臺灣新竹地方法院民事簡易判決 108年度竹北簡字第394號
原 告 黃百正
吳明姿
蔡政豐
王復國
傅玉梅
王悠先
林秀鳳
林瓊亭
曾煥期
鄭錫鴻
何圭軒
歐淑蘭
姜際鴻
羅興然
廖彥棋
林枝慧
徐辜雪芬
王振全
林玲瑛
曾增吉
王靜芳
彭錦龍
賴佩君
蘇俊州
姜際鈴
歐淑珍
宋勇超
邱煜騰
林聿甄
陳建華
蔡怡如
林家緯
吳義興
曾玉章
許勤裕
葉賀璞
李佳蕙
洪臨梂
施舒媚
鍾春生
廖緗汝
許榮輝
賴英蕙
林俊良
洪桂英
徐憲梅
劉柏村
林攸益
蔡適疄
張謙之
呂炳輝
范秀雲
謝兆增
吳紅盈
陳瓊慧
李宗儒
黃長森
許博然
徐慶廷
張維芳
梁郭士賢
陳慧諄
戴芳雲
蔡孟勳
陳秋美
楊淑梅
汪為梅
林晉照
傅學弘
何皓紳
張宗閔
姜淑芬
陳傳崑
徐靜怡
饒清成
楊家豪
林志瑋
呂牡丹
黃浩偉
黃宏仁
傅光正
林勝奎
吳詩怡
趙燦輝
翁敏竹
鍾漢志
古永盛
范梅英
楊雅淇
羅雲光
王薏琳
廖顯知
周萬璿
粘美珍
陳秀君
彭永承
盧美足
鄭雪美
賀芷瑩
呂紹淵
王淑美
張怡元
單張麟
范淑珍
范美嬌
張維新
劉惠蓮
嚴文宏
羅正弘
何雄發
徐文焄
范桂斌
林勝騏
謝榮志
張秀英
朱秋玫
林明毅
黃政和
劉紫筳
許肇嘉
陳幸珠
王佳盛
劉禹彤
彭胤鈞
李紅霞
洪嘉駿
謝祥俊
徐靖奕
吳振惠
許慧芬
彭明紅
林成光
羅際昊
吳季蘭
蔡冠瑜
林俊男
戴鴻宇
蕭伯憲
葉宣鑫
李應汶
李應青
施佩卿
錢維政
徐子婷
黃國勳
黃志興
吳海筠
程勇超
呂紹智
謝麗紅
蔡孟樵
何泓葆
黃國彥
葉炳堂
洪雪鈴
陳建帆
蘇蒨蒨
黃偉恩
蕭忠宏
呂玫君
江德偉
邱翔鈞
張宮瑋
傅遠智
蘇文斌
翁順添
謝明芬
陳華鼎
古瑞珍
陳暄晴
王心俞
彭政澤
蕭雲壁
原 告 綠景莊園社區管理委員會
兼 法 定
代 理 人 陳垣光
上列175人共同
訴訟代理人 楊明勳律師
柯志諄律師
蔡健新律師
被 告 吳建國 住新竹縣○○鄉○○村○○0000000號
古添福 住新竹縣○○鄉○○村○○0000000號
林彥良 住新竹縣○○鄉○○村○○0000000號
林桂章 住新竹縣○○鄉○○村○○0000000號
莊俊華 住新竹縣○○鄉○○村○○0000000號
被 告 新竹縣新豐綠景福德發展協會
設新竹縣○○鄉○○村00鄰000○000號
兼 法 定
代 理 人 黃昱鈞 住新竹縣○○鄉○○村○○0000000號
居新竹縣○○鄉○○村00鄰000○000號
上列7人共同
訴訟代理人 魏廷勳律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109 年10月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告新竹縣新豐綠景福德發展協會及被告黃昱鈞應將坐落新 竹縣○○鄉○○○段○地號土地上如【附圖】所示編號Ａ土 地廟（面積九十八點一平方公尺，即土地公廟）及編號Ｂ金 爐（面積五點九一平方公尺）均拆除，並將土地返還予原告 （綠景莊園社區管理委員會除外）及綠景莊園社區其他全體 占有人。
二、被告均不得再進入新竹縣○○鄉○○○段○地號土地興建任 何設施。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告新竹縣新豐綠景福德發展協會及被告黃昱鈞 共同負擔十分之九，餘由被告吳建國、古添福、林彥良、林 桂章、莊俊華共同負擔。
五、本判決主文第二項得假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力， 民事訴訟法第40條第3 項定有明文。被告新竹縣新豐綠景福 德發展協會（下稱系爭協會）為依人民團體法經新竹縣政府 核准立案之人民團體，並設有代表人即理事長黃昱鈞，有新 竹縣政府人民團體立案證明書（府社行字第108024號）、第 1 屆理事長黃昱鈞當選證明書、新竹縣政府民國109 年4 月 1 日府社行字第1090018231號函檢附系爭協會章程、會員名 冊、選任職員簡歷冊在卷（卷一第103-104 頁、卷二第81-9 3 頁），揆諸前揭說明，系爭協會雖未為法人登記，然核屬 非法人團體，具有當事人能力，先予敘明。
二、原告盧秉鈞於起訴後撤回起訴（卷一第218-219 頁）；其餘 原告起訴後對被告彭湘敏、吳國禎、陳濬鴻、吳政軒、李妥 撤回起訴，經上列5 名被告同意（卷一第121 頁、卷二第15 3- 154頁）。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
甲、就程序事項，原告以系爭協會及6 名自然人為共同被告，並 無當事人不適格。緣以信徒共同出資興建寺廟，通常係屬捐 贈，並無就所建寺廟保有公同共有財產權之意思，寺廟之主
要事務為奉祀該寺廟所供奉之神明，而管理者之主要業務亦 在處理祭祀事宜及管理信徒捐獻之款項，信徒興建寺廟後同 意由管理者辦理祭祀事宜，應有交由管理者為管理處分之意 思，具有事實上處分權，有拆除權限，此有臺灣高等法院高 雄分院100 年度上易字第206 號民事判決可資參照。乙、就實體事項
㈠、除原告綠景莊園社區管理委員會外，其餘原告均為綠景莊園 社區之區分所有權人或住戶；除被告系爭協會外，其餘被告 亦均為綠景莊園社區之區權人；社區目前共475 位區權人。 訴外人劉明隆為新竹縣○○鄉○○○段0 ○0 地號土地（均 為農牧用地，下稱1 、3 地號土地）之所有權人，早於93年 11月18日即出具協議書，授權綠景莊園社區之建商即晶丞建 設有限公司、太廣股份有限公司於上開土地上設置社區各項 公共設施，供綠景莊園全體住戶永久使用。綠景莊園社區住 戶自93年11月18日起已取得1 、3 地號土地之管理、使用及 具直接占有之權限迄今。任何人包括社區區權人或住戶，如 欲使用上開土地，除不得違反社區管理規章外，亦應取得社 區全體區權人之同意後，始得使用。詳述如下： ⒈地主劉明隆就其所有之1 、3 地號土地（重測前為新豐鄉員 山段259 、261 地號），早於93年11月18日即授權綠景莊園 社區之建商，在土地上設置社區各項公共設施，供綠景莊園 全體住戶永久使用，此有協議書及土地永久使用權同意書可 證（卷一第58-64 頁）。囿於1 、3 地號土地為農牧用地， 無法作為社區建物基地，亦無法過戶予各區權人按持分比例 共有，然事實上業經陸續建置籃球場、廣場、水池、兒童遊 戲等公共設施，由社區住戶實際占有使用。迨至102 年12月 22日綠景莊園社區全區合併成立管理委員會及訂定住戶規約 ，業將前揭授權之範圍明載於社區管理規章第2 條並公告予 全體區權人知悉（卷一第41-42 頁、卷二第379-385 頁）。 故1 、3 地號土地乃綠景莊園社區全體區權人管理效力所及 之共用區域。
⒉針對1 、3 地號土地使用現況，劉明隆曾於108 年5 月3 日 發函予新竹縣政府農業處，略稱：本人所有1 、3 地號土地 ，於94年起陸續建置籃球場、廣場、水池、兒童遊戲等公共 設施，無償提供予綠景莊園社區管理委員會社區住戶永久使 用。該社區於102 年間成立管委會後，將前揭土地納入社區 管理規章，並負責繳納地價稅、管理、維護及建設，故本人 對前揭土地之使用狀況已不甚清楚等語（卷一第141-14 2頁 ）。可見劉明隆對1 、3 地號土地已無何管理權限或管理行 為。
⒊於本件訴訟中，劉明隆又於109 年2 月20日出具民事陳報狀 予本院，略稱：本人所有之1 、3 地號土地，原規劃於晶丞 建設有限公司、太廣股份有限公司及新竹建築經理股份有限 公司完成興建「綠景莊園」工案後，無償贈與全體住戶，惟 因法令問題（耕地無法持分）遲無法完成所有權移轉登記， 歷年來無償提供「綠景莊園」工案之全體住戶使用，至於其 使用、管理方法由住戶自行協調，凡基於全體住戶之公共利 益且合法之範圍內，本人均無異議等語（卷一第246-247 頁 ），亦可得證。
⒋綠景莊園社區於102 年12月22日成立管委會，自105 年度開 始繳納1 、3 地號土地之地價稅（此前之地價稅由建商繳納 ）；甚至105 年9 月13日管委會會議中（出席之管理委員包 括被告黃昱鈞、吳建國、古添福、林桂章均在其中），被告 吳建國提案支付經費24萬元進行含系爭土地在內之運動公園 之契約外包雇工割草、鋸樹、清運，此提案經當日決議自10 5 年9 月份起，每月提撥5 萬元維護費用（卷一第237-241 頁），完全毋庸經過地主劉明隆同意。
⒌綜上，本社區區權人及住戶當具全權管理1 、3 地號土地之 權限，且對1 、3 地號土地有事實上之管領力，屬合法且直 接占有人。任何人如欲使用1 、3 地號土地，除不得違反社 區管理規章外，亦應取得社區全體區權人之同意後，始得使 用。本件被告6 名自然人均為社區區權人，臨訟聲稱原告於 105 年1 月28日始取得土地永久使用權，及社區住戶不具備 全權管理土地之權限云云，顯與事實相悖。
㈡、社區管理規章第38條第18款已明定「本社區不得設置神壇、 廟宇宗教活動場所」。詎料被告未經全體區權人會議討論， 即恣意在其中1 地號土地（下稱系爭土地）上興建如【附圖 】所示編號Ａ土地公廟（面積98.1平方公尺）及編號Ｂ金爐 （面積5.91平方公尺）。在興建初期，原告綠景莊園社區管 委會及諸多住戶即加勸阻，一再協調未果。被告為一己之私 ，罔顧社區全體住戶之意願及權益，無視前引社區管理規章 禁止設置廟宇，強行興建土地公廟及金爐，將系爭土地之一 部分移入被告之管領，侵奪社區住戶對於系爭土地上之使用 、管理等權限。尤甚者，於108 年9 月8 日，未向管委會申 請及告知住戶，即帶領大批非本社區住戶之外地人士進入社 區共用區域內舉辦進香活動；於109 年7 月間，恣意挖鑿本 社區土地，並運取砂石供不明用途使用；於109 年8 月間， 故意不自備金爐，逕自於地上焚燒紙錢，破壞社區之環境等 不尊重社區多數區權人及住戶之行為（卷三第183-195 頁） 。
㈢、被告雖提出地主劉明隆於108 年3 月（日期未載）出具之土 地使用同意書，辯稱其興建土地公廟係經地主同意，故為有 權占有云云。然而，被告黃昱鈞向劉明隆取得土地使用同意 書之時間點108 年3 月，斯時被告黃昱鈞兼具社區管理委員 會主任委員及系爭協會幹部之雙重身分，究竟劉明隆授權興 建廟宇之對象為社區全體住戶抑或被告，實屬有疑。反觀劉 明隆於本件訴訟中109 年2 月20日出具予本院之民事陳報狀 ，略稱：基於前述原則（即上開第㈠點⒊所示），住戶如希 望系爭土地興建相關設施，本人當然無反對之理由，因此確 實於108 年3 月間出具興建土地公廟庇佑社區之同意書，表 達不反對興建土地公廟之意思，惟設施興建與否自應由全體 住戶協商決定等語（卷一第246 頁）。可見劉明隆當時認定 被告黃昱鈞為社區主委，代表社區全體住戶探詢在系爭土地 上興建土地公廟庇佑住戶有無反對之意思，始會簽署108 年 3 月土地使用同意書。
㈣、按「…住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方 法為之。但另有約定者從其約定。…住戶違反第2 項規定， 管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該 主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害 賠償。」公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項定有明文。又 按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有 被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請 求防止其妨害。」民法第962 條亦規定甚明。被告在系爭土 地上興建土地公廟及金爐，係無權占有，且違反系爭土地之 使用方法。原告綠景莊園社區管理委員會依前引公寓大廈管 理條例第9 條第4 項及民法第962 條規定，其餘原告依民法 第962 條規定，提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應將坐落系 爭土地上，如附圖所示之編號Ａ土地公廟及編號Ｂ金爐拆除 ，被告並應將所占用之土地，返還予（附表1 ）所示之原告 【註：（附表1 ）即卷三第121-125 頁，即除原告綠景莊園 社區管理委員會以外之其他原告】以及其他占有人全體。⑵ 被告不得再進入前項所示之土地上興建任何設施。⑶前2 項 聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。⑷訴訟費用由被告負 擔。
二、被告則答辯以：
㈠、系爭協會並未取得土地公廟之事實上處分權，且被告就土地 公廟均不具備拆除權能：
⒈系爭協會於108 年5 月20日成立後，即因綠景莊園社區少數 人對土地公廟存在之位置有意見，為敦親睦鄰避免衝突，故 系爭協會自成立起，至今未召集捐款信徒開會或公開進行籌
募廟宇管理資金活動。雖有幾位捐款人自發性表達願意擔任 系爭協會職員幹部，但協會僅在傳統年節時應景而為節日公 告，並未透過會議或舉辦大型活動得到大部分捐款人的同意 ，故無法取得事實上處分權。原告亦未舉證系爭協會在設立 登記前、後有取得捐款人之授權以取得對土地公廟之事實上 處分權，原告之主張應有誤解。
⒉土地公廟屬未辦理保存登記建物，應由出資興建者取得所有 權。土地公廟係由被告黃昱鈞等地方熱心人士提議後，由14 2 位出資者共同興建（詳被證10號名冊），故事實上處分權 人應為前開原始出資興建人。土地公廟既為142 位出資以興 建，共同為宗教建物之形成，為合夥，應依民法第667 條第 1 項、第668 條、第827 規定，以142 位合夥人為土地公廟 公同共有人。從而，請求拆遷土地公廟，應以出資興建者全 體為當事人，其當事人始為適格。本件原告僅列被告黃昱鈞 等7 人為被告，應屬當事人不適格。
㈡、原告對於系爭土地，在105 年之前，僅係「事實上占有」； 在105 年1 月28日經本院102 年度訴字第545 號土地所有權 移轉登記事件和解之後，始經地主劉明隆同意永久使用（卷 一第60-64 頁），但劉明隆並非無條件、無限制、排他性的 將系爭土地全部提供綠景社區住戶專用。
⒈原告雖謂其於94年間即已取得系爭土地使用權，然並未提出 權利依據，故綠景莊園社區住戶在105 年之前，僅係事實上 占有系爭土地。
⒉地主劉明隆就系爭土地之授權範圍，係無償提供社區公共設 施所在位置之土地給住戶使用，及容忍住戶通行使用公共設 施所必須經過之土地，故劉明隆之授權為附條件、有限度的 容忍社區住戶使用，並非無條件、無限制、排他性的將系爭 土地全部提供綠景社區住戶「專用」，此為臺灣高等檢察署 109 年度上聲議字第5755號駁回再議處分理由所是認（卷三 第203- 211頁）。是以劉明隆本身就系爭土地仍有管理權。 ⒊嗣劉明隆於108 年3 月間授權興建土地公廟，並無任何附帶 條件，其同意書載明「今特立此同意書於上述土地之空地上 ，興建土地公廟，庇佑社區」，故被告黃昱鈞取得地主同意 及授權後，即開始著手籌建廟宇事宜，應屬有權使用。㈢、承上，被告黃昱鈞等人基於地主劉明隆之明確授權而使用系 爭土地建廟，所有社區住戶均可使用土地公廟，被告並未排 斥社區住戶使用，何來侵奪社區住戶之占有？又除系爭協會 外，其餘被告亦為社區住戶，何以被告使用系爭土地即為侵 奪社區住戶權益？未見原告提出依據或規範及其推論過程。㈣、關於社區規約可以規範之範圍及限制，公寓大廈管理條例第
23條規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其 他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規 約除應載明……」。本件土地公廟所坐落土地屬於農牧用地 ，顯然並不屬「公寓大廈」、「基地」或「附屬設施」之範 圍，綠景莊園社區規約就系爭土地管理權之主張，顯已逾越 公寓大廈管理條例對社區管理委員會之授權。進而，原告主 張被告違反綠景莊園社區管理規章第38條第18款「本社區不 得設置神壇、廟宇宗教活動場所」乙節，亦於法不合。㈤、爰答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶ 如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠、按對於物有事實上管領之力者，為占有人。所謂對於物有事 實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者 已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上 之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照） 。本院依下列事證，認包括原告在內之綠景莊園社區全體區 分所有權人及住戶，於105 年1 月28日前，對系爭土地有事 實上管領力；持續至105 年1 月28日後以及迄今，仍對系爭 土地有事實上管領力且為合法有權占有人。
⒈地主劉明隆早於93年11月18日即出具「協議書」交付予興建 、開發綠景莊園社區之建商即晶丞建設有限公司、太廣股份 有限公司，授權上列2 家公司於新竹縣○○鄉○○段000 地 號（重測後為員興二段1 地號）、員山段261 地號（重測後 為員興二段3 地號）上，設置社區各項公共設施，供綠景莊 園全體住戶永久使用，此有93年11月18日協議書在卷可證， 綠景莊園社區全體區分所有權人及住戶已因此取得使用系爭 土地之反射利益。復因建商與承購戶所簽訂之房屋預定買賣 合約書，若有約定建商規劃於農牧用地之公共設施雖土地歸 賣方所有，但賣方無條件提供使用權予買方之情況，若果建 商怠於行使其對地主劉明隆之土地使用權，則承購戶亦可代 位建商向地主劉明隆請求。
⒉地主劉明隆於102 年12月20日與訴外人蔡坤河簽訂信託契約 書，將1 、3 地號土地信託登記於蔡坤河名下。為此，社區 區權人許勤裕等17人為此尚對太廣股份有限公司及新竹建築 經理股份有限公司提起102 年度訴字第545 號所有權移轉登 記事件，經和解成立，由太廣公司、新竹建經公司將劉明隆 出具之「信託事務指示書」（指示蔡坤河應出具土地永久使 用權同意書予綠景莊園社區住戶，及擔保後手土地繼受人繼 續永久提供住戶使用）及蔡坤河出具之「土地永久使用權同 意書」交付予許勤裕等17人，有本院102 年度訴字第545 號
和解筆錄、「信託事務指示書」、「土地永久使用權同意書 」在卷可憑（卷一第60-64 頁）。劉明隆再次肯認其將1 、 3 地號土地提供予綠景莊園社區住戶於社區公共設施使用目 的下有永久使用權。至此，社區全體區權人及住戶已取得對 地主劉明隆之直接請求權。
⒊1 、3 地號土地為綠景莊園社區範圍，亦據社區管理規章第 2 條揭示甚明（規章係於102 年12月22日訂立、103 年1 月 1 日公告及同日實施），為社區全體區權人所應已知悉。在 此之前，本件被告林桂章即曾於102 年2 月25日以員山村第 13、14鄰鄰長身分，見證1 、3 地號土地早於93年11月18日 即經土地所有權人授權設置社區各項公共設施，供綠景莊園 全體住戶永久使用，載明於102 年3 月1 日之通告（卷一第 58-59 頁）。故社區管理規章將1 、3 地號土地納入社區管 理，不過是順應多年以來之事實狀態。被告固辯稱系爭土地 屬於農牧用地，不屬「公寓大廈」、「基地」、「附屬設施 」之範圍，非社區管委會所能管理等語，惟查，公寓大廈管 理條例第23條第1 項，非僅規定公寓大廈、基地或附屬設施 之管理使用而己，亦包括住戶間相互關係亦得以規約定之（ 除法令另有規定外），況且此之謂附屬設施，非僅限於建造 執照或使用執照所登記有案之附屬設施，亦應包括登記之外 但攸關住戶間相互關係之其他設施，例如某社區向第三人租 借之會館、某社區向第三人取得通行權之道路等，苟非如此 解釋，則社區設施即無日益完善之可能，故被告此部分辯解 並不可採。
⒋綠景莊園社區自105 年1 月28日因和解獲得確切法律保障之 後，除105 年9 月13日管委會會議中決議自105 年9 月份起 每月提撥5 萬元維護費用外，之後亦每月編列維護、管理1 、3 地號土地之費用，包括志工隊雜支（摘要包括工具、機 具、植栽、餐費、兒童遊樂區隧道滑梯出口更新、肥料、泥 土等）、環境維護費（景觀維護修剪道路雜草泥土移除修樹 等）、行政事務費（運動公園地價稅）、設備維護費（會館 志工室），此有原告提出管委會107 年1 月至108 年3 月之 財務收支表影本可參（卷一第151-165 頁）。可徵系爭土地 始終在社區全體區權人及住戶占有使用當中，由社區管委會 管理之，持續而不中斷，即使在被告黃昱鈞取得劉明隆108 年3 月出具之土地使用同意書之際，亦無不同。 ⒌綜上，包括原告在內之綠景莊園社區全體區權人及住戶對系 爭土地為有權占有人之事實，至為明確。
㈡、被告固辯稱劉明隆對社區之授權並非無條件、無限制、排他 性的將系爭土地全部提供綠景社區住戶「專用」，被告亦取
得劉明隆於108 年3 月出具之土地使用同意書，被告自得於 社區既有公共設施以外之空地興建土地公廟等語。惟查： ⒈前揭第㈠點所述地主劉明隆出具予建商或許勤裕等17人之協 議書、信託事務指示書、土地永久使用權同意書等書面，均 統稱1 、3 地號土地，從未明示侷限於土地中何位置、若干 面積，由是可知劉明隆同意綠景莊園社區使用之範圍為土地 之全部而非部分。尤甚者，劉明隆與新竹建經公司、綠景莊 園社區管委會（當時法定代理人即被告黃昱鈞）於108 年2 月17日共同向新竹縣新豐鄉公所所提出之申請書第一點即載 明「新豐鄉員興二段1 、3 等2 筆地號土地（使用分區：特 定農業區農牧用地，面積18,763.36 平方公尺）為立申請書 人劉明隆所有，係綠景莊園社區規畫之公共設施用地（已設 置公園、籃球場及兒童遊樂場等活動設施），囿於法規限制 ，遲未移轉所有權予住戶，惟自民國92年起，已無償提供住 戶使用管理迄今。」（卷三第75頁），本院審酌上開申請書 所載面積18,763.36 平方公尺（應為18,763.86 平方公尺之 誤載），即1 地號17,063.13 平方公尺與3 地號面積1,700. 73平方公尺之總合面積（卷一第184 、186 頁土地謄本）， 益證劉明隆係將1 、3 地號土地全部面積提供綠景莊園社區 永久使用，絕非侷限於公共設施所在位置及通行之部分面積