臺灣高雄地方法院民事判決 108年度重訴字第72號
原 告 許仁傑
訴訟代理人 林祺祥律師
被 告 鄧積宏
訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師
何翊萍律師
當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國109 年2 月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）139,000 元及自民國108 年 1 月20日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔3/50，其餘由原告負擔。四、本判決第1 項得假執行，但被告如以139,000 元為原告預供 擔保得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106 年8 月20日與被告簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）630 萬 元，向被告購買坐落高雄市○○區○○段0000000 地號土地 （面積55平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上 同段620 建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷00號房屋，權利範圍全部，下稱系爭房屋，下與系爭土地 合稱系爭房地），並於106 年9 月25日辦理所有權移轉登記 。依系爭契約第9 條第5 項約定，被告保證所出售之系爭房 屋無滲漏水等瑕疵。詎107 年8 月間暴雨期間系爭房屋多處 牆壁陸續滲漏水（下稱系爭瑕疵），顯然欠缺被告所保證之 品質。被告為系爭房屋第一手屋主，對系爭瑕疵無法諉為不 知，且原告發現系爭房屋漏水後，曾找訴外人即房屋仲介高 金鳳詢問，始知被告於出售系爭房地時即已知悉系爭房屋漏 水情事，竟隱瞞故意不告知漏水瑕疵，並於系爭契約保證無 系爭房屋無漏水之瑕疵，致原告誤信而向其購買。被告明知 系爭房屋有系爭瑕疵，卻故意隱匿不告知原告，依民法第36 6 條規定，系爭契約第17條買方（即原告）同意賣方（即被 告）現況交屋，不負物之瑕疵擔保責任之特約無效，不得免 除被告物之瑕疵擔保責任，是原告得依民法第259 條規定解 除系爭契約、請求減少價金或依民法第360 條規定請求債務 不履行之損害賠償。原告爰以本件起訴狀繕本之送達為解除
系爭契約之意思表示通知，並請求被告給付系爭契約之買賣 價金6,300,000 元及翻修費用1,826,313 元，共計8,126,31 3 元；縱認原告不得解除系爭契約，則請求減少價金，應減 少之價金數額則請本院送轄區不動產估價師事務所鑑定。為 此，爰依民法259 條、第260 條、第354 條、第356 條、第 357 條、第359 條、第360 條、第366 條、第354 條規定聲 明求為判令：㈠被告應給付原告8,126,313 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。 ㈡願供擔保，請准宣告假執行
二、被告則以：系爭房屋於兩造買賣交付當時不存在漏水瑕疵。 而係原告於被告交付系爭房屋後，於107 年初進行費用高達 180 餘萬元之大規模破壞天花板、地板、浴室廁所、牆壁等 結構翻新建築工程，該破壞行為及震動導致地板、牆壁之防 水結構或下方之水管受損或未重新確實做好防水工作而出現 漏水情形。復揆諸原告迄至交屋後接近1 年之107 年8 月始 因發生超大豪雨而發生漏水瑕疵，可知系爭房屋於106 年9 、10月間交屋當時，並無漏水瑕疵存在，且依系爭契約第9 條第5 款約定，被告應負責修繕之漏水瑕疵，應僅限於將系 爭房屋交予原告前即已存在之漏水情形，被告係依委託銷售 當時之現況據實填載，並無不實或故意隱匿情事。又系爭房 屋係60年間建築完成，於進行買賣時即因係46年之老舊房屋 ，而就物之瑕疵擔保問題有所爭議，經兩造討論後由被告折 價出售予原告，乃有系爭契約第17條原告同意被告現況交屋 ，不負物之瑕疵擔保責任之約定，是兩造已合意排除被告應 負之瑕疵擔保責任，原告復未舉證證明系爭房屋交予原告前 即已存在漏水瑕疵、被告明知系爭房屋有漏水瑕疵卻故意隱 瞞不告知原告等情事，原告自不得再以系爭房屋有漏水瑕疵 為由，主張解除契約；縱認系爭房屋有滲漏水情形，惟其情 節尚屬輕微，只要進行修復即可達到未逾一般人預期及適供 居住之合理滲、漏水情形，仍符合居住之通常效用及通常品 質，原告亦不得以系爭房屋存有瑕疵且瑕疵重大之理由主張 解除契約；再縱認認原告主張解除契約有理由，惟系爭契約 屬雙務契約，兩造均互負回復原狀義務，被告已將系爭房地 所有權移轉予原告，被告爰行使同時履行抗辯權利，原告應 於被告返還價金630 萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉 登記及交付返還予被告，是原告請求為無理由等語置辯，並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假 執行。
三、兩造不爭執事項（含證據）：
㈠原告於106 年8 月20日與被告簽訂系爭契約，以總價630 萬
元，向被告購買系爭房地，已於106 年9 月25日辦理所有權 移轉登記，並已交付予原告。（見本院卷第3 、6 至17、18 至21、72頁）
㈡原告於買受系爭房地後，斥資翻新系爭房屋，支出翻新費用 1,826,313元。
㈢系爭契約第9 條第5 項約定，被告所出售之系爭房屋，除本 契約另有約定外，應負滲漏水之瑕疵擔保責任。另外，系爭 契約第17條另定有特約，原告同意被告現況交屋，不負物之 瑕疵擔保責任。（見本院卷第3 、8 、72頁） ㈣系爭房屋於107 年8 月25日發生1 、2 、3 樓之外牆滲漏水 。（見本院卷第3 、22至28、74至75頁） ㈤依照系爭契約另有標的物現況說明書第15項次記載，建物現 況沒有滲漏水情形，且在最近壹年內未修復滲漏水，並經被 告在其旁簽名確認。
㈥系爭房屋為60年3 月20日建築完成，另被告自行增建3 、4 樓。
四、本件爭點：
㈠被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋有無滲漏水之瑕疵？ 如有，被告是否故意隱匿不告知原告？
㈡系爭契約第17條約定有無應屬無效情事？被告應否負物之瑕 疵擔保責任？
㈢如果原告主張有理由，交屋時有被告應負擔之滲漏水瑕疵， 該瑕疵是否重大？解除系爭契約是否適法？
㈣原告得否請求被告賠償損害或減少價金？金額為若干？ ㈤被告同時履行抗辯，有無理由？
五、本院得心證之理由
㈠被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋有無滲漏水之瑕疵？ 如有，被告是否故意隱匿不告知原告？
⒈按契約之性質，乃契約本身在法律上之評價，屬於法律問題 ，依「法官知法」或「法律屬於法院專門」之原則，法院應 依職權加以判斷，俾適用最正確之法律，不受當事人所陳述 法律意見之拘束。最高法院104 年度台上字第472 號判決要 旨參照。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由 買受人承受負擔；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民 法第373 條、第354 條第1 項定有明文。又買賣因物有瑕疵 ，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金；上開減少價金之請求權，買受人依民法第356 條 規定為通知後六個月間不行使而歸消滅。所謂物之瑕疵係指
存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常 效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又 按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係出賣 人當然應負之法定責任，自不因係中古屋買賣，或買賣契約 約定按現況交屋，即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。而所 謂「現況交屋」，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時， 依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材 質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人 目視、手摸或嗅聞之事項或現象，不應納入現況交屋之範疇 內。最高法院107 年台上字第2072號判決要旨參照。 ⒉查系爭契約第九條擔保責任第五項規定：「乙方保證本買賣 標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響 結構安全或滲漏水、海砂屋。輻射屋…等瑕疵）如有上述情 事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，兩 造另簽立有標的物現況說明書，被告於建物是否有滲漏水情 形欄、是否曾在一年內修復滲漏水欄中均有簽名，並勾選否 ，此有該說明書影本在卷可查（見審重訴卷第14頁），另系 爭契約第十七條特別約定事項第1 項約定：「本件買賣，賣 方已折價予買方，買方同意賣方現況交屋，不負物之瑕疵擔 保責任，賣方保證本物件不曾發生非自然事故; 第2 項依現 況說明書內容所載交屋。…」。可見系爭契約之真意是，賣 方不負系爭房屋現況所既有瑕疵負擔保責任，而系爭房屋之 現況，並無滲漏水之情形，如有滲漏水之情形，依系爭契約 之文意，出賣人仍應負瑕疵擔保責任。再以買賣標的物價格 形成因素眾多，觀諸兩造簽訂系爭契約並未因漏水瑕疵而有 減價約定，且依後述之估價報告，更可見兩造系爭房屋之成 交價（6,300,000 元）更高於一般市價（6,255,000 元）， 益徵兩造並未就系爭瑕疵為減價之約定。而被告於建物現況 說明書關於房屋有無滲漏水，亦經被告勾選否，可見原告當 時以通常之檢查，並未能發現該瑕疵存在。
⒊被告於106 年9 月25日將系爭房屋交付被告時，該房屋之現 況並未存有滲漏水瑕疵之情形，此經兩造簽署之標的物現況 說明書可佐，又106 年9 月份只有少量降雨，全月份僅有32 .5毫米，且均集中在月初時，此有中央氣象局發布之2017年 高雄氣象站逐日雨量資料在卷可查，且被告於交付前曾將系 爭房屋作牆壁粉刷，是以，系爭房屋於交付當時，原告應無 法純以肉眼、手摸之方式察知系爭瑕疵之存在，故難認原告 於契約成立時就系爭瑕疵之存在有重大過失，或明知系爭瑕
疵之存在。
⒋系爭房屋之系爭瑕疵乃於兩造締結系爭買賣契約前即已存在 ，而於被告交付系爭房屋予原告後，嗣經原告陸續發現有滲 漏水之瑕疵等情，業經前述，則揆諸上開說明，被告固應負 物之瑕疵擔保責任，然尚不符合不完全給付規定之要件，蓋 請求依據不完全給付規定而主張解除契約，仍須證明有何可 歸責於債務人之事由，並須該瑕疵係發生於買賣契約成立後 ，方可成立。而系爭瑕疵既非原告之改建工程所致，業如前 述，則被告身為系爭房屋之前任屋主，對於系爭瑕疵當知之 甚稔，又曾於交屋前重新粉刷牆壁，於現況說明書中勾選未 有滲漏水之情況，原告對系爭瑕疵之存在，應無明知或重大 過失之情，被告自應負瑕疵擔保責任。然被告是否有故意不 告知之情形，未據原告舉證以實其說，且被告所負擔瑕疵擔 保責任，不以可歸責於出賣人之事由為限（可歸責於出賣人 之事由之瑕疵，乃與不完全給付競合之情形），故系爭瑕疵 尚無法認定被告有故意不告知之情形。原告復未舉出有何其 他可歸責之事由，況原告所指稱系爭房屋之瑕疵乃係在系爭 買賣契約成立前即已存在，則原告自無從依民法第259 條規 定解除系爭契約。
⒌至被告辯以原告於107 年初進行費用高達180 餘萬元之大規 模破壞天花板、地板、浴室廁所、牆壁等結構翻新建築工程 ，該破壞行為及震動導致地板、牆壁之防水結構或下方之水 管受損或未重新確實做好防水工作而出現漏水情形云云。查 系爭房屋原為2 樓加強磚造式房屋，此有建物謄本在卷可查 ，後再自行增建2 樓後方及3 、4 層，此經本院履勘系爭房 屋及不動產估價報告書可佐，原有房屋結構在原告購入前即 已有重大變更，對於系爭房屋之滲漏水應有所影響，且系爭 瑕疵係從系爭房屋之後方外牆滲水進入系爭房屋1 樓廚房、 2 樓後房間、3 樓後房間等，再加上系爭房屋近46餘年，防 水功能顯有可能已喪失若干，可合理推測系爭瑕疵應存在於 原告購入系爭房屋之前即已存在。再加上原告所進行之翻新 工程，為前方外牆之整新，及浴室、1 樓廚房、地板、牆壁 粉光、壁磚換新等，此有原告所附之估價單可佐（見審重訴 卷第32頁），並未涉及結構性之拆除重建，且按常理翻修重 建，乃改良行為，而非破壞行為，被告謂原告翻修，破壞系 爭房屋結構而導致漏水，應為變態事實，自應由被告負舉證 責任，在未有專師技師鑑定或其他積極證據之情況下，原告 所為系爭房屋之翻修工程，難謂系爭瑕疵之直接原因，被告 所辯尚無實證支持，應無可採。
㈡系爭契約第17條約定有無應屬無效情事？被告應否負物之瑕
疵擔保責任？
所謂「依現況交屋」，應指交屋或看屋當時目視可及之現況 範圍內所得即時發現之狀況，至雙方不知瑕疵，尚須另由專 人拆除裝潢或專人鑑定，方能進而查知其確實情況，應不在 「依現況交屋」約款之文義範圍內。綜上各節，被告以此主 張其不負物之瑕疵擔保責任，當屬無據，是以，被告仍應就 系爭瑕疵負瑕疵擔保責任。
㈢如果原告主張有理由，交屋時有被告應負擔之滲漏水瑕疵， 該瑕疵是否重大？解除系爭契約是否適法？
就系爭瑕疵致系爭房屋減少其價值乙節，經本院囑託研揚不 動產估價師事務所就系爭房屋為鑑定，依比較法、成本法評 估系爭房屋系爭瑕疵之價值減損，結論認為系爭瑕疵之價格 損失為139,000 元，正常情況價格為6,255,000 元，而對照 兩造交易價格為6,300,000 元，系爭瑕疵占比僅為2.2%，顯 然非重大，原告據以主張瑕疵重大而解除系爭契約，進而請 求損害賠償、回復原狀等，顯然有失公平而不適法。 ㈣原告得否請求被告賠償損害或減少價金？金額為若干？ 承上，依不動產估價師之估價報告，系爭瑕疵之價格損失， 既為139,000 元，則原告請求被告減少之價金，自以139,00 0 元為適當。
㈤被告同時履行抗辯，有無理由？
原告既僅得向被告請求減少價金139,000 元，而不得據此主 張解除系爭契約，則被告主張同時履行抗辯，自同無理由， 附此敘明。
六、綜上所述，系爭瑕疵已構成民法第354 條第1 項規定物之瑕 疵，則原告依民法第359 條規定，據系爭系爭房屋之估價報 告書，估定出本件系爭瑕疵所致減價139,000 元，請求解除 契約對被告顯失公平，應屬無據，惟據此減少本件買賣價金 則認有理由。從而，原告依民法第359 規定，請求被告給付 139,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即108 年1 月20日起（ 審重訴卷第47頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 為一部有理由，應予准許。至於原告另依民法第259 條、第 260 條債務不履行之規定，請求解除契約及損害賠償，原告 未充分舉證，系爭瑕疵可歸責於被告，此部分亦無理由，併 予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分未逾500,000 元，故逕依職權宣告假執行，並酌 定相當擔保金額予以宣告被告免於假執行。至原告敗訴部分 ，假執行之聲請失其附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用
之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
中 華 民 國 109 年 3 月 23 日
民事第五庭法 官 沈宗興
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 23 日
書記官 王珮樺