損害賠償
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,109年度,97號
TPDV,109,重訴,97,20210527,8

臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第97號
原 告 丁丹怡
鄭恆昌
阮麗齡
周惠月
李徐素春
蔣玉華

江金石

蔡耀德

廖信威

趙雁南

吳烟村
顏旭榮
楊春夏
林仁壽
許淵智

聶彗如
曾文哲
黃明玉

上十八人共同
訴訟代理人 黃祿芳律師
上 一 人
複代理人 吳俊宏律師
上十八人共同
訴訟代理人 翁鵬倫律師
被 告 東亞建築經理股份有限公司

法定代理人 曹奮平
訴訟代理人 王晨桓律師
林伊柔律師
張雅淇律師
被 告 大陸工程股份有限公司

法定代理人 殷 琪

訴訟代理人 孔繁琦律師
黃豐玢律師
蕭淨尹律師
被 告 華益建設有限公司


法定代理人 林陳月霞
訴訟代理人 陳麗玲律師
洪榮彬律師
王明偉律師
被 告 林宏達
訴訟代理人 施中川律師
許雅婷律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年3月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，本件依原告於民國100年7月28日 分別與被告林宏達所簽訂之「土地預訂買賣契約書」（，下 稱系爭土地買賣契約）第17條、與被告華益建設有限公司（ 下稱華益建設公司）所簽訂之「房屋預定買賣契約書」（下 稱系爭房屋預定買賣契約）第28條約定，雙方合意以本院為 第一審管轄法院；再參以原告於103年10月24日與被告東亞 建築經理股份有限公司（下稱東亞建經公司）、大陸工程股 份有限公司（下稱大陸工程公司）所簽訂之「協議書」（下 稱系爭協議書）第1條第2項、第2條第2項均約定略以：除本 協議書有特別約定外，其他事項比照「原買賣契約書」所載 內容履行等語，故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定 ，尚無不合，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：
㈠被告林宏達、華益建設公司為新北市○○區○○段0000000000000



00號土地（下稱系爭土地）暨其上「源邸」預售屋（下稱系 爭預售屋，與系爭土地合稱系爭「源邸」建案）之出賣人， 原告均為買受人（承購戶別、車位，均詳如附表二「原告姓 名、戶別；車位」欄所示；至於該建案使用執照核發前已繳 納價金總額，則詳如附表二「完工前已繳房地價款」欄所示 ）。雖被告林宏達、華益建設公司與原告分別簽訂系爭土地 買賣契約、系爭房屋預定買賣契約，然參照該兩契約前言均 明確約定略以：彼此契約聯立，其一有無效、撤銷、解除等 原因時，另亦併同無效、撤銷、解除，由此可見兩契約彼此 間具有不可分離之依存關係，其一違約時，另亦視為違約， 而須各負全部給付之義務。再參照系爭房屋買賣契約第9條 第3項本文約定略以，系爭「源邸」建案應在101年1月開工 ，104年12月完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施、取得使用執照，並以主管建築機關核發使用執照之日 為完工日；另按系爭土地買賣契約第12條第2項、房屋買賣 契約第22條第2項後段，並均約定以已繳付金額萬分之2單利 計算損害賠償等情。詎被告華益建設公司之後竟以102年5月 31日華源字第0000000函通（參原證4，下稱系爭停工通知函 知原告略以：因被告林宏達拒絕依契約規定比例付款與被告 大陸工程公司，導致停工云云。
㈡嗣系爭「源邸」建案啟動續建機制，原告於103年10月24日起 陸續與被告東亞建經公司、大陸工程公司簽訂系爭協議書， 約定略以：就系爭「源邸」建案，由被告東亞建經公司執行 被告華益建設公司停工後之續建工作並負責完成，被告大陸 工程公司為系爭建案承造人，亦為系爭協議書之一方。又被 告東亞建經公司依據建造執照圖說及系爭協議書內容執行續 建工作，系爭建案定於106年5月30日前完工（完成主建物、 附屬建物及使用執照所定必要設施，並取得使用執照）；除 系爭協議書有特約外，其他事項被告東亞建經公司比照系爭 土地買賣契約、系爭房屋預定買賣契約所載內容履行（系爭 協議書第1條第1項前段、第2項參照）。被告大陸工程公司 比照系爭土地、房屋買賣契約有關規定，辦理完工驗收、交 屋等事項（系爭協議書第1條第3項前段參照）。系爭「源邸 」建案完工期限106年5月30日，除系爭土地買賣契約、系爭 房屋預定買賣契約所列原因外，如另因施工期間鄰房不理性 抗爭致例假日及周六、周日無法施工，經被告東亞建經公司 認定核可得不計入工期（系爭協議書第3條第2項參照）。惟 系爭協議書並未約定免除被告林宏達、華益建設公司遲延完 工所應負給付遲延利息等責任。
㈢豈料被告東亞建經公司、大陸工程公司續建系爭「源邸」建



案後，竟逾越系爭協議書約定完工期限106年5月30日，遲至 108年4月29日始獲主管機關核發使用執照，則依前揭系爭房 屋買賣契約第9條第3項本文、系爭協議書第1條第1項前段分 別約定之完工期限即自104年12月、106年5月30日起算，被 告華益建設公司、林宏達逾期日數為1,214日（即自105年1 月1日起至108年4月28日止，僅主張1,213日）、被告東亞建 經公司、大陸工程公司逾期日數則為698日（即自106年5月3 1日起至108年4月28日止，僅主張697日）。被告東亞建經公 司並於108年5月3日通知原告辦理驗屋、交屋與過戶手續， 並說明增加施工期間之緣由等（下稱系爭驗屋通知）；俟至 108年4月29日原告依系爭土地、房屋買賣契約繳納房地價款 （詳如附表二「完工前已繳房地價款」欄所載）。雖原告曾 分別於108年11月19日以台北南陽郵局第001602號、第00160 3號存證信函限期催告被告林宏達、華益建設公司與被告東 亞建經公司、大陸工程公司應於函達5日內給付原告遲延利 息等情，惟渠等於同年月20日收受該函文迄今仍置之不理， 此有中華郵政掛號郵件收件回執計4份在卷可佐（分別參原 證8至10）。
㈣茲就原告丁丹怡等18人所受損害額計算說明如下： 1.被告林宏達、華益建設公司應依系爭土地買賣契約第12條 第2項前段、系爭房屋預定買賣契約第22條第2項前段（即 被告林宏達、華益建設公司除因施工標準約定及（即）不 可抗力或可歸責於買方之事由外，其逾期完工每逾一日曆 天），與內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項」第12條第2項前段（即按已繳房地價款依萬 分之五單利計算遲延利息予如原告之買方），各給付原告 丁丹怡等18人如附表一「遲延利息金額（甲）欄」所示之 遲延利息：
①被告林宏達為消費者保護法第2條第2款所定「企業經營 者」，其提供系爭土地與被告華益建設公司合建，並就 系爭土地分別與購買之消費者訂定土地預定買賣契約書 ，其所提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通市 場上，自具有消費關係存在；又系爭土地、房屋買賣契 約各為被告林宏達、華益建設公司為與不特定多數消費 者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，應 屬消費者保護法第2條第7款所稱「定型化契約條款」， 詎系爭土地買賣契約第12條第2項、系爭房屋預定買賣 契約第22條第2項後段約定僅以已繳付金額萬分之2單利 計算損害賠償，該部分約定因違反「預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項」第12條第2項前段規定，



除依消費者保護法第17條第4項規定前段規定應屬無效 外；另依消費者保護法第11條第2項、第17條第5項規定 ，為有利於消費者之解釋，以「已繳房地價款」萬分之 5單利計算遲延利息。
②從而被告林宏達、華益建設公司應分別依系爭土地買賣 契約第12條第2項前段、系爭房屋預定買賣契約第22條 第2項前段，與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」第12條第2項前段，各給付原告如附表一「 遲延利息金額（甲）欄」所示之遲延利息（計算式：〈1 08年4月29日〉已繳房地價款×5/10,000單利×1,213日曆 天）；且被告林宏達、華益建設公司間基於契約聯立之 法律關係，應負不真正連帶責任，任一被告為一部或全 部給付，另一被告於給付之範圍內免給付之義務。 ⒉被告東亞建經公司、大陸工程公司應依系爭協議書前言、 第1條第1項前段、第2項、第3項，與系爭土地買賣契約第 12條第2項前段、系爭房屋預定買賣契約第22條第2項前段 、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12 條第2項前段，各給付原告如附表一「遲延利息金額（乙 ）欄」所示之遲延利息：
①按系爭「源邸」建案「由乙方（即被告東亞建經公司， 下同）執行華益建設公司停工後之續建工作並負責完成 」、被告大陸工程公司為「本案之承造人，亦為本協議 書之一方」、被告東亞建經公司「依據建造執照圖說及 本協議書內容執行續建工作，本案定於106年5月30日前 完工（完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施 ，並取得使用執照）」、「除系爭協議書有特約外，其 他事項乙方比照『原買賣契約書』（即系爭土地、房屋買 賣契約，下同）所載內容履行」、「丙方（即被告大陸 工程公司）比照『原買賣契約書』有關規定，辦理…、完 工驗收、交屋、…事項」，系爭協議書前言、第1條第1 項前段、第2項、第3項前段分別約有明文。
②被告東亞建經公司、大陸工程公司與原告簽訂系爭協議 書後，併存債務承擔被告林宏達、華益建設公司依系爭 土地買賣契約、系爭房屋預定買賣契約應負之義務，並 約定106年5月30日前完工，惟系爭「源邸」建案遲至10 8年4月29日始獲主管機關核發使用執照；又被告東亞建 經公司雖以系爭驗屋通知本文之附件二「續建執行成果 及工期概述」主張加計579日工期云云，然細繹其事由 均非適法或合於契約所定之延展工期事由，殊屬無據。 是以，被告東亞建經公司、大陸工程公司自應依系爭協



議書前言、第1條第1項前段、第2項、第3項前段，與系 爭土地買賣契約第12條第2項前段、系爭房屋預定買賣 契約第22條第2項前段、「預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項」第12條第2項前段，各給付原告如 附表一「遲延利息金額（乙）欄」所示之遲延利息（計 算式：〈108年4月29日〉已繳房地價款×5/10,000單利×69 7日曆天）。
㈤再者，系爭續建概述主張加計579日工期云云，除其事由均非 適法或合於「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」第12條第1項所定之延展工期事由外，更未見被告東亞建 經公司詳加舉證以實其說，顯不足採信：
1.原告與被告東亞建經公司、大陸工程公司雖同意「除『原 買賣契約書』所列原因外，如另因施工期間鄰房不理性抗 爭致例假日及周六、周日無法施工，經乙方（即被告東亞 建經公司）認定核可得不計入工期」（系爭協議書第3條 第2項後段參照）。又依系爭土地買賣契約第12條第2項前 段、系爭房屋預定買賣契約第22條第2項前段，均僅約定 因本約「施工標準」及（即）不可抗力或可歸責於買方之 事由，方除外不計入逾期完工日曆天。復依系爭房屋買賣 契約書第9條（施工標準）第3項但書，不負遲延完工責任 之事由如下：①因甲方未按時繳清各期價款及其他應付之 各類款項。②因甲方要求變更工程而延誤其他部分工程進 行者。③因一切不可歸責於甲、乙雙方之原因，包括天災 、地變、人禍或其他不可抗力之事件及政府禁建或法令變 更致無法施工時。④本大樓外電、自來水、電信、瓦斯管 線室內配線之埋設工程，其工程已經有關單位檢查合格為 準，但接通或供應情形則依各有關單位規定辦理，不在逾 期完工之範圍。⑤因自來水、電力公司、電信公司、瓦斯 公司延誤裝設設備及其他不可歸責於乙方之事由未能完工 時。然參照消費者保護法第17條第4項前段規定，上開施 工標準但書所列不負遲延完工責任之約定，其違反「預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第1項 但書部分，均屬無效。
　 2.系爭續建概述固主張加計工期事由略以：被告華益建設公 司持續干擾，原建築師陳朱平廢弛職務，會同新任建築師 補勘驗、變更設計、施工方式與重新施作云云，惟均未舉 證以實其說，原告均否認上述各項事由為真實。縱認該等 事由為真（假設語），亦屬被告等公司彼此間如何協調共 同履約之內部關係，況且被告東亞建經公司、大陸工程公 司深具建築專業，是否需變更設計及施工方式，均應已於



系爭協議書訂立新完工日前能妥適進行評估，如若被告等 公司之履行輔助人即陳朱平建築師有廢弛職務情事，亦屬 可歸責於賣方即被告等公司之事由，顯非不可抗力，自不 得據以主張延展工期云云。此外，系爭土地買賣契約第12 條第2項前段、系爭房屋預定買賣契約第22條第2項前段就 逾期完工日數係以「日曆天」而非「工作天」約定，被告 自不得片面主張假日不計入工期云云，又系爭協議書第3 條第2項後段並約定以施工期間鄰房不理性抗爭致「無法 施工」為延展工期前提，究其實質亦須達「無法施工」之 不可抗力程度，始得不計入工期，惟被告東亞建經公司未 能提供已達「無法施工」程度之證據，其恣意主張延展工 期云云，殊屬無據。
㈥被告林宏達、華益建設公司、東亞建經公司、大陸工程公司 間應成立不真正連帶債務關係，各應給付上述遲延利息，如 被告其一已為給付，其他被告於給付範圍內同免責任： 1.參照系爭土地、系爭房屋預定買賣契約前言均約定略以： 彼此契約聯立，其一有無效、撤銷、解除等原因時，另亦 併同無效、撤銷、解除，足見彼此間具有不可分離之依存 關係，且被告華益建設公司、林宏達共同合作對外銷售系 爭「源邸」建案，具有社會、經濟上之一體性，就該「源 邸」建案買賣之履行，無法個別為之，而應共同為之，縱 使有債務不履行或解除時，責任亦應一併負擔，難以切分 。從而被告林宏達、華益建設公司應就系爭「源邸」建案 負債務不履行之損害賠償責任、給付遲延之賠償義務等， 對原告各負有同一目的之全部給付義務，而就系爭土地、 房屋買賣契約成立不真正連帶債務關係。
2.又系爭協議書未記載免除被告林宏達、華益建設公司債務 之旨，且原告亦無免除被告林宏達、華益建設公司責任致 無端減少債權獲償擔保之意思，堪認被告東亞建經公司、 大陸工程公司承擔系爭「源邸」建案完工交屋義務，應係 併存之債務承擔，而與被告林宏達、華益建設公司就系爭 土地買賣契約、系爭房屋預定買賣契約、系爭協議書等所 生債務，成立不真正連帶債務關係，各應給付上述遲延利 息，如被告其一已為給付，其他被告於給付範圍內同免責 任。
㈦為此聲明：
　 1.被告林宏達應給付原告如附表一「遲延利息金額（甲）欄 」所示之金額，及自108年11月26日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。
2.被告華益建設公司應給付原告如附表一「遲延利息金額（



甲）欄」所示之金額，及自108年11月26日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。
3.被告東亞建經公司應給付原告如附表一「遲延利息金額（ 乙）欄」所示之金額，及自108年11月26日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。
4.被告大陸工程公司應給付原告如附表一「遲延利息金額（ 乙）欄」所示之金額，及自108年11月26日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。
5.前四項聲明，如任一被告為一部或全部給付，其餘被告於 給付之範圍內免給付之義務。
6.原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告東亞建經公司則抗辯略以：
㈠系爭「源邸」建案續建前、後，各方當事人間之法律關係， 說明如后：
1.續建前：
房屋買賣部分則由被告華益建設公司與承購戶即原告訂定 系爭房屋買賣契約、土地買賣部分則由地主即被告林宏達 與原告訂定系爭土地買賣契約，依此可知，被告東亞建經 公司與原告間並無契約關係。又系爭「源邸」建案另由委 託人即被告華益建設公司、林宏達與受託人第一商業銀行 股份有限公司（下稱第一商業銀行）、信託關係人被告東 亞建經公司、信託關係人第一銀行泰山分行成立「不動產 信託契約」（下稱系爭不動產信託契約，見本院卷㈠第407 至410頁），以工程能順利完工為初衷，由被告華益建設 公司、林宏達共同委託第一商業銀行為受託人，辦理信託 管理事務，被告東亞建經公司則僅為信託關係人。參照系 爭不動產信託契約第1條、第2條第2項之約定，可知被告 東亞建經公司並非系爭不動產信託契約之受託人，係受建 商即被告華益建設公司另行委任，協助受託人第一商業銀 行辦理諸如擔任系爭「源邸」建案建造執照起造人名義、 信託專戶支出審查或於必要時協助系爭「源邸」建案辦理 續建處分等事宜，為系爭「源邸」建案提供擔任建造執照 起造人名義、信託專戶支出審查等服務之人，僅屬系爭不 動產信託契約之關係人，誠與原告間並無任何契約關係存 在。
2.續建後：
依系爭不動產信託契約第12條第1項之約定，可知系爭「 源邸」建案如經決議辦理續建後，第一商業銀行及被告東 亞建經公司僅屬受被告華益建設公司、林宏達「委任」辦 理後續續建事宜之人。又按系爭不動產信託契約第12條第



3項、第4項、第5項、第6項、第8項之約定，可知第一商 業銀行及被告東亞建經公司受委任執行續建事宜之內容， 乃為執行相關續建「管理」事宜（諸如：引進資金、辦理 債權債務結算、通知承購戶繳交預售款等專戶控管及營建 管理事宜，續建完工執行流程，參被證2，見本院卷㈠第41 1頁），並應依「續建評估報告書」處理委任事務（參照 民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人 之指示」，而依系爭不動產信託契約第12條第5項約定， 委任人對續建評估報告書不得有任何異議，是該「續建評 估報告書」內容即成為委任人關於受任人處理續建事宜之 指示），且所領取者亦僅為管理報酬，至於系爭「源邸」 建案之一切債權債務，仍應由被告華益建設公司、林宏達 自行依相關約定內容負擔，又於執行續建事宜時，被告華 益建設公司原應依約負擔之責任仍需自行負責，誠與第一 商業銀行及被告東亞建經公司無涉。依此，被告東亞建經 公司及第一商業銀行執行續建事宜時，僅係受被告華益建 設公司、林宏達「委任」辦理續建「管理」事項，並不因 執行續建而成為系爭房屋預定買賣契約、土地買賣契約之 一方當事人、更不因此承擔系爭不動產出賣人之債務。是 以，系爭「源邸」建案於續建後，有關房屋、土地之出賣 人仍僅有原出賣人即被告華益建設公司、林宏達，而被告 東亞建經公司及第一商業銀行僅係受被告華益建設公司、 林宏達「委任」，並基於處理委任事務之意思為渠等接管 未完建物，辦理相關興建、完工管理事項，從而被告東亞 建經公司不曾成為系爭不動產出賣人之地位，原告亦不得 向被告東亞建經公司主張負擔系爭土地買賣契約、系爭房 屋預定買賣契約之出賣人違約責任云云，合先陳明。 ㈡至於被告東亞建經公司與原告簽訂系爭協議書之目的，僅係 因受委任處理事務之內容須代被告華益建設公司通知原告有 關工期調整事宜，惟被告東亞建經公司並未承諾負擔工期遲 延責任，故原告恣意主張被告東亞建經公司依系爭協議書前 言、第1條第1項前段、第2項約定，併存債務承擔被告華益 建設公司、林宏達就系爭土地買賣契約、系爭房屋預定買賣 契約債務，並約定完工日期為106年5月30日云云，實無理由 ；再者系爭協議書既係源於本案續建之約定，就約款之解釋 即應參酌續建機制之本旨及系爭不動產信託契約內關於續建 之約定綜合判斷，而非拘泥於字句或斷章取義致失真意：　 1.依前述系爭不動產信託契約第12條第5項約定內容可知被 告東亞建經公司乃應依「續建評估報告書」執行續建相關 事宜，而「續建評估報告書」關於工期部分乃載明略以：



「後續辦理建議東亞建經公司應就上述初步評估內容連同 後續大陸工程公司應補送之各項相關資料做整體分析後再 與大陸工程公司協商並做必要之修訂。就整體工期而言應 以承購戶預定買賣契約書完工期限要求大陸工程公司做為 完工日期。若專業努力已達最大限度，東亞建經公司應盡 力縮短大陸工程公司所需展延之工期，並就各項具體理由 向承購戶等做完整說明。」、「四、客戶服務及管理辦法 說明為順利推動本案續建程序及維護承購戶之權益，後續 客戶管理及服務依原房屋及土地預定買賣契約書內容，歸 納客戶服務及管理項目，俟續建評估報告書核定後，由東 亞建經公司召集已售承購戶告知後續相關之權利與義務， 並簽訂相關協議與提供承購戶整合性管理服務。」、「客 戶服務及管理項目：客戶服務-1.成立專屬客服中心、2. 協助交屋程序（a.相關款項結算、b.產權點交）、3.協助 成立管委會、4.文件移交（a.相關圖說等、b.機具設備使 用手冊等、c.設備清冊、設備鑰匙、保固書等）；客戶管 理-1.繳款通知、2.工程進度通知、3.工程變更通知、4. 驗屋通知、5.點交通知、6.產權登記通知、7.房貸通知及 協助」等語，可知被告東亞建經公司受委任處理續建事宜 時，與承購戶之關係乃主要為代被告華益建設公司通知承 購戶相關之權利義務內容，其範圍僅止於代被告華益建設 公司提供相關客戶服務及管理事宜，而非承擔出賣人即被 告華益建設公司、林宏達之債務。
2.關於系爭協議書前言固記載略以：「茲位於新北市○○區○○ 段00000○○○地號土地，案名『源邸』之興建案（以下稱本案 ），依據乙方（即被告東亞公司，下同）、第一商業銀行 、第一商業銀行泰山分行、華益建設公司、林宏達共同簽 訂之『不動產信託契約』，經評估、協商、整合後，由乙方 執行華益建設公司停工後之續建工作並負責完本案」等語 ；然參照系爭不動產信託契約第12條約定，被告東亞建經 公司係受被告華益建設公司、林宏達「委任」執行續建事 宜，且被告東亞建經公司處理委任事務之內容，係為渠等 接管未完建物，辦理相關發包興建、代收款項、完工管理 事項等語，衡情可推知系爭協議書前言僅係重申被告東亞 建經公司依系爭不動產信託契約第12條之約定，應辦理續 建相關之興建、完工管理事項而已，而非被告東亞建經公 司將依系爭協議書承擔被告華益建設公司、林宏達之契約 債務之表示，故原告片面曲解為被告東亞建經公司承擔債 務云云，實屬誤會。
　　3.又系爭協議書第1條第1項前段雖記載略以：「乙方依據建



造執照圖說及本協議內容執行續建工作，本案定於106年5 月30日前完工（完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之 必要設施，並取得使用執照），並於使用執照取得六個月 內按甲方與華益建設公司（即房屋出賣人）及林宏達（即 土地出賣人）簽訂之『房屋預定買賣契約書』、『土地預定 買賣契約書』…內之約定辦理…」等語；然此僅屬被告東亞 建經公司依「續建評估報告書」為華益建設公司處理委任 事務時，須代為通知承購戶之事項（工程進度或工程變更 通知），且對照前揭系爭不動產信託契約第12條第3項約 定內容，被告東亞建經公司執行續建事宜之同意並不應解 釋為其保證完工之承諾，故前開期日實非屬被告東亞建經 公司另行與原告成立完工期限之合意。
4.再者系爭協議書第2條第2項雖記載：「除本協議書有特別 約定外，其他事項乙方比照『原買賣契約書』所載內容履行 」等節；然參酌前述續建機制意旨及系爭不動產信託契約 內容可知，所謂「比照原契約辦理」等語，同屬被告東亞 建經公司關於後續客戶之管理及服務，僅係被告東亞建經 公司通知原告於管理續建事務時，除有依系爭協議書通知 變更之事項（諸如：工期等）外，亦會遵照被告華益建設 公司、林宏達與原告之原買賣契約約定內容執行而已。易 言之，被告東亞建經公司受委任處理續建事務之範圍僅為 通知原告相關變更事項，並依原房屋、土地預定買賣契約 書內容代被告華益建設公司執行客戶管理及服務，亦即系 爭房屋買賣契約之當事人仍為被告華益建設公司與原告， 並不得執以逕謂被告東亞建經公司有債務承擔之意，否則 顯違契約解釋應探求當事人真意之解釋方法。
㈢姑不論被告東亞建經公司並無承擔原買賣契約之債務，惟依 系爭房屋預定買賣契約第9條第3項第1款約定，出賣人對於 未按時繳清各期價款及其他應付之各類款項之買方，並不負 遲延完工責任，則原告並未依原買賣契約所訂之繳款期限繳 納各期價款，顯無理由請求出賣人應負遲延完工責任云云， 遑論渠等截至109年6月19日為止尚有被告東亞建經公司制作 附表1-1所列之滯納金共計新臺幣（下同）1,249萬1,704元 未為繳付（見本院卷㈢第227頁），況系爭「源邸」建案之工 期延長，係屬不可歸責於被告東亞建經公司，益徵原告訴請 給付遲延完工損害云云，洵屬無據。且系爭「源邸」建案工 期延長係肇因於⑴自104年4月11日起至同年9月2日間因更換 廢弛職務之原建築師陳朱平，選任新建築師，並申請主管機 關核准，致延宕工期計145日；⑵ 再自104年9月3日起至105 年1月15日間因進行原建築師陳朱平廢弛工作內容如：會同



新建築師補辦一樓版補勘驗、101年變更設計之結構外審等 事項，致延宕工期計134日；⑶又自105年1月16日起至同年9 月8日間經新任建築師、結構技師警告原設計部分不符法規 或有安全疑慮，故進行清查、重新驗算，後辦理變更設計、 變更施工方式、重新施作，致延宕工期計237日；⑷因施工期 間鄰房不理性抗爭致周日無法施工計159日，不應計入工期 ；⑸因颱風等天災之情形致無法施工，延宕工期計2日；⑹因 春節而無法施工之日數計23日，同樣不應計入工期，因此原 告雖主張系爭協議書所載完工日期為106年5月30日，然此與 本案使用執照核發日期108年4月29日相差高達697日，遂請 求被告東亞建經公司給付該697日之遲延違約金云云，惟如 前所述，系爭「源邸」建案因上開事由延宕而不負遲延責任 或不應計入工期之日數合計已高達700日（計算式：145日＋1 34日＋237日＋159日＋2日＋23日＝700日），顯已超越前揭原告 所主張697日完工日數差距，簡言之，該697日完工日數差距 係因實際上有不負遲延責任或不應計入工期之事由存在，原 告自不得請求遲延給付之損害賠償云云。
㈣末按原告主張系爭「源邸」建案應依「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」第12條第2項所定違約金計算方 式，即以「完工前已繳房地價款依萬分之五單利」計算被告 東亞建經公司遲延完工之違約金云云，洵不足取；況無論依 系爭土地買賣契約第4條第2項、系爭房屋預定買賣契約第7 條第2項所載「已繳付金額萬分之二單利」或以「預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2項所定「 已繳房地價款萬分之五單利」計算違約金數額云云，均屬過 高，倘認原告得依約主張請求遲延利息（假設語），亦應酌 減至適當合理之數額，以衡平契約雙方當事人之權益與責任 。
　㈤為此聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、被告大陸工程公司則抗辯略以：
㈠被告東亞建經公司係按系爭不動產信託契約執行續建被告華 益建設公司停工後之續建工作，而欲與各預售屋承購戶簽訂 系爭協議書，以為推動續建工程，同時要求被告大陸工程公 司亦簽署該協議書，以確定系爭「源邸」建案工程仍由被告 大陸工程公司承造，故被告大陸工程公司、東亞建經公司陸 續與各承購戶簽訂系爭協議書。惟系爭協議書並未約定被告 大陸工程公司將承擔被告華益建設公司、林宏達與各承購戶 間之權利義務，亦未約定將系爭「源邸」建案即系爭土地暨



系爭預售屋之出賣人變更為被告大陸工程公司，故被告大陸 工程公司不因簽訂系爭協議書而與各承購戶間有買賣契約關 係存在。嗣被告大陸工程公司依據與被告東亞建經公司所簽 訂之工程合約繼續施作續建工程過程中，竟發生原建築師陳 朱平廢弛職務，不願意配合法定作業程序及原建照設計圖存 有結構問題等非屬可歸責於被告大陸工程公司之事由，不得 不陸續向被告東亞建經公司請求展延工期，並經被告東亞建 經公司同意「本案應於108年8月6日完工交屋」，此有被告 東亞建經公司代表林友澤於「源邸案106年3月9日承購戶說 明會執行重點」簽認附卷可稽（參被證11，見本院卷㈡第163 頁），當時曾向承購戶說明關於本案經檢討後，有不合法規 或強化結構安全必要而須辦理變更設計，因此本案將於108 年8月6日完工交屋，承購戶均已知悉上開情事並經其中兩名 承購戶簽名同意（參被證7，見本院卷㈠第469頁），其餘承 購戶雖未簽名，然並未反對上開變更設計，亦同意依變更後 之結果繼續施工等情，經被告大陸工程公司戮力積極施工， 乃於108年4月23日完成使用執照核准，並於108年4月29日取 得使用執照（參被證8，見本院卷㈠第471頁），並經被告東 亞建經公司確認驗收完成且無逾期情形，依續建後工程契約 第4條第1項約定核付保留款總額之60％。詎料原告竟以108年