臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第446號
原 告 陳美雲
訴訟代理人 洪三財律師
複代理人 謝昀蒼律師
被 告 房開隆
訴訟代理人 許淑玲律師
張雅蘋律師
被 告 長榮花園大廈第二期管理委員會
法定代理人 羅士烘
訴訟代理人 曾振中
上列當事人間請求確認停車位使用權存在事件，本院於民國109
年8 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告對坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上門牌號 碼桃園市○○區○○○街00○0 號地下一樓如附圖所示編號 12之停車位之使用權存在
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張其 自訴外人即其配偶黃泰維處受贈取得長榮花園大廈社區（下 稱長榮花園社區）之門牌號碼桃園市○○區○○○街00○0 號房屋（即桃園市○○區○○段0000○號，共有部分為同段 1646建號，應有部分10萬分之2294，下稱系爭房屋）及坐落 基地（即同段1298地號土地，應有部分10萬分之1611，下稱 系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），並輾轉繼受取得訴 外人王怡文對於地下一樓如附圖所示編號12之停車位（下稱 系爭停車位）使用權，惟為被告所否認，足見原告主觀上認 為其專用系爭停車位之法律上地位有不安之狀態存在，且此 不安之狀態可以提起確認其對於系爭停車位之使用權存在之 訴除去之，揆之前揭說明，原告提起本件訴訟，應有即受確 認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：長榮花園社區為訴外人立大建設股份有限公司（
下稱立大公司）在系爭土地上所興建之之7 層樓建物（建號 部分為同安段1574至1646建號，門牌號碼整編前為桃園縣桃 園市○○路000 巷00弄00號至22之3 號，門牌整編後為桃園 縣桃園市天祥五街，現改制為桃園市桃園區），而依長榮花 園社區之停車位分區管理協議書（下稱系爭分管協議），系 爭停車位使用權原為戶別F-1 即門牌號碼桃園市○○區○○ ○街00○0 號房屋（即桃園市○○區○○段0000○號，下稱 35之3 號房屋）所有人王怡文所有，嗣王怡文於98年11月25 日將35之3 號房屋及坐落基地所有權、系爭停車位及地下一 樓如附圖所示編號11之停車位暨相對應之1646建號所有權應 有部分10萬分之3865均移轉登記予訴外人周政賢，周政賢則 於99年3 月29日單獨將系爭停車位及相對應之1646建號所有 權應有部分10萬分之1341出售予訴外人即同屬長榮花園社區 戶別H-1 之住戶黃瑞源，並於99年5 月3 日辦畢所有權移轉 登記，黃瑞源再於99年8 月23日出售系爭房地所有權及系爭 停車位予黃泰維，而於99年9 月23日辦理所有權移轉登記及 完成點交，黃泰維即持續使用系爭停車位及繳交使用費，長 榮花園社區住戶均無異議，嗣伊於108 年7 月23日以贈與為 原因自黃泰維處受讓取得系爭房地及系爭停車位，詎被告長 榮花園大廈第二期管理委員會（下稱長榮花園管委會，與被 告房開隆合稱被告，如單指其一逕稱其名）僅因房開隆陳稱 系爭停車位為其所有，竟於108 年12月8 日區分所有權人會 議中否認伊對系爭停車位有使用權，更要求伊不得再行占用 等情，致伊私法上之地位有不安之危險，爰依法提起本件訴 訟求為確認伊對系爭停車位之使用權存在等語。二、被告抗辯略以：
（一）房開隆部分：伊否認原告所提出之黃瑞源與周政賢間不動 產買賣契約書之形式上真正，且原告亦未能證明取得1646 建物所有權應有部分比例較高即有系爭停車位使用權，而 系爭停車位依系爭分管協議即為王怡文所使用，而伊係輾 轉繼受取得35之3 號房屋及其坐落基地，系爭停車位使用 權自併同移轉予伊等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁 回。
（二）長榮花園管委會部分：依系爭分管協議，系爭停車位之使 用權人為戶別F-1 之王怡文，且原告及其夫均未向伊辦理 停車位變更登記，又原告之夫黃泰維係於99年9 月間取得 系爭房地所有權，而依長榮花園社區98年度管理費收入明 細表記載系爭房地之管理費為2,470 元，車位使用欄位為 空白，嗣99年度管理費收入明細表雖遭訴外人游景勝於系 爭房地車位使用別欄位旁以手寫方式塗改為「自用＋200
」，然游景勝卻未能說明塗改原由，是系爭房地之管理費 於黃泰維取得所有權前均依無車位之標準收取，而伊立於 社區管理之立場，於釐清系爭停車位使用權究歸屬何人前 ，自僅能依系爭分管協議記載為依據等語，資為抗辯，並 聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張黃泰維於99年8 月23日向黃瑞源購買系爭房地，並 於99年9 月23日辦理所有權移轉登記，嗣黃泰維於108 年7 月23日以贈與為原因將系爭房地所有權移轉登記與原告等情 ，業據其提出建物土地登記第一類謄本及不動產買賣契約書 為證（見本院卷一第9 頁至第16頁、第31頁至第34頁），且 為被告所不爭執（見本院卷一第90頁），自堪信為真實。四、原告主張其有系爭停車位使用權等情，則為被告所否認，並 以前詞置辯，茲就兩造爭執及本院判斷論述如下：（一）按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用 收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管 理之，98年7 月23日修正施行前民法第818 條、第820 條 第1 項分別定有明文。故共有人全體就共有物之全部劃定 範圍，各自使用特定之共有物者，非法之所不許，是為共 有物之分管契約，共有人於分管範圍，對於共有物有使用 收益之權（最高法院79年度台上字第2336號判決意旨參照 ）。又公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布，同年6 月 30日施行，該條例施行之前，全體區分所有權人就防空避 難室之共有部分，非不得成立分管契約，約定由部分共有 人專用之；倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分 ，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事 外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之 情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第 633 號、99年度台上字第1191號判決參照）。又公寓大廈 之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號 而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施 (例如頂樓、走道等) 共同編列同一建號者。前述第一種 地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，無須購買該 地下室共同使用部分即該獨立建號建物之應有部分；第二 種地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，則區分 所有權人縱未購買停車位，亦因公共設施應有部分係抽象 存在於全部共有物，故其應有部分當及於地下室停車位部 分。
（二）觀諸桃園市桃園地政事務所（下稱桃園地政所）109 年4 月17日桃地所登字第1090004918號函附82年桃總字第1050 號登記申請書中登記清冊所載（見本院卷一第150 頁、第
151 頁），長榮花園社區建物建號為同安段1574至1646建 號，其中1642至1646建號主要用途均為公共設施，而1646 建號面積為地面層106.70平方公尺、地下一層1102.03 平 方公尺、地下二層1271.10 平公尺、屋頂突出物326.75平 方公尺、地平面騎樓43.78 平方公尺，附屬建物8.88平方 公尺，參以立大公司出具之公共設施分配表所載：「…… 茲將屋頂突出物、車道、通道、騎樓、平台、地下壹層（ 自用儲藏室依竣工平面圖所示測繪合併於以內梯連絡於其 上之地面層建物）、地下貳層等共同使用部分公共設施按 下列明細表分配各戶持分、登記產權。」等語（見本院卷 一第162 頁），可知長榮花園社區地下一、二層停車位係 與其他公共設施共同編列同一建號之地下室停車位型態， 復依兩造不爭執形式上真正之系爭分管協議約定：「…… ㈡一六四六建號列為公共設施，其中除私有停車位外，按 私有面積持分其產權外，他戶購買之私有停車位因按保存 登記時適用之法令規定亦列入本建號，吾等均明瞭此項事 實，尊重私有停車位或承租法定防空避難室兼停車位者， 按編號（如附件二）分區管理，使用之權利絕無侵佔冒犯 ，至於房屋產權若有移轉或出租，亦將告知繼受人或承租 人此項事實……。」等語（見本院卷一第17頁），而依其 附件二所示（見本院卷一第21頁、第23頁），系爭停車位 與編號B1-11 均由王怡文取得使用權，另依1646建號公共 設施各戶分配明細表（見本院卷一第165 頁），可知王怡 文所分配之應有部分比例為10萬分之3865，對比系爭房屋 （即戶別H-1 柯慶麟）最初於系爭分管協議附件二車位分 配圖上並未分得停車位之使用權，而其於1646建號公共設 施各戶分配明細表（見本院卷一第163 頁）記載所分配之 應有部分比例為10萬分之953 ，由此可見長榮花園社區之 共有人若分得地下室停車位之使用權，其就1646建號所有 權應有部分比例顯較未分得之其他區分所有權人高。（三）又原告主張周政賢係於98年11月25日以買賣為原因自王怡 文處取得35之3 號房屋及其坐落基地所有權，並於同年月 26日設定擔保債權總金額624 萬元之最高限額抵押權予訴 外人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行），業據 其提出1635建號即35之3 房屋之地籍異動索引為證（見本 院卷一第103 頁），並有桃園地政所他項權利證明書在卷 可佐（見本院卷二第13頁）；原告另主張黃瑞源係向周政 賢購買系爭停車位並取得相對應之1646建號所有權應有部 分比例10萬分之1341等語，已據其提出黃瑞源與周政賢簽 訂之不動產買賣契約書為證（見本院卷一第25頁至第29頁
），雖為被告所否認，惟依證人黃瑞源於本院證稱：前開 不動產買賣契約書確實為真，大約9 至10年前，伊與配偶 許春美有購買長榮花園社區角落1 樓房屋及地下室一樓編 號12之停車位，本來預計買來出租，但不到半年經人介紹 就轉賣給黃泰維，伊也有將房屋及停車位點交黃泰維，伊 印象中係向周政賢購買，但實際上係交由許春玲及友人王 紅霞處理等語（見本院卷一第269 頁至第273 頁），核與 桃園地政所109 年7 月14日桃地所登字第1090009303號函 附登記申請書所載（見本院卷二第5 頁、第9 頁、第18頁 、第22頁、第34頁、第35頁），黃瑞源係向訴外人許金福 購買系爭房屋及其坐落基地所有權（應有部分10萬分之14 72），另向周政賢購買1646建號所有權應有部分10萬分之 1341，並以此為由於99年4 月29日向桃園地政所申請所有 權移轉登記暨辦理前開抵押權變更登記等情大致相符，雖 證人黃瑞源就系爭房地之前手究為周政賢或許金福之證述 略有不一，惟仍無礙其於斯時確有取得系爭房地所有權及 自周政賢處取得1646建號所有權應有部分10萬分之1341， 而周政賢於辦畢前揭所有權移轉登記後，其就1646建號所 有權應有部分僅餘10萬分之2524（計算式：3865 /100000 －1341/100000 ＝2524/100000 ），參以前開黃瑞源與周 政賢所簽訂不動產買賣契約書業已載明出售建物為「35之 3 號房屋之共同使用部分即1646建號持分1341/100000 」 ，車位標示為「地下一層第12號停車位」等語（見本院卷 一第25頁），而如前述，長榮花園社區之共有人區別有無 地下室停車位使用權係以1646建號所有權應有部分比例多 寡為表徵，足見周政賢確係將系爭停車位出售與黃瑞源， 並移轉相對應之1646建號所有權應有部分10萬分之1341與 黃瑞源甚明，而原告既已證明周政賢及黃瑞源間就系爭停 車位之買賣契約為真正，被告僅空言否認前開買賣契約之 真正，卻未提出具體反證，所辯自無足採。
（四）承如前述，連同系爭停車位之地下室一、二層之停車位， 業經長榮花園社區原始區分所有權人明示成立分管契約， 並制定系爭分管協議，又長榮花園社區停車位牆壁均有標 明車位號碼，亦有現場照片可據（見本院卷一第51頁）， 而依長榮花園管委會提出之管理收入明細表（見本院卷一 第81頁至第82頁）係就有無使用停車位而異其收費標準， 而比對其上住戶屋主姓名與系爭分管協議上住戶名單及車 位編號，諸如分管協議上H-7 住戶為訴外人蕭明輝，車位 車編號B1-05 ，然管理費收入明細表上卻載為訴外人鄭翔 仁，佐以長榮花園管委會於本院審理中亦不否認長榮花園
社區確有停車位異動之情形等語（見本院卷二第51頁）， 顯見長榮花園社區停車位所有人對於原始承購、繼受取得 停車位所陸續運作已形成固定規律之停車秩序，並因長榮 花園管委會長期管理停車空間、收取費用，及備系爭分管 協議及有地下室停車平面圖以供查閱，客觀上已具備相當 之公示性，揆諸首開說明，房開隆既係長榮花園社區原始 區分所有權人之繼受人，且其於繼受當時已可得而知有分 管契約之存在，自應受該分管契約之拘束，是原告主張其 本於分管契約繼受取得系爭停車位之使用權，且該分管契 約亦得拘束被告等情，自屬可採。
（五）至長榮花園管委會辯稱被原告並未辦理停車位變更登記， 不得取得系爭停車位使用權云云，然有無辦理停車位使用 人之變更登記本非分管契約繼受之生效要件，況如前述， 長榮花園社區地下室之停車位使用人於本件訴訟前已曾有 異動而未於系爭分管協議之附件上變更，然長榮花園管委 會仍向異動後之使用人收取費用之情，是被告執以原告或 其夫黃泰維未向長榮花園管委會辦理停車位變更登記為由 否認原告就系爭停車位有使用權存在云云，於法無據，而 無採信。
五、綜上所述，原告請求確認其對於系爭停車位之使用權存在， 為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
民事第一庭 法 官 張永輝
附圖（見本院卷第7頁，地下一樓停車位平面圖）正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 1 日
書記官 劉雅婷
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