臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第257號
上 訴 人 陳美香
訴訟代理人 詹志宏律師
複 代理 人 邱怡菁
被 上訴 人 鄭鈴彬
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國108年3月14日
臺灣臺中地方法院107年度訴字第1740號第一審判決提起上訴，
本院於108年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人主張：
㈠上訴人經由訴外人劉○○仲介，於106年11月21日與被上訴 人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被上訴人 買受坐落臺中市○○區○○段○○○段0000○00000地號2筆 土地（下稱系爭1213土地、系爭408-4土地，合稱系爭土地 ），約定價金為新台幣（下同）700萬元，上訴人於簽訂系 爭買賣契約時交付定金70萬元予被上訴人。嗣上訴人委由訴 外人即配偶吳○○至系爭1213土地勘查，吳○○翻越該土地 西南側稜線後，發覺系爭土地緊鄰臺中市東勢區第二公墓（ 下稱系爭公墓）。上訴人購買系爭土地目的係作為興建合法 農舍自用，簽定系爭買賣契約時，上訴人要求被上訴人必須 解除系爭土地上之建築套繪管制，並註明於系爭買賣契約第 2條付款辦法第4點。系爭土地緊鄰系爭公墓，依一般社會通 念及交易習慣，已無土地應具備之價值與品質，更嚴重影響 上訴人使用意願，且公墓為嫌惡設施，依財團法人國家政策 研究基金會報告指出，墳墓200公尺範圍內，或不動產景觀 可見到墳墓均屬之。又內政部92年4月18日台內地字第092 000833號函所附「影響地價區域因素評價基準」有關特殊設 施欄記載有「墓地、殯儀館、火葬場之有無及接近之程度」 最大影響甚至高達不動產價值之20%，對不動產價值造成若 干程度之減損。以一般買受不動產習慣及通常交易觀念，系 爭土地已減損交換價值，屬「滅失或減少其通常效用之瑕疵 」，亦存有「契約預定效用之瑕疵」，依民法第359條規定 上訴人得解除系爭買賣契約，上訴人已於107年3月22日以臺 中○○郵局存證號碼000023號存證信函（下稱系爭存證信函 ），對被上訴人為解除契約之表示。
㈡系爭土地經實地勘測，距離系爭公墓最近距離為121.2、125 .4公尺，且在西側約60公尺亦有私人墳墓，應為民法第354
條所定物之瑕疵。原審至現場勘測時，由系爭土地未能看到 系爭公墓，東勢地政事務所人員表示該公墓須翻越山嶺稜線 始能到達，故僅在系爭土地察看不可能發現附近有系爭公墓 。若上訴人知悉系爭土地附近有公墓，於締約時當會以此為 由要求降價，但於系爭買賣契約締約過程，並未談及系爭公 墓之事，足證上訴人不知系爭土地附近有公墓。又上訴人雖 為東勢區當地人，但上訴人並非專業人士，無法確認系爭公 墓範圍及與系爭土地相對位置，上訴人否認有民法第355條 第2項所定重大過失之情事。系爭買賣契約業經上訴人於107 年3月22日以存證信函合法解除，爰依民法第259條第1款及 第2款規定，請求被上訴人返還70萬元。
二、被上訴人答辯：
系爭土地前手應為上訴人叔叔，上訴人祖先亦可能葬在系爭 公墓，另仲介人劉○○係上訴人同學，上訴人為系爭土地所 在東勢區當地人士，熟知系爭土地與系爭公墓附近環境，本 應知悉系爭公墓在系爭土地附近，被上訴人就系爭土地原開 價1000萬元，上訴人出價700萬元後，兩造達成買賣系爭土 地之合意，上訴人既知悉系爭公墓所在位置，而仍同意買受 系爭土地，即不得再以此為由主張解除系爭買賣契約。另上 訴人居住在東勢區東崎路旁，而自東勢區東崎路上即可看到 系爭公墓所在位置，上訴人稱不知系爭公墓與系爭土地相對 位置，亦有民法第355條第2項所規定之重大過失，上訴人以 系爭土地附近有系爭公墓為由主張解除系爭買賣契約為不合 法。又系爭買賣契約載明解除契約被上訴人可沒收已交付之 價金，故上訴人不得請求被上訴人返還已交付70萬元價金。三、原審法院為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人70萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴 人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院協同兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點，結果如下： ㈠不爭執事項：
⒈系爭土地為被上訴人所有。
⒉兩造於106年11月21日簽訂系爭買賣契約，上訴人於同日 交付70萬元定金由被上訴人收執。
⒊系爭土地附近有臺中市東勢區第二公墓，與系爭土地之最 近距離如臺中市東勢地政事務所土地複丈成果圖測繪結果 所示。
⒋上訴人以系爭存證信函向被上訴人表示解除系爭買賣契約 ，並請求返還價金，被上訴人已收受。
⒌系爭1213地號土地西側有一私人墳墓，距離約60公尺。
⒍兩造就系爭買賣議價過程只提到路況不好，以此議價，議 價過程中沒有提到鄰近有公墓。
㈡爭點：
⒈被上訴人出售系爭土地，是否應負物之瑕疵擔保責任？ ⒉上訴人以系爭土地緊鄰系爭公墓為由解除系爭買賣契約， 並請求被上訴人返還定金70萬元，有無理由？五、本院之判斷：
㈠上訴人主張兩造於106年11月21日簽訂系爭買賣契約，上訴 人向上被上訴人買受系爭土地，約定價金為700萬元，上訴 人於簽訂系爭買賣契約時交付定金70萬元予被上訴人，為被 上訴人所不爭執，並有系爭買賣契約在卷可證（原審卷第4 至6頁），上訴人此部分主張堪信為真正。
㈡系爭土地是否有物之瑕疵：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有 明文。而所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73 年台上字第117號判決可資參照）。而買賣標的為不動產 者，若房屋內外或土地上存在令人心生嫌惡之設施或情事 ，即我國民間俗稱之嫌惡設施，例如墓地、高壓變電所、 垃圾焚化爐等，為肉眼可見之土地上定著物，不易拆遷。 所謂「嫌惡情事」者，或因個人心理或宗教信仰而異，或 因時間經過而淡忘記憶，或因宗教儀式之舉行而得以除去 不安心理。由於嫌惡設施或情事之態樣不可勝數，並無明 確認定標準，是否因此構成瑕疵，即應以該不動產之通常 效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標 準，於具體個案中逐一加以認定。
⒉上訴人主張系爭土地緊鄰系爭公墓，惟經原審囑託臺中市 東勢地政事務所測量，系爭土地與系爭公墓最近距離為12 1.2公尺，為兩造所不爭執，並有臺中市東勢地政事務所 土地複丈成果圖在卷可證（原審卷第52頁），故系爭土地 並無緊鄰公墓之情形；又系爭土地西側雖尚有一私人墓園 ，然距離系爭土地亦約有60公尺，為兩造所不爭執（不爭 執事項⒌），上訴人主張系爭土地有緊鄰系爭公墓之瑕疵 ，尚難認為真實。
⒊另上訴人主張系爭土地200公尺內有墳墓，造成交易價值 減損高達20％，固提出財團法人國家政策研究基金會報告
、影響住宅用地區域因素評量基準表為證（原審卷第60至 63、64至65頁）；然該財團法人國家政策研究基金會報告 僅係學者個人論文，尚難據為系爭土地是否有嫌惡設施瑕 疵之認定依據；又系爭土地使用分區為山坡地保育區，使 用地類別為農牧用地、交通用地（見原審卷第4頁），原 則上係作為農用，上訴人所提影響「住宅用地」區域因素 評量基準表不適用於系爭土地。另台灣鄉村地區常見農牧 用地內有墳墓或毗鄰地有墳墓地之情形，系爭土地既為農 牧用地，自難以系爭土地附近有墳墓地即認為有物之瑕疵 。至上訴人主張購買系爭土地之目的係在興建農舍，而系 爭買賣契約第5條第3項雖有約定被上訴人應解除系爭土地 地籍套繪（原審卷第5頁），但系爭買賣契約並未約定買 賣之目的係作為建造農舍使用，又證人即系爭買賣契約仲 介人劉○○證稱：上訴人買系爭土地是準備退休可以種菜 ，曾○○跟他姐姐也是一樣準備退休可以拿來種菜，上訴 人沒有說要買來蓋農舍等語（本院卷第35頁），上訴人此 部分主張尚難採信。況系爭1213土地面積達1萬2094平方 公尺，範圍甚為遼闊，依農業用地興建農舍辦法第9條第1 項第3款規定，農舍用地面積不得超過該農業用地面積10 ％，故上訴人縱欲在系爭土地建造農舍，亦可選擇在距系 爭公墓或私人墳墓較遠處興建農舍，依兩造買賣系爭土地 之具體個案情形，難認系爭土地有物之瑕疵存在。 ㈢如系爭土地有物之瑕疵，被上訴人應否負瑕疵擔保責任： 買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者， 出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第 1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保 之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第1 項、第2項定有明文。被上訴人辯稱上訴人為東勢區當地人 ，在上訴人出入之東崎路上即可看到系爭公墓，上訴人原即 知悉系爭土地附近有墓園等語，雖為上訴人否認，然上訴人 自陳：知道系爭公墓的位置，但範圍多大不知道；上訴人為 臺中市東勢區當地人士等語（本院卷第17頁背面、87頁背面 ）；又上訴人住所在東勢區東崎路三段，上訴人係以東勢區 東崎路對外通行，而系爭公墓位在東崎路旁，上訴人通行東 崎路時即可看到系爭公墓，有照片及Goole街景截圖在卷可 證（本院卷第82、83頁），足認上訴人應知悉系爭公墓所在 位置。另上訴人係以高達700萬元購買系爭土地，簽訂系爭 買賣契約前，應會勘查系爭土地四周及相對地理位置，故上 訴人於簽訂系爭買賣契約時應知系爭土地附近有系爭公墓或 私人墳墓，依民法第355條第1項規定，被上訴人就上訴人所
主張之瑕疵不負擔保責任。又縱上訴人於簽約前未勘查系爭 土地四周及相關位置而不知，然上訴人於起訴狀自陳：簽訂 系爭買賣契約後由配偶吳○○前往系爭土地勘查，即發現系 爭土地鄰近系爭公墓等語（原審卷第1頁背面），足認上訴 人可輕易得知系爭土地有上訴人所主張之瑕疵，上訴人於簽 訂系爭買賣契約時縱不知有該瑕疵，亦屬重大過失而不知， 被上訴人既未保證系爭土地附近無公墓或私人墳墓，亦無故 意不告知情形，依民法第355條第2項規定，被上訴人就此亦 不負擔保責任。
六、綜上所述，系爭土地並無上訴人所主張物之瑕疵存在，縱認 有上訴人所主張之瑕疵，依民法第355條第1項或第2項規定 ，被上訴人亦不負瑕疵擔保責任，上訴人以系爭存證信函對 被上訴人解除系爭買賣契約為不合法，不生解除契約之效力 ，上訴人依民法第259條第1款及第2款規定，請求被上訴人 給付70萬元本息，為無理由，不應准許。原審法院為上訴人 敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述， 併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 8 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 王重吉
法 官 吳國聖
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 蔡芬芬
中 華 民 國 109 年 1 月 8 日