拆屋還地等
臺灣高等法院(民事),重上字,107年度,126號
TPHV,107,重上,126,20200108,1

臺灣高等法院民事判決
107年度重上字第126號
上訴人即附 王乃司
帶被上訴人
訴訟代理人 王俊銘
郭承昌律師
被上訴人即 陳魏櫻桃
附帶上訴人

訴訟代理人 陳坤宏
張譽尹律師
複 代理 人 楊品妏
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年
10月30日臺灣士林地方法院104年度重訴字第410號第一審判決提
起上訴，並為訴之減縮，被上訴人提起附帶上訴，本院於108年
12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，及該 部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均 廢棄。
二、被上訴人應將分別坐落於新北市○○區○○○段○○○○○○○地號土地 上如附圖編號G-4（89.18平方公尺）、H-4（2.54平方公尺 ）所示之頂樓增建拆除。
三、被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹萬捌仟零捌元，及自民國 一０六年一月一日起至拆除第二項所示頂樓增建之日止，按 月給付上訴人新臺幣壹仟伍佰零壹元。
四、被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹萬柒仟肆佰捌拾陸元，及 自民國一０六年一月一日起至返還所占有之坐落土地之日止 ，按月給付上訴人新臺幣壹仟肆佰伍拾柒元。
五、其餘上訴駁回。
六、附帶上訴駁回。
七、第一、二審訴訟費用（除確定部分外），關於上訴部分，由 被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔；關於附帶上訴部 分，由附帶上訴人負擔。
八、原判決主文第一項就如原判決附表一編號三所命拆除地上物 部分，減縮為被上訴人應將坐落於新北市○○區○○○段○○○地號 土地上如附圖所示編號E-2部分（6.03平方公尺）鐵件範圍 包括大門、屋頂及兩邊鐵製圍柵拆除，並與上訴人將定著於 地面之磚造女兒牆及通行路面拆除，將占用之土地返還上訴 人。




事 實
壹、程序方面：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但擴張或減縮應受判決事項之聲明、或因情事變更而以他項 聲明代替最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第 1項、第255條第1項第3、4款定有明文。本件上訴人即附帶 被上訴人（下稱上訴人）提起上訴後，撤回原判決及更正裁 定附表一編號4所示命被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴 人）給付不當得利部分（本院卷一第404頁），並與原審被 告炯進營造有限公司（下稱炯進公司）達成和解，而撤回對 該公司之上訴（本院卷一第151頁），嗣與原審被告王玉梅 、李淑芬、楊世彬分別調解成立（本院卷一第623至624、66 1至662頁），是上訴人就原判決附表一編號3勝訴部分減縮 聲明為：原判決主文第一項如原判決附表一編號3所命王玉 梅、李淑芬、被上訴人、烱進公司及楊世彬拆除建物部分， 減縮為被上訴人應將坐落於新北市○○區○○○段000 地號（下 稱411地號土地）如附圖所示（以下引用逕以編號代之）編 號E-2部分（6.03平方公尺）鐵件範圍包括大門、屋頂及兩 邊鐵製圖圍柵（下合稱系爭鐵件）拆除，並與上訴人將定著 於地面之磚造女兒牆及通行路面（下合稱系爭通行路面）拆 除，並將占用之土地返還上訴人（本院卷二第358至359、43 6頁，另就命被上訴人給付E-2部分不當得利，與上訴人更正 聲明之金額相同，非減縮聲明）。核屬因情事變更而減縮應 受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。又因上訴人 為上開聲明之減縮，被上訴人亦減縮附帶上訴聲明（本院卷 二第264頁），自應准許。
甲、實體方面：
一、上訴人主張：伊為坐落於新北市○○區○○○段000○000○000○000 地號土地（下以地號分稱，合稱系爭4筆土地）之共有人， 並為411地號土地（上開5筆土地合稱系爭土地）之所有權人 。被上訴人無合法權源，其所有坐落同段635建號即門牌號 碼為新北市○○區○○街00巷0○0號（即5號3樓）如編號I-3（83 .03平方公尺）房屋、J-3（5.17平方公尺）樓梯間（I-3、J -3合稱系爭房屋）、G-4（89.18平方公尺）頂樓增建，以及 與伊共有之編號I-4樓梯間（5.17平方公尺，下稱系爭屋突 ）部分，均占用425地號土地，如編號H-4部分（2.54平方公 尺）占用413地號土地（G-4、H-4合稱系爭頂樓增建），及 與伊共有事實上處分權之系爭通行路面，併其自行搭蓋之系 爭鐵件，占用411地號土地。爰依民法第767條、第821條規 定，請求被上訴人拆除系爭房屋、頂樓增建及屋突，將占用



之土地返還伊與全體共有人，及將系爭鐵件拆除，與伊將系 爭通行路面拆除，將占用之411地號土地返還伊。並依民法 第179條規定，請求被上訴人給付自105年1月1日起至返還系 爭土地止之不當得利。求為命：㈠被上訴人應將坐落於425地 號土地上如編號I-3、J-3、G-4建物，及413地號土地上如編 號H-4建物拆除，並將土地返還予伊及全體共有人。㈡被上訴 人應與上訴人將坐落於425地號土地如編號I-4建物拆除，並 將土地返還予伊。㈢被上訴人應將坐落於411地號土地如編號 E-2部分系爭鐵件拆除，並與伊將系爭通行路面拆除，將占 用之土地返還上訴人。㈣被上訴人應給付上訴人4萬4,800元 及自106年1月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付上訴 人3,839元。㈤被上訴人應給付上訴人51元及自106年1月1日 起至返還土地之日止，按月給付上訴人9元之判決。並陳明 願供擔保請准宣告假執行。（未繫屬本院者，不予贅述）二、被上訴人則以：系爭4 筆土地之原地主即訴外人高廷樹、鄭 林粉、郭鄭秀、杜仁義、余漢偉（下稱高廷樹等5人）與建 商即訴外人許木林合建房屋，同意建商興建淡水新城建物， 並簽立67年9月9日土地使用權同意書（下稱系爭同意書）， 建商取得系爭土地之合法占用權利，並使購買房屋之繼受人 基於占有連鎖，得繼續使用坐落之土地，上訴人為高廷樹之 繼受人，亦應受其拘束，系爭房屋占用坐落土地自有合法權 源。上訴人明知原地主已同意建商興建系爭房屋，仍惡意以 低於公告現值之價金購買系爭4筆土地之應有部分，自應受 上開約定拘束，提起本件訴訟違反誠信原則，顯屬權利濫用 。再者，425地號土地為袋地，緊鄰之411地號土地為坡崁地 ，故有使用建商所搭設系爭通行路面之必要，伊自得依民法 第796條之1第1項主張通行權，且伊購買系爭房屋不含系爭 通行路面，兩造均未取得系爭通行路面之事實上處分權，伊 無權拆除。另系爭土地位於斜坡，交通不便，生活機能欠佳 ，上訴人請求之不當得利金額實屬過高等語，資為抗辯。三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命：㈠被上 訴人應與原審被告王玉梅、李淑芬、烱進公司及楊世彬，與 上訴人將坐落411地號土地如編號E-2部分建物拆除，並將占 用土地騰空返還上訴人。㈡被上訴人應將411地號土地如編號 D-3、F-4建物拆除，並將占用之土地返還上訴人。㈢被上訴 人應給付上訴人51元，及自106年1月1日起至返還土地之日 止，按月給付上訴人9元，並就上開部分為准、免假執行之 宣告，駁回其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就敗訴部分提 起上訴，上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項 之訴部分，及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡上開廢棄部分



，⒈被上訴人應將坐落於425地號土地上如編號G-4、I-3、J- 3建物及413地號土地上如編號H-4建物拆除，並將土地返還 予上訴人及全體共有人。⒉被上訴人應與上訴人將坐落於425 地號土地如編號I-4建物拆除，並將土地返還予上訴人。⒊被 上訴人應再給付上訴人4萬4,800元及自106年1月1日起至騰 空返還土地之日止，按月給付上訴人3,839元。㈢願供擔保請 准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人就敗訴部分 ，提起部分附帶上訴，附帶上訴聲明為：㈠原判決關於命被 上訴人應與上訴人將坐落於411地號土地如編號E-2部分系爭 通行路面拆除，並將占用之土地返還上訴人，暨被上訴人應 給付上訴人51元，及自106年1月1日起至返還土地之日止按 月給付9元部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回 （被上訴人就命拆除如編號D-3、F-4部分，未據上訴，非本 院審理範圍）。
四、兩造不爭執事項（本院卷三第210至213頁）： ㈠413、425、426、427地號（重測前淡水段砲台埔小段2之41、 2之40、2之39、2之38地號，66年7月6日分割自2地號）土地 於66年7月25日皆登記為高廷樹等5人所共有，應有部分如原 判決附表三所示；而系爭4筆土地之所有權移轉歷程，詳如 原判決附表四所示，並有新北市淡水地政事務所函送之土地 登記簿謄本、異動索引可佐（原審卷三第2至50頁）。 ㈡上訴人先後以如原判決附表五所示之日期及移轉原因，登記 為系爭4筆土地之所有權人，有不動產買賣契約書、新北市 淡水地政事務所函送之所有權移轉登記資料可參（原審卷一 第300至324頁、原審卷三第194至354頁）。嗣於本院訴訟繫 屬中，因與其他共有人調解成立，系爭4筆土地現為上訴人 與郭鄭秀共有，郭鄭秀之應有部分均為6580分之272，上訴 人之應有部分為46060分之44156，有土地登記謄本可參（本 院卷二第362至370頁）。
㈢上訴人於104年6月16日登記為分割前原新北市○○區○○○段000 地號（重測前為淡水段砲台埔小段2地號）土地所有權人（ 應有部分為2分之1），而與郭鄭秀、訴外人余德武、余德雄 、余德輝、余德瑞、余德土、余長流、余柏霖、周杜阿雪、 周鄭玉華、余少莉共有該地號土地，嗣提起分割共有物訴訟 ，經原法院於105年9月14日以104年度重訴字第446號判決， 由上訴人取得現登記為411地號土地部分，且於105年10月31 日確定在案，復於105年12月5日辦理分割登記完竣，有上開 民事判決及土地登記謄本為據（原審卷四第20至22頁反面、



第57至62頁）。
㈣被上訴人所有之坐落新北市○○區○○○段000○號（重測前建號為 淡水鎮淡水段砲臺埔小段484建號）即門牌號碼新北市○○區○ ○街00巷0○0號（即5號3樓）房屋，於69年3月7日以買賣為原 因，自訴外人即起造人許王春移轉所有權登記予被上訴人， 權利範圍全部，占用425地號土地如編號I-3（面積83.03平 方公尺）、J-3（面積5.17平方公尺）部分。另系爭房屋頂 樓之未辦保存登記建物即系爭頂樓增建，為被上訴人於取得 系爭房屋後之某年出資建造完成，被上訴人有所有權，占用 425地號土地如編號G-4（面積89.18平方公尺）、占用413地 號土地如編號H-4（面積2.54平方公尺）部分等情，有上開 建物所有權狀、登記謄本（原審卷一第156頁、卷二第39頁 ）及新北市淡水地政事務所新北淡地測字第1064029806號函 送之土地複丈成果圖（原審卷四第210至211頁）可稽。 ㈤訴外人即起造人許劉秀鑾等7人於68年1月6日就坐落淡水段砲 台埔小段2之2、2之38、2之39、2之40、2之41地號土地之地 上建築物（下稱系爭建案）申請建造執照，並提出記載67年 9月9日立據之系爭同意書，斯時建物已建築完成70％，經主 管機關於68年1月12日實地勘查後，認定該建物違反規定擅 自建造，尚可補辦手續，審查於68年2月8日核發68建字第45 1號建造執照（下稱系爭建照）。系爭建案於68年4月20日竣 工後，戶政主管機關編定門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號 、1之1號、1之2號、3號、3之1號、3之2號、5號、5之1號、 5之2號、7號、7之1號、7之2號等12戶房屋，主管機關於68 年5月25日核發68使字第1453號使用執照（下稱系爭使照） 等情，有系爭同意書、系爭使照及存根、系爭建照可參（原 審卷二第21、40頁、本院卷三第105至106頁），並經調閱新 北市政府建設局檢送之上開建造執照及使用執照案卷核閱明 確。上訴人於取得系爭4筆土地時，知悉土地上有上開12戶 房屋存在（原審卷四第265頁反面、第268頁）。 ㈥如編號I-4（面積5.17平方公尺）之系爭屋突占用425地號土 地，現為兩造所共有，為原已辦保存登記建物之一部分（頂 樓屋突）。如編號E-2部分（面積6.03平方公尺）為連接相 通門牌號碼為80巷5號、7號建物之系爭通行路面，為建商所 建，並非系爭建照、使照範圍內。上方之系爭鐵件為被上訴 人所增建，被上訴人同意拆除。
㈦系爭土地之105年度申報地價均為每平方公尺1萬240元（原審 卷四第109至113頁土地登記謄本）。
㈧另案原法院102年度訴字第1408號高廷樹訴請訴外人許吳桂香 拆屋還地事件（下稱另案），高廷樹於102年8月29日起訴狀



提出淡水郵局1181號存證信函為證物（本院卷三第73至79頁 ），業經調閱上開另案卷證核閱明確。
五、上訴人主張被上訴人所有之系爭房屋及頂樓增建、與其共有 之系爭屋突，無權占用其共有之425、413地號土地，與其共 有事實上處分權之系爭通行路面，無權占用其所有之411地 號土地，依民法第767條、第821條及第179條等規定，請求 被上訴人拆屋還地及給付不當得利等情，為被上訴人所否認 ，並以前詞置辯。茲就兩造之爭點，與本院之判斷，分述如 下：
㈠上訴人主張被上訴人所有之系爭房屋無權占用425地號土地， 依民法第767條請求拆屋還地，是否可採？
⒈按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以 占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有 之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權 。基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他 方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有 之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應 經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所 有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所 產生之效果。而房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋 必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，土地所有人與建 商簽訂合建契約，由土地所有人提供土地並出具土地使用權 同意書與建商合建房屋，約定所建房屋由雙方分配，土地所 有人對於所提供土地上將由建商興建永久性房屋，自不得謂 為不知，土地所有人依合建契約約定，既負有移轉建商應分 配房屋之基地所有權予建商之義務，建商基於土地使用權同 意書，自有占有使用基地之權利，建商嗣後倘將分得之房屋 出售予第三人並移轉對基地之直接占有，亦不違反合建契約 本即係為建築永久性房屋於土地上之內容，是自建商購買房 屋之第三人，即得本於「占有連鎖」之法律關係，對土地所 有人主張有權占有（最高法院101年度台上字第224號、104 年度台上字第40號判決意旨參照）。再按民法第148條規定 ，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。而民法上 之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其 法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三 人間，另訂有債權契約，而猶於該契約成立後，惡意受讓該 物之所有權者，參照司法院大法官會議釋字第349號解釋， 及民法第148條所揭櫫之誠信原則，受讓人亦仍應受讓與人 原訂債權契約之拘束。土地所有人於與他人訂立建屋之不定



期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原 則之規定，並參照最高法院48年台上字第1065號判例及司法 院釋字第349號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已 有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權， 即有違誠信原則而不得為之（最高法院90年台上字第1060號 、96年度台上字第1526號判決要旨參照）。 ⒉經查，上訴人最早係於102年11、12月間分別以贈與及買賣為 原因，自高廷樹受讓取得系爭4筆土地之應有部分，詳如原 判決附表五編號1、2所示。被上訴人所有之系爭房屋坐落在 上訴人共有之425、413地號土地上，而包含系爭房屋在內之 系爭建案，編定門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號、1之1號 、1之2號、3號、3之1號、3之2號、5號、5之1號、5之2號、 7號、7之1號、7之2號等12戶房屋，係經主管機關於68年5月 25日核發系爭使照，由起造人許王春於69年3月7日以買賣為 原因，將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人，上訴人並自 承於取得系爭4筆土地時，知悉土地上有上開12戶房屋存在 等事實，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡、㈣、㈤），亦即上 訴人取得系爭4筆土地之應有部分前，被上訴人所有之系爭 房屋，已占有使用425、413地號土地逾30年，且上訴人明知 系爭建案坐落於系爭4筆土地上，而於102、103年間向系爭4 筆土地之原所有權人收購應有部分，詳如原判決附表五所示 。
⒊再查，系爭建案是由起造人許劉秀鑾等7人於68年1月6日就坐 落淡水段砲台埔小段2之2、2之38、2之39、2之40、2之41地 號土地（後4筆即系爭4筆土地）之地上建築物申請建造執照 ，並提出記載67年9月9日立據之系爭同意書，斯時建物已建 築完成70％，經主管機關於68年1月12日實地勘查後，認定該 建物違反規定擅自建造，尚可補辦手續，審查於68年2月8日 核發系爭建照等事實，業經本院調閱系爭建照卷核閱明確， 且為兩造所不爭執（不爭執事項㈤）。而系爭同意書係以系 爭4筆土地所有權人即高廷樹等5人名義出具，並蓋有高廷樹 等5人之印文，其上記載「茲有許劉秀鑾等7人，擬在本人等 所有下列土地建築三層，RC造建築物，業經本人等完全同意 ，為申請建造什項執照特立此同意書為憑。土地標示及使用 範圍如下：地號及同意使用土地面積欄內：淡水鎮淡水段砲 台埔2-2地號59平方公尺、2-38（全筆）、2-39（全筆）、2 -40（即425地號土地全筆）、2-41（即413地號土地，全筆 ）」等情，有系爭同意書可稽（原審卷二第21頁）。上訴人 雖否認系爭同意書之真正，主張系爭同意書上高廷樹之印文 與印鑑證明印文不符，並提出比對照片為據（原審卷四第11



4頁）。然證人高廷樹於原審具結證稱：系爭4筆土地是伊繼 承祖父遺產而來，伊繼承很多筆土地，伊是長孫，不認識其 他共有人，伊全部繼承之土地實際上都是伊叔叔們在處理， 他們叫伊蓋章就會蓋給他們，先前有四、五批房子在蓋，他 們有時候會拿文件來伊家給伊蓋，伊叔叔拿伊繼承的土地去 給許木林分批蓋房子，許木林蓋完後有分房子給伊的叔叔， 系爭同意書上確實是伊蓋章，身分證字號也是對的，那個年 代叔叔叫伊蓋印什麼伊不敢不蓋印，伊以前有同意叔叔把伊 繼承的土地拿去給許木林蓋房子等語（原審卷四第87頁反面 至89頁），足見系爭同意書上高廷樹之印文為真正，堪認上 訴人之前手高廷樹於67年間確實同意建商許木林於系爭4筆 土地上興建系爭建案，並由高廷樹叔父分得房屋作為對價， 至於系爭同意書上印文是否與高廷樹印鑑證明上之印文相同 ，並不影響該印文之真正。另證人即系爭4筆土地共有人郭 鄭秀於原審結證稱：伊在淡水新城有土地，伊知道有人蓋房 子，伊在淡水新城那邊有蓋房子，後來賣掉了，許木林是以 前蓋房子的，當時好像是伊出土地讓建商蓋房子再分房子回 來，都是伊先生郭丙燈在處理，伊先生是代書，好像是分一 棟4樓房子回來。沒有看過系爭同意書，但系爭同意書上之 印文為伊之印文，印章平常是伊保管，但伊先生可以拿去用 ，會跟伊說等語（原審卷四第94頁反面至95頁、96頁反面） 。另證人即郭鄭秀之子郭榮華於原審結證稱：伊有聽過父母 聊天提到在60幾年間在淡水新城與人合建的事情，伊只知道 有這塊地，有與人合建，但合建條件不清楚，當時是由父親 出面處理，後來有分到一棟四層樓的房子，每一層都是獨立 的，房子在父親過世後之95、96年間分批賣掉，伊母親的土 地有與人合建，但後來沒有移轉給其他房屋所有人，也沒有 聽說父母有訴訟案件等語（原審卷四第95頁反面至96頁反面 ），亦徵系爭同意書上郭鄭秀之印文為真正，應係由郭鄭秀 授權其配偶郭丙燈與建商處理合建事宜，郭鄭秀於67年間確 有同意與建商就系爭4筆土地上合建房屋，倘建商未取得郭 鄭秀同意即占用系爭4筆土地，身為代書之郭丙燈自無放任 他人占用而無提起相關救濟程序之理。互核高廷樹與郭鄭秀 之證述，均證稱同意將系爭4筆土地與建商合建房屋，並換 得房屋作為對價。而證人劉心慈（原名許劉秀鑾）即許木林 配偶雖於原審證稱：有聽說許木林在6、70年間在淡水新城 那邊蓋房子，不清楚系爭建案使用伊之名字當起造人，其他 起造人許錦相、許塗勝、許成、許王春等人是伊先生家族等 語（原審卷二第241至242頁）。然證人即許木林之子許烽緯 於原審結證稱：許木林是建商，他有說淡水新城是他蓋的，



伊父親會以母親名義蓋房子，被證14許木林102年10月12日 聲明（下稱許木林聲明）之簽名應該是許木林筆跡等語（原 審卷二第243頁正反面），並參照許木林聲明所載「民國63 年間，高廷樹等地主提供荒蕪的土地委託本人出資金，雙方 合約蓋屋，建築完成後，地主依約已取得新的房屋與土地等 值的財產…」（原審卷二第133頁正反面）等語，顯見許木林 就淡水新城是與地主合建，並分批興建房屋，且確實得到地 主高廷樹、郭鄭秀同意出具系爭同意書。
⒋再者，系爭4筆土地原共有人余漢偉於69年2 月14日自起造人 許成、許劉秀鑾處以買賣為原因，移轉登記為重測前淡水鎮 淡水段砲臺埔小段487、488、486建號建物即門牌號碼新北 市○○區○○街00巷0號、3之1、3之2號房屋所有權人，有建築 改良物登記簿在卷可佐（原審卷三第61頁反面至71頁反面） ，余漢偉於系爭建案興建完成後未久，尚登記成為其中3 棟 房屋之所有權人，必定知悉且同意系爭建案占有使用系爭4 筆土地。至上訴人雖辯稱余偉漢就系爭4筆土地之應有部分 僅6580分之1104（約16.7％），至多僅能分得2戶，上開3戶 不是合建分屋而來云云，然余偉漢與建商如何約定合建分屋 條件，並非本件應審究之爭點，而從地主余偉漢本身即登記 為系爭建案之房屋所有權人，足證系爭同意書上余漢偉之印 文應屬真正。另就地主鄭林粉、杜仁義等2人之印文部分， 上訴人並未爭執其真正（本院卷三第413至415頁），自應認 系爭同意書上鄭林粉、杜仁義之印文為真正。況系爭同意書 記載系爭4筆土地全筆為同意使用範圍，面積甚廣，並清楚 記載同意建築三層樓RC造建築物（原審卷二第21頁），自係 同意起造人興建永久性之建築物。且系爭建案為顯而易見之 12戶房屋，自68年4月20日竣工後，直至上訴人於104年4月2 7日提起本件訴訟（原審卷一第6頁）前，長達30餘年均未見 高廷樹等5人或繼受人對系爭建案之房屋所有權人起訴或其 他救濟途徑主張權利。足證高廷樹等5人確實出具系爭同意 書，同意建商使用系爭4筆土地興建永久性之系爭建案，上 訴人主張系爭同意書並非同意永久使用系爭4筆土地云云， 並不足採。
⒌復參照上訴人所提出由高廷樹交付之記載66年7月30日簽立之 系爭4筆土地之土地所有權登記申請書、土地買賣所有權移 轉契約書（下稱系爭公契）、委託書、都市土地所有權移轉 登記現值申請書所載（本院卷一第441至508頁），買賣雙方 當事人為許成及高廷樹等5人，承買人許成即許木林之父， 亦為系爭建案起造人之一，出賣人即義務人欄均蓋有系爭4 筆土地之原共有人郭鄭秀、鄭林粉、杜仁義、余漢偉之印文



，至於高廷樹部分，則誤載為高「延」樹，並將高廷樹之身 分證字號Z000000000（原審卷四第87頁）誤載為F0000000「 0」00，而獨缺高廷樹之用印。雖不知何故，事後並未更正 系爭公契完成系爭4筆土地之所有權移轉登記，然從高廷樹 持有系爭公契可知，許家建商於66年7月30日曾就系爭4筆土 地與原共有人郭鄭秀、鄭林粉、杜仁義、余漢偉成立買賣契 約關係。綜合上情相互以觀，不論是66年7月30日買賣契約 關係，或是合建契約關係，或是系爭同意書之使用借貸關係 ，系爭4 筆土地原共有人高廷樹等5人與建商間成立債權關 係，同意建商占有使用系爭4 筆土地，並於其上興建永久性 房屋即系爭建案。建商基於系爭同意書，自有占有使用基地 之合法權源，而建商嗣後將分得之房屋出售予第三人並移轉 對基地之直接占有，亦不違反建商與地主間之債權契約本即 係為建築永久性房屋於土地上之內容，則被上訴人向起造人 購買系爭房屋，即得本於占有連鎖之法律關係，對土地所有 權人主張有權占有。
⒍又查，上訴人為百創建設股份有限公司（下稱百創公司）之 負責人，百創公司所營事業包含不動產買賣、租賃、新市鎮 、新社區開發、特定專業區開發等業，有公司登記資料可參 （原審二第34頁），堪認上訴人對於不動產買賣、開發應有 相當智識。而上訴人於本件起訴前即102至103年間分別以贈 與或買賣為原因，登記取得系爭4筆土地之應有部分移轉歷 程詳如原判決附表四所載，則上訴人固非上述與建商之債權 契約當事人，惟上訴人自承於取得系爭4筆土地時，已知悉 土地上12戶房屋存在，且自高廷樹手中取得系爭公契等文件 ，已如前述，再觀諸上訴人提出與高廷樹簽立之不動產買賣 契約書所載（原審卷一第301至303頁），其於102年11月20 日以總價970萬元，購買高廷樹所有之系爭4筆土地及同地段 433地號土地，面積共計251.428平方公尺，換算每平方公尺 約為3萬8,580元，低於系爭4筆土地於102年間之土地公告現 值4萬4,700元（原審卷四第138頁），而土地公告現值實係 低於土地市價乙節，為眾所週知之事實，可知上訴人顯以低 於市價之價格向高廷樹購入系爭4筆土地將近1/2應有部分； 另檢視上訴人與其他共有人余長流、周杜阿雪、周鄭玉華、 余德武、余德雄、余德輝、余德瑞、余德土、余柏霖、余少 莉於103年間所簽訂之不動產買賣契約書第6條均載有：「乙 方（即賣方）應於甲方（即上訴人）支付尾款時，將買賣標 的物依現況點交甲方」等語，有上開不動產買賣契約書可佐 （原審卷一第306、311、316、322頁），且余少莉於該不動 產買賣契約書第6條下方復手寫增加「邇後該持分土地任何



糾葛情事與賣方無涉，買方不得以任何理由請求賣方協助」 等語（原審卷一第322頁），足見上訴人在明知12戶房屋存 在之情況下，與上開出賣人約定土地依現況點交，免除賣方 排除房屋占用土地之義務。參以上訴人對於不動產買賣、開 發應有相當智識經驗，就土地買賣交易，當不致未予調查評 估即貿然簽約購買，理應經過詳細調查評估，尤其淡水新城 戶數眾多，上訴人收購系爭4筆土地前必定會調閱坐落其上 之12戶房屋登記謄本，而知悉系爭房屋為辦理建物保存登記 之合法建物，理當向系爭4筆土地原所有權人詳為探問土地 遭占用緣由、經過及現占有狀況，復持有高廷樹所交付之系 爭公契等文件，知悉系爭4筆土地共有人曾與建商成立債權 契約，綜上各情以觀，足徵上訴人就高廷樹等5人曾與建商 訂定債權契約，同意提供系爭4筆土地供建商興建系爭建案 ，系爭建案並非無權占有系爭4筆土地等節，應為明知或可 得而知，否則系爭建案當無可能完工後長達30餘年均未見高 廷樹等5人或繼受人對系爭建案之房屋所有權人主張任何權 利遑論訴訟。是參照首揭說明所示，惡意受讓土地之上訴人 ，行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得 為之。
⒎上訴人雖稱被上訴人購買系爭房屋時，支付對價未包含土地 權利，已知無法取得基地所有權，不得主張其違反誠信原則 云云。然為被上訴人所否認，並辯稱當時是購買預售屋，以 總價49萬元購買系爭房屋及坐落土地，其中14萬5,000元為 土地對價並曾設定抵押，不知建商事後未將土地辦理過戶等 語，並引用訴外人張金進簽立之淡水新城委建契約書（下稱 系爭委建契約），及系爭房屋之建建築改良登記簿之他項權 利登記為證（本院卷三第81至89頁）。審酌上訴人前開所述 ，並未提出證據供參，已難採信，且高廷樹等5人事後並未 移轉系爭4筆土地應有部分予建商，是否違反與建商間之債 權契約，雖不可考，亦不能因被上訴人未取得系爭房屋坐落 基地之應有部分即反推被上訴人未支付購買土地之對價。 ⒏小結，本件上訴人依民法第767條、第821條規定請求被上訴 人拆除系爭房屋（即附圖所示I3、J3部分）返還所占用之42 5、413地號土地，尚有未合，不予准許。
㈡上訴人請求被上訴人共同將系爭屋突拆除，返還占用土地部 分，是否可採？
查系爭屋突現為兩造所共有，為原已辦保存登記建物之一部 分，為兩造所不爭執（不爭執事項㈥），既屬原合法建物， 足認應屬系爭4 筆土地原所有權人同意興建之範圍，揆諸前 開說明與理由，上訴人亦不得請求拆除系爭屋突（即編號I-



4部分）。
㈢上訴人請求被上訴人拆除系爭頂樓增建，將占用土地返還其 與全體共有人，是否有據？
⒈各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之； 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第821 條、第767 條第1 項分別定有明文。
⒉查系爭建案為地上三層建築，原無頂樓增建等情，有設計圖 、竣工照片及系爭使照存根可參（本院卷三第101、103、10 5頁）。系爭頂樓增建為被上訴人取得系爭房屋後之某年出 資興建完成，未辦保存登記，分別占用425、413地號土地如 編號G-4、H-4等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣），既 非起造人所興建，亦非系爭建照、使照範圍，即非系爭同意 書所載之興建範圍內，則被上訴人自行增建頂樓，未經系爭 4筆土地之原所有權人同意。被上訴人雖引用系爭委建契約 第11條約定，辯稱原始承購人已成立分管協議，同意屋頂平 台歸頂樓承購人使用，系爭頂樓增建有合法占用權源云云。 然查，被上訴人辯稱其為購買預售屋，有簽立與系爭委建契 約相同格式之契約書云云，並未提出證據為憑，已難採信。 縱認有簽立相同約定之委建契約，參照系爭委建契約所載之 契約當事人（本院卷三第85頁），係代建承約人許成與委建 人間之約定，無從拘束系爭4筆土地之地主，且系爭委建契 約第11條約定：「屋頂除水塔及電視天線或必要之公共設施 外，應歸頂樓之承購人使用」（本院卷三第84頁），僅有屋 頂平台之使用權，自不得執此主張有占用425、413地號土地 另行增建之合法權源，上訴人就此部分主張被上訴人無權占 用坐落之425、413地號土地，依民法第767條、第821條規定 ，請求被上訴人將坐落425地號土地上如編號G-4所示及及41 3地號土地上如H-4所示頂樓增建拆除，應予准許。至於上訴 人請求將占用土地返還上訴人及全體共有人部分，審酌系爭 建案有權使用坐落之系爭4筆土地，且上訴人不得請求被上 訴人拆除坐落425地號土地上之系爭房屋，已如前述，則系 爭房屋既未拆除，系爭房屋下方仍有5號、5號之1房屋存在 ，上訴人自無法請求被上訴人將系爭頂樓增建所占用之土地 返還上訴人及全體共有人。
㈣上訴人請求被上訴人共同將占用411地號土地上之系爭通行路 面拆除，及將系爭鐵件拆除，返還占用之土地，是否可採？ ⒈查上訴人經判決分割取得之411地號土地，地目為「道」，現 為新北市○○區○○街80巷後段之道路使用，有原法院104年度



重訴字第446號判決所附之土地複丈成果圖、土地登記謄本 （原審卷四第23、57頁，及現況照片可佐（本院卷一第703 、705頁）。而占用該土地如編號E-2之系爭通行路面，為連 接相通門牌號碼為○○街80巷5號、7號全棟建物之磚造女兒牆 及天橋路面，為建商所建，並非系爭建照、使照範圍內，被 上訴人同意拆除其所增建之系爭鐵件等事實，為兩造所不爭 執（不爭執事項㈢、㈥），則上訴人依民法第767條規定請求 被上訴人拆除系爭鐵件，應予准許。至於被上訴人雖辯稱上 訴人於原審聲明之範圍未包括拆除系爭鐵件云云，然上訴人 於原審即請求被上訴人共同拆除E-2建物（原審卷四第227頁 ），請求範圍自包含天橋全部，而無專指系爭通行路面卻保 留上方之系爭鐵件之可能，被上訴人此部分所辯，無從採之 。
⒉上訴人主張與被上訴人共同就系爭通行路面有事實上處分權 ，依民法第767條規定請求被上訴人共同拆除後，將占用土 地返還等情，為被上訴人所否認，並辯稱：因系爭房屋所坐 落之425地號土地為袋地，依民法第787條規定主張對於411 地號土地之通行權，而系爭通行路面為建商經地主同意所建 ，依系爭委建契約第11條約定，其購買系爭房屋並未包含系 爭通行路面，其無事實上處分權，無權拆除云云，並提出高