履行契約
臺灣高等法院(民事),上易字,110年度,148號
TPHV,110,上易,148,20210526,1

臺灣高等法院民事判決
110年度上易字第148號
上 訴 人 長城物業管理顧問股份有限公司


法定代理人 熊世裕
訴訟代理人 吳發隆律師
被 上訴 人 宏盛新世界社區管理委員會


法定代理人 方薇雅
訴訟代理人 苗怡凡律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國109年11
月30日臺灣士林地方法院109年度訴字第55號第一審判決提起上
訴，本院於110年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付逾新臺幣貳拾貳萬伍仟伍佰肆拾元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，關於本訴部分，由上訴人負擔百分之三十四，餘由被上訴人負擔；關於反訴部分，由上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部分：
　㈠被上訴人起訴主張：兩造於民國108年9月19日簽訂公寓大廈 管理維護業務契約書（下稱系爭契約），約定自108年10月1 日起至109年9月30日止，由上訴人為伊提供宏盛新世界社區 （下稱系爭社區）一般事務管理（即物業管理）維護、清潔 及環境衛生維持、暨安全防災管理等3大項服務（清潔部分 自109年1月1日起開始提供服務），每月服務費用為新臺幣 （下同）768,000元（含物業管理部分225,540元、保全部分 314,460元、清潔部分228,000元）。詎主管機關即新北市政 府工務局（下稱新北工務局）於108年11月11日至系爭社區 會勘檢查，發現上訴人並未取得公寓大廈管理維護公司許可 證，且其所派駐之總幹事張建興亦無有效之公寓大廈管理人 員認可證，並命現場人員立即停止執行總幹事業務，伊則當 場向上訴人表明終止系爭契約。因上訴人未能依約擔保其履 約資格符合公寓大廈相關法令規定，伊自得依系爭契約第3



條第1項約定，以1個月服務費用768,000元扣除尚未開始履 行之清潔部分服務費用228,000元後，請求上訴人賠償54萬 元之懲罰性違約金。又伊緊急就物業管理部分於108年11月2 3日起至109年2月22日止另行委託訴外人長霖公寓大廈管理 維護有限公司（下稱長霖公司）提供服務，每月服務費用為 268,800元，相較於委託上訴人之225,540元增加支出43,260 元，故伊受有額外增加3個月支出共計129,780元之損失，自 得依系爭契約第12條第2項第3款約定，請求上訴人如數賠償 等語。於原審聲明：⒈上訴人應給付被上訴人669,780元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。⒉願供擔保請准宣告假執行（原審判決上訴人應給付 被上訴人669,780元，及自109年1月22日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，並就判命上訴人給付部分，分別諭 知准、免假執行之宣告，上訴人不服提起上訴）。並於本院 答辯聲明：上訴駁回。
　㈡上訴人則以：伊確為經主管機關核准設立之合法公司，且伊 事前已提出相關文件資料供被上訴人查驗，經被上訴人審核 通過後方前往投標及簽訂系爭契約，詎被上訴人竟於本件訴 訟改稱伊履約資格不符，顯然違反禁反言之法理，亦與有重 大過失。又招標文件第9條已明定「簽約後前3個月為試用期 」，且系爭契約附件八已就伊派駐人員如有不當執行職務問 題時明定扣款罰則，如伊履約資格不符，被上訴人僅能主張 解除契約或扣款，不能另行請求伊給付違約金。而系爭契約 為勞務供給性質，並無專屬性，伊之所營事業欄有人力派遣 業項目之記載，自難認有何履約資格不符情事。況本件僅物 業管理部分有爭議，被上訴人竟將未違約之保全報酬金額亦 列入違約金計算之一部，顯有未洽，且原判決所認定之違約 金實屬過高，應予酌減。至於被上訴人於系爭契約終止後另 行委託長霖公司提供物業管理服務，其費用金額欠缺客觀之 計算標準，且要求伊須支付其服務費用之差額，違反誠實信 用原則、使用者付費之法理，亦與伊履約資格不符並無客觀 因果關係存在，難認伊有賠償義務等語，資為抗辯。並於本 院上訴聲明：⒈原判決關於命上訴人給付669,780元本息及該 部分假執行宣告均廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、反訴部分：
㈠上訴人反訴主張：伊已指派管理人員至系爭社區執行職務， 自得依系爭契約第5條第1項之約定，請求被上訴人給付自10 8年10月1日起迄至108年11月13日撤場日止共計履約44日， 以每月225,540元計算之物業管理服務費330,792元等語。於



原審反訴聲明：⒈被上訴人應給付上訴人330,792元，及自反 訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。（原審就反訴部分判決 被上訴人應給付上訴人315,756元，及自109年2月21日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，並就判命被上訴人給 付部分，分別諭知准、免假執行之宣告，另駁回上訴人其餘 之反訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴 ；被上訴人就其不利部分則未據聲明不服，此部分不在本院 審理範圍內）。並於本院上訴聲明：⒈原判決關於駁回後開 第⒉項之反訴部分廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人應再給付 上訴人15,036元，及自109年2月21日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。
㈡被上訴人則以：新北工務局於108年11月11日會勘結果已確認 上訴人未取得公寓大廈管理維護公司許可證，且其所派駐之 總幹事張建興亦無有效之公寓大廈管理人員認可證，伊當場 終止系爭契約，並要求上訴人立即撤場，故上訴人請求伊給 付108年11月12、13日之物業管理服務費用並無理由等語， 資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、查兩造於108年9月19日簽訂系爭契約，約定自108年10月1日 起至109年9月30日止，由上訴人提供系爭社區一般事務管理 （即物業管理）維護、清潔及環境衛生維持、暨安全防災管 理等3大項服務（清潔部分自109年1月1日起開始提供服務） ，每月服務費用為768,000元（含物業管理部分225,540元、 保全部分314,460元、清潔部分228,000元）；而上訴人依約 自108年10月1日起開始派員至系爭社區履約，新北工務局於 108年11月11日至系爭社區會勘，結果為上訴人並無主管機 關核發之公寓大廈管理維護公司許可證，被上訴人遂當場向 上訴人表示終止系爭契約，上訴人亦同意終止等情，有系爭 契約、新北工務局會勘紀錄表等件影本在卷可稽（見原審卷 第26、96至130頁），上情並為兩造所不爭執（見本院卷第4 4、45、90頁），自堪信為真實。
四、本訴部分得心證之理由：
　　被上訴人主張上訴人並未取得中央主管機關核發之公寓大廈 管理維護公司登記證，且其所派駐之總幹事張建興亦無有效 之公寓大廈管理人員認可證，已違反系爭契約第3條約定， 於108年11月11日終止系爭契約，並依系爭契約第3條第1項 及第12條第2項第3款約定，請求上訴人給付懲罰性違約金54 萬元，及賠償另行委任長霖公司自108年11月23日起至109年 2月22日止進行系爭社區之物業管理服務，因而增加3個月共 計129,780元之損失等情，則為上訴人所否認，並以前揭情



詞置辯，經查：
　㈠上訴人有無具備中央主管機關核發之公寓大廈管理維護公司 登記證？其所派駐系爭社區之總幹事是否具備有效之管理服 務人員認可證？被上訴人主張上訴人有系爭契約第3條第1項 所定之違約情事，是否有理？
⒈按「上訴人應保證就本契約之履約資格符合法令及被上訴人 歷次招標文件之要求。如有資格不符致被上訴人誤信之情況 ，不論契約履行之程度，應以本契約服務費用之全額對被上 訴人負懲罰性違約賠償之義務」，系爭契約第3條第1項定有 明文（見原審卷第18頁）。次按公寓大廈管理維護公司應經 中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領 登記證後，始得執業；公寓大廈管理委員會、管理負責人或 區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之 登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執 行管理維護事務；受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務 人員，應依下列規定執行業務：一、應依核准業務類別、項 目執行管理維護事務。二、不得將管理服務人員認可證提供 他人使用或使用他人之認可證執業。三、不得同時受聘於二 家以上之管理維護公司。四、應參加中央主管機關舉辦或委 託之相關機構、團體辦理之訓練。公寓大廈管理條例第41條 、第42條、第43條亦有明定。是上訴人依約自應擔保其具備 中央主管機關核發之公寓大廈管理維護公司登記證，且其所 派駐於系爭社區之管理服務人員亦應於派駐期間具備有效之 公寓大廈管理服務人員認可證之資格甚明。
　⒉經查，上訴人未領有中央主管機關核發之公寓大廈管理維護 公司登記證，且其所派駐於系爭社區之總幹事張建興之公寓 大廈管理服務人員認可證已過期而未換照等情，業經主管機 關即新北工務局於108年11月11日至系爭社區會勘無誤，並 命上訴人之員工即刻停止執行總幹事業務，此有會勘紀錄表 、公寓大廈管理服務人員資料查詢、新北市政府公寓大廈爭 議事件調處委員會108年度第28次會議紀錄等件影本可稽（ 見原審卷第24、26、41頁），應堪信為真實，足見上訴人之 履約資格未能符合公寓大廈相關法令，自已違反系爭契約第 3條第1項之約定。
　⒊上訴人雖辯稱伊為經主管機關核准設立之公司，且所營事業 項目中載有「管理顧問業、消防安全設備檢修業、人力派遣 業、仲介服務業」，得合法提供系爭社區事務管理服務等情 ，固提出臺北市政府准予登記函及公司變更登記表影本為據 （見原審卷第74至82頁），惟上開資料僅能證明上訴人係依 公司法相關規定所核准設立之公司，揆諸上訴人所應提供之



服務即有包含「公寓大廈一般事務管理服務事項」（系爭契 約第2條約定參照，見原審卷第18頁），而公寓大廈管理維 護公司於執行管理維護事務時，除上開資格外，尚應向主管 機關申領登記證，此為公寓大廈管理條例第41條所明定，且 上訴人未領有此項登記證乙節，業經新北工務局依法裁罰4 萬元在案（見原審卷第41頁)，是上訴人徒以上情辯稱為合 法公司、不負違約責任云云，尚難憑採。又據系爭契約之附 件4「招標文件」記載：「…本社區人事需求如列：㈠駐區總 幹事1名（大專以上畢）適法規之中華民國公民…⒈應具備內 政部核發事務管理人認可證及防火管理人證照（雙證照）… 」（見原審卷第114頁），足認被上訴人就得標廠商派駐於 系爭社區之總幹事人員必須具有內政部核發之事務管理人認 可證乙節已於招標時詳為揭明，上訴人既決意投標，可見對 於被上訴人所要求之派駐人員資格應知之甚詳且同意遵循， 故上訴人依約非僅指派人員到場提供管理服務而已，該等人 員尚須具備有效之認可證資格，惟其所派駐之總幹事張建興 於服務期間內並未具備有效之事務管理人認可證（見原審卷 第24頁），顯已違反系爭契約第3條第1項之約定，是上訴人 辯稱系爭契約所約定之勞務供給事項並無專屬性，伊所營事 業項目有人力派遣業，已依約派遣人員到場執行職務，並無 違約云云，亦非可採。
　⒋上訴人再辯稱伊已依招標文件提供完足資料供被上訴人審核 ，被上訴人既受理伊參與投標，自不能事後反稱伊資格不符 等情。依系爭契約第3條第2項約定，上訴人於提供公寓大廈 一般事務管理服務時，於符合法令規定及被上訴人要求之條 件下，雖得委任訴外人創新公寓大廈管理維護股份有限公司 （下稱創新公司）執行之（見原審卷第18頁），惟解釋上該 公司既為上訴人之履行輔助人，仍須符合前揭公寓大廈相關 法令規定之資格甚明。而上訴人於參與投標時所提出創新公 司之相關登記證資料（見本院卷第115至129頁），形式上固 然符合前述法令規定而有執行公寓大廈一般事務管理服務事 項之資格，然創新公司已於原審函覆表示：「本公司於108 年10月前後曾受長城保全股份有限公司（下稱長城保全公司 ）之邀協助系爭社區保全物管招標案之簡報，並無提出任何 同意合作之書面資料…又上訴人取得系爭社區委任管理服務 標案後，本公司因非投標及簽約之廠商，故未曾派員參與履 約，亦未曾派員進駐服務…自亦無需且未曾提出任何所謂連 帶保證書」等語（見原審卷第224頁)，且據新北工務局會勘 之結果，系爭社區之現場物業管理人員均為上訴人員工（見 原審卷第26頁），可見被上訴人於審查投標資格時乃誤信上



訴人與創新公司間有合作關係，並因創新公司斯時有登記證 之相關資料而同意上訴人投標，詎上訴人得標後並未實際指 派具備有效認可證之人員到場執行公寓大廈管理維護事務， 亦未委由創新公司所屬人員提供服務，此乃被上訴人於訂約 時所不知，是被上訴人主張上訴人違反系爭契約第3條第1項 所約定之擔保履約資格義務，應屬有據，並無上訴人所稱違 反禁反言法理問題，亦無與有過失可言。
㈡被上訴人依系爭契約第3條第1項約定，請求上訴人給付懲罰 性違約金54萬元，是否有理？上訴人辯稱違約金過高應予酌 減，是否有理？
　⒈承前所述，本件上訴人既已違反系爭契約第3條第1項所約定 之擔保履約資格義務，自應依該條約定對被上訴人負擔賠償 違約金之責。至於上訴人辯稱伊未具履約資格僅生解除契約 或扣款問題，尚不致賠償違約金云云，經核均與該條約定之 文意不符，難認有理。　
　⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，除得請求履行債務外，違約金視 為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償 總額。民法第250條定有明文。依此，違約金可分為懲罰性 違約金及損害賠償總額預定性違約金，當事人間約定之違約 金究屬何者，應依當事人真意定之，不應拘泥於契約所使用 之文字，如無從依當事人意思認定違約金之種類，則依民法 第250條第2項規定，視為損害賠償總額預定性違約金。查系 爭契約第12條第2項第3款另有約定若因可歸責於上訴人事由 終止契約，致被上訴人有損失者，並得請求賠償等語（見原 審卷第20頁），是系爭契約因上訴人履約資格不符法令規定 以致終止者，上訴人除應支付第3條第1項所約定之違約金外 ，如因此致被上訴人受有損害，仍須依第12條第2項第3款約 定賠償其損失，顯非預先約定一定之損害賠償總額，故系爭 契約第3條第1項所約定之違約金，核屬懲罰性違約金性質。　⒊被上訴人主張上訴人此項違約情事應以1個月總服務費用768, 000元扣除清潔部分之228,000元後賠償54萬元等情，而系爭 契約第3條第1項雖約定「不論契約履行之程度，應以本契約 服務費用之全額對被上訴人負懲罰性違約賠償之義務」等語 ，惟上訴人依約本應提供系爭社區一般事務管理維護、清潔 及環境衛生維持、暨安全防災管理等3大項服務，揆諸上訴 人履約資格不符之問題乃牽涉物業管理事宜（見本院卷第44 、45頁），故解釋上因此項違約事由所生之違約金數額，亦



應為物業管理部分之1個月服務費用225,540元，始符當事人 真意；況被上訴人就系爭社區之安全防災管理事宜，除於系 爭契約第3條第3項約定上訴人得委託長城保全公司提供服務 外，更於簽署系爭契約之同日另行與長城保全公司簽立「保 全服務契約」在案（見本院卷第63至79頁），益徵有關系爭 社區之保全管理事宜另有其他契約關係以為規範，該保全部 分之服務費314,460元自不應列入此項違約事由所生違約金 之計算基礎，是就上訴人未具備公寓大廈相關法令之履約資 格，因而違反其擔保履約資格義務乙節，所應賠償被上訴人 之懲罰性違約金數額，應為1個月之物業管理服務費全額225 ,540元，而非被上訴人所主張之54萬元。　　 ⒋末按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民 法第252條以職權減至相當之數額，惟此規定乃係賦與法院 得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造 利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、 調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此 排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之 主張及舉證責任。故約定違約金過高與否之事實，應由主張 此項有利於己事實之債務人負舉證責任。爰審酌兩造於訂約 時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所 受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自 主決定，除非上訴人舉證該約定之違約金額過高而顯失公平 ，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情 事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人 均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以適度尊重。惟 上訴人並未舉證該約定之違約金數額有何過高而顯失公平之 情事，僅陳稱伊未違約且被上訴人與有過失云云（見本院卷 第91頁），本於契約自由及私法自治之基本原則，自不應由 法院任意酌減，始符契約約定之本旨。再者，上訴人明知締 約之目的乃為提供系爭社區之事務管理服務，對於公寓大廈 相關法令規定及資格限制應知之甚詳，竟於投標時向被上訴 人陳稱將委由創新公司人員到場執行職務，並刻意提供創新 公司之資格文件供被上訴人審核，以致被上訴人有所誤信， 始同意上訴人投標，並於上訴人得標後與其簽約，嗣契約期 間開始僅月餘即遭新北工務局稽查無執業資格而限令立刻停 止執行總幹事業務，違約情事自難謂不重大，倘上訴人於此 重大違約時，仍得任意指摘原約定之違約金數額過高而要求 核減，無異將其不履行契約之不利益歸由被上訴人分攤，不 僅對被上訴人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之 維護，是以上訴人抗辯違約金過高，應予酌減，亦非有理。



　
㈢被上訴人主張因可歸責於上訴人事由致系爭契約終止，伊得 依系爭契約第12條第2項第3款約定，請求上訴人賠償另行委 託他人以致服務費用增加支出之損失129,780元，是否有理 ？
⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間有相當因果關係為其成立要件（最高法院30年度上 字第18號判例意旨參照）。又所謂相當因果關係，係指依經 驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審 查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件， 均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件， 行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情形上， 有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必然皆發生此 結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已 ，其行為與結果間即無相當因果關係。
　⒉被上訴人主張因上訴人遭新北工務局稽查無執業資格而限令 現場人員立刻停止執行總幹事業務，致伊須臨時尋找願意接 手社區管理事務之業者，因而增加服務費用之支出等情，固 提出長霖公司管理維護業務契約影本為憑（見原審卷第28至 39頁，下稱長霖契約），惟上訴人於投標時係參考被上訴人 所擬定之「招標文件」（見原審卷第116、118頁）而提供「 駐區總幹事1名、駐區秘書3名及駐區會計1名」之報價（見 原審卷第58頁），經議價後簽立系爭契約，對照長霖契約之 報價內容，長霖公司係提供系爭社區「社區經理1名、社區 副理1名及生活秘書3名」之管理服務（見原審卷第34頁）， 兩者並非完全一致，故2份契約之金額差異尚可能因不同業 者所提供之服務內容不同所致，自難認與上訴人臨時撤場所 生之損害間具有相當因果關係，是被上訴人此部分之請求， 核屬無據，不應准許。
五、反訴部分得心證之理由：　　
　　上訴人反訴主張被上訴人應給付108年10月1日起至108年11 月13日止之物業管理服務費等情，經原審認定被上訴人應給 付108年10月1日起至108年11月11日之42日期間，共計315,7 56元之服務費，並駁回上訴人其餘請求，上訴人不服，主張 伊所派駐之人員直至108年11月13日止始完成交接而撤場， 伊尚得請求被上訴人給付108年11月12、13日之物業管理服 務費用15,036元，則為被上訴人所否認（被上訴人就其敗訴 部分未據聲明不服，不在本院審理範圍內），經查，新北工 務局派員於108年11月11日至系爭社區會勘結果為上訴人並 無主管機關核發之公寓大廈管理維護公司許可證，被上訴人



遂當場向上訴人表示終止系爭契約，並經上訴人同意終止等 情，業如前述，足見兩造間之物業管理服務契約關係於斯時 已終止，上訴人雖稱其因辦理交接事務，延至108年11月13 日始全面撤場云云，惟就交接清冊資料觀之（見本院卷第81 至83頁），並無任何關於上訴人撤場時間之記載，無從以之 為有利於上訴人之認定，上訴人就其上開主張復未提出其他 證據以實其說，自難憑採；況兩造於108年12月11日召開之 協調會，其中就此項服務費用所為之討論係記載：「申請人 （即上訴人)於108年10月1日開始於系爭社區服務至108年11 月11日結束，服務天數共計42日」等語（見原審卷第41頁） ，益證上訴人提供物業管理服務至108年11月11日而非其所 稱之13日，則上訴人反訴部分上訴主張被上訴人尚應給付10 8年11月12、13日之物業管理服務費15,036元，為無理由， 應予駁回。
六、綜上所陳，被上訴人依系爭契約第3條第1項之約定，請求上 訴人給付懲罰性違約金225,540元，及自起訴狀繕本送達翌 日（於109年1月21日送達上訴人，見原審卷第48、49頁，翌 日即為109年1月22日）起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理 由，應予駁回。另上訴人反訴依系爭契約第5條第1項之約定 ，請求被上訴人除原審判准之315,756元本息外，再給付108 年11月12日、13日之物業管理服務費15,036元，及自反訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，則 屬無據，應予駁回。從而原審就超過上開應准許部分，為上 訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第 1、2項所示。至於上開本訴應准許部分及反訴不應准許部分 ，原審為上訴人不利之判決，並無不合，上訴人猶執前詞指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其 此部分上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　26　　日 民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 邱靜琪
法 官 周珮琦




正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　26　　日 書記官 強梅芳