即不 同意由原告行使優先購買權，惟其係因曾受羅士易委任辦理 與原告羅濟憲間就分割前1050地號土地之買賣交換事宜，而 由廖愛珍直接選任，故其等顯與被告間均有密切之利害關係 ，依實務見解應可認如原告欲行使本件公同共有之優先購買 權，事實上無法取得其等之同意。且追加原告楊榮吉、楊註 孔、吳德鋒、李岡橞、李綺芬、羅美貞、羅濟凱、羅宜珠、 吳德鉦、吳東宏、吳偉賢、吳亞芸、吳美華、陳金蘭、吳裕
鐽、吳明潮、吳明龍(下合稱楊榮吉等17人，除楊榮吉外下 合稱楊註孔等16人)已具狀同意由原告行使本件優先承買權 外，其並同時放棄本件優先承買權之行使，該同意縱為原告 起訴後追認，亦符合公同共有人全體同意之要件，亦即本件 得僅由原告行使優先承買權，而無須由全體公同共有人共同 為之，是縱其餘公同共有人於本件依民事訴訟法第56條之1 第1項規定追加為原告，然本件訴訟標的之法律關係，對本 件全體公同共有人而言亦已無合一確定之必要，基於同一法 理，若謂本件原告因顏羅秀蘭等3人與何恭燕（下合稱何恭 燕等4人）不同意以致事實上無法得其同意，而不得於本件 基於公同共有人之身分主張權利，則原告之優先購買權將永 無行使之可能，故應認定僅由原告基於除何恭燕等4人外之 其餘追加原告同意，行使本件優先購買權，即屬合法。 ⒊爰依土地法第104條規定，提起本訴。並聲明：⑴確認原告與 追加原告就系爭基地有優先承買權存在；⑵廖愛珍應塗銷107 年8月21日以買賣為原因，就系爭基地所為之所有權移轉登 記；⑶羅士易應就系爭基地，依廖愛珍於107年5月24日簽訂 不動產買賣契約之同一條件，與原告暨追加原告訂立買賣契 約，並於原告暨追加原告給付買賣價金及完納稅捐後，辦理 所有權移轉登記予原告暨追加原告公同共有。
㈡追加原告部分：
⒈楊榮吉等17人則以：同意由原告行使優先承買權，其等放棄 行使優先承買權。
⒉顏羅秀蘭等3人則以：原先陳報同意由原告行使優先承買權， 並放棄優先承買權之行使，實非本意，係於不明就理之情況 下，受原告之託所提出，然因清楚知悉系爭建物之所有權人 與系爭土地所有權人即羅士易間無租賃關係，故撤回原先之 意思表示，主張不同意由原告行使優先承買權。 ⒊何恭燕則以：倘若本院認為羅阿文全體繼承人就被告間之買 賣有優先承買權存在，則此權利應為李益政之遺產範圍，故 不同意原告行使此優先承買權，亦不同意羅阿文繼承人中任 何一人行使優先承買權。
二、被告答辯：
㈠廖愛珍則以：
⒈系爭建物與系爭基地間無租賃關係存在
⑴系爭建物占用系爭基地之法律關係為使用借貸而非法定租賃 關係
依最高106年度台上字第1883號判決意旨，35年11月5日時應 係羅阿文與羅士松等2人約定其等將系爭基地借貸羅阿文使 用，羅阿文亡故後，依民法第472條第3、4款規定，羅士易
得終止羅阿文之使用借貸契約，羅阿文之繼承人亦不得以羅 阿文與羅士松等2人就系爭建物與系爭基地所成立之使用借 貸契約對抗與其無使用借貸契約關係之系爭土地所有權人即 廖愛珍。
⑵系爭建物已逾使用年限，無經濟價值
①系爭建物折舊年數迄今已達83年以上，「全部」之課稅現值 僅有2萬6,400元，早已逾行政院頒布之固定資產耐用年數表 所載磚構造房屋之耐用年數25年及苗栗縣房屋折舊率及耐用 年數表所示木石磚造（雜木）之耐用年數30年、純土造之耐 用年數18年、土磚混合造之耐用年數30年等房屋耐用年數， 難謂系爭建物有何經濟價值。又系爭基地（僅系爭土地部分 ，不含1050地號土地部分）之面積為160.76平方公尺，依據 系爭土地公告現值每平方公尺1,400元計算，遭占用之土地 面積現值為22萬5,064元（計算式：1,400元×160.76平方公 尺=225,064元）;且系爭土地之全部面積為246.07平方公尺 ，公告現值高達34萬4,498元（計算式：1,400元×246.07平 方公尺=344,498元），遠超過系爭建物之殘值。系爭建物已 逾使用期限，並無經濟價值，核無民法第425條之1於使用期 限內推定租賃關係存在之適用。
②倘本院認為本件有民法第425條之1規定適用，依最高106年度 台上字第1646號判決意旨，原告近期就系爭建物私自進行修 繕之修繕行為，未經土地所有權人即廖愛珍同意，係不當延 長系爭房屋使用期限。故本件系爭房屋已逾使用期限，並無 民法第425條之1規定推定租賃關係存在之餘地。 ③羅范嬌英係於81年3月31日始遷籍於系爭建物內，而羅濟憲於 86年8月23日始遷籍於系爭建物。事實上，羅范嬌英、羅濟 憲均未居住於系爭建物。
⒉法定租賃關係非意定租賃關係，無土地法第104條第1、2項規 定之適用
縱使原告得依民法第425條之1規定主張與羅士易間有法定租 賃關係存在，然本件無土地法第104條第1項及民法第426條 之2第1項規定本於意定租地建屋契約而占有基地之情形，是 原告不得依土地法第104條第1、2項規定對被告主張優先購 買權。
⒊原告未得羅阿文全體繼承人之同意，不得行使優先購買權 何恭燕等4人已具狀清楚表示不同意原告行使優先購買權， 依最高107年度台上字第1609號判決意旨及民法第828條第3 項規定，原告未得全體公同共有人同意主張行使優先購買權 洵無理由。又楊榮吉等17人雖以本人名義提出民事陳報狀表 示同意由原告行使優先購買權，惟其等所提出之陳報狀是否
真正，並非無疑。
⒋並聲明：原告之訴駁回。
㈡羅士易則以：系爭房地間並無租賃關係存在，原告及追加原 告無從主張優先購買權，況系爭土地出售予廖愛珍前，基於 尊重羅家人，有先詢問原告等人是否願意購買系爭土地，惟 原告等人以價錢太高為由表示不願意購買，原告主張顯無理 由。並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事實有如下所列之證據可資佐證，且為到庭之原告與廖 愛珍所不爭執（卷二第201至202、卷三第125至127、380至3 81頁），堪信為真：
㈠重測前樟樹林段61-2地號土地日據時期原為羅阿文所有，35 年11月5日以買賣為原因登記為羅士松等2人共有，應有部分 比例各1/2【108年度苗簡字第274號卷（下稱274號卷）卷一 第325、331頁日據時期謄本】 ，嗣羅士松所有應有部分1/2 於80年6月8日以分割繼承為原因登記為羅濟憲所有【109年 度苗簡字第219號卷（下稱219號卷）卷一第111頁土地登記 簿】，93年11月9日地籍圖重測變更為1050地號土地(同上卷 第95頁異動索引)，106年12月4日共有物分割為1050地號土 地及系爭土地，由羅濟憲取得1050地號土地、羅士易取得系 爭土地（274號卷一第307至309頁異動索引、219號卷一第93 、123頁土地登記第一類謄本），嗣於107年8月21日由廖愛 珍以買賣為原因登記取得系爭土地所有權（274號卷一第313 、315頁異動索引、219號卷一第123頁土地登記第一類謄本 ）。
㈡系爭土地上有系爭建物，系爭建物房屋稅籍證明書上之所有 人為羅阿文，房屋稅起課年月分別為層次1A0部分26年1月、 層次1B0部分53年1月、騎樓A0部分25年1月（219號卷一第37 頁房屋稅籍證明書）。系爭基地（僅系爭土地部分，不含10 50地號土地部分）之面積為160.76平方公尺（274號卷一第3 43頁銅鑼地政108年8月22日土地複丈成果圖）。 ㈢羅阿文於36年12月19日死亡（219號卷一第71頁手抄戶籍謄本 ），原告、追加原告與羅士易為羅阿文之全體繼承人（同上 卷第43、45頁繼承系統表、第47至89、127至169頁戶籍謄本 、219號卷二第181至189頁本院109年度簡抗字第4號裁定） 。
㈣廖愛珍與羅士易於107年5月24日訂立系爭契約，由廖愛珍向 羅士易購買1010-6（全部）、1010-7（全部）、1097（1382 /10000）、1098（3687/10000）、1010(1/2)、1050-2（全 部）地號土地，其中系爭土地為建地，其餘為農地，約定買 賣總價金760萬元，並於107年8月21日以買賣為原因登記為
廖愛珍所有（219號卷一第259至275頁土地買賣契約書、第2 77至285頁土地登記第一類謄本）。
㈤卷內有以楊註孔等16人及顏羅秀蘭等3人名義，提出民事陳報 狀，表示同意由原告行使系爭土地優先承買權，並放棄行使 優先承買權，不同意於本件追加為原告（219號卷一第509、 513、517、521、525、529 、533、537、541、545、549、5 53、557、561、565、569、573、597、601頁民事陳報狀） 。
㈥楊榮吉提出民事陳報狀，表明同意由原告對被告就系爭土地 之買賣行使優先承買權，並同意追加為原告（219號卷二第2 05頁民事陳報狀）。
㈦顏羅秀蘭等3人寄發存證信函與羅士易，表示撤回同意由原告 行使優先購買權之意思表示，經羅士易分別於110年6月10日 、110年6月10日、110年6月16日收受（219號卷二第287至29 3、303至309、317至327頁郵局存證信函暨回執）。 ㈧廖愛珍向臺灣臺北地方法院（下稱北院）聲請選任何恭燕為 李益政之遺產管理人（219號卷三第115頁北院110年度司繼 字第193號裁定），何恭燕具狀表示不同意原告行使優先購 買權（219號卷二第331頁民事陳述意見狀）。四、法院之判斷
㈠繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為 公同共有；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另 有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第 828條第3項定有明文。所謂其他權利之行使，包含行使優先 購買權在內（最高107年度台上字第1609號判決意旨參照） 。公同共有人行使優先承買權，有民法第828條第3項規定之 適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之（最高99年 度台抗字第457號裁定意旨參照）。依民法第1151條及同法 第828條之規定，於未分割前，基於繼承土地、建物所有權 所生之優先購買權乃全體繼承人公同共有之財產權，其行使 應取得全體繼承人之同意（最高69年台上字第1252號判決、 96年度台上字第614號、97年度台聲字第292號裁定意旨參照 ）。本件原告繼承羅阿文系爭建物所有權，基此所生優先購 買權乃全體繼承人公同共有之財產權，其行使原應取得全體 繼承人之同意。惟公同共有人僅存二人，一人所在不明，無 法取得其同意，則其餘一人得就公同共有物之全部行使其權 利（司法院院字第1425號解釋參照），或公同共有物被一部 分公同共有人為移轉物權之處分，事實上無法得該為處分行 為之公同共有人之同意，以請求救濟，此時亦得由處分行為 人以外之公同共有人全體之同意行使公同共有物之權利（最
高32年上字第115號、37年上字第6939號判決意旨參照）。 且公同共有權利之行使，如事實上無法得公同共有人全體之 同意時，如該事實上無法同意者以外之公同共有人已全體同 意，由其中之一人或數人行使權利，苟不予准許，則其權利 將永無行使之可能。是應解為其得行使其公同共有物之權利 ，始合法理（最高84年度台上字第1013號判決意旨參照）。 而所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情 形下有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言（最高 110年度台上字第2836號判決意旨參照）。本件何恭燕縱曾 受羅士易委任辦理被告二人系爭土地與系爭建物之買賣事宜 ，依客觀判斷，是否即不能得其同意行使優先購買權，已非 無疑。況前開實務見解之案例事實，均係專就行使權利所為 論斷，因單純行使權利不致損害事實上無法得其同意之公同 共有人之利益，故實務上方「限縮」民法第828條第3項規定 之適用範圍（在釋義學方法論上應屬「目的性限縮」，惟並 未論證規範目的何在及如何類型化限縮之案例類型範圍）， 放寬於未得全體公同共有人同意之情況亦得為主張，惟行使 優先購買權之結果，除享有購買不動產之權利外，亦須給付 相應之買賣價金，顯非單純行使權利性質，亦須負擔相當義 務，自應尊重公同共有人之自由意志，不能強令其負擔義務 取得財產。況所謂「事實上無法得公同共有人之同意」之要 件之解釋若係如此寬泛，將導致掏空民法第828條第3項規定 之規範意旨，行使權利應得公同共有人全體同意之要件形同 虛設，自非立法本旨。故本件尚難認何恭燕屬「事實上無法 得公同共有人之同意」之例外情形，原告欲行使優先購買權 ，仍應取得除羅士易以外其他系爭建物全體公同共有人之同 意。然依本院認定之事實㈧，何恭燕並不同意原告行使優先 購買權，則原告自不能行使優先購買權。
㈡原告雖抗辯優先購買權非遺產範圍，且，此非屬保存遺產之 範圍，何恭燕無權為同意行使優先購買權與否之表示，且若 不同意，將使李益政之遺產即系爭建物面臨拆除之命運云云 ，惟查：
⒈而所謂遺產為被繼承人所遺留財產上之一切權利（民法第114 8條第1項規定參照），優先購買權自亦包括在內，而遺產管 理人所得管理之範圍為全部遺產，故本件優先購買權自亦在 何恭燕所得管理李益政之遺產範圍內。
⒉遺產管理人之職務如左：一、編製遺產清冊。二、為保存遺 產必要之處置。三、聲請法院依公示催告程序，限定一年以 上之期間，公告被繼承人之債權人及受遺贈人，命其於該期 間內報明債權及為願受遺贈與否之聲明，被繼承人之債權人
及受遺贈人為管理人所已知者，應分別通知之。四、清償債 權或交付遺贈物。五、有繼承人承認繼承或遺產歸屬國庫時 ，為遺產之移交，民法第1179條第1項定有明文。又為清償 債權或交付遺贈物之必要，管理人經親屬會議之同意，得變 賣遺產；親屬會議不能或難以召開時，依法應經親屬會議處 理之事項，得由有召集權人聲請法院處理之，民法第1179條 第2項後段、第1132條第2款亦分別定有明文。因我國民法未 如日本民法規定遺產管理人為處分行為須得法院許可，故除 為清償債權或交付遺贈物之必要，方須經親屬會議或法院之 同意變賣遺產。若為保存遺產之必要處置（含為清償債權或 交付遺贈物之必要以外一切處分行為），屬遺產管理人固有 職權範圍，無須經親屬會議或法院之許可。至於遺產有無荒 廢喪失價值之虞，是否為保存遺產必要之處置，變賣時是否 已為善良管理人之注意，應由遺產管理人切結自行負責，繼 承登記法令補充規定第60點亦有明定，此為實務多數一貫見 解。雖財產管理人應以善良管理人之注意，保存財產，並得 為有利於失蹤人之利用或改良行為。但其利用或改良有變更 財產性質之虞者，非經法院許可，不得為之；第八章之規定 ，除法律別有規定外，於遺產管理人準用之，家事事件法第 151條、第141條分別定有明文。然前開民法條文既未修正， 即屬家事事件法第141條「法律別有規定」，不因家事事件 法事後增訂前開條文內容而有異，否則無異使民法第1179條 第2項後段規定成為具文，故上開實務見解縱使於家事事件 法前開條文修正後亦無變更。
⒊何恭燕是否同意行使本件優先購買權，不屬民法第1179條第2 項後段所定「為清償債權或交付遺贈物之必要而變賣遺產」 之範圍，不須經親屬會議或法院同意方得為之，至何恭燕不 同意行使優先購買權是否為保存遺產必要之處置，是否已盡 善良管理人之注意，應由其自行負責，是以，其不同意行使 本件優先購買權確已生效力。縱有違反其所應盡善良管理人 注意義務，亦為之後求償問題，對其於本件不同意原告行使 優先購買權之效力並無影響。
五、綜上所述，依民法第1151條及同法第828條第3項規定，系爭 建物未分割前，基於繼承系爭建物所有權所生之優先購買權 乃全體羅阿文繼承人公同共有之財產權，除事實上無法得公 同共有人同意之情形外，其行使應得其他全體公同共有人之 同意，而本件何恭燕僅縱曾受託處理被告二人系爭房地買賣 交易，亦非屬「事實上無法得公同共有人同意」之例外情形 ，仍應取得其同意方得行使優先購買權，然原告並未取得其 同意，故原告主張行使優先購買權及基此所為之請求，均為
無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結 果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日 苗栗簡易庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉家蕙
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日