所有權移轉登記
臺灣高等法院(民事),重上字,109年度,705號
TPHV,109,重上,705,20211027,1

臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第705號
上 訴 人 徐永貴

黃文娟
共 同
訴訟代理人 李慧兒律師
楊榮宗律師
林奕秀律師
被 上訴 人 陳金鐘
訴訟代理人 謝憲杰律師
陳清怡律師
複 代理 人 孫靖甯律師
尤薏菁律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
9年7月31日臺灣新北地方法院108年度重訴字第185號第一審判決
提起上訴，本院於110年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項應更正為：上訴人徐永貴、黃文娟應將本判決附表一所示土地所有權移轉登記予被上訴人。
事實及理由
壹、程序方面：
按在第二審不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上 之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第463條、第2 56條定有明文。查本件被上訴人於原審聲明請求上訴人徐永 貴、黃文娟（下分別稱其姓名，合稱上訴人）應將如原判決 附表一所示土地所有權移轉登記予被上訴人；另聲明徐永貴 應將如原判決附表二所示土地，及新北市○○區○○段000○000○ 000○號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號建物（下稱系爭 建物）所有權移轉登記予被上訴人《見原審卷三第314頁、原 審107年度板司調字第585號卷（下稱司調卷）第16、17頁、 原審卷一第53頁》。嗣於本院審理中，被上訴人表示原判決 附表一所記載之土地應有部分比例實質上無誤，然為與登記 謄本所記載之權利範圍數字相符，乃就如附表一編號9至13 、16所示土地之權利範圍予以更正，並更正起訴聲明為請求 徐永貴、黃文娟應將如本判決附表一（下稱附表一）所示土 地所有權移轉登記予被上訴人（見本院卷一第160、187至18 8頁、本院卷二第456、524頁）；且被上訴人於原審請求徐



永貴移轉系爭建物所有權登記之應有部分比例漏未記載（見 原審卷三第314頁），亦有補充之必要，爰更正該部分起訴 聲明為請求徐永貴將系爭建物所有權（權利範圍4/10）移轉 登記予被上訴人（見本院卷二第524頁）。經核被上訴人所 為，係屬更正、補充其於原審所為之事實上及法律上陳述， 非屬訴之變更或追加，揆諸前開說明，並無不合，應予准許 。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊為「馥華集團」董事長，為馥華集團旗下 馥御建設股份有限公司（下稱馥御建設公司）、馥華開發建 設股份有限公司（下稱馥華開發公司）等相關建設、開發公 司之實際主導暨唯一經營者，長期從事住宅、大樓、工業廠 房開發租售、公共建設投資興建及新市鎮、新社區開發等業 務；徐永貴係伊姪子，於甫退伍之際即進入馥華集團工作及 學習，為受伊提攜之晚輩兼員工，並非與伊合夥經營不動產 開發事業之人。而馥華集團乃伊為有利於建案銷售所設立之 虛擬事業體，多年來係由伊擇定欲開發之腹地，購入土地後 交由馥華集團旗下之建設公司開發、建築並出售獲利；伊之 親友、員工如有投資意願者，皆與伊1人接洽商議，即俗稱 「插暗股」行為，不參與馥華集團內部事務決策討論，亦不 過問土地開發方向及歷來貸款利息、稅捐、建築等開發成本 負擔，僅著重於日後出售建案所能獲得之金錢利潤分配，而 非本於共同合資購買不動產之意思為投資。嗣於95年9月間 ，國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）邀 約伊參與關於新北市○○區○○段000○000○000○000○000地號土 地（下稱中和區土地），及坐落其上之系爭建物（與中和區 土地合稱中和區不動產）之法拍投標，而在銀行授信貸款額 度考量下，經徐永貴同意後，伊乃借用其名義共同投標，嗣 於95年10月27日以新臺幣（下同）26億100萬元拍定中和區 不動產，並於95年11月10日將中和區不動產之應有部分6/10 登記為伊所有、4/10則借名登記在徐永貴名下；而為謀求中 和區土地之完整開發利益，伊於99年11月間再度借用徐永貴 名義，共同向財政部國有財產署（下稱國有財產署）申購如 附表一編號20所示土地，亦將應有部分6/10登記為伊所有、 4/10借名登記在徐永貴名下；嗣因聽從地政士即訴外人張玉 寶「共有人數增加可節省地價稅」之建議，經洽詢徐永貴之 配偶即黃文娟，及伊女兒陳惠萍配偶之父母即訴外人游永文 、黃淑貞等人同意後，以縮短過戶方式，於100年間將原借 名登記在徐永貴名下之部分中和區土地，再借用黃文娟、游 永文及黃淑貞等3人之名義為登記，另於103年間因部分土地



合併新增借用伊子女陳光憲、陳惠萍、陳詠霖之名義為登記 ，而中和區土地於102、103年間進行地號分割及整併，是伊 就中和區土地借用上訴人名義為所有權登記之應有部分比例 即如附表一編號1至19所示；又為求辦理中和區土地都市更 新容積移轉之利益暨兼顧符合捐贈地與受贈地登記名義人須 同一人之規定，伊再度借用徐永貴之名義，陸續購入如本判 決附表二（下稱附表二）編號1至3所示道路用地，所需價金 皆由伊以徐永貴名義支付。伊復於97年間自訴外人宏泰人壽 保險股份有限公司（下稱宏泰公司）買受取得改制前臺北縣 ○○市○○○段○○○○段000地號等共18筆土地（下稱○○○段18筆土 地）所有權，嗣於98年間，訴外人大昌建設股份有限公司（ 下稱大昌公司）及珍寶事業股份有限公司（下稱珍寶公司） 董事長郭枝茂邀約伊參與自辦市地重劃，經多方努力下，新 北市政府終於在100年間公告進行○○○段第一、二、三、四崁 、○○段、○○○段之部分土地重劃，重劃案名稱為「新北市板 橋江翠北側（發展單元FG區）自辦市地重劃區」（下簡稱江 翠北側重劃區）；而伊所有之○○○段18筆土地本即位於江翠 北側重劃區中，因慮及參與重劃後，伊原有土地之部分面積 將抵作公共用地（即抵費地），致欲以○○○段18筆土地進行 之音樂公園建案面積減縮，為增加開發利益，伊遂出資購買 如附表二編號4所示土地，惟考慮○○○段18筆土地已登記為伊 單獨所有，所有權人過於單一，須增加地主人數俾利向銀行 辦理貸款，伊乃指示張玉寶徵詢徐永貴出借名義之意願後將 之借名登記在徐永貴名下；而如附表二編號5、6所示土地嗣 亦有盤商欲出售，伊乃再度出資購入為供音樂公園建案容積 移轉使用，復為符合捐贈地與受贈地之登記名義人須同一人 之規定，再次指示張玉寶循相同模式向徐永貴洽商借用其名 義登記為所有權人。詎上訴人於105年間挾其為如附表一、 二所示土地及系爭建物（下合稱本件爭議不動產）之借名登 記人，向伊表示須給付投資款40億元始願意歸還，否則將拒 絕配合展延貸款、辦理都市更新之用印程序，兩造間再無任 何信任基礎可言，爰以起訴狀繕本送達為終止兩造間借名登 記契約之意思表示，並類推適用民法第541條第2項、第549 條第1項及第179條規定《被上訴人在原審併依民法第767條第 1項前段規定為本件請求部分，業據其於本院審理時予以撤 回（見本院卷三第91頁），此部分非屬本院審理範圍，不予 贅述》，擇一請求：徐永貴、黃文娟應將如附表一所示土地 所有權移轉登記予被上訴人；徐永貴應將如附表二所示土地 及系爭建物（應有部分4/10)所有權移轉登記予被上訴人。( 原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴）。並於



本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：徐永貴父親即訴外人徐阿景為被上訴人之長兄 ，被上訴人、徐阿景及訴外人陳誠金（被上訴人二兄)家族 於70年間以土地與建商合建大台北第一城建案獲得創業資金 後，遂投入不動產建設行業，多年來係以與親友集資購買土 地興建建案之方式，已在板橋、中和等地區完成多項住宅、 商辦等建案。被上訴人並非馥華集團之唯一實際經營者，因 馥華集團業務龐大，更因兩造家族長期在新板地區從事購地 及後續開發事業，所有購地、開發事宜係由徐永貴、訴外人 徐陳坤（即徐永貴之弟）及被上訴人等3人組成核心經營團 隊，共同尋找適合腹地及處理所有土地開發投資事務，本件 爭議不動產亦係兩造及親友共同合資所購買，並非插暗股之 投資行為，相關銀行貸款、房屋稅、地價稅等均以先、後到 位之投資資金支付，不足部分則由兩造以名下不動產抵押貸 款繳納，相關不動產所有權狀及買賣契約正本僅為方便統籌 管理而置於馥華集團辦公處所內，絕非由被上訴人1人所持 有。兩造間並無成立借名登記契約，本件爭議不動產為投資 人團體之財產，縱有借名登記情事，亦係全體投資人借名登 記在兩造名下，被上訴人並非唯一真正所有權人，於未處理 資金關係前，自無由被上訴人1人逕行主張終止借名登記契 約而要求伊返還本件爭議不動產之理等語，資為抗辯。並於 本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回 。
三、兩造不爭執之事項：
㈠國泰世華銀行於95年9月間聲請拍賣中和區不動產，邀約被上 訴人參與投標，被上訴人乃於95年9月22日出具承諾書擔保 投標金額不得低於22億元，並於95年8月25日開立票號AI000 0000號、面額2億5千萬元之支票交予國泰世華銀行以供擔保 ，有承諾書、支票等件影本在卷可稽（見司調卷第78頁正、 反面）。
㈡被上訴人與徐永貴共同出具名義投標中和區不動產，於95年1 0月27日以26億100萬元拍定，並於95年11月10日發給權利移 轉證書，嗣將中和區不動產以應有部分6/10、4/10比例分別 登記在被上訴人、徐永貴名下，有不動產權利移轉證書影本 在卷可稽（見司調卷第80至81頁）。
㈢被上訴人與徐永貴於99年11月間共同出具名義向國有財產署 申購如附表一編號20所示土地，並於100年1月12日以應有部 分6/10、4/10比例分別登記在被上訴人、徐永貴名下，有土 地登記謄本在卷可稽（見司調卷第54頁）。
㈣徐永貴與黃文娟為夫妻關係，徐永貴於100年間以夫妻贈與為



原因，將如附表一編號1至8所示土地（應有部分3/10）、編 號14所示土地（應有部分8915/100000）移轉登記在黃文娟 名下。
㈤中和區土地於102、103年間進行地號分割及整併，而現登記 在徐永貴、黃文娟名下之應有部分比例，各如附表一編號1 至19所示，有土地登記謄本在卷可稽（見司調卷第18至53頁 ）。
㈥系爭建物現以應有部分6/10、4/10比例分別登記在被上訴人 、徐永貴名下，有建物登記謄本在卷可稽（見司調卷第64至 65頁）。
㈦徐永貴於99年至102年間陸續登記為如附表二所示土地之所有 權人，其中編號4土地重測前為新北市○○區○○○段○○○○段0000 地號，有買賣契約書、土地所有權狀、土地登記謄本等件在 卷可稽（見司調卷第55至63、84至107頁）四、至於被上訴人主張本件爭議不動產為伊借用上訴人名義所登 記，伊已終止兩造間之借名登記契約，上訴人自應將本件爭 議不動產所有權移轉登記予伊等情，則為上訴人所否認，並 以前揭情詞置辯。經查：
㈠按借名登記非要式行為，除當事人間有以作成書據為成立要 件之約定外，苟二人以上已互約一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，雖未訂立書據，其 借名登記關係亦不得謂未成立。而主張有借名之委任關係存 在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件事 實，負舉證之責任，惟此特別要件事實之具備，茍能證明間 接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法 則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以直接證明要 件事實為必要（民事訴訟法第282條規定意旨參照）。此時 原不負舉證責任之對造，即應就與上開事實不能併存之他項 事實，為相當於本證（等同於民法第281條所稱之「反證」 ）之舉證活動而予以推翻（最高法院109年度台上字第3102 號判決意旨參照）。又法院審酌是否已盡證明之責時，應通 觀各要件事實及間接事實而綜合判斷之，不得將各事實予以 割裂觀察。
　㈡本件兩造均稱關於中和區不動產之法院標售價金來源為兩造 家族、親友及員工等多人所共同集合之資金，而上訴人就此 等行為辯稱係投資人全體合資購買中和區不動產，被上訴人 則主張所有投資人係投資其所開發、興建之中和區建案以待 完售時獲利分配，為民間「插暗股」之行為等情，經查：　⒈按所謂共同出資契約之法律性質誠有多端，得為互約出資以 經營共同事業之合夥（民法第667條）、出資他方所營事業



並分受損益之隱名合夥（民法第700條）、或僅單純出資以 待日後依比例分得盈餘而未約定經營共同事業之合資無名契 約類型。而民法上之合夥，係指二人以上互約出資以經營共 同事業，分享其營業所生之利益及分擔所生損失之契約，是 合夥自應就如何出資及共同事業之經營為確實之約定始足當 之，至於合資契約係雙方共同出資完成一定目的之契約，其 與合夥雖均有契約當事人共同出資之外觀，然差異在於合夥 係以經營共同事業為特點，必以事業為共同，各合夥人就事 業之成敗有共同利害關係為要件，倘僅單純出資完成一定目 的，而未約定經營共同事業者，縱將來可獲得相當之利益， 亦僅屬合資或共同出資之無名契約。又關於契約之定性即契 約之性質在法律上應如何評價，係屬法律適用之範圍，法院 依辯論主義之審理原則就當事人事實上之陳述，依調查證據 之結果確定契約之內容後，仍應依職權判斷該契約在法律上 之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束。
　⒉經查：
　⑴證人張玉寶（即馥華集團地政士，已於106年9月間退休，見 本院卷二第276、283頁）證稱：伊知道投標中和區不動產是 要作土地開發，本來是用工業區狀況去評估，但標到後顧問 公司建議以工業區開發不適合，可以改作都市計劃變更，才 決定申請變更都市計畫，變更完成後再按照商業區、住宅區 去興建開發，但都市計畫完成後，被上訴人覺得再作都市更 新可以換取較高的容積率，增加坪效，所以才又申請都市更 新，被上訴人有跟市政府交換意見，市政府支持這個案子， 所以被上訴人才決定走都市更新，都市更新的顧問費是被上 訴人支出，資金就是被上訴人會自行準備，但被上訴人有給 親友、員工投資機會，都是被上訴人個別問的，都是由被上 訴人自己決定，有困難的話就是去找被上訴人談退股的事情 ，退資的話錢是被上訴人退的；馥華集團下有成立很多建設 公司，都是借名登記的公司，資本額都是被上訴人出的，決 定是否進行土地開發或建案時，也都是被上訴人決定；伊在 中和案中有出資，是在被上訴人背後隱名出資，出錢不管事 ，伊之前也有投資過其他被上訴人案件，錢交出去後到交屋 完畢後分次分配，中和案還在進行沒有分配等語（見原審卷 一第370、371、373、375、376、383頁）。　⑵證人許淑娟（即馥華集團行政副理、被上訴人大姊之女，見 原審卷一第411頁）證稱：馥華集團是虛擬公司，旗下有很 多建設公司，被上訴人買土地時會成立1家建設公司去完成 後續土地開發建設；伊有投資過馥華集團的土地開發案，被 上訴人買到土地後要開發就會來問伊要不要投資，但不會講



開發內容僅會講哪個區塊、獲利不錯，問伊要不要投資，伊 和伊家族的人都有投資中和土地開發案；土地是被上訴人買 的，有需要借用他人名義登記時，被上訴人會決定要登記在 誰名下，伊不會過問土地登記在誰名下，就伊投資的土地開 發案經驗，主導者都是被上訴人，其他人沒有影響權或決定 權，土地開發案完成後，也是被上訴人跟伊結算；被上訴人 進行土地開發案時，會看銀行貸款額度的狀況，有需要的話 會借名登記，就伊投資的經驗來看，土地登記在何人名下， 其出資比例或有無出資並無關係；一直以來投資被上訴人的 方式都是插暗股，中和土地開發案也是，就是出錢不管其他 事情，是指投資被上訴人的土地開發案，不是投資購買土地 ，中和土地開發案其他的投資人伊不清楚，只知道大概是親 友、員工，投資建案中並無固定比例，沒有人告訴伊股本多 少，如果有人要退資是由被上訴人負責，伊不用負擔退資費 用等語（見原審卷二第273至276頁、第278、279頁）。　⑶證人周俊文（即馥華集團、馥都飯店執行董事，馥華開發公 司、華悅建設股份有限公司之負責人、被上訴人二姊之子， 見原審卷一第411頁）證稱：馥華集團董事長為被上訴人， 伊掛執行董事是被上訴人所指派，伊負責飯店體系，伊投資 蠻多件馥華集團土地開發案，最近有中和案、新莊案、巴黎 16區、F1等，每次一個案子，都是被上訴人來問伊或伊母親 周美玉，每一個案子針對的投資都是被上訴人，也是被上訴 人跟伊結算獲利，徐永貴、徐陳坤沒有來跟伊洽談過；依據 伊的瞭解，決定是否開發、如何開發、及開發後續處理的人 都是被上訴人，伊也曾經因為投資土地開發案而登記為投資 土地的所有人，土地借名登記或掛名公司，都是由被上訴人 作最後決策，被上訴人跟伊說要借伊名字登記，伊就接受， 後續的程序是張玉寶向伊要證件去辦理；伊跟伊家族投資中 和案金額約2,000多萬元，也是被上訴人直接來問伊，伊一 直以來都是插暗股，就是出資不出名不管事，中和案也是， 其他投資人也都是被上訴人一一徵詢，但伊不見得會知道有 誰有加入暗股，投資方式都是拿一次錢給被上訴人，讓被上 訴人去經營開發，中間都不會再收取什麼規費，最後就是獲 利倍數拿回等語（見原審卷二第286至289頁、第291、293頁 ）。
　⑷證人周美玉（即被上訴人之二姊，見原審卷一第411頁）於臺 灣新北地方法院（下稱新北地院）107年度重訴字第843號關 於徐陳坤與被上訴人間就新莊區土地借名登記爭議事件（下 稱另案）中證稱：伊有投資被上訴人的建設公司，被上訴人 去經營建設蓋房子，伊只是單純拿錢出來投資，被上訴人會



告訴伊現在有買土地，要多少錢，伊投資都有賺錢，都有分 紅給伊，新莊案跟中和案都有投資，土地怎麼登記伊都沒有 過問，都是給被上訴人去處理；被上訴人不會找投資人討論 開發問題，被上訴人從來沒有找投資人開會過，一樣都是蓋 房子賣出去就分紅，也不會詢問如何開發及開發進度，伊也 沒有要求被上訴人要將土地登記在伊名下，因為一向從一開 始就是被上訴人蓋了房子賣出去就分紅等語（見原審卷一第 179至182頁）；證人陳誠金（即被上訴人之二哥，見原審卷 一第411頁）於另案證稱：被上訴人告訴伊可以投資多少， 外人也是有在說投資多少，伊也不認識，伊是投資蓋房子， 買地蓋房子，伊投資的錢有開發有蓋房子有賣就有分錢等語 （見原審卷一第185、187頁）。
　⑸證人許碧雲（即馥華集團會計、被上訴人大姊之女，見原審 卷一第411、560頁）於另案證稱：伊有把錢交給被上訴人投 資中和、新莊、新板特區、超級F1、馥華大台北等建案，就 是建案開發完銷售完被上訴人就分配利潤給伊，利潤怎麼算 伊沒有去問，伊就新莊土地是投資開發建案不是購買土地， 就新莊建案被上訴人沒有徵詢伊意見，開發過程中沒有跟伊 報告，因為被上訴人經營的很好，伊是晚輩都很信任他等語 （見原審卷一第562至564頁）；證人翁世芬（即馥華集團業 務部副理，見原審卷一第576頁）於另案證稱：伊有投資新 莊區建案，被上訴人在土地買到後大約96年間跟伊說有沒有 興趣投資，新莊區建案的投資人沒有開過會，取得新莊區土 地之目的是興建房屋銷售，沒有講過什麼時候分利潤，伊相 信被上訴人，沒有問過被上訴人有關投資的過程及相關內容 等語（見原審卷一第578至580頁）。　
　⒊上訴人雖抗辯證人張玉寶、許淑娟、周俊文所為證述均係其 個人投資方式，且渠等與被上訴人往來密切，所述均不足為 證等情。然證人許淑娟、周俊文與兩造均具親屬關係，而證 人張玉寶更係上訴人所稱之馥華集團核心成員之一（見原審 卷一第492頁），復均參與中和案及其他土地開發案之投資 ，並與其他證人即周美玉、陳誠金、許碧雲、翁世芬所證述 內容均大致相同，且均經具結後而為證述，自無干冒涉犯刑 事偽證罪嫌故意虛偽陳述之理，渠等所為證詞應堪採信。是 由上開證人之證述內容可知，渠等均係被上訴人出面邀約投 資其「土地開發建案計畫」，而非與被上訴人約定共同經營 土地開發案等事業，或著重於取得土地所有權本身；渠等均 不知悉全體投資人為何人，亦不知悉自己投入之資金所佔分 配比例為何；且除提出投資金額外，未有任何分擔成本、損 失之約定，被上訴人不曾召集全體投資人開會報告進度，投



資人並不實際參與土地開發、經營等過程，亦無任何決定權 ，僅迨建案完工出售建物後，再由被上訴人分別與各投資人 為獲利結算，足見兩造家族、親友、員工之出資，性質上僅 為一般投資契約，與合夥、隱名合夥之契約當事人除得分受 利益，尚須分擔損失之性質顯然不同；且投資人之投資目的 明確為未來興建建案銷售後獲利之分配，而非單純購入不動 產以期待日後價值上漲而轉手獲利，從而被上訴人於收取各 投資人之資金後，自能依其規劃期程及方針將資金彈性用於 中和區建案從零至興建完畢之任何一個階段，並不以用於中 和區不動產之法院標售價金為限，亦查無任何關於投資款項 僅能用於購買價金之約定或限制，故購買中和區不動產僅被 上訴人為實現各投資人投資目的（興建建案出售後分配利潤 ）之初始過程而已，並非投資目的已達終點之結果，除非建 案興建銷售完畢或因故確定不興建，否則即無結算投資人獲 利若干之問題。準此，各投資人意在從旁浥注資金於被上訴 人之建案興建計畫而已，至於該計畫係如何型塑、發展係由 被上訴人全權決定，而各投資人既非以互相出資、共同經營 土地開發等事業為目的，則各投資人之間自無組成合資團體 餘地，為了興建計畫所購置之不動產自仍屬被上訴人實際所 有，由被上訴人支配、管理及規劃興建建案，不因被上訴人 曾有收取其他投資款項之事實而將購置之不動產變異為投資 人團體所有。
㈢被上訴人主張伊與上訴人間就本件爭議不動產存有借名登記 契約關係乙節，固無書面契約為證，然查：
　⒈就被上訴人向徐永貴借用名義之動機及達成借名登記合意之 過程而言：
　⑴關於如附表一、附表二編號1至3所示土地及系爭建物部分：　①被上訴人表示：國泰世華銀行於95年9月間聲請拍賣中和區不 動產，邀約伊參與投標，伊遂出具承諾書保證以不低於22億 元之條件參與投標，並開面額2億5千萬元之支票交予國泰世 華銀行以供擔保，而在銀行授信貸款額度之考量下（斯時自 然人無擔保貸款上限額度為9.03億元，見原審卷二第153頁 之臺灣土地銀行95年度年報財務概況說明，而系爭投標案之 拍定尾款即高達18億2,070萬元，見原審卷三第221頁），遂 有借用他人名義共同投標並辦理銀行貸款之需求，嗣於95年 10月27日以26億100萬元拍定中和區不動產，並於95年11月1 0日發給權利移轉證書等情，業據提出承諾書、支票、新北 地院不動產權利移轉證書等件影本為憑（見司調卷第78至81 頁）。參以證人張玉寶證稱：95年9月左右，國泰世華經理 陳錫棟帶同事陳嘉惠來找伊，說有一個拍了很多次都拍不掉



的工業區土地想要找合適的建設公司來買，伊認為是很好的 投資標的，就約他們到被上訴人公司談，因為之前標的價錢 很低，他們不願意這麼低賣出去，他們希望被上訴人要承諾 一定會來拍，而且至少要出價22億元以上，他們認為不是開 玩笑，要求被上訴人提供1張支票，金額是2億5千萬元交給 銀行，被上訴人有同意，也有開票出去，後來有去標，也標 到了，是用被上訴人、徐永貴名字去標，因為銀行法拍代墊 款，也是用二人的名字申請的，土地銀行說願意做代墊款， 但有額度問題，因為這是信貸，所以要用二個名字，這樣可 以降低額度而符合銀行規定；伊在辦公室寫標單時，本來寫 的金額被上訴人又說要算一下，加了100萬元，都是被上訴 人在決定的，沒有人敢加這麼多錢；因為涉及法拍墊款，土 地銀行經理表示被上訴人信用很好，但被上訴人手上還有4 個案件沒有結，對銀行還有土建融沒有還清，所以銀行希望 被上訴人可以再找一個人頭來一起當借款人；國泰世華銀行 來邀約投標，被上訴人有簽承諾書及給保證金支票，叫伊去 問銀行法拍墊款，當時有意願的是土地銀行，土銀的人要伊 跟被上訴人說要增加一個人貸款名義，否則被上訴人一個人 的額度是不夠等語（見本院卷二第276、277、278頁、原審 卷一第368頁、本院卷三第98頁)，上情與被上訴人主張伊受 國泰世華銀行邀約，欲以法拍投標方式取得中和區不動產之 所有權以興建建案，伊全權決定投標金額，基於融資額度考 量，方以自己及徐永貴之名義為法院拍賣之投標人乙節互核 一致，應可採信。
　②張玉寶並證稱：伊在馥華集團作代書業務很久，包括被上訴 人在內的很多人個人資料都有掃描在電腦內，基於長期的信 任，伊可以從電腦內拿來使用；徐永貴有開車載伊及被上訴 人會計許碧雲去法院投標，伊代理徐永貴及被上訴人投標， 得標後相關文書是伊1個人去領的；由誰當人頭是被上訴人 決定的，向土地銀行辦理信用貸款時，伊跟徐永貴在場，當 時徐永貴很樂意，被上訴人讓他簽名就簽名了，權利移轉後 有轉向臺灣銀行中和分行貸款，徐永貴也有配合簽名；徐永 貴的連帶保證人是林悅春，她是被上訴人的太太，因為銀行 貸款要看財力及資力，被上訴人夫妻都有簽名，銀行才願意 承作貸款；陳金鐘有跟伊討論要借誰的名義比較好，伊有建 議借徐永貴名義，陳金鐘說可行，就叫伊去跟徐永貴說中和 的案子要用徐永貴的名字去投標，徐永貴有答應，才會配合 跟銀行貸款，也有提供報稅資料，徐永貴是同意的，才會辦 好貸款及投標等語（見原審卷一第369頁、本院卷二第277、 278、279、283頁、本院卷三第98頁），可徵被上訴人係透



過張玉寶之傳達而與徐永貴就中和區不動產成立借名登記關 係，徐永貴因而同意出借名義與被上訴人共同投標中和區不 動產，並於拍定繳足價金後登記為所有權人。　　　　③又被上訴人表示為擴大上開標得之中和區土地作為建築基地 之需求而有申購相鄰國有地（即如附表一編號20所示土地) 之必要，必須以上開標得土地之登記所有權人名義（即徐永 貴、被上訴人名義)先向國有財產署辦理國有地承租手續， 始能進一步辦理國有地申購手續等情，業據提出國有基地租 賃契約書、承購國有非公用不動產申請書等件影本為憑（見 原審卷一第83至88頁）。參諸國有財產署官方網站所公布之 申購國有地畸零地辦法，顯示具有鄰地所有權人身分且有合 併使用必要者始有申購資格（見本院卷一第257頁），且前 開租賃契約、承購申請書上「徐永貴」之印章乃被上訴人持 有保管中（見本院卷一第517、490頁），是被上訴人主張伊 為配合上開申購辦法，而繼續借用徐永貴名義申購此筆國有 土地等情，亦屬有據。
　④被上訴人再因辦理中和區建案都市更新容積移轉之利益而有 購入附表二編號1至3所示土地之需求等情，業據證人張玉寶 證稱：道路用地的買受人名義要與接受地的登記名義人一樣 ，所以前面有借用過名字的，就要再繼續借用名義購買道路 用地，才能有容積移轉的容積率優惠等語（見本院卷二第28 4頁），且此部分土地買賣契約書上「徐永貴」之印章乃被 上訴人持有保管中（見司調卷第84至94頁背面、本院卷一第 517、490頁），甚至附表二編號2、3所示土地買賣契約書為 被上訴人之女陳惠萍代理徐永貴所簽立（見司調卷第92頁背 面），是被上訴人主張因辦理容積移轉購入道路用地而繼續 借用徐永貴名義購入此部分土地等情，尚非無憑。　⑵關於如附表二編號4至6所示土地部分：
　①被上訴人於96年間得知宏泰公司欲出售○○○段18筆土地，為免 同業競爭影響簽約程序，遂於96年12月30日出具授權書（見 本院卷二第299頁），授權徐永貴之弟即訴外人徐陳坤於96 年12月31日簽訂買賣契約（見原審卷三第45至48頁）、交付 價金支票（見本院卷二第301至305頁）等事宜，而於完成簽 約及交付價金手續後，徐陳坤旋於97年1月10日出具聲明書 （見本院卷二第307頁），表明將○○○段18筆土地指定全部登 記為被上訴人1人名義等語，並將○○○段18筆土地所有權全部 移轉登記予被上訴人（見本院卷二第535至559頁），嗣被上 訴人於98年9月28日出具自辦重劃同意書、委託重劃合約書 （見本院卷二第561至575頁），委託珍寶公司辦理江子翠重 劃案，而新北市政府則於100年間公告江翠北側重劃區案（



見本院卷二第577至579頁）等情。此與證人張玉寶證稱：音 樂公園建案在板橋江子翠，是大同水上樂園的舊址，地主輾 轉改成宏泰公司，他們有拿出來賣，板橋人對這塊地非常有 印象，大家都在搶，因為要快速且低調的把合約簽到手，怕 被別人搶走，被上訴人不方便出面，怕中人帶著被上訴人出 面很容易就消息走漏，被上訴人就叫徐陳坤去幫他簽約；在 98年間重劃從公辦改成自辦，板橋區的建商大昌建設、珍寶 事業郭枝茂想要爭取主辦，他知道被上訴人跟宏泰公司買了 江子翠地區的土地，被上訴人是重劃區內最大的私人地主， 郭枝茂邀約陳金鐘加入重劃事業，被上訴人認為可行，所以 大昌建設就派經理張淑美帶了重劃的相關文件到被上訴人公 司，被上訴人指示伊幫他代簽重劃同意書，簽的時候伊有將 被上訴人的印鑑證明交給張淑美，及在另1份契約書上蓋印 鑑章，契約書是指被上訴人與珍寶事業關於重劃的約定，陳 金鐘簽名是被上訴人要伊幫他代簽等語（見本院卷二第285 、286頁、本院卷三第94頁）亦大致相符，應屬可採。 ②又證人張玉寶證稱：如附表二編號4所示土地本身面積很小， 無法單獨蓋1個建案，要配合被上訴人先前從宏泰公司買到 的地（指○○○段18筆土地）一起作音樂公園建案，因為被上 訴人想把案子作大，所以又買了該土地，這個案子面積很大 ，需要銀行土建融的額度也很大，所以需要增加貸款人名義 ，貸下來的額度才夠用，才借用徐永貴名義；該土地買賣契 約（指司調卷第104至106頁）的買方「徐永貴」印章是伊蓋 的，伊會先問被上訴人要用誰的名字登記，被上訴人會指示 伊用誰的名義，這件是被上訴人指示用徐永貴名義，伊用印 前會跟徐永貴說被上訴人要買土地，要用他的名字簽約，徵 詢過他的同意，徐永貴都說ok，簽約時就蓋他的印章，印章 是徐永貴平常就放伊這邊，伊要簽約前一定會先問過他，會 跟他說要買什麼土地，要用他的名字簽約，也就是被上訴人 要買什麼土地用他的名字簽約，徐永貴回覆同意，好啊等語 （見本院卷三第96頁）；且此部分土地買賣契約書上「徐永 貴」之印章乃被上訴人持有保管中（見司調卷第104頁至106 頁、本院卷一第517、490頁），是被上訴人主張伊指示張玉 寶向徐永貴傳達，而與徐永貴就此筆土地成立借名登記關係 ，亦為有理。
　③至於如附表二編號5、6所示土地，係為配合前述如附表二編 號4所示土地容積移轉之道路用地等情，亦據證人張玉寶證 稱：既然編號4土地是用徐永貴名義買，所以道路用地還是 要再借徐永貴名義，編號5、6土地買賣契約（指司調卷第95 至103頁）上的買方「徐永貴」印章是伊蓋的，簽約前都會



講，何時要簽約要用他的印章，他都同意，說買土地好啊； 是被上訴人出錢，借徐永貴名義，叫伊跟徐永貴說，也就是 徐永貴知道也同意，伊才會去作後面的作業；同一個都市計 畫區公設地與建地是可以相互作容積移轉，而編號5、6土地 雖然行政區是土城，但屬於板橋區的都市計畫土地，編號4 、5、6土地都是在板橋區的都市計畫土地內等語（見本院卷 三第96至99頁）；且此部分土地買賣契約書上「徐永貴」之 印章乃被上訴人持有保管中（見司調卷第95至97頁、本院卷 一第517、490頁），是被上訴人主張因辦理容積移轉購入道 路用地而繼續借用徐永貴名義購入此部分土地等情，洵為有 據。
　⒉關於被上訴人與黃文娟就附表一編號1至8、14所示土地達成 借名登記合意之過程而言：
　⑴被上訴人表示為降低個人累進稅負以減省地價稅之故，而有 再尋找其他登記名義人之必要等情，此據證人張玉寶證稱： 地價稅是採累進的，從千分之10到55，如果土地都在一個人 名下，累進下來地價稅的金額會很高，而夫妻贈與免贈與稅 及增值稅，徐永貴後來有移轉給他太太黃文娟，這是被上訴 人說的，因為他有反應每年的地價稅很高，伊有回答是累進 稅率，所以最好的方式就是夫妻贈與；徐永貴夫妻贈與給黃