臺灣基隆地方法院民事判決
109年度重訴字第63號
原 告 周伯倫
訴訟代理人 張志朋律師（辯論終結後解除委任）
黃子盈律師（辯論終結後解除委任）
被 告 周益如
訴訟代理人 呂秋遠律師
複 代理人 張子特律師
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國109年12月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）原為 原告之父周獻瑞及叔叔周獻章於民國43年間共同向蘇姓地主 買受，應有部分各為1/2，嗣原告之祖父周宜螺向周獻瑞、 周獻章承租系爭土地，於51年間在系爭土地及同段900地號 土地上興建完成新北市○○區○○段0000○號建物，門牌號碼為 新北市○○區○○街00號（下稱系爭建物），上開土地租賃契約 未以字據訂立，為民法第422條所稱不定期限之租賃，依最 高法院98年度第2次民事庭會議決議，無民法第425條第2項 規定之溯及適用。62年間周宜螺死亡後，由周宜螺之配偶及 6名子女繼承系爭建物所有權；周獻瑞、周獻章死亡後，由 該二人之子女繼承系爭土地所有權，其等之繼承人並概括繼 受租用基地建屋之法律關係。後來原告將繼承取得系爭土地 應有部分12分之1出售予訴外人周秀貞，周秀貞再贈與陳萬 田，陳萬田於107年3月5日贈與訴外人周秉宏，周秉宏於107 年11月26日將應有部分24分之1贈與原告，故原告為系爭土 地及系爭建物之共有人，且為系爭建物之基地出租人。系爭 土地經本院民事執行處108年度司執字第28818號分割共有物 強制執行事件（下稱系爭執行事件）於109年7月1日由被告 以新臺幣（下同）2,688萬6,000元拍定，依土地法第104條 第1項及民法第426條之2規定，自得對系爭土地拍定人主張 依同樣條件2,688萬6,000元之價格優先購買。 ㈡租地建屋之優先承買權具有物權效力，依物權法定原則，僅 得以法律排除或限制之，不得任意類推適用土地法第34條之
1的執行要點排除出租基地之共有人優先承買，而創設法律 所無之規定。依最高法院107年度台上字第1379號判決之反 面解釋，縱不動產之拍定人為共有人，倘其他共有人能證明 對該不動產有租賃關係，即屬民法第426條之2第1項及土地 法第104條第1項所稱優先購買權人，得依法行使物權效力之 優先購買權。又於強制執行程中主張優先購買權，為第三人 對抗拍賣結果之請求權，該權利之行使結果將使主張優先購 買權之人與拍定人互為對立抗衡，無從由拍定人同時主張優 先購買權而與自己拍定之事實互為對抗，故主張優先購買權 之人應為拍定人以外之第三人，被告既為系爭土地之拍定人 ，自無從同時另以優先購買權人身分主張優先購買，至為明 顯。
㈢本院民事執行處於拍賣公告上已記載如有租地建屋關係時將 有優先承買權之存在，被告拍定後亦主動通知系爭土地共有 人是否行使租地建屋之優先承買權，益證執行實務並未排除 原告行使優先承買權，且被告投標時已有預見得標後將來可 能遭他人主張優先承買權，並不生無止境互為主張優先承買 權之疑慮。
㈣縱認被告亦為優先承買權人，兩造享有相同之優先承買地位 ，依最高法院106年度台上字第953號判決意旨及臺灣高等法 院暨所屬法院107年法律座談會民執類提案第18號法律問題 結論，應由雙方按其個別對系爭建物之應有部分比例，各自 主張優先承買權買受應有部分，以系爭土地目前係7人（原 告誤載為8人）共有之狀態，如由兩造共有，亦生簡化共有 關係之效益，若認由兩造按個別對系爭建物之應有部分比例 ，各自主張優先購買權買受系爭土地應有部分，將造成共有 狀態而有害於土地之經濟利用，亦可得類推適用強制執行法 第90條第1項規定，以抽籤決定之，方為公平。 ㈤並求為判決：確認原告對系爭執行事件所拍賣系爭土地之優 先承買權存在。
二、被告抗辯：
㈠系爭建物為兩造與訴外人陳鴻洲、陳鴻濱、陳正鋒、陳東鋒 、陳文亮、陳麗華、陳麗卿、周許葉、周碧玉、陳慧鈺、陳 慧玲、張素枝、周秀華、周秀貞、周秀珍、周秀玲、周秀卿 、周秀月、凃智慧等21人(下稱陳鴻洲等人)所公同共有；系 爭土地為兩造及訴外人周秀月、周秀卿、周秀玲、周秀珍、 周秉宏等7人（下稱周秀月等人）所分別共有，被告應有部 分12分之1、原告應有部分24分之1。依原告於本院108年度 司執字第12029號強制執行事件所提108年8月1日民事陳報狀 記載「自己所有之土地毋庸與自己之建物約定使用權限」「
未曾與土地所有人有任何約定使用權限，亦未曾繳付土地所 有權人任何租金」等語，可證原告已自承系爭建物與系爭土 地間未存在租賃關係，且原告繼承系爭土地後將之出售予第 三人，已非系爭土地所有人，縱事後又取得系爭土地所有權 ，亦無恢復租賃關係之可能，原告就基地租賃關係存在之事 實應負舉證責任。
㈡縱認基地租賃關係存在，土地法第34條之1第4項規定之立法 目的在促成應有部分共有人之單純化，若共有人間互為買賣 應有部分時，即無該規定之適用，且基地出租之房屋出賣時 ，買受人如為基地所有權人，已符合土地法第104條第1項規 定使土地或基地上之房屋合歸一人所有之立法目的。被告為 系爭土地及系爭建物共有人之一，系爭土地及系爭建物均由 被告拍定取得，符合土地法第104條第1項之立法目的，其他 共有人即不得再主張優先購買權，否則有違土地法第34條之 1第4項規定之立法目的。況系爭土地係經本院108年度基簡 字第342號判決變價分割，依民法第824條第7項規定，僅買 受人為「共有人以外之第三人」共有人始有優先承買權，被 告為共有人亦屬優先承買權人，依前開規定，原告應不得主 張優先承買權。
㈢並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於106年7月11日因繼承取得系爭土地應有部分12分之1， 於106年9月4日將應有部分出售並移轉登記予周秀貞，周秀 貞於106年9月18日以夫妻贈與為原因移轉登記予陳萬田，陳 萬田於107年3月14日以贈與為原因移轉登記予周秉宏，周秉 宏於107年12月7日以贈與為原因移轉應有部分24分之1予原 告。
㈡系爭土地為兩造與訴外人周秀月等人所分別共有，被告應有 部分12分之1、原告應有部分24分之1，經本院108年度基簡 字第342號、108年度簡上字第45號民事判決變價分割，所得 價金依應有部分比例分配確定。
㈢系爭建物坐落系爭土地及同段900地號土地，於60年9月8日辦 理第一次登記，所有權人為周宜螺，周宜螺死亡後，系爭建 物由其繼承人繼承而為兩造及訴外陳鴻洲等共21人所公同共 有，經本院以107年度重家繼訴字第6號民事判決被繼承人周 宜螺所遺系爭建物變價分割，所得價金由其繼承人按應繼分 比例分配確定，兩造應繼分均為35分之1。
㈣原告持本院108年度基簡字第342號、108年度簡上字第45號民 事判決及判決確定證明書為執行名義，向本院聲請以系爭執 行事件分割共有物，經本院民事執行處公告於109年7月29日
第二次拍賣系爭土地，最低拍賣價格為2,688萬元，被告以 出價2,688萬6,000元拍定。
㈤原告於109年8月10日具狀聲明依土地法第104條第1項及民法 第426條之2規定，願以被告拍定價格優先購買系爭土地。 四、原告主張其為系爭土地之承租人及系爭房屋之共有人，依土 地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，就系爭土 地有優先承買權，本院判斷如下：
㈠所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨的不完整性 ，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違 反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定（最高 法院93年度台上字第1718號判決要旨參照），除原應積極規 範而未規定之「公開漏洞」外，尚有所謂「隱藏漏洞」即關 於某項規定，依法律之內在目的及規範計劃，本應消極地設 有限制，然卻未設此限制，致與公平正義原則有違，其填補 之道，應將此項規定的適用範圍，依法律規範意旨予以限縮 ，即於法律已設有規範情形下，為避免適用該法律效果違背 其規範目的，而對其附加限制性的條件，將特殊情形排除於 規範的適用範圍之外（目的性限縮），方符立法旨趣，合先 敘明。
㈡按64年7月24日修正公布之現行土地法第104條規定：「基地 出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買 之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之 權。…前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示 者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第 三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」立 法者並參考該規定，於88年4月21日增訂民法第426條之2第1 項：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依 同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有 依同樣條件優先承買之權。」其立法理由謂：「建築基地之 出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在 ，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之 建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用與所有合一之目 的，促進物之利用並減少糾紛」是前揭規定旨在加強保護先 買權人之權益（土地法第104條修正理由參照），使基地與 基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭 （最高法院84年度台上字第83號判決要旨參照）。然先買權 係一種特權，就私法自治、契約自由及債權人平等原則以觀 ，其對於交易之自由與安全，將產生一定程度之負影響。因 而，對於優先購買權之規定，於解釋上應斟酌其立法目的， 對其適用範圍實不宜從寬，以免干擾正常市場交易機制之運
作。
㈢申言之，建築基地之出租人出賣土地，其買受人如即為房屋 之共有人，而非第三人時，核已符合土地法第104條第1項及 民法第426條之2第1項使基地與基地上之房屋合歸一人所有 之立法目的，促進基地資源之最有效率使用，已無以先買權 限制「契約相對人選擇自由」的正當理由，此無論在自願或 非自願出賣（例如法院拍賣）的情形，均能降低交易成本（ 通知先買權人、給予先買權人考慮期間而造成時間延宕等） ，免除因有先買權所致法律關係不安定及複雜化。是以基地 如出賣給房屋之共有人即先買權人之一，上開規範目的業已 實現，故其他同順位的房屋共有人應不得行使先買權。 ㈣次按分割共有土地之變賣分配，係將共有土地予以變賣，以 所得價金分配於各共有人，此與金錢債務執行時，由債權人 聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不 同，故於共有土地變賣分配之執行程序，為使共有人仍能繼 續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對 共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要（最 高法院96年度台抗字第735號裁定要旨參照），且考量民法 第824條第7項之立法目的，參酌民法第824條第7項前段之立 法理由「為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經 濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情」因而於變價分 配之執行程序明定共有人之先買權，惟「買受人為共有人時 ，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明 定於此種情形時，排除本項之適用」即在變價分割時，買受 人若屬共有人，其他共有人縱使為所有人，仍無優先承買權 ，即為上開法理之適例，類此出賣於先買權人時其他同順位 人無法優先承購之情，亦有最高法院81年度台上字第2553號 判決要旨可供參考。因此土地法第104條第1項、民法第426 條之2第1項基地所有人得主張先買權之範圍，應認存在隱藏 性法律漏洞，自應以目的性限縮解釋之方式，限縮於買受人 為房屋共有人以外之第三人時，他共有人始有優先購買權。 ㈤系爭土地為兩造與周秀月等人所分別共有，於分割共有物訴 訟經本院判決變價分割確定，嗣於執行變價拍賣程序，由被 告一人投標，並以達底價出價2,688萬6,000元得標，為兩造 所不爭執，而執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種。縱認 系爭建物對坐落系爭土地具有租賃關係，兩造既均為系爭房 屋之共有人，若系爭土地係由第三人拍定，兩造均得基於承 租人之優先承買權，向該第三人主張優先承買權，當無疑義 ，但被告為系爭土地共有人，依民法第824條第7項規定，其 他共有人已無依相同條件優先承買之權。再者，被告同時有
基地優先承買權之承租人身分，又為系爭土地拍賣程序之拍 定人，並非第三人，如適用土地法第104條第1項、民法第42 6條之2第1項規定，徒生執行程序之延宕及共有人參與共有 物拍賣程序而為拍定人之地位不安，與基地所有人先買權之 立法意旨有違，揆諸上開說明，原告自不得依土地法第104 條第1項及民法第426條之2第1項規定，對同屬系爭房屋共有 人，並為系爭土地共有人兼拍定人之被告主張優先承買權。 ㈥原告雖主張依物權法定原則，不得任意排除建築基地之承租 人優先承買而創設法律所無之規定，及執行法院亦主動通知 系爭土地共有人是否行使租地建屋之優先承買權，益證執行 實務並未排除原告行使優先承買權云云，然租用基地承租人 之先買權，係指權利人依法得就義務人之土地，享有與第三 人之相同交易條件優先承購之權利，該先買權自非物權本身 ，而依立法目的限縮解釋法規範並非創設法律所無之規定， 與民法第757條所定物權法定主義無違。至優先承購之效力 ，並非執行法院所得創設（最高法院93年度台抗字第933號 裁定可參），本院民事執行處雖於系爭土地拍賣公告註明如 系爭土地上之建物所有權人如符合土地法第104條或民法第4 26條之2之規定者，有優先承買權，原告尚不因上開公告取 得系爭土地之優先承購權，況對拍定之不動產有無優先承買 權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，或無法從外觀形式 上加以認定，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非 執行法院所得審認，原告上開主張，並不足採。五、綜上所述，原告依土地法第104條第1項、民法第426條之2第 1項規定，請求確認原告對系爭執行事件所拍賣系爭土地之 優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已經明確，原告聲請傳喚證人杜進義、林蔡欽以證 明周宜螺向周獻瑞、周獻章承租系爭土地以興建系爭建物， 然系爭建物與系爭土地是否具有基地租賃關係，核與原告就 系爭土地得否向被告主張優先買權並無影響，並無訊問必要 。又兩造其他的攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘 明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 29 日 民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 29 日 書記官 林亭如