臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第1455號
原 告 金賞二期社區管理委員會
法定代理人 姚亭宇
訴訟代理人 趙大博
被 告 潘志忠
郭素華 同上
共 同
訴訟代理人 張玉希律師
被 告 李淑玲
訴訟代理人 詹智中
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110 年9 月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告潘志忠、郭素華應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○地號土地如附圖編號B （面積一六點八二平方公尺）上除附件一所示圍牆外之增建物拆除。
被告李淑玲應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○地號土地如附圖編號A （面積二四點二五平方公尺）上除附件二所示圍牆與門以外之增建物拆除。
其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告之法定代理人原為楊輝連，於本院審理期間先後變更為 陳智成、姚亭宇，有桃園市平鎮區公所民國108 年11月5 日 及109 年11月16日備查函影本在卷可稽，並經其等具狀聲明 承受訴訟，應予准許。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更 或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。原告 起訴原聲明：（一）被告應將座落於桃園市○鎮區○○段00 0 ○0 地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖所示範圍 內之建物拆除，並將占用之土地返還原告。（二）違建搭設 及拆除損及之結構及外牆面回復原狀。最後變更聲明為：（ 一）被告潘志忠、郭素華應將坐落於系爭土地上如附圖（即 桃園市平鎮地政事務所110 年2 月2 日函附之土地複丈成果 圖）標示編號B （面積16.82 平方公尺）之建物拆除並返還 土地予原告。（二）被告李淑玲應將坐落於系爭土地上如附 圖標示編號A （面積24.25 平方公尺）之建物拆除並返還土 地予原告。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許 。
二、原告主張：系爭土地為金賞二期社區（下稱系爭社區）全體 區分所有權人共有，依法留設之法定空地即附圖標示編號B （下稱系爭B 土地）上遭被告潘志忠、郭素華無權占用搭建 地上物，附圖標示編號A （下稱系爭A 土地）上遭被告李淑 玲無權占用搭建地上物，危害全體區分所有權人居住安全， 且造成系爭社區25號1 樓之區分所有權人浴室無法開窗通風 ，影響健康及居住品質。原告多次與被告協商，未獲善意回 應，爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定起訴，並聲明 ：（一）被告潘志忠、郭素華應將坐落於系爭土地上如附圖 標示編號B （面積16.82 平方公尺，下稱系爭B 土地）之建 物拆除並返還土地予原告。（二）被告李淑玲應將坐落於系 爭土地上如附圖標示編號A （面積24.25 平方公尺，下稱系 爭A 土地）之建物拆除並返還土地予原告等語。三、被告潘志忠、郭素華答辯謂：被告潘志忠、郭素華2 人共同 購買坐落系爭土地上之桃園市○鎮區○○路○段000 巷00號 建物時，建商和發建設股份有限公司（下稱建商）已約定1 樓前、後及側邊之空地歸1 樓住戶、屋頂平台歸頂樓住戶管 理維護使用，該約定分管部分被告2 人並依規定繳納管理費 ，原告係為迫使被告繳納更高之管理費，不僅有違上揭分管 之約定，更有違公平原則。原告所指增建之附件一（本院卷 一第297 頁）所示系爭B 土地四周之牆面係建商交屋與被告 2 人已施作完成之原有圍牆，被告2 人只是在其上加蓋遮雨 之安全設施，就算拆除極小面積之頂蓋膠棚，其下土地也是 建商交屋予被告2 人時約定供被告2 人管理維護，即已加設 內鎖環扣以防他人侵入之被告2 人可使用空地範圍，原告要 求拆除分管土地上建商所蓋圍牆等設施，於法無據，更有濫 用權利之情形等語。被告李淑玲則以：被告李淑玲購買坐落 系爭土地上之桃園市○鎮區○○路○段000 巷00號建物時， 建商已約定1 樓前、後及側邊之空地歸1 樓住戶、屋頂平台 歸頂樓住戶管理維護使用，如附件二（本院卷一第305 頁） 所示系爭A 土地四周之牆面及大門係建商交屋與被告李淑玲 時已施作完成之原有圍牆，被告李淑玲只是在其上加蓋遮雨 之安全設施等詞，資為抗辯，均答辯聲明：原告之訴駁回。四、所有權人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有 權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段、中段定有 明文。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。公寓大廈共 用部分之法定空地，若非屬公寓大廈管理條例第7 條各款規 定之情形者，固得約定由特定區分所有權人專用而為約定專
用權之客體，惟約定專用權人就該法定空地之使用，依同條 例第15條第1 項、第9 條第2 項、第3 項規定，應依使用執 照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反公寓大 廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。 建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維 護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使 用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故法定空地之留設， 應包括建築物與其前後道路或其他建築物間之距離，自不得 改變空地之性質而違法設置固定地上物。如約定專用權人未 依約定方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約 定使用之結果，但在專用約定或分管協議依法終止前，該特 定區分所有權人既仍有使用之權利，其他區分所有權人尚不 得請求返還該法定空地。
五、經查：
（一）原告前揭主張系爭土地留設之法定空地即系爭A 土地遭被 告李淑玲無權占用搭建地上物、系爭B 土地遭被告潘志忠 、郭素華無權占用搭建地上物，並提出土地登記謄本、建 物登記謄本、竣工圖、照片等為證。被告雖不爭執系爭A 土地、系爭B 土地為法定空地，其中系爭A 土地上地上物 為被告李淑玲使用，系爭B 土地上地上物為被告潘志忠、 郭素華使用、惟否認無權占用而以前詞辯稱系爭B 土地已 約定由被告潘志忠、郭素華分管，系爭A 土地已約定由被 告李淑玲分管，且四周牆面係建商交屋時已施作完成之原 有圍牆，非被告所蓋，被告僅在建商所建圍牆上加蓋遮雨 之安全設施，且提出照片、其與建商簽訂之房屋買賣契約 書、公共管理維護費及1 樓約定專用之收費憑證等影本為 證。原告對於被告提出之上開證物均不爭執。查上開房屋 買賣契約書第九條第三項約定：「本大樓1 樓前、後及側 邊之空地（若有）各歸該戶1 樓管理維護。中庭部份則由 全體住戶共同管理使用及維護，但為求中庭美化及緊急避 難時使用，全體住戶同意不予改建，將來縱有損壞須修復 時，依原設計整修之（屋頂平台亦歸頂樓住戶依法管理維 護）。」，堪認建商已與系爭社區各承購戶分別約定系爭 社區1 樓前、後及側邊之空地各歸該戶1 樓使用、屋頂平 台歸頂樓住戶使用，共有人間已合意成立分管契約，被告 李淑玲有權占有使用系爭A 土地、被告潘志忠、郭素華有 權使用系爭B 土地，惟依前揭規定及說明，被告就其分管 使用之法定空地，不得改變其空地之性質，原告請求被告 李淑玲拆除其在系爭A 土地搭建之地上物、被告潘志忠、 郭素華拆除其在系爭B 土地上搭建之地上物自屬有據。
（二）原告主張系爭A 土地上之地上物均為被告李淑玲搭建、系 爭B 土地上之地上物均為被告潘志忠、郭素華搭建，惟被 告以前詞辯稱系爭A 土地四周圍牆及大門、系爭B 土地四 周圍牆為建商所建，被告僅在建商所建圍牆上加蓋遮雨之 安全設施，並提出附件一、附件二之照片為證。按物之拆 除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之 人，方有拆除之權限。被告提出之附件一、附件二照片顯 示圍牆與系爭社區之圍牆均屬相同形式與建材，難認係被 告於建商交屋另行搭建，原告復未舉證證明附件一所示系 爭B 土地四周圍牆為被告潘志忠、郭素華所建、附件二所 示系爭A 土地四周圍牆及大門為被告李淑玲所建，亦未證 明建商已將上開部分之事實上處分權轉讓予被告，依上開 說明，尚難認被告有事實上處分權，原告就附件一所示系 爭B 土地四周圍牆、附件二所示系爭A 土地四周圍牆及大 門之部分，請求被告拆除，並無理由，其餘系爭A 土地、 系爭B 土地上之增建物部分為被告搭建，原告請求拆除， 則有理由。
（三）原告就前揭被告搭建之增建物雖得請求拆除，惟被告李淑 玲占有使用系爭A 土地、被告潘志忠、郭素華占有使用系 爭B 土地，均有正當權源而非無權占有，已如前述，原告 依民法第767 條規定，請求被告李淑玲返還系爭A 土地、 被告潘志忠、郭素華返還系爭B 土地，為無理由。五、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告潘志忠、郭 素華拆除系爭B 土地上除附件一所示圍牆以外之增建物，被 告李淑玲拆除系爭A 土地除附件二所示圍牆與門以外之增建 物部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由， 應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 18 日
民事第二庭 法 官 謝宜伶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
書記官 李仲旻
附圖
附件一
附件二
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