臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第379號
原 告 陳文達
訴訟代理人 鄭志明律師
被 告 蔡正明
訴訟代理人 蔡德興
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109年10月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地如附表一編 號A2至A8部分所示建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路 000號）面積76.07平方公尺拆除，將上開土地返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）60,995元，及自民國109年8 月19日起至清償日止按年息5%計算之利息；及自109年8月19 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告923元。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以52萬元供擔保後，得假執行；但被告 如以1,551,828元預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項於原告以20,331元為被告供擔保後，得為假執 行；但被告如以60,995元為原告預供擔保後，得免為假執行 。所命各期給付到期部分，於原告每期以307元為被告供擔 保後，得為假執行；但被告於各期給付到期部分，每期如以 923元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴聲明請求：「被告應將坐落臺中市○○區○○段 ○000地號土地上如附圖所示面積約80平方公尺之地上物（ 以地政機關實測為準）拆除，並將土地返還予原告。」，嗣 後依本院囑託臺中市雅潭地政事務所測量之結果，更正上開 聲明為：「被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地 如附表一編號A2至A8部分、C1、C3所示建物拆除，並將土地 返還予原告。」，核其所為係屬補充、更正事實上之陳述， 非為訴之變更，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告除了上揭更正聲明外，於109年8月17 日具狀追加聲明為：「被告應給付原告81,483元，及自追加
聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息 ；被告應自追加聲明書狀繕本送達翌日起至被告返還占用土 地止，按月給付6,790元。」（見本院卷第137至138頁）； 又於109年10月27日言詞辯論期日當庭撤回依據臺中市雅潭 地政事務所109年3月27日雅土測字第055800號函檢附之土地 複丈成果圖編號C1（1.14㎡）、C3（12.45㎡）部分之請求 ，變更追加前後請求之基礎事實同一，核與前揭規定相符， 應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地 ）登記為原告所有。被告所有未辦保存登記建物即門牌號 碼臺中市○○區○○路000號（門牌整編前為臺中縣○○ 鄉○○村○○路0段000號之1，下稱系爭建物），未經原 告同意無權占用系爭土地，原告依民法767條請求被告將 坐落系爭土地上如附表一編號A2至A8部分所示建物拆除， 將土地交還予原告。
（二）被告無權占有如附表一編號A2至A8部分所示土地，依社會 一般觀念，乃受有相當於租金之利益，原告自得請求被告 占用土地所受相當於租金之利益；按城市地方房之租金， 以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，依系 爭土地所在地點之商業繁榮程度、交通便利程度等一切情 形，主張依系爭土地申報地價之年息8%計算相當於租金之 不當得利。因系爭土地105至108年度之申報地價為2,320 元，109年度之申報地價為2,080元，據此計算被告溯及5 年之不當得利為81,483元【計算式：（2,320元89.66㎡ 8%4）＋（2,080元89.66㎡8%）＝81,483元】； 並自追加聲明狀繕本送達翌日起至被告返還土地為止，按 月給付原告6,790元（計算式：81,48312＝6,790元。並 聲明：⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地 如附表一編號A2至A8部分所示建物拆除，並將土地返還予 原告。⑵被告應給付原告81,483元，及自追加聲明狀繕本 送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑶被告 應自追加聲明書狀繕本送達翌日起至被告返還占用土地止 ，按月給付6,790元。⑷願供擔保請准宣告假執行。（二）對被告抗辯之陳述：
（１）被告自承系爭建物僅領有部份使用執照（即臺中縣政府建 設局柒叁建管使字第叁零叁號），並未辦理保存登記，依 被告提出之使用執照上記載起造人為被告自己，建築基地 坐落於臺中市○○區○○○段00000地號（重測後大雅區
六雅段545地號）、298-52地號（重測後大雅區六雅段557 地號）、298-18地號（重測後系爭土地）土地，建築竣工 時間為74年6月30日，然而原告所有比鄰系爭建物西側之 門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（整編前為臺中 縣○○鄉○○村○○路0段000號，下稱系爭851號房屋） ，早在70年5月3日即已建築完成，而比鄰系爭建物東側之 門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（坐落於六雅段 557地號土地），抑或門牌號碼臺中市○○區○○路000號 房屋（坐落於六雅段545地號土地），皆為73年7月10日竣 工完成，系爭建物焉有可能如使用執照上所記載於74年6 月30日竣工完成，且係利用前開大雅區六雅段545、557地 號及系爭土地為地基，被告所提出之使用執照之真實性， 顯有可疑。
（２）被告所提出之切結書僅有被告胞兄蔡金樹之蓋章，並未有 原本土地所有權人蔡正一之簽名蓋章。
二、被告答辯：
（一）原告所有比鄰系爭建物之系爭851號房屋，與系爭建物都 是同一個建商蓋的，系爭851號房屋比系爭建物早蓋3、4 年；系爭851號房屋和系爭建物所坐落的土地原先都是訴 外人蔡正一所有，蔡正一先和建商合作，蓋了系爭851號 那批房屋，之後蔡正一財務狀況不好，又把一部分土地賣 給被告胞兄蔡金樹，蔡金樹和被告胞弟即建商蔡壹合作， 蓋了另外一批6戶房屋【即門牌號碼大雅鄉六宝村中清路4 段346（門牌整編後為臺中市○○區○○路000號）、344 、342、340、338、336號】，6戶蓋完之後，系爭851號房 屋與門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋中間還有空 地，蔡壹在該空地才又蓋了系爭建物，被告向蔡壹購買系 爭建物，當年蔡正一有書立切結書給蔡金樹，表示系爭建 物所坐落的土地已經賣給蔡金樹，只是無法將土地所有權 移轉登記給蔡金樹。被告所有系爭建物於74年6月30日竣 工後，並由台中縣政府核發「柒叁建營使字叁零叁號部分 使用執照」予被告收執；嗣後建商因經營不善而倒閉，遲 遲未能幫被告完成系爭建物之保存登記，而被告因智識程 度不高，當時亦不知如何處理，誤以執有使用執照即完成 合法程序，而一直合法繳納房屋稅使用迄今。
（二）原告所有比鄰系爭建物之系爭851號房屋，與系爭建物先 後於70年至74年間由同一建商興建之緊臨建築，建商在70 年間興建系爭851號房屋時即已發生錯誤，誤將系爭851號 房屋坐落於大雅區六雅段597地號土地上，而原應興建在 六雅段597地號上之房屋則再往左偏移錯置在六雅段664地
號土地上，而系爭建物則興建在六雅段577地號上，因建 商30餘年前建築之錯誤，誤將連同被告在內之三戶房屋錯 置在非正確之土地上，造成今日之紛爭，如原告執意訴請 拆除被告所有系爭建物，原告自己之房屋及西側之房屋亦 均分別錯置在他人土地上，連動造成亦有可能會遭遇被訴 請拆除之命運，連帶影響已居住30餘年之鄰居，牽連範圍 太廣，容有權利濫用情形等語資為抗辯。並聲明：原告之 訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、本院判斷：
（一）本件原告主張系爭土地為其所有，被告所有之系爭建物占 有系爭土地等情，經本院會同兩造並囑託臺中市雅潭地政 事務所測量結果，系爭建物占用系爭土地情形如附表一編 號A2至A8部分所示，有系爭土地登記謄本、勘驗筆錄、現 場照片及臺中市雅潭地政事務所109年3月27日雅土測字第 055800號函檢附之土地複丈成果圖可稽（見本院卷第43、 85至96頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因， 請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執 ，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被 無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有 正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號 判決意旨參照）。經查，被告對於原告為系爭土地之所有 人，而其所有之系爭建物占用系爭土地如附表一編號A2至 A8部分所示等情並不爭執，自應由被告就其占有具有正當 權源事實盡舉證責任。經查：
（１）系爭土地之前身為大雅鄉埔子墘段298-18地號土地，於72 年7月23日登記之所有權人為蔡正一（見本院卷第213頁之 土地登記簿），被告固然提出蔡金樹於73年4月14日書立 之切結書，以證明其已取得系爭建物占有使用系爭土地之 權利，惟觀看切結書之內容：「具切結書人蔡正一所有坐 落大雅鄉埔子墘段298-18地號內土地自所有大雅鄉六宝村 中清路4段348地號建物壁邊壹米貳拾起（詳如附圖著色部 份），經出賣予蔡金樹承買所有，並已收取全部買賣價金 。茲為本人辦理建物保存登記需要，未能將該土地所有權 登記予蔡金樹所有，而該土地所有權、使用權係屬於蔡金 樹所有屬實。日後若蔡金樹要求本人辦理分割登記土地之 時，本人應隨時備齊有關書類，提交對方辦理，絕不得藉 故拖延，恐口無憑，特立此書為據。」（見本院卷第129
頁）。然查此切結書僅有蔡金樹個人之蓋章，並未有蔡正 一之簽名蓋章，能否證明蔡正一已將系爭土地出賣予蔡金 樹，且承諾蔡金樹得隨時請求蔡正一就系爭土地辦理過戶 登記之權利，已屬有疑。況且蔡正一縱有承諾蔡金樹得請 求就系爭土地辦理過戶登記，係基於系爭土地買賣契約之 債之相對性，此債權契約並不拘束契約以外之第三人，意 即被告不能執此切結書之承諾對抗蔡正一以外之人。（２）被告主張系爭建物係於74年6月30日竣工，並取得臺中縣 政府核發之部分使用執照，此部分業據被告提出臺中縣政 府建設局柒叁建管使字第叁零叁號部分使用執照為憑（見 本院卷第29頁），惟經本院向臺中市政府都市發展局函查 ，查無該部分使用執照相關資料可供本院參考（見本院卷 第187頁之109年10月13日中市都工字第1090197813號函） ，因此該使用執照是否為公務機關依法核發顯有可疑，亦 無法作為被告取得系爭土地占有使用權利之證明。（３）被告抗辯系爭建物會建築在系爭土地上是因為當年建商之 建築錯誤，導致系爭建物坐落於被告所有之系爭土地，而 被告所有之系爭851號房屋亦坐落於他人土地上（坐落情 形詳如附表二所示）。惟本件被告並無法提出取得占有使 用系爭土地正當權源之證明，縱然當年建商建造系爭建物 時未建築在正確之基地上，亦無法以此反推被告已取得占 有使用系爭土地之正當權源。
（三）關於被告辯稱原告之主張有權利濫用部分，按權利之行使 ，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權 利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有 明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的 ，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家 社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權 利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之 損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人 行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主 要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字 第737號、45年台上字第105號裁判意旨參照）。經查，原 告為系爭土地之所有人，而系爭建物占有系爭土地並無正 當權源，已如前述，則原告本於所有權之作用，請求被告 拆除系爭建物及返還系爭土地，自係權利之正當行使。又 拆除系爭建物雖將損及被告就系爭建物之所有權，然系爭 建物於74年6月間興建完成由被告取得所有權迄今，已使 用相當之時間，衡諸常情，隨著時間經過，建物之價值將 因折舊而逐年遞減，與土地增值之特性相反，是經比較衡
量後，被告因拆除系爭建物所受之損失，與原告完整處分 運用系爭土地所得之利益相較，尚無顯然失衡之情事。況 且被告占用系爭土地已有相當時日，其利用土地之經濟價 值已足彌補系爭建物遭拆除之損失，自難認原告行使權利 有何以損害被告為目的、或犧牲他方利益以圖利自己之情 形，因此被告此部分所辯，要屬無據。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。經 查，原告為系爭土地之所有人，被告無法提出積極證據證 明系爭建物占有系爭土地如附表一編號A2至A8部分所示有 何正當權利，系爭地上物自屬無權占有，則原告依民法第 767條第1項之規定，請求被告拆除附表一編號A2至A8部分 所示地上物，並將遭占有之系爭土地返還予原告，自有理 由，應予准許。
（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占有土地 所得之利益，應相當於法定最高限額租金之數額（最高法 院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告無權占 有系爭土地面積計76.07㎡，依社會通常之觀念，可獲得 免於支付租金之利益，致原告受有損害，原告自得依系爭 土地所有權人之地位請求相當於租金之損害。
（六）按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及 一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行 使而消滅，民法第126條定有明文。又民法第126條所謂之 租金債權係指承租人使用租賃物之代價，出租人應定期按 時收取租金之債權而言，故租金請求權因5年不行使而消 滅，係就出租人對於承租人之租金請求權而言（最高法院 94年度台上字第1198號判決意旨參照）。本件原告追加聲 明狀繕本係於109年8月18日送達被告，有掛號郵件回執為 憑（見本院卷第185頁），因此原告請求自109年8月18日 起回溯5年之租金，應屬有據。
（七）按諸城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，該條項 所謂土地申報總價，土地價額依法定地價，土地法施行法
第25條亦有明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規 定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均 地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定 地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該 期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地 權條例第16條亦有規定。另按基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之 程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為 決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經 查，系爭土地位於臺中市大雅區之街道，附近商家及住宅 林立，人口集中，經濟活動頻繁，但非屬都市化之地區， 經濟價值非高，有勘驗筆錄及現場照片為憑（本院卷第87 至92頁），本院審酌系爭土地之經濟繁榮程度認以系爭土 地申報總價年息7%計算相當於租金之不當得利為適宜。再 查，依卷附之系爭土地地價第二類謄本，系爭土地105年1 月起之申報地價為2,320元/平方公尺、109年1月起之申報 地價為2,080元/平方公尺（見本院卷第149頁），因此原 告請求被告應給付自109年8月18日起回溯5年相當於不當 得利之損害金共計為60,995元【計算式：（2,320元 76.07㎡7%365日1604日）＋（2,080元76.07㎡ 7%365日221日）＝60,995元，元以下四捨五入】，及 自109年8月19日起至返還之日止，每月相當於不當得利損 害金共計為923元（計算式為：2,080元76.07㎡7% 12月＝923元，元以下四捨五入），應予准許。四、綜上所述，原告請求被告應將系爭土地如附表一編號A2至A8 部分所示部分（面積76.07平方公尺）地上物拆除，並將土 地騰空返還原告，及依不當得利之法律關係，請求被告應給 付60,995元及自追加聲明狀繕本送達翌日即109年8月19日起 至清償日止按年息5%計算之利息；及自109年8月19日起至返 還上開土地之日止，按月給付原告923元，洵屬有據，應予 准許。逾上開部分之請求則無理由，不應准許。五、按依民事訴訟法第389條第1項第5款宣告假執行者，其金額 或價額之計算，以各個判決所命給付之金額或價額為準，以 一訴主張數項標的與「共同訴訟」，其合併判決者，即應合 併計算其金額或價額，以定其得否依職權宣告假執行。申言 之，在原告或被告有多數之共同訴訟且合併判決時，與一訴 主張數項標的之情形，在法院「所命給付」之金額部分，實 質上相同，均應合併計算其金額或價額，以定其是否依職權 宣告假執行（參臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民 事提案第37號法律問題之研討結果）。本判決主文第一項命
被告返還系爭土地之總金額已逾50萬元，依上開說明，本判 決主文第二項所命被告給付部分，爰不依民事訴訟法第389 條第1項第5款之規定依職權宣告假執行。兩造均陳明願供擔 保，請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分經核 於法尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告 敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應予駁回。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、所提 證據及聲請調查之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影 響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本院審酌本件請求拆屋還地部分原告全部勝訴，而附帶請求 相當於租金之不當得利部分，原告雖部分勝訴，部分敗訴， 惟因此部分原本就不須繳納裁判費，故依民事訴訟法第79條 規定，命訴訟費用全部由敗訴之被告全部負擔。中 華 民 國 109 年 11 月 26 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 26 日
書記官 蘇文熙
【附表一】
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│地號 │編號│面積 │ 備 註 │
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│臺中市大雅區六│A2 │10.28平方公尺 │建物後方圍牆內空地 │
│雅段577地號土 ├──┼───────┼───────────────┤
│地 │A3 │11.32平方公尺 │建物後方圍牆內鐵皮雨遮 │
│ ├──┼───────┼───────────────┤
│ │A4 │12.41平方公尺 │磚造鐵皮建物 │
│ ├──┼───────┼───────────────┤
│ │A5 │38.76平方公尺 │加強磚造建物 │
│ ├──┼───────┼───────────────┤
│ │A6 │ 0.43平方公尺 │建後後方圍牆外鐵皮雨遮 │
│ ├──┼───────┼───────────────┤
│ │A7 │ 0.10平方公尺 │建物後方圍牆外磚造雨遮 │
│ ├──┼───────┼───────────────┤
│ │A8 │ 2.77平方公尺 │加強磚造建物二樓雨遮 │
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│ 合 計 │76.07平方公尺 │ │
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│依據臺中市雅潭地政事務所109年3月27日雅土測字第055800號函檢附之土地複│
│丈成果圖 │
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【附表二】
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│ │編號│使用地號 │使用面積 │所有權人 │
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│系爭851號房屋 │E1 │504 │ 1.47平方公尺│國有財產署 │
│所坐落之土地 ├──┼─────┼───────┼─────────┤
│ │E2 │597 │ 7.84平方公尺│巫黃○妹、巫○樺 │
│ ├──┼─────┼───────┼─────────┤
│ │E3 │504 │ 0.40平方公尺│國有財產署 │
│ ├──┼─────┼───────┼─────────┤
│ │E4 │597 │ 43.76平方公尺│巫黃○妹、巫○樺 │
│ ├──┼─────┼───────┼─────────┤
│ │E5 │597 │ 8.17平方公尺│巫黃○妹、巫○樺 │
│ ├──┼─────┼───────┼─────────┤
│ │F1 │674 │ 36.79平方公尺│國有財產署 │
│ ├──┼─────┼───────┼─────────┤
│ │F2 │674 │ 10.45平方公尺│國有財產署 │
│ ├──┼─────┼───────┼─────────┤
│ │F3 │674 │ 0.81平方公尺│國有財產署 │
│ ├──┼─────┼───────┼─────────┤
│ │F4 │724-1 │ 6.11平方公尺│國有財產署 │
│ ├──┼─────┼───────┼─────────┤
│ │F5 │724-4 │ 1.34平方公尺│國有財產署 │
├───────┴──┴─────┴───────┴─────────┤
│依據臺中市雅潭地政事務所109年3月27日雅土測字第055800號函檢附之土地複│
│丈成果圖 │
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