臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第457號
上 訴 人 榮華富貴社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 張秀珠
上 訴 人 陳輝雄
共 同
訴訟代理人 陳怡文律師
被 上訴 人 林宏裕
林秋霞
林俊銘
林純億
共 同
訴訟代理人 曾伊如律師
被 上訴 人 林世忠
訴訟代理人 林進源
被 上訴 人 林綉禎
訴訟代理人 周朝茂
被 上訴 人 陳三德
陳啓新
彭賢能
林信良
辜文謙
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國109年3
月20日臺灣新北地方法院107年度訴字第12號第一審判決提起上
訴，本院於110年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被上訴人陳三德、彭賢能、林綉禎、辜文謙經合法通知，陳 三德、彭賢能未於言詞辯論期日到場，林綉禎、辜文謙未於 最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條所列各 款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、又上訴人榮華富貴社區公寓大廈管理委員會（下稱管委會） 之法定代理人於民國109年3月8日變更為張秀珠，其並具狀 聲明承受訴訟，此有新北市新莊區公所109年4月1日函文、1 09年3月8日區分所有權人會議會議資料、民事委任狀、民事 聲明承受訴訟狀在卷可稽（本院卷第37頁至41頁、95頁、43 1頁），且經張秀珠追認於承受訴訟前所為之陳述，核與前
揭法條規定相符，應予准許。至管委會之法定代理人雖又於 110年3月14日另變更為洪正屏，且未據洪正屏承受訴訟（本 院卷第423頁至427頁、436頁、441頁），惟管委會前已委任 訴訟代理人為本件訴訟行為，其法定代理人變更於本件訴訟 程序之繼續進行不生影響，亦在此敘明。
貳、實體方面
一、上訴人主張：榮華富貴社區為址設門牌號碼新北市○○區○○○ 路00號之公寓大廈（下稱系爭大廈），並經成立管委會負責 管理維護系爭大廈共用部分，另上訴人陳輝雄（下記載姓名 ）為系爭大廈之區分所有權人，亦為共用部分即新北市○○區 ○○段0000○號（下稱0000建號）之共有人。又系爭大廈之地 下一樓區分為三部分，其一為0000建號部分，產權屬全體區 分所有權人共有，使用執照平面竣工圖標示為防空避難室兼 停車場；其二為同地段0000建號（下稱0000建號）建物，產 權原屬系爭大廈之建商文堡建設股份有限公司（下稱文堡公 司）所有；其三為同地段0000號、0000號、0000號建號（下 稱0000等建號）建物，產權屬○○區○○○路00號、00號、00號 建物所有權人所有；前開0000建號、0000等建號均屬系爭大 廈之專有部分。又文堡公司自83年起將0000建號產權陸續出 售予系爭大廈住戶或非住戶分別共有，並經被上訴人彭賢能 之子彭偉哲及其餘被上訴人輾轉取得，亦因此成為系爭大廈 共用部分0000建號共有人，然被上訴人（單獨即記載姓名） 並無權占有0000建號建物之特定部分而為使用，竟分別將00 00建號建物如附圖所示車位編號19、22、23、25至30、33、 35至40所示位置（下稱系爭車位）占為己用，並因防火牆及 防火鐵捲門區隔，使管委會長年誤認為被上訴人占用之系爭 車位位在渠等專有之0000建號建物，而未予阻止，被上訴人 長期無權占有系爭大廈共用部分使用，並獲有相當於租金之 不當得利（其中辜文謙已於106年2月28日搬離19號車位無繼 續占有），陳輝雄自得本於0000建號建物共有人地位，依民 法第767條第1項、第821條規定，請求除辜文謙以外之其餘 被上訴人（下稱為林宏裕等10人）返還系爭車位予全體共有 人，管委會並得依民法第179條規定，參照系爭大廈法定停 車位出租予住戶之月租金新臺幣（下同）3000元，相當於每 月每平方公尺158元為計算，請求被上訴人應按附表編號3所 示，返還自起訴日前5年之相當於停車位租金之不當得利及 法定遲延利息，暨按附表編號4所示各自106年11月1日起至 騰空返還之日止按月給付相當於停車位租金之不當得利。於 原審聲明：1.林宏裕應將附圖暫編地號710(8)面積5.17平方 公尺(車位編號22部分)、暫編地號710(9)面積5.06平方公尺
(車位編號23部分)騰空返還予陳輝雄及全體共有人。2.林秋 霞應將附圖暫編地號710(6)面積13.08平方公尺(車位編號25 )騰空返還予輝雄及全體共有人。3.陳三德應將附圖暫編地 號710(7)面積12.25平方公尺(車位編號26)騰空返還予陳輝 雄及全體共有人。4.林世忠應將附圖暫編地號710(12)面積1 3.28平方公尺(車位編號27)騰空返還予陳輝雄及全體共有人 。5.陳啓新應將附圖暫編地號710(13)面積14.77平方公尺( 車位編號28)騰空返還予原告陳輝雄及全體共有人。6.林俊 銘應將附圖暫編地號710(14)面積15.06平方公尺(車位編號2 9)、暫編地號710(18)面積17.32平方公尺(車位編號36)、暫 編地號710(20)面積10.60平方公尺(車位編號33部分)、暫編 地號710(24)面積13.20平方公尺暨709-1(3)面積1.35平方公 尺(車位編號40)騰空返還予陳輝雄及全體共有人。7.林純憶 應將附圖暫編地號710(15)面積14.20平方公尺(車位編號30 部分)、暫編地號710(23)面積14.02平方公尺(車位編號39) 騰空返還予陳輝雄及全體共有人。8.彭賢能應將附圖暫編地 號710(19)面積14.22平方公尺(車位編號35)騰空返還予陳輝 雄及全體共有人。9.林信良應將附圖暫編地號710(25)面積4 .23平方公尺(車位編號37)騰空返還予陳輝雄及全體共有人 。10.林綉禎應將附圖暫編地號710(26)面積3.83平方公尺及 709-1(4)面積0.47平方公尺(車位編號38部分)騰空返還予陳 輝雄及全體共有人。11.被上訴人應各自給付管委員會如附 表（原審卷一第477頁）編號3所示之金額，及自起訴狀繕本 送達翌日起算之法定遲延利息。12.被上訴人應自106年11月 1日起至騰空返還之日止各按月給付管委會如附表編號4所示 之金額。13.願供擔保請准宣告假執行。（經原審為上訴人 敗訴之判決，上訴人不服全部提起上訴，於本院審理中撤回 對林郁蓉之上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人應分別按如前載原審聲明1至10所示騰空返 還予陳輝雄及全體共有人，及應按原審聲明11、12分別給付 管委會如附表編號3所示金額暨法定遲延利息，以及自106年 11月1日起至騰空返還之日止各給付附表編號4所示金額。㈢ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人方面，除彭賢能未曾到庭亦未提出書狀作任何陳述 及聲明外，其餘被上訴人則以：系爭大樓地下一層位於車道 下緣線下方之範圍，原設計規劃屬建商文堡公司專有，規劃 經營超級市場使用，並以防火牆及防火鐵捲門與系爭大廈之 共有部分為區隔，嗣文堡公司將超級市場變更改為劃設停車 位出售，為免爭議，並與系爭大廈未購買該停車位之承購戶 簽立承諾書，約定不得對上開停車位之承購者為任何權利主
張，承諾書已附入房屋預定買賣契約書，可見各建物共有人 間已透過建商成立分管契約，約定系爭車位應由購買各車位 之人使用（下稱系爭分管契約）。嗣於83年10月13日辦理建 物第一次登記時，雖將原規劃為建商專有範圍其中位在車道 下緣線（即設置防火牆與防火鐵捲門處）下方之位置（下稱 系爭區域）納入共有之0000建號建物範圍，惟系爭區域既經 建商與各承購戶達成系爭分管契約，管委會及其餘住戶應受 到拘束，歷年來系爭大廈區分所有人亦均依循上開約定行事 ，伊等購得系爭車位並合法取得0000建號產權及共有部分00 00建號，自非無權占有。況管委會長年就系爭車位收取清潔 費，並定期發放標示車位編號之停車證，可見各共有人及管 委會均知悉並同意伊等使用系爭車位而無異議，亦應認各共 有人間成立默示分管契約，非無權占有。故陳輝雄訴請林宏 裕等10人應自系爭車位騰空返還予全體共有人，及請求伊等 支付相當租金之不當得利，均屬無據等語。並答辯聲明：上 訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，上訴人主張系爭大廈業經成立管委會，負責管理維護 系爭大廈共用部分，另陳輝雄為系爭大廈住戶，亦為共有部 分0000建號建物之共有人；系爭大廈之地下一層區分為三部 分，其一為0000建號部分，產權屬全體區分所有權人共有， 使用執照平面竣工圖標示為防空避難室兼停車場部分；其二 為0000建號建物，產權原屬系爭大廈之建商文堡公司所有室 ；其三為0000等建號建物，產權屬○○區○○○路00號、00號、0 0號永豐商業銀行股份有限公司所有；上開0000建號、0000 等建號均屬專有部分；又文堡公司自83年起即將0000建號產 權陸續出售，彭賢能之子及其餘被上訴人輾轉取得屬0000建 號產權，亦共有0000建號，林宏裕等10人並以系爭車位分別 占有使用0000建號如下：⒈林宏裕占有附圖暫編編號710(8) 之22號車位及暫編地號710(9)之編號23車位；2.林秋霞占用 附圖暫編地號710(6)之編號25車位；3.陳三德占用附圖暫編 地號710(7)之編號26車位；4.林世忠占用附圖暫編地號710( 12)之編號27車位；5.陳啓新占用附圖暫編地號710(13)之編 號28車位；6.林俊銘占用附圖暫編地號710(14)之編號29車 位、暫編地號710(18)之編號36車位、暫編地號710(20)之編 號33車位、暫編地號710(24)與709-1(3)之編號40車位；7. 林純憶占用附圖暫編地號710(15)之編號30車位及暫編地號7 10(23)之編號39車位；8.彭賢能占用附圖暫編地號710(19) 之編號35車位；9.林信良占用附圖暫編地號710(25)之編號3 7車位；10.林綉禎占用附圖暫編地號710(26)及709-1(4)之 編號38車位；11.辜文謙原占用附圖暫編地號710(5)之編號1
9車位，但已於106年2月28日遷離等情，已有建物登記謄本 、公寓大廈管理組織報備證明、現場照片、建物所有權狀為 憑（原審調字卷第25頁、27頁、33頁至43頁，45頁至53頁、 55頁至57頁、61頁至73頁，497頁至501頁，原審卷二第37頁 ），並經原審至現場履勘及囑託新北市新莊地政事務所測量 屬實，有勘驗筆錄、新莊地政事務所108年4月3日函所附之 土地複丈成果圖即附圖、現場照片可考（原審卷一第297頁 至303頁、307頁至309頁、351頁至355頁），復為兩造所不 爭執（本院卷第132頁），堪信為真實。
四、又上訴人主張被上訴人以系爭車位無權占有屬全體住戶共有 之0000建號建物，應騰空遷讓返還予全體共有人，並應給付 相當租金不當得利予管委會等情，則為被上訴人否認，並以 前揭陳詞為辯。本院判斷如下：
㈠按98年1月23日修正前民法第820條第1項規定：「共有物，除 契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，共有人間就共 有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理 者，為共有物之分管契約。又按公寓大廈等集合住宅之買賣 ，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空 地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合 意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定 部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情 事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之 情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第24 77號及98年度台上字第633號判決要旨參照）。 ㈡查被上訴人抗辯：系爭車位係由系爭大廈之建商即文堡公司 於83年間在原規劃屬建商專有之系爭區域內劃設而分別出售 ，文堡公司並與系爭大廈承購戶簽立承諾書約定系爭車位由 購買各車位者專用，未購買車位者不得主張權利，故系爭大 廈區分有權人間已透過建商就系爭車位之使用成立系爭分管 契約等情，業據其提出竣工平面圖（圖號A1-3、A2-1）、B1 停車場平面圖、訴外人洪正屏與文堡公司簽立之房屋預定買 賣契約書（下稱系爭買賣契約書）、房屋銷售廣告為證（原 審卷一第86頁至89頁、177頁至189頁，本院卷第221頁至257 頁），雖上訴人否認上情。然查：
⒈審酌竣工平面圖記載A區（防空避難室兼停車場）為2244.27 平方公尺，B區（即自用儲藏室）面積為1194.79平方公尺（ 原審卷一第98頁），嗣經辦理建物第一次登記，屬共有部分 之0000建號地下一層面積登記為2662.6平方公尺，屬文堡公 司專有之0000建號登記面積為664.54平方公尺（參原審調字 卷第33頁、45頁之建物登記謄本）；次觀系爭買賣契約書內
之附件（八）「地下壹層法定防空避難室兼停車場」圖示， 其範圍僅至車道下緣線（原審卷一第181頁）；另房屋銷售 廣告內所繪製之「地下一樓平面圖」乃將地下室一樓車道旁 之區域（以車道邊為界）均標示為「超級市場」，比對竣工 平面圖、地下室平面圖（原審卷一第87頁、89頁），可知超 級市○○○○○○○○區○○0000○號建物；復佐以地下一層之防火牆 與防火鐵捲門乃設置於系爭區域與車道之間，另系爭區域內 之部分車位（如附圖所示停車位編號22、23、33、37、38） 竟同時跨越0000建號、0000建號。由此可見建商當時應係將 系爭區域與其後登記為0000建號之專有建物一體規劃作為停 車位出售。再依證人即建築師林文進於原審證述：依竣工平 面圖圖號A1-3、A2-1上所載，系爭區域應該是規劃在B區自 用儲藏室，非A區防空避難室，當時規劃A區與B區間設置防 火牆、門，並與A區之車道緊臨，但使用執照圖並非是產權 分割之依據，最後地政機關是否以該防火牆、門為界，非伊 所能控制或知悉等語（原審卷一第207頁至210頁），足徵位 於防火牆、防火鐵捲門下方之系爭區域原即規劃由建商文堡 公司專有或專用，應屬明確。
⒉再依訴外人洪正屏與建商文堡公司簽立之系爭買賣契約書， 其內附有「承諾書」並記載：「立承諾書人洪正屏向貴公司 承購座落…房屋壹棟，但並未向貴公司購買地下層停車位， 立承諾書人同意不得以任何理由對地下層停車位之所有權、 使用權及使用人間成立之分管約定有任何權利主張，並於將 來出售本建物時，應告知買受繼受本承諾書之義務，且日後 貴公司就地下層停車位依政府法令規定辦理產權登記時，立 承諾書人願無條件配合…」等語（原審卷一第181頁，本院卷 第257頁）；佐以曾擔任文堡公司負責人及系爭大廈社區主 委之證人林國霖於原審證述：房屋銷售廣告上原規劃超級市 場部分後來改成停車位，停車位係伊與文堡公司前負責人林 富田所劃設及編號後找工人上漆，多年來位置沒有改變，文 堡公司當初銷售停車位每個售價均為90萬元，係由銷售中心 售屋人員推銷並由消費者直接在已經編號之地下一樓挑選車 位，管委會設置後凡有車位者均收取車位清潔費，自80幾年 建商交屋後車位使用一直如此，未聽過有人質疑等語（原審 卷一第405頁至411頁），及於本院證述：房屋銷售廣告上標 示超級市場之黃色區域後來建商改為車位出售，地上並由伊 與林富田劃設停車位，劃設當時地下室已有鐵捲門，伊等所 劃設車格位置都位在鐵捲門下方，原為超級市場後來改由伊 等劃設車格之範圍原規劃為建商專有，交由建商使用，並非 屬公設；故當時為保護購買車位者之權利，購買此部分車位
者會取得產權，另未購買車位者會簽一份文件表示放棄這部 分產權，以避免將來的糾紛，而且這份文件是必備文件。至 於鐵門以上是屬於公設，也有劃車位，但因屬公設，不能單 獨賣車位，是供社區住戶停車，並交由管委會處理，與建商 無關，且因這部分規劃為公設，故出售時不需做這部分的表 明。系爭買賣契約書所附承諾書記載之「地下停車位」，是 指鐵門以下建商所有的車位，此與系爭契約書之附件八圖示 是指鐵門以上的區域無關。本來規劃為超市範圍後來全部規 劃為車位，其中包括停車位編號25至28、33至40之區域在內 。鐵門以上的車位劃設也是由伊等來劃設，當時鐵門以上、 以下的車位都有劃，並以鐵門為界線區分公設停車位及建商 獨立產權停車位，各自編號，並無連續，因產權不同；劃設 車位時間是接近完工時，當時應該還未辦理產權登記，公設 車位部分跟伊等當時劃設車位編號已經有不同，但建商獨立 產權車位編號部分沒有動過；公設車位繳的是租金，鐵門以 下車位因位於社區內仍要繳清潔費，但因具有產權，故不用 付租金等語（本院卷第318頁至325頁）。且上訴人亦自陳管 委會向被上訴人所收取者為清潔費，另法定停車位則收取月 租金，並有繳費收據足考（原審調字卷第75頁至97頁）。亦 可見系爭區域本即規劃由文堡公司專有或專用，文堡公司乃 將之劃設停車位單獨出售供各車位買受人使用，且其為免將 來發生爭議，已與未購買上開車位之承購戶約定各該停車位 由各車位承購戶停車使用，未購買車位者並簽立承諾書同意 不得以任何理由對此部分停車位之所有權、使用權及使用人 間成立之分管約定有何權利主張。再參以系爭大廈區分所有 權人間對於系爭車位之使用、管理未有干涉，歷有年所，渠 等間自已合意成立系爭分管契約，由購買車位之承購戶各自 占有車位使用，至臻明確。是則系爭區域嗣於辦理建物第一 次登記時雖納入0000建號登記範圍，而屬社區全體共有人共 有，惟此對於各共有人間所成立之系爭分管契約不生影響， 被上訴人自得本於系爭分管契約以系爭車位分別占有使用00 00建號建物，洵堪認定。
㈢從而，被上訴人既係基於建物共有人間之系爭分管契約占有 使用0000建號建物如附圖所示之系爭車位，自非無權占有， 陳輝雄訴請林宏裕等10人應騰空返還所占用部分，即無理由 。又被上訴人使用系爭車位，並非無法律上之原因，管委會 依民法第179條，請求被上訴人應給付相當於租金之不當得 利及法定遲延利息，亦屬無據。
五、綜上所述，陳輝雄依民法第767條、第821條規定，請求林宏 裕等10人應將0000建號建物如附圖所示車位編號22、23、25
至30、33、35至40之系爭車位騰空返還予全體共有人，以及 管委會依民法第179條規定，請求被上訴人應按附表編號3所 示返還自起訴日前5年之相當法定車位租金之不當得利及法 定遲延利息，暨各自106年11月1日起至騰空返還之日止按月 給付如附表編號4所示之不當得利，均無理由，不應准許。 從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段 ，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日 民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 林純如
法 官 邱蓮華
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 1 日
書記官 陳泰寧