臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度上易字第216號
上 訴 人 陳品吉
訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師
何翊萍律師
被上訴人 潘雪娥
訴訟代理人 王銘鈺律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
8 年4 月22日臺灣高雄地方法院107 年度訴字第511 號第一審判
決提起上訴，本院於108 年9 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人廖瑞英（民國83年2 月17日歿） 於71年間，提其所有坐落高雄市○○區○○厝OOOO號地號土 地與楊紗緞合建1 棟左右雙併5 層樓公寓建物（下稱系爭合 建房屋），房屋興建完畢後，由廖瑞英取得土地應有部分1/ 2 及門牌號碼高雄市○○區○○路000 號1 樓、2 樓及163 號1 樓至5 樓建物，而廖瑞英將前161 號1 樓、2 樓及163 號3 樓至5 樓建物登記其配偶黃崑池所有，其後黃崑池將16 3 號3 樓建物出賣予訴外人林松貞，並由廖瑞英移轉土地應 有部分1/10予林松貞；嗣廖瑞英死亡後，黃崑池將161 號1 樓、2 樓及163 號4 樓至5 樓建物分別出賣他人，上訴人陳 品吉因買賣輾轉取得161 號1 樓、2 樓（下稱161 號建物） 所有權，原審共同被告李淑鶯亦因買賣直接、輾轉分別取得 163 號4 樓、163 號5 樓（下稱163 號4 樓建物、163 號5 樓建物）所有權，惟其二人均未取得土地之應有部分，而非 土地之共有人。被上訴人嗣取得廖瑞英所有土地之應有部分 4/10，成為土地之共有人，詎陳品吉、李淑鶯就土地既無所 有權，兩造就土地亦無使用借貸之約定，則陳品吉、李淑鶯 無權占有土地，致被上訴人受有損害，而獲有相當於租金之 不當得利，陳品吉自應給付被上訴人其自101 年12月10日受 讓161 號建物之日起至訴訟繫屬日106 年12月8 日止，李淑 鶯則分別自96年12月14日、84年4 月8 日受讓163 號4 樓建 物、163 號5 樓建物之日起至訴訟繫屬日106 年12月8 日止 ，新臺幣（下同）428,433 元、857,217 元，另請求渠等給 付自106 年12月9 日起至返還占用土地之日止，按月依當期 土地申報地價10% 計算年地租後，再以1/12計算給付被上訴 人相當於月租金之不當得利。爰依民法第767 條、第179 條
、第425 條之1 或類推適用民法第425 條之1 規定，提起本 件訴訟，聲明如原審判決附表一變更後聲明欄所載（按：原 審共同被告李淑鶯於原審判決後提起上訴，嗣於本院繫屬中 之108 年9 月16日撤回上訴）。
二、上訴人則以：廖瑞英係以其所有土地與楊紗緞合建或委託代 建，協議各自分得坐落其上之建物，廖瑞英將其分得之建物 登記為其配偶黃崑池所有，顯係同意系爭建物所有人繼續無 限期使用系爭土地。嗣黃崑池將登記於其名下之建物售出， 由被上訴人基於買賣關係輾轉取得，依占有連鎖之原理，土 地與建物之繼受人自應受該使用借貸法律關係之拘束，土地 上之前開建物屬有權占有。又被上訴人之前手潘廖瑞珍乃被 上訴人母親，與廖瑞英為姊妹關係，被上訴人於買受系爭土 地之際，明知悉廖瑞英同意提供系爭土地建築建物使用，將 分得之建物登記為廖瑞英之配偶黃崑池所有，且上訴人自潘 廖瑞珍受讓土地應有部分時，由建物坐落土地已久之現場外 觀亦明顯可知，顯見被上訴人購買土地應有部分時，其明知 建物所有權人得對土地原所有權人主張有權占用土地仍購買 ，顯有默示同意建物繼續使用土地，被上訴人自其母親潘廖 瑞珍處受讓土地應有部分，應繼受土地同意使用約定之拘束 ，上訴人對土地所有人取得占有土地之正當權源。況系爭土 地於71年間建物起造時之所有權人為廖瑞英，建物自起造興 建完工後原始所有權人為黃崑池，自始即非屬土地及其土地 上之房屋同屬一人所有之情形，無從認定建物與土地所有人 間於房屋得使用期限內推定有租賃關係，自無民法第425 條 之1 之適用，亦無從類推適用。況土地當時之所有權人廖瑞 英，於71年、72年間出具土地使用權同意書，同意建物起造 人於土地上建築房屋，建物有權使用土地，自無再以民法第 425 條之1 之規定保障房屋受讓人繼續使用之必要。又，縱 認得請求上訴人給付不當得利或給付租金，系爭土地所在地 點生活機能、交通便利程度固屬尚可，惟並非熱鬧商業地區 ，被上訴人主張依土地申報地價總額年息10% 計算亦屬太高 ，應以3%計算始屬適當合理等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應給付被上訴人342,745 元，及自民國107 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ，並應給付被上訴人自民國106 年12月9 日起至返還坐落高 雄市○○區○○○段○○○○○地號土地（應有部分十分之 一占用面積）予被上訴人之日止，按月依當期土地申報地價 百分之八計算年地租後，再以其十二分之一計算之月租金， 而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，請求 將原判決該部分廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴
人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項
㈠系爭土地原為廖瑞英（83年2 月17日歿）所有，於71年或72 年間提供予楊紗緞合建如原審卷二第38頁附表所示建物，由 廖瑞英取得門牌號碼即161 號、163 號共5 戶之建物，土地 應有部分1/2 。
㈡系爭土地為被上訴人、訴外人李至權、陳番戌、林松貞、林 信萬、蔡金標、葉志清共有，被上訴人之應有部分為4/10。 ㈢161 號1 樓、2 樓建物（即161 號建物；高雄市○○區○○ ○段00000 ○號）所有權變動情形：
⒈合建之人為廖瑞英，72年4 月4 日登記其夫黃崑池所有。 ⒉黃崑池於87年5 月15日將161 號建物出賣並移轉登記予訴 外人謝明勳所有。
⒊謝明勳於101 年11月29日將161 號建物出賣予上訴人，同 年12月10日以買賣為原因移轉登記為上訴人所有。惟陳品 吉並非系爭土地之共有人。
㈣163 號4 樓建物（即163 號4 樓建物；高雄市○○區○○○ OOOOO 建號）所有權變動情形：
⒈合建之人為廖瑞英，72年4 月4 日登記其夫黃崑池所有。 ⒉黃崑池於86年8 月22日將163 號4 樓建物出賣並移轉登記 予李淑君所有。
⒊李淑君取得163 號4 樓建物後，該建物之所有權登記輾轉 自黃善枝、王進興、黃彫軻，最後於96年12月21日以買賣 為原因移轉登記予被告李淑鶯所有。李淑鶯並非土地共有 人。
㈤163 號5 樓建物（即163 號5 樓建物；高雄市○○區○○○ OOOOO 建號）所有權變動情形：
⒈合建之人為廖瑞英，72年4 月4 日登記其夫黃崑池所有。 ⒉黃崑池於84年8 月24日將系爭163 號5 樓建物出賣予李淑 鶯並於同日以買賣為原因移轉登記予李淑鶯所有。李淑鶯 並非土地共有人。
㈥163 號3 樓建物（高雄市○○區○○厝OOOOO 建號、門牌號 碼高雄市○○區○○路000 號3 樓）所有權變動情形： ⒈合建之人為廖瑞英，72年4 月4 日登記其夫黃崑池所有。 ⒉黃崑池將163 號3 樓建物出賣予林松貞，廖瑞英亦移轉土 地應有部分1/10予林松貞。
㈦土地歷年之申報地價：為99年至101 年申報地價為每平方公 尺23,200元。102 年至104 年度申報地價為每平方公尺26,4 00元。105 年至107 年度申報地價為每平方公尺38,240元。五、本院判斷：
㈠訟爭土地之所在，最初係由土地所有權人廖瑞英與楊紗緞合 建共10戶房屋，完成後由楊紗緞分得其中5 戶，廖瑞英並各 移轉土地應有部分各1/10予楊紗緞所取得之5 戶房屋（共1/ 2 ）。72年4 月4 日將161 號建物、163 號4 樓建物、163 號5 樓建物及163 號3 樓建物則登記在廖瑞英配偶黃崑池名 下，廖瑞英死亡前之72年5 月，黃崑池將163 號3 樓建物出 賣予林松貞，廖瑞英配合移轉土地應有部分1/10予林松貞， 為兩造所不爭執，並有各該土地、建物登記簿謄本可稽。上 訴人所有之系爭建物（即161 號1 、2 樓），係黃崑池於87 年5 月間出售移轉予謝明勳，上訴人嗣於101 年12月間向謝 明勳買受該建物而輾轉取得（惟因廖瑞英已歿，而均未取得 建物所坐落地上之土地），就此，據上訴人主張廖瑞英、黃 崑池間就建物與基地間存有未定存續期間之消費借貸契約， 該土地既供系爭建物使用，建物既仍完好，則使用借貸關係 尚未消滅，被上訴人應繼受該使用借貸關係云云。惟上訴人 就其所為之上開主張，並未舉出任何事證以實其說，且與該 基地上係興建10戶房屋，而分歸楊紗緞取得之5 戶房屋，每 戶亦配合取得應有部分各1/ 10 ，於廖瑞英死亡前之72年間 ，黃崑池出售予林松貞之1 戶房屋，廖瑞英亦以買賣為原因 移轉登記應有部分1/10土地予林松貞各情不符，足徵當時係 以使每戶各取得土地應有部分1/ 10 為規劃，事理上當不可 能廖瑞英與黃崑池夫妻彼等間就土地、房屋間有使用借貸關 係之契約合致存在。此再徵諸於廖瑞英生前，黃崑池名下之 163 號3 樓建物出售移轉予林松貞時，廖瑞英同即移轉其名 下土地之應有部分1/10予林松貞乙情觀察，黃崑池名下之上 該建物與相對應之廖瑞英名下土地應有部分，並非存有使用 借貸關係（蓋若存有使用借貸關係，則廖瑞英當無配合移轉 土地應有部分之情）。是而上訴人主張廖瑞英與黃崑池間就 系爭建物使用土地，係因存有使用借貸契約云云，自非可取 。
㈡如前所述，廖瑞英死亡以前，就登記在黃崑池名下之各該建 物，與登記廖瑞英名下之土地應有部分，於出售時，夫妻彼 此會配合將登記其名下之建物、土地同為移轉予買受者，考 其目的，無非因經濟因素之考量（可能為節稅，或夫妻間就 出售房地須經雙方同意等諸般原因），但因廖瑞英於83年2 月間死亡，而黃崑池與廖瑞英間並無子女，固而由廖瑞英之 姊妹6 人與黃崑池繼承，而訟爭土地應有部分4/10及163 號 1 、2 樓房屋在該分割遺產之訴訟（本院84年度重上字第60 號）係分配予廖瑞英胞妹潘廖瑞珍（即被上訴人之母）取得 ，而非歸黃崑池取得，是而黃崑池嗣將訟爭161 號1 、2 樓
房屋出售予上訴人之前手謝明勳時，廖瑞英已殁，故而未能 併將廖瑞英夫婦本來規劃應隨同之土地應有部分1/10為移轉 ，致生本件之情形。查，系爭基地於71年間所有權人係廖瑞 英，其與楊紗緞約定，由楊紗緞在該土地建造十戶房屋（五 層樓之公寓雙併），由楊紗緞取得一半即房屋5 戶及土地應 有部分5/10，另一半分歸廖瑞英，房屋完成後，約定歸廖瑞 英取得部分之房屋，除其中之163 號1 、2 樓（1 戶）登記 在廖瑞英名下外，其餘4 戶即161 號1 、2 樓（1 戶），及 163 號3 樓、4 樓、5 樓房屋則登記黃崑池名下，土地應有 部分5/10則均登記廖瑞英名下，於廖瑞英生前出售163 號3 樓房屋及土地應有部分1/10予林松貞，並移轉土地、建物登 記，已如前述。而廖瑞英與黃崑池乃夫妻，法律上雖為不同 之人格，但渠等既因為達上述之經濟上目的，將嗣後已立法 不可將基地與建物分離歸不同人取得之當時法制上之缺漏， 將建物及基地（應有部分）分別登記為黃崑池、廖瑞英所有 ，於有出售時，再行配合移轉建物或土地予買受人，嗣因廖 瑞英死亡，致嗣自黃崑池受讓訟爭房屋之人，因無相對應之 土地，致生之窘境。在此情形下，為保護房屋所有人可有權 繼續占有使用坐落之土地（按：訟爭房屋位在雙拼5 層公寓 之1 樓，事實上依其性質亦不能拆除），以維護房屋之經濟 價值，即應將此原有規劃1 戶建物對應基地應有部分1/10而 登記黃崑池夫妻名下之各該房屋、土地，視為同屬一人所有 ，在僅將訟爭房屋所有權讓與他人，而未將土地應有部分一 併讓與時，應推定係允許房屋受讓人在房屋得使用期間內， 與其有租賃關係。換言之，在72年當時因公寓之建物與基地 （本質不得分離）登記法令未完備，處於當時之時空背景及 本個案黃崑池夫婦將房屋、土地分別登記在二人名下等情節 ，為體現房屋所有權與基地利用權一體化，調和土地、建物 所有人間之權益，以符社會正義之要求，法理上應認房屋所 有權人須支付相當之對價，而得以在房屋得使用期間內有權 使用房屋坐落之土地，始符社會現實及正義。至於上訴人另 以：土地原所有權人廖瑞英有出具土地使用權同意書與楊紗 緞合建房屋，概括同意楊紗緞在其基地上建築房屋，應推定 廖瑞英於書立同意書之時，即默許日後取得房屋所有權之人 或占有人以使用房屋之目的使用該房屋，上訴人既輾轉取得 訟爭房屋，自得基於使用借貸關係主張云云。然查，微論上 訴人始終未能證明有其所主張之該同意書之存在，況上訴人 所取得訟爭之161 號1 、2 樓房屋，與當時合建人楊紗緞所 分配之房屋（165 號1 、2 樓、167 號1 、2 樓、及165 號 3 樓、165 號4 樓、165 號5 樓共5 戶）無關，自不得以其
所主張楊紗緞所取得之土地使用同意書，據為主張其得無償 使用基地。
㈢按城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 10% 為限；此於租用基地建築房屋，得準用之，土地法第97 條第1 項、第105 條定有明文。所謂年息10%為限，乃指基 地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算 之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地 之經濟價值、所受利益等情，以為決定。系爭土地坐落高雄 市苓雅區武廟路，鄰近大順三路、國治路，週遭有餐食店、 蔬果店、手機店且鄰近特力屋，系爭161 號建物出租予他人 開設造型沙龍。綜合該之位置、繁榮程度、及生活機能等情 ，認系爭161 號建物占用土地之租金應以土地申報地價之週 年利率8%，權利範圍即以土地應有部分1/ 10 計算，回溯5 年使用土地期間（101 年12月10日起，至106 年12月8 日止 ）之租金合計342,745 元（如附表）為適當，逾此金額之請 求，不應准許。
六、綜上，被上訴人以其為基地所有權人地位，請求上訴人給付 租金，其請求在342745元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算法定遲 延利息範圍內，暨自106 年12月9 日起至返還基地日止，按 月依當期土地申報地價百分之八計算年租，再以其十二分之 一計算給付月租金範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此之其 他請求，則不應准許。原審論敍上訴人係無權占用，應給付 被上訴人相當於租金之不當得利，判命上訴人如數給付，所 持理由容有未洽，惟結果尚無二致，判決仍應予維持。上訴 論旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回上訴。又本件攸關爭點之待證事實已明，兩造其餘攻 擊防禦方法及所提資料，均無碍判決結果，爰不再一一載敍 ，併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2 項、第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 8 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川
法 官 李怡諄
法 官 許明進
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
書 記 官 林昭吟
附表
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│年度(計算期間) │申報地價 │年息 │占用面積(平方公尺)│金額/元 │
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│101年12月10日至 │23,200元 │8% │1×(1/10)×277= │3,099元 │
│101年12月31日， │ │ │27.7 │ │
│共計22天 │ │ │ │ │
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│102年1月1日至102│26,400元 │ │ │58,502元│
│年12月31日，共計│ │ │ │ │
│12月 │ │ │ │ │
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│103年1月1日至103│26,400元 │ │ │58,502元│
│年12月31日，共計│ │ │ │ │
│12月 │ │ │ │ │
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│104年1月1日至104│26,400元 │ │ │58,502元│
│年12月31日，共計│ │ │ │ │
│12月 │ │ │ │ │
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│105年1月1日至105│38,240元 │ │ │84,740元│
│年12月31日，共計│ │ │ │ │
│12月 │ │ │ │ │
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│106年1月1日至106│38,240元 │ │ │79,400元│
│年12月8 日，共計│ │ │ │ │
│342天 │ │ │ │ │
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│合計342,745元 │
│計算式：土地占用面積( 權利範圍1/10）×當年度申報地價8%×占用日數。│
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