臺灣高等法院臺南分院民事判決
107年度消上字第4號
上 訴 人 徐維蓮
徐鵬盛
劉武憲
末 一 人
訴訟代理人 高嘉甫律師
共 同
訴訟代理人 李耿誠律師
傅敏臻律師
被 上訴 人 宏昱建設開發有限公司
兼 法 定
代 理 人 李英
共 同
訴訟代理人 王建強律師
王韻茹律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國107年8
月23日臺灣臺南地方法院第一審判決（105年度消字第3號）提起
上訴，上訴人劉武憲並提起追加之訴，本院於109年11月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
被上訴人宏昱建設開發有限公司應再給付上訴人劉武憲新台幣伍佰肆拾肆元，及自108年6月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被上訴人宏昱建設開發有限公司於上訴人劉武憲給付新台幣肆拾萬貳仟陸佰肆拾玖元時，應將門牌號碼為台南市○○區○○里○○○路000號3樓之2之房屋，交付予上訴人劉武憲。上訴人劉武憲其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。追加之訴訴訟費用由被上訴人宏昱建設開發有限公司負擔五分之二，其餘由上訴人劉武憲負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；另承受訴 訟人，於得承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170
條、第173條及第175條第1項分別定有明文。本件被上訴人 宏昱建設開發有限公司（下稱被上訴人宏昱公司）之法定代 理人已由原先之黃鈴舒於訴訟進行中之108年3月8日變更為 李英，業據李英具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第257至261 頁），並提出經濟部商工登記公示資料查詢結果在卷可稽（ 見本院卷㈠第263、264頁），經核並無不合，應予准許，合 先敘明。
二、按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：……㈡請求之基礎事實同一者 ；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。查，上訴人就原 審敗訴部分提起上訴請求被上訴人宏昱公司、李英應各再給 付上訴人徐維蓮新臺幣（下同）1,318,082元、上訴人徐鵬 盛1,267,498元、上訴人劉武憲1,074,260元等本息（見本院 卷㈠第118頁），嗣就上開被上訴人李英給付部分擴張請求給 付上訴人徐維蓮1,349,734元、上訴人徐鵬盛1,298,348元、 上訴人劉武憲1,103,588元等本息（見本院卷㈡第38頁），核 屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意， 應予准許。又查，上訴人劉武憲於原審基於系爭建物、土地 買賣契約而請求被上訴人宏昱公司、李英連帶給付公設比增 加之損失額、瑕疵擔保之減少價金、不完全給付之損害、違 約金或依契約返還房屋稅、遲延交屋之遲延利息、房貸利息 等款項，嗣上訴本院後，另追加依上開契約關係請求被上訴 人2人給付遲延交屋之遲延利息382萬2,550元、房貸利息32 萬6,447元、房屋稅及地價稅28,969元、水電費6,344元，及 至交屋日止按日給付3,805元，並交付房屋（見本院卷㈠第28 1至287、560頁）。核其追加，與本件請求之基礎事實同一 ，依上開規定，應予准許，均合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲起訴主張：伊等分別向被上 訴人宏昱公司購買建案名稱為「DeHAUS」，坐落臺南市○○區 ○○段00地號土地（下稱系爭土地），及其上A2-5（原徐維蓮 購買）、A1-5（徐鵬盛購買）、E2-3（劉武憲購買）建物各 一戶（下稱系爭建物）（系爭土地、系爭建物以下合稱系爭 不動產），兩造並定有預售屋買賣契約書（下稱系爭契約） 。系爭不動產於簽約時及銷售期間提出之廣告均載明公設比 為28％，然通知驗收時方告知伊等公設比為32％，並要求伊等 依系爭契約第5條找補，因按公設比增加，減少系爭建物之 市場交易價值，而使伊等受有損失，故就此部分減少其價值 之瑕疵僅先為一部分請求，被上訴人應賠償伊等各5萬元。
又依系爭契約書約定，宏昱公司於民國（下同）104年12月4 日領得使用執照後6個月內應進行交屋，然因房屋有諸多瑕 疵，屬可歸責於宏昱公司遲至105年6月3日均未交屋與伊等 ，依約應按每日伊等已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利 息如下：徐維蓮2,674,275元、徐鵬盛2,723,145元、劉武憲 2,044,395元。伊等就此部分僅為一部請求，爰請求宏昱公 司給付徐維蓮207,888元、徐鵬盛233,066元、劉武憲347,73 0元。再伊等均已辦理貸款並移轉所有權，因宏昱公司未交 屋，自應補貼未交屋期間，伊等因系爭建物所付房屋貸款利 息，即徐維蓮292,633元、徐鵬盛240,788元、劉武憲60,302 元，爰請求宏昱公司如數給付。又伊等驗屋後發現有諸多瑕 疵，已寄發存證信函通知被上訴人修繕，被上訴人至今未修 繕完畢，故伊等得以臺中市大臺中建築師公會鑑定意見為憑 請求減少價金，徐維蓮28,900元、徐鵬盛29,400元、劉武憲 27,400元，爰請求宏昱公司如數給付（此部分勝訴確定）。 又宏昱公司未依約於103年10月1日之前開工，然使用執照所 載開工日期為103年12月31日，已遲延90日，依約宏昱公司 應按伊等已繳房地價款萬分之5，單利計算遲延利息予伊等 ，爰請求宏昱公司給付徐維蓮79,380元、徐鵬盛81,000元、 劉武憲63,720元。另房屋稅於交屋前依約應由宏昱公司負擔 ，而被上訴人尚未完成交屋，故宏昱公司應返還伊等105年 、106年已繳納之房屋稅，爰請求宏昱公司給付徐維蓮16,06 6元，徐鵬盛14,920元，劉武憲2,642元（此部分一部勝訴確 定）。綜上，宏昱公司依兩造契約之約定，及民法第227條 、第354條、第179條等規定，請求判決被上訴人應給付徐維 蓮674,867元、徐鵬盛649,174元、劉武憲551,749元等本息 。且如上所述，被上訴人興建之系爭建物，擅自將公設比從 28％調高至32％，惡意詐害消費者，所售上開房屋諸多瑕疵， 經催告後均不改善亦違反瑕疵擔保之規定，依消費者保護法 第51條，伊等得請求上開損害額一倍之懲罰性違約金，爰併 請求之。因被上訴人李英為系爭建案之土地所有權人，且為 宏昱公司監察人（現任法定代理人），應就系爭建物、土地 買賣合約之履行及不履行，與宏昱公司應負不真正連帶責任 等語。
二、被上訴人宏昱公司、李英則以：成屋與預售時廣告所定之公 設比有誤差，乃為預售屋買賣實務所常見，此於系爭契約書 第5條第2項就有找補規範，而上訴人於辦理所有權移轉時所 取得之面積已超過契約面積，伊等依約所能請求找補之金額 以百分之2為上限，亦即上訴人徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲以 原先約定單價之百分之2取得超過契約所定之面積，且臺中
市大臺中建築師公會鑑定結論「公設比出入不大時應不影響 市場價格」，尚難謂徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲會因此受有任 何損害。伊等早曾分別通知上訴人交屋，上訴人藉故拖延交 屋，實無可歸責於伊等，故上訴人不得請求遲延利息及補貼 交屋期間之貸款利息。又依系爭契約書第15條第1項第2款規 定，伊等僅就契約約定之房屋瑕疵進行修繕，上訴人所主張 之瑕疵，皆為系爭契約內所無規範之項目，況經鑑定結果， 上訴人之瑕疵修補費用均不到3萬元，卻拒絕近千萬元房屋 標的之收受，尚欠公允。伊等參酌鑑定人作成之鑑定報告書 ，勉予同意上訴人之瑕疵修復費用分別為：徐鵬盛26,434元 、徐維蓮25,934元、劉武憲24,756元。又系爭工程於103年7 月10日取得系爭建築物擋土牆之雜項執照，並於同年7月28 日即已開工，未逾契約所約定之同年10月1日；而擋土牆完 工後，再繼續系爭建築物主體工程，本件並無逾期開工之問 題。伊等與客戶辦理交屋時均將應負擔金額包含交屋前應負 擔房屋稅等載明於交屋明細表，並當場連同其他金額由雙方 找補完畢，惟上訴人迄今未來辦理交屋，因此無法會算，況 依找補結果，徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲尚應給付伊等63,923 元、133,869元、402,649元。又因伊等交屋時之共有部分面 積增加，而使公設比略微增加，上訴人所主張之瑕疵，皆為 系爭契約內所無規範之項目，對於系爭建物價格實無影響， 難認伊等惡意詐害消費者，上訴人請求損害額一倍之懲罰性 賠償金，於法無據。李英僅係土地出賣人，並未涉及系爭建 築屋之興建，此業經兩造載明於契約，而上訴人訴請損害賠 償之基礎事實既係系爭建築屋之瑕疵，並非土地有何瑕疵， 其等訴請李英賠償，亦無所據等語，資為抗辯。三、原審判決被上訴人宏昱公司應給付上訴人徐維蓮31,652元， 給付上訴人徐鵬盛30,850元，給付上訴人劉武憲29,328元， 駁回上訴人其餘之請求，上訴人就敗訴部分不服提起上訴， 上訴人劉武憲並提起追加之訴，被上訴人宏昱公司就敗訴部 分未聲明不服而確定，上開確定部分均不在本院此次審理範 圍。
㈠上訴聲明：
⒈上訴人徐鵬盛、徐維蓮部分：
⑴原判決關於駁回上訴人徐鵬盛及徐維蓮後開第二、三項之 訴部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人宏昱公司應再給付上訴人徐鵬盛 1,267,498元、徐維蓮1,318,082元，及均自105年10月25 日起至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。 ⑶被上訴人李英應給付上訴人徐鵬盛1,298,348元、徐維蓮1
349,734元，及均自105年10月25日起至清償日止，各按年 息百分之5計算之利息。
⑷前二項所命之給付，如任一被上訴人為給付時，他被上訴 人於其給付範圍內，免除給付責任。
⑸願供擔保，請准宣告假執行。
⒉上訴人劉武憲部分︰
⑴原判決關於駁回上訴人劉武憲後開二項之訴部分廢棄。 ⑵上開廢棄部分，被上訴人宏昱公司應再給付上訴人劉武憲 1,074,260元，及自105年10月25日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。
⑶被上訴人李英應再給付上訴人劉武憲1,103,588元，及自 105年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑷前二項給付如一被上訴人為給付時，另一被上訴人於該給 付範圍內免為給付責任。
⑸願供擔保，請准宣告假執行。
㈡上訴人劉武憲之追加聲明：
⑴被上訴人應給付上訴人劉武憲4,184,310元，及自108年6月 17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑵被上訴人應各自108年6月6日起，至交付門牌號碼為台南 市○○區○○里○○○路000號3樓之2之房屋予上訴人劉 武憲止，按日給付上訴人劉武憲3,805元。 ⑶前二項給付，如任一被上訴人為給付時，另一被上訴人於 該給付範圍內，免為給付責任。
⑷被上訴人宏昱公司應將門牌號碼為台南市○○區○○里○○○路00 0號3樓之2之房屋，交付予上訴人劉武憲。
⑸願供擔保，請准宣告為假執行。
㈢被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲於103年9月25日分別向宏昱公司訂 立系爭契約，契約內容如原審補字卷第9-14頁），購買建案 名稱為「DeHAUS」，標的為系爭土地及其上A2-5（徐維蓮購買）、A1-5（徐鵬盛購買）、E2-3（劉武憲購買）系爭建物各一 戶。
㈡兩造間簽定系爭契約時，及被上訴人銷售時提出之廣告均稱 系爭建物之公設比為28％，系爭建物完工後實際之公設比為 32％。
㈢依系爭契約書第5條第2項約定：「依第三條計算之土地面積 、主建物、或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方 均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至 多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差找補，分別
以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積 所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算 。」；又依第15條第1項第4款約定：「賣方應於領得使用執 照六個月內，通知買方進行交屋。…。㈣賣方如未於領得使用 執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價 款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」。被上訴人宏昱 公司應於領得系爭建物使用執照6個月內交屋，即應於105年 6月8日前交屋，惟迄今未交屋。
㈣臺中市大臺中建築師公會鑑定報告所列建物瑕疵，兩造不爭 執部分如附表2、3、4（本院卷㈠第197至207頁）所示。 ㈤被上訴人辦理系爭不動產所有權移轉登記日期及辦理貸款起 始日如下：
1.徐維蓮：105年2月3日。
2.徐鵬盛：105年4月6日。
3.劉武憲：105年2月2日。
㈥上訴人與宏昱公司之系爭契約第11條約定，系爭建物應於103 年10月1日前開工。
㈦宏昱公司於103年7月10日、104年12月8日分別受領臺南市政 府工務局（103）南工雜字第00033號雜項執照、臺南市政府 工務局(104)南工使字第05438號使用執照。擋土牆部分於10 3年7月28日開工設置安全圍籬，103年11月6日施作擋土牆； 系爭建物於103年12月31日開工，104年11月5日竣工。（原 審補字卷第101頁、原審卷㈠第187至反面頁） ㈧上訴人與宏昱公司間交屋日期如下：
1.徐維蓮：宏昱公司於105年5月25日、105年6月17日以簡訊 通知交屋，徐維蓮於105年6月21日前往交屋，因主張房屋 瑕疵，而未完成交屋。（原審卷㈠第58至60頁反面） 2.徐鵬盛：宏昱公司於105年5月26日、105年6月17日簡訊通 知交屋，徐鵬盛於105年6月21日前往交屋，因主張房屋瑕 疵，而未完成交屋。（原審卷㈠第58至60頁反面） 3.劉武憲：宏昱公司於105年5月18日、105年6月17日以簡訊 通知交屋，劉武憲於105年6月20日前往交屋，因主張房屋 瑕疵，而未完成交屋，嗣後雙方於105年7月26日約定105 年8月17日交屋，然因劉武憲拒絕於交屋時給付宏昱公司 如交屋明細表（原審卷㈡第25頁）所示之款項，宏昱公司 亦拒絕交屋（原審卷㈠第58至60頁反面）。劉武憲於108 年2月7日與宏昱公司電話聯繫，因宏昱公司要求劉武憲依 交屋明細表辦理並交付前開款項，劉武憲拒絕，宏昱公司 亦拒絕交屋。
五、兩造爭執事項：
㈠系爭建物完工後實際公設比為32％，未符合銷售廣告所載28 ％，上訴人請求宏昱公司賠償上訴人各5萬元之損失，是否 有理由？
㈡被上訴人宏昱公司是否遲延交屋？若是，上訴人下列之請求 ，有無理由？
1.依系爭契約第15條第1項第4款，被上訴人應給付徐維蓮20 7,888元、徐鵬盛233,066元、劉武憲4,170,280元之遲延 利息。
2.依系爭契約第15條第1項第4款，被上訴人應給付劉武憲自 108年6月6日起，至交付門牌號碼為台南市○○區○○里○○○路 000號3樓之2之房屋予上訴人劉武憲止，按日給付上訴人 劉武憲3,805元。
3.依系爭契約第18條第3項，宏昱公司應給付徐維蓮292,633 元、徐鵬盛240,788元、劉武憲386,749元之未交屋期間之 貸款利息。
4.依系爭契約第21條，宏昱公司應再給付徐維蓮、徐鵬盛10 5年及106年房屋稅共16,066元、14,920元及劉武憲105年 至108年房屋稅、105年至107年地價稅共29,683元。 5.依系爭契約第15條第4項，宏昱公司應給付劉武憲水電費 用6,344元。
㈢上訴人主張被上訴人逾期開工，依系爭契約第11條第2項，應 負遲延利息之損害賠償責任，請求被上訴人給付徐維蓮79, 380元、徐鵬盛81,000元、劉武憲63,720元，有無理由？ ㈣上訴人依消費者保護法第51條之規定，請求宏昱公司賠償徐 維蓮674,867元、徐鵬盛649,174元、劉武憲551,794元之懲 罰性違約金，於法是否有據？
㈤李英為系爭土地之所有權人及宏昱公司之監察人（現任法定 代理人），其是否就系爭不動產合約之履行與宏昱公司負不 真正連帶責任？
㈥劉武憲請求被上訴人交付房屋，是否有理由？ 六、本院之判斷：
㈠上訴人不得因系爭建物完工後實際之公設比增加而請求被上 訴人賠償每人5萬元之損失：
按所謂公設比係公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分 比值；而依不爭執事項㈡所示，被上訴人於簽約及銷售時提 出之廣告均稱系爭建物之公設比為28％，但完工後實際之公 設比為32％等情，有宏昱公司網路廣告資料在卷可稽（見原 審補字卷第100頁），堪信為實。然上訴人主張系爭建物完 工後實際之公設比增加，減少系爭建物之市場交易價值，致 伊等各受有原審判決附表編號㈠所示5萬元之損失，被上訴人
應負賠償之責云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經 查：
⒈按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告 內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容 」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一 部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣 告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再 為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內 容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已 就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬 「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體 之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或 公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為 契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決意旨參 照）。然廣告之作用重在吸引顧客消費之欲望，引發客戶 觀看及興趣之動機，企業經營者與消費者所訂立契約，原 則上仍應以雙方進行磋商而達於一致意思表示之內容為雙 方權利義務關係之依據，始符私法自治之基本原則，性質 上原為「要約引誘」之廣告，因上開消費者保護法之規定 ，是否已成為企業經營者之「要約」，學者間有不同見解 ，本院參考民法第154條第2項但書「價目表之寄送，不視 為要約」之規定，認為除非廣告內容已足以推知企業經營 者有即受廣告內容拘束訂立契約之意思，得將商業廣告解 為「要約」外，仍應將廣告之性質解為「要約之引誘」。 因之，作為要約引誘之廣告，其內容如非具體明確（例如 房屋廣告中氣派非凡之門廳），且屬交易上可容許之吹噓 、噱頭或誇張，性質上不應成為契約內容之一部，惟如企 業經營者廣告內容已經具體明確（例如房屋廣告中表示公 共設施占權狀面積百分比），在交易習慣上足使一般消費 者信賴廣告內容將成為契約內容之一部時，基於消費者保 護法保護消費者之立法原則，應認為消費者得依前開規定 主張該廣告內容已成為契約內容之一部。是則，本件被上 訴人宏昱公司廣告既稱系爭建物之公設比為28％，甚至於 網路上亦作如此具體明確內容之廣告，顯然在交易習慣上 足使一般消費者信賴廣告內容，且兩造並無合意排除廣告 內容為契約內容之一部，依上開規定及說明，基於保護消 費者之立場，系爭廣告內容應已成為契約內容之一部，被 上訴人宏昱公司自應就系爭契約定建物之公設比為28％乙 節負履約責任甚明。
⒉然事實上，被上訴人宏昱公司履約結果，即系爭建物完工
後實際之公設比為32％，顯已超出28％，此為兩造所不爭執 ，則多出之4％公設比是否構成買賣標的物之瑕疵？被上訴 人是否需負賠償責任？茲審酌如下：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條 之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人 固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減 少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼 顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣 人因此受有重大損失。所謂物之瑕疵，係指存在於物之 缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有 瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號、82年度台上字 第1158號判決意旨參照）。易言之，倘出賣人所給付之 買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即 無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。另按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文；民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回 原告之請求（最高法院106 年度台上字第2752號、第29 8號判決意旨參照）。查，上訴人主張公設比增加，減 少系爭建物之市場交易價值，並使伊等增加房屋稅及社 區管理費之負擔，伊等受有損失等事實，既為被上訴人 所否認，上訴人自應就上開主張有利於己之事實，依法 應負舉證之責任。
⑵系爭不動產是否因公設比由28％增加為32％而影響其交 易價格一節，業經原審囑託臺中市大臺中建築師公會鑑 定如下：「依不動產估價技術規則，建築物之估價方 法有三種。㈠比較法：比較法指以比較標的價格為基礎 ，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法 。也就是依市場成交價格，就比較標的物及鑑定標的物 之差異處調整以推估其價格。比較法並未明確規定需列 入考慮之差異處為何，公設比增加是否影響建築物價格 無法由不動產估價技術規則對比較法之規定求出。㈡收 益法。收益法意指採直接資本化法、折現現金流量分析 法等方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。所謂 直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨 收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法。也就是以未來之客觀淨收益（租金）
套入財務公式以推估建築物價格。自住之住宅因無未來 之客觀淨收益，不適用直接資本化法。折現現金流量分 析法，適用於以投資為目的之不動產投資評估。系爭標 的物不適用這個方法。㈢成本法，指求取勘估標的於價 格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其 他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。依前項方 法所求得之價格為成本價格。成本法不適用於推斷系爭 建築物公設比變更是否影響市場價格，因為購屋者房屋 之取得成本並非根據建築營建成本。依卓輝華著“不動 產估價”，影響不動產價格之個別因素可歸納於建築物 部分者並無公設比此一因素。張義權著“不動產估價入 門”，住宅區之價格形成個別要因亦無公設比該項。長 庚大學碩士論文（2013）：消費者購屋決策因素研究- 以永康地區為例，作者賴姝臻統計205份有效調查樣本 ，對購屋者所做之住宅條件對購屋意願之影響調查結果 ，『公設比例、用途及使用限制，會影響購屋意願』在十 項因素中依重要性排序為第八項，縱有影響實在不大。 綜上所述，依不動產估價技術規則，專業人士著作及 學人論文，公設比出入不大時應不影響市場價格。」等 語，此有該會106年10月13日中市大臺中建師（000-000 0）鑑字第431號函檢送之鑑定報告書可按（見原審卷㈠ 第79頁，鑑定報告書外放）。
⑶審酌上開鑑定人係依不動估價技術規則、專業人士著作 、學者論文及其專業知識而為多方酌研，獨立作出最後 判斷，其鑑定意見立論評估中肯而有所本，且不偏執一 偶（所引用長庚大學作者賴姝臻碩士論文僅供參考而已 ），故該鑑定報告結論認定公設比出入不大，不影響市 場價格（見上開鑑定報告書第3至5頁、第31頁），堪予 採取。是系爭公設比雖小幅多出4％，但並無影響系爭建 物之使用及美觀，無滅失或減少系爭不動產價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少系爭建物通常效用或契約預定效用之 瑕疵，即無構成買賣標的物之瑕疵可言。從而，上訴人 依瑕疵擔保、不完全給付等規定，請求被上訴人宏昱公 司賠償上訴人如原審判決附表編號㈠所示之金額，尚非 有據。況預售屋與交成屋時，兩者面積有誤差確實為預 售屋買賣實務上常見情形，本件上訴人辦理系爭不動產 所有權移轉時所取得之面積已超過契約面積記載之登記 總面積，致公設比略為增加4%，依系爭契約第5條第2項 約定（見不爭執事項㈢），被上訴人所能請求之找補金 額仍以百分之2為上限，亦即上訴人以原先約定單價之
百分之2取得超過契約所定之面積，舉例觀諸上訴人劉 武憲取得系爭不動產面積增加8.05平方公尺，有系爭買 賣契約、竣工建物總面積及公設比誤差計算、建物登記 第一類謄本在卷可稽（見原審補字卷第78至99頁、原審 卷㈠第206頁反面），依契約價格計算係增加430,702元 ，但被上訴人以上開百分之2為上限找補金額僅55,370 元等情，終究上訴人因無受有何損害甚明。至上訴人既 自承已取得系爭不動產之所有權登記（見原審卷㈠第98 頁），依法自己享有使用、收益、管理之權，自有繳交 房屋稅及社區管理費之義務，難謂增加房屋稅及社區管 理費之負擔即屬渠等所受之損失，故上訴人主張公設比 增加，使伊等增加房屋稅及社區管理費之負擔，伊等受 有損失云云，不足採取。又上訴人主張系爭鑑定報告未 實際蒐集各法院判決，比較相類案件，而簡單以三本論 著片段輕易評斷公設比不影響市場價格，鑑定方式實有 疑義云云，乃屬片面泛論，尚無實據，無足採取。 ⑷上訴人固曾提出財團法人國家政策研究基金會有關「公 設比與房價」研究報告（見原審卷㈠第99至102頁），惟 該報告之結論甚至認為「公設比雖有愈來愈高的趨勢， 但對房價的影響有限」「購屋人並不會因為公設比調高 而減少購屋之意願，也就是公設比與房價之間，似無太 大的關聯」（見原審卷㈠第101頁反面），可知公設比對 於房屋價格之影響確屬微小；上訴人再引監察院針對房 屋虛坪灌水糾正內政部，認上訴人有房屋虛坪灌水百分 之19.21云云，惟該監察院報告實係針對附屬建物（例 如雨遮、陽台）有虛坪灌水之情形為糾正，然本件實係 房屋面積找補，與本件實屬無涉，無從援引為其有利之 認定。
㈡被上訴人無遲延交屋情事，上訴人不得請求被上訴人給付徐 維蓮207,888元、徐鵬盛233,066元、劉武憲4,170,280元之 遲延利息，及自108年6月6日起至交屋前按日給付上訴人劉 武憲3,805元之遲延利息：
上訴人主張因房屋有諸多瑕疵，迄今沒有辦法交屋，此係可 歸責於被上訴人宏昱公司，依系爭契約第15條第1項第4款之 約定宏昱公司應給付徐維蓮207,888元、徐鵬盛233,066元、 劉武憲4,170,280元之遲延利息，及自108年6月6日起至交屋 前按日給付上訴人劉武憲3,805元云云，然為被上訴人所否 認，並以前詞置辯。經查：
⒈按「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者， 自提出時起負遲延責任。」「債務人非依債務本旨實行提
出給付者，不生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意 思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之 事情，通知債權人，以代提出。」，民法第234條、第235 條分別定有明文。惟所謂已提出之給付，係指債務人依債 務本旨，即物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之 內容相符，且於適當之處所及時期實行提出給付者而言（ 最高法院31年度上字第2481號、92年度台上字第1065號裁 判要旨參照）。次按因契約互負債務之當事人，如一方有 先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民 法第264條第1項之規定自明。又按出賣人之給付遲延責任 與出賣物之瑕疵擔保責任，其規範目的、構成要件與法律 效果均有不同，倘出賣人已於約定期限內依債務本旨提出 給付者，縱出賣物有滅失或減少其通常或契約預定效用之 瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責 （最高法院93年度台上字第1048號判決要旨參照）。 ⒉依不爭執事項㈢、㈧所示，被上訴人宏昱公司依系爭契約第1 5條第1項第4款約定，應於領得系爭建物使用執照6個月內 交屋，即應於105年6月8日前交屋，惟其迄今未交屋；期 間宏昱公司以簡訊分別於105年5月25日、105年6月17日通 知上訴人徐維蓮；於105年5月26日、105年6月17日、105 年7月11日通知上訴人徐鵬盛；於105年5月18日、105年6 月17日通知上訴人劉武憲等交屋事宜，此有使用執照及簡 訊資料在卷可憑（見原審補字卷第101頁、原審卷㈠第59、 60頁）；而上訴人劉武憲於105年6月20日、上訴人徐維蓮 、徐鵬盛於同年月21日前往交屋，均因主張房屋瑕疵，而 未完成交屋（不爭執事項㈧）（見原審卷㈠第58至60頁反面 、第123頁反面）。嗣劉武憲依雙方於105年7月26日約定 而於105年8月17日交屋時，拒絕依交屋明細表（見原審卷 ㈡第25頁）所示之款項給付宏昱公司，宏昱公司亦拒絕交 屋（見原審卷㈠第58至60頁反面）。劉武憲於108年2月7日 與宏昱公司電話聯繫，因宏昱公司要求劉武憲依交屋明細 表辦理並交付前開款項，劉武憲拒絕，宏昱公司亦拒絕交 屋等情，堪信為實。由上可知，宏昱公司已依約定於105 年6月8日前已通知上訴人至現場交屋，而此交屋之給付兼 需上訴人之行為，經宏昱公司以準備給付之事情，通知上 訴人，依民法第235條但書規定，以該通知代給付之提出 ，且系爭不動產所有權已移轉登記上訴人名義，成屋之細 節與樣品屋相同，亦與系爭契約所附建材表完全符合，足 見宏昱公司提出交付之建物與系爭契約訂定之內容相符， 且於適當之處所及時期實行提出，堪認係依債務本旨提出
給付。則依上開規定及說明，被上訴人宏昱公司已於約定 時間内依債務本旨提出給付，自無給付遲延可言，故上訴 人自不得請求被上訴人宏昱公司給付徐維蓮207,888元、 徐鵬盛233,066元、劉武憲4,170,280元之遲延利息，及自 108年6月6日起至交屋前按日給付上訴人劉武憲3,805元等 遲延利息。
⒊雖上訴人於上開驗屋後以表格臚列多項瑕疵，檢附於郵局 存證信函要求宏昱公司應修繕瑕疵後於105年8月1日前交 屋，如未能於該日前交屋，則因農曆7月不交屋，須延至1 05年9月1日交屋，及請求宏昱公司須貼補其等至交屋時止 之房貸利息等情，此有上訴人提出之郵局存證信函及記錄 瑕疵之附件在卷可按（見原審補字卷第102-114頁），然 渠等主張系爭建物之瑕疵（不爭執事項㈣、本院卷㈠第197 至207頁），經臺中市大臺中建築師公會上開鑑定報告鑑 定結果及經本院認定之瑕疵修補費用為徐鵬盛29,400元、 徐維蓮28,900元、劉武憲27,400元（見該鑑定報告第31、 32頁），顯見該瑕疵甚微，故被上訴人宏昱公司既於105 年6月8日前通知上訴人前往交屋，已於約定期限內依債務 本旨提出給付，上訴人亦於105年6月20日或21日前往驗屋 ，縱渠等主張系爭建物有瑕疵而未能於105年6月8日完成
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