臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3882號
原 告 陳耀卿即祭祀公業陳承發
訴訟代理人 蔡本勇律師
被 告 張麗美
訴訟代理人 羅閎逸律師
李依玲律師
上1人
複代理人 紀雅茹
上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國108
年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台中市○○區○○○段000○000地號土地如附圖即台中市豐原地政事務所複丈日期民國一０八年一月二十四日土地複丈成果圖所示，編號A部分、面積三五．二三平方公尺，編號B部分、面積十九．九一平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應給付原告新台幣捌萬柒仟貳佰陸拾肆元，及自民國一０七年十二月一日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣壹萬柒仟肆佰捌拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣叁萬零肆拾陸元，由被告負擔新台幣貳萬柒仟零肆拾壹元，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣伍拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰柒拾叁萬玖仟柒佰伍拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加。民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明 文。本件原告起訴時原聲明請求：「一、被告應將坐落台中 市○○區○○○段000○000地號土地(下合稱系爭土地)上建 築物(門牌號碼：台中市○○區○○路0○0號，下稱系爭房 屋)等拆除，並返還土地予原告。二、被告應給付原告新台 幣(下同)320310元，及自民國107年12月1日起至返還土地止
，給付原告每年21354元。三、願供擔保請准宣告假執行。 」等情，嗣原告於108年4月3日具狀更正聲明請求：「一、 被告應將坐落系爭土地如台中市豐原地政事務所108年1月24 日土地複丈成果圖所示建物(如附圖編號A部分，面積35.23 平方公尺、編號B部分，面積19.91平方公尺，門牌號碼：台 中市○○區○○路0○0號)等拆除，並返還土地予原告。二 、被告應給付原告279972元，及自107年12月1日起至返還土 地止，給付原告每年21859元。三、願供擔保請准宣告假執 行。」等情，有該日民事補正暨減縮聲明狀可憑(參見本院 卷第96頁)。本院審酌原告上揭更正請求，聲明一部分係經 地政機關實測後，依附圖所示測量成果補充事實上之陳述， 其訴訟標的並未變更，依前揭民事訴訟法第256條規定，即 非訴之變更或追加；而聲明二部分，原告主張之訴訟標的及 請求之原因事實亦未變更，僅請求返還不當得利數額減少而 已，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭民事訴訟法第 255條第1項第3款規定，亦非訴之變更或追加，毋庸徵得被 告同意，應予准許，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、系爭土地為原告所有，被告未經原告同意，擅自在系爭土 地建造系爭房屋使用，占用面積為如附圖所示，即編號A 部分，面積35.23平方公尺、編號B部分，面積19.91平方 公尺。嗣原告於107年11月14日寄發台中向上郵局第650號 存證信函催促被告，稱被告若主張就使用系爭土地具有租 賃關係存在，請於文到15日內給付已積欠2年以上，高達 數十年之租金或不當得利損害賠償，否則原告逕依土地法 第103條第4款規定終止租賃契約，並以該存證信函為終止 契約之意思表示。倘被告無法證明租賃關係存在，即依民 法第767條第1項規定訴請被告將坐落系爭土地如附圖所示 編號A部分、面積35.23平方公尺，編號B部分、面積19.91 平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。嗣被 告於107年11月15日收受上開存證信函後未予理會。 2、系爭208、215地號土地於107年申報地價依序為每平方公 尺3040元、5600元，而被告無權占有系爭土地面積約55. 14平方公尺(即占用系爭208地號土地面積約35.23平方公 尺，及占用系爭215地號土地面積約19.91平方公尺)，而 受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依土地法第 97條及第105條規定，每年租金以申報地價218595元(計算 式：107099＋111496＝218595)百分之10計算，其金額為
21859元，原告乃依民法第179條不當得利規定請求被告返 還自92年12月1日起至107年11月30日止，共15年之所受利 益，其金額為327885元(計算式：21859×15＝327885)， 但原告僅請求279972元。
3、倘被告主張有租賃關係存在，則被告經原告依法催告後， 仍未給付已積欠2年以上，高達數十年之租金，原告自得 依土地法第103條第4款規定終止租約，收回系爭土地，並 以本件起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示 ，並請求被告給付積欠之租金。
4、並聲明：(1)如主文第1項所示。(2)被告應給付原告 279972元，及自107年12月1日起至返還土地之日止，給付 原告每年21859元。(3)願供擔保請准宣告假執行。 (二)對被告抗辯之陳述：
1、被告提出土地租賃契約書3份，其上承租人分別為陳鎮川 及陳林朱，租賃標的分別為神岡鄉下溪洲段后寮小段265 之93地號(面積150.94坪)、神岡鄉下溪洲段后寮小段265 之2地號(面積0.0094公頃-28.335坪)、神岡鄉下溪洲段后 寮小段265之23地號(面積179.383坪)，無法證明與系爭土 地有關。且依被告提出繼承系統表記載，陳葆青之父親為 陳瑞池(59年8月20日死亡)，陳瑞池之父親為陳火爐，與 上開租約記載之承租人陳鎮川及陳林朱無關。另被告提出 民事答辯狀附件1各項所謂租金收取文件，並未有原告署 押紀錄，部分文件內僅有陳溪圳簽名或用印之字樣，並無 原告管理人陳耀卿或前任管理人陳水和之署押，且該書狀 所附地價稅繳納通知書記載課稅土地為豐原圳寮段6號等3 筆，面積6.94平方公尺，亦與系爭土地不同，不足以證明 兩造間就系爭土地有租賃關係存在，故原告否認被告此部 分抗辯，被告應負舉證責任。
2、倘鈞院認定兩造間租賃關係存在，然依土地租賃契約，以 承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當期限 不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之 目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用 時為止之期限。雖司法院院解字第4075號解釋認為土地法 第103條第1款規定，僅於契約訂有期限者始適用之。然依 最高法院89年度台再字第7號民事裁判意旨稱：「按土地 之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非 有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期 限．依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至 房屋不堪使用時為止之期限。兩造就系爭土地租賃關係為 不定期限，依前開說明，應租至系爭房屋不堪使用時為止
。」等語，最高法院89年度台上字第2227號民事裁判亦同 此意旨，可見租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定 之房屋而使用其基地為目的，該租賃關係依民法第451條 之規定成為不定期限後，應至房屋不堪使用時消滅，係司 法實務上一致見解。而土地法第103條明定租用建築房屋 之基地，非有第1款至第5款之情形之一，出租人不得收回 。該條雖未將所建房屋已不堪使用列為出租人得收回基地 之情形之一，但該條第1款明定契約年限屆滿時，出租人 得收回建築房屋之基地，而租用基地建築房屋契約應解為 定有租至房屋不堪使用時為止之期限，仍為定有期限之租 賃，是租用基地建築房屋契約，出租人自得於承租人所建 房屋不堪使用時，依土地法第103條第1款契約年限屆滿之 規定向承租人收回基地，此部分亦有最高法院92年度台上 字第1894號、107年度台上字第815號等民事裁判及臺灣高 等法院臺中分院(下稱臺中高分院)94年度上易字第129號 民事裁判意旨可參。據此，系爭土地租賃契約書係於58年 4月30日簽訂，其原始房屋應為原證7照片所示加強磚造， 嗣未經原告同意，被告或第3人自行重建而材質結構為現 況之鋼筋混凝土建造。而依財政部106年2月3日台財稅字 第10604512060號令之固定資產耐用年數表記載，原始加 強磚造房屋屋齡應已超過固定資產耐用年數表記載之35年 ，原告自得依土地法第103條第1款規定請求被告返還系爭 土地，並以108年5月22日準備書狀繕本之送達作為終止系 爭租約之意思表示。
二、被告方面：
(一)原告起訴請求拆除之系爭房屋，乃被告之配偶陳葆青自祖 先繼承而來，陳葆青過世後則由被告繼承之。而陳葆青之 祖先至早於58年間即與原告就系爭土地訂定不定期租賃契 約，承租系爭土地建築房屋使用，此有被證1即土地租賃 契約書3件及陳家家譜可證。又系爭土地之承租人皆有按 時繳納租金，迄至81年間發生原告之派下權爭議，歷經鈞 院81年度訴字1280號民事判決、83年度國字第104號民事 判決、臺中高分院83年度上更(一)字第104號民事判決及 95年度再易字84號民事判決確定在案。上開訴訟歷時長達 約15年，至訴訟後期原告即未再派人向被告收取租金，因 原告之派下權爭議尚未確定，被告亦不知要向何人繳納系 爭土地之租金。又原告於107年11月14日寄發之存證信函 係由訴外人陳炎生代為收受，因陳炎生為中風患者，行動 及言語困難，其收受前開存證信函數十日後始交付予被告 ，被告隨即收受本件起訴狀繕本，故被告並非惡意不繳納
租金。
(二)被告所有系爭房屋仍存在經濟價值，若將其拆除顯然不利 於物之經濟效用，被告願與原告協商繼續以租賃或買受系 爭土地方式，以取得使用系爭土地之合法占有權源。倘鈞 院認為被告占有系爭土地構成無權占有，而應給付原告相 當於租金之不當得利，而依民法第126條規定，租金之請 求權因5年間不行使而消滅，且依最高法院102年台上字第 2209號民事裁判意旨，相當於租金之不當得利請求權應適 用5年之短期消滅時效，故原告以15年計算請求被告給付 無權占有系爭土地所生相當於租金之不當得利，超過5年 之部分並無理由。
(三)依被告提出土地租賃契約書3份，第1份於58年4月30日簽 訂，租賃標的為神岡鄉下溪洲段后寮小段265之9、265之3 、265(該租賃契約書文字記載為「本地」)等地號3筆土地 ；第2份於62年7月21日簽訂，租賃標的為神岡鄉下溪洲段 后寮小段265之2地號土地；第3份於79年4月8日簽訂，租 賃標的為神岡鄉下溪洲段后寮小段265之2、265之9、265 之3、265(該租賃契約書文字記載為「本地」)等地號4筆 土地。而前開租賃契約書記載地號均為重測前舊地號，對 照附圖及台中市豐原地政事務所核發舊地籍圖謄本，系爭 房屋坐落在重測前神岡鄉下溪洲段后寮小段265、265之9 地號之部分土地上，而神岡鄉下溪洲段后寮小段265、265 之9地號土地確為前開第1、3份土地租賃契約書約定之租 賃標的，故原告主張前開3份租賃契約書與系爭土地無關 ，實有誤會。
(四)原告雖主張依原告提出繼承系統表記載，陳葆青之父親為 陳瑞池，陳瑞池之父親為陳火爐，而與前開租約記載承租 人陳鎮川及陳林朱無關云云。然系爭租賃契約書承租人記 載為陳鎮川及陳林朱，而陳鎮川為陳葆青祖父之弟弟，陳 林朱則為陳鎮川之配偶，最早於58年間係由陳鎮川代表陳 灶膝下子孫與原告簽訂土地租賃契約，供陳灶子孫於租賃 土地上建築房屋居住，陳鎮川過世後則由陳鎮川之配偶陳 林朱代表簽訂租約，而陳葆青之祖先從當時即在系爭土地 上建築房屋居住，並非如原告主張系爭租賃契約與被告無 關。
(五)原告又主張被告民事答辯狀附件1各項租金收取文件，並 無原告署押紀錄，部分文件內僅有陳溪圳簽名或用印字樣 ，並無原告管理人陳耀卿或前任管理人陳水和之署押云云 。惟原告之第1任管理人陳水和於83年12月12日死亡，直 至104年10月改選第2任管理人陳耀卿，並於104年11月10
日始經台中市新社區公所同意備查在案，亦即原告自83年 12月12日起至104年11月10日止期間並無管理人存在，此 部分事實可函詢台中市新社區公所。另被告自80年度至91 年度上半年間，均繳交租金予原告指派之租金收取人員陳 溪圳，並由陳溪圳在原告製作之專用收款簿上蓋章，表示 確有收到租金，該項收款作業程序堪稱嚴謹。況原告自前 任管理人陳水和死亡後，並未通知土地承租人更換收取租 金人員，任由陳溪圳繼續收取租金長達8年，卻於本件訴 訟否認有收取租金，顯與經驗法則不符，無足可採。 (六)又陳灶之子孫當年需要土地供其等建築房屋居住，遂推由 陳鎮川出面與原告訂定租賃契約，陳鎮川過世後則由陳林 朱代表簽訂租約。陳鎮川、陳林朱雖係以個人名義與原告 締約，惟實際上係基於代理各戶承租人之意思與原告締約 ，且締約當時原告管理人為陳水和，陳水和為陳鎮川之堂 叔，陳水和對於前開事實顯然完全知情。況原告均係分別 向系爭土地上各承租戶收取租金，而非向陳鎮川收取全部 租金，亦足證原告於締約時即明知陳鎮川及陳林朱係基於 代理各承租戶之意思締約，依據最高法院103年度台上字 第781號及70年度台上字第2160號等民事裁判意旨，應發 生「隱名代理」之法律效果，故系爭租賃契約之效力仍存 在於原告與系爭土地上各戶承租人間，而被告乃自陳葆青 繼承系爭租賃契約之權利義務，陳葆青則係繼承自其父陳 瑞池。退步言之，倘鈞院認為系爭租賃契約之承租人為陳 鎮川及陳林朱，對被告不生效力，惟仍應認為被告及其祖 先長年來均係基於陳鎮川、陳林朱及其等繼承人之同意占 有使用系爭土地，系爭租賃契約既未經原告合法終止而仍 為有效，被告占有系爭土地即非無權占有甚明，原告應不 得請求被告返還系爭土地。
(七)依系爭土地租賃契約第2條既已明訂為「不定期租約」， 該條後段更特別約定非有積欠租金或違背租約，原告不得 任意聲明終止租約，即應解為依契約當事人之真意，係供 承租人長久建築房屋為目的。且系爭土地租賃契約既已明 文約定該租約為「不定期租約」，此與原告提出最高法院 見解「未明訂租賃之期限」之情形明顯有間，故應無適用 該最高法院見解，解為定有租至房屋不堪使用時為止之期 限之餘地。況系爭土地租賃契約第1條僅約定：「甲方茲 將都市土地……出租與乙方，而乙方為使用建築房屋而承 租之。」，並未約定僅供「特定房屋」使用，原告將系爭 土地租賃契約解為僅供承租當時所建房屋使用，應屬無理 ，故原告主張以「契約年限屆滿」、「房屋不堪使用」為
由終止租約，顯已違背系爭土地租賃契約之約定。 (八)又依系爭土地租賃契約之締約背景，亦可證明當時雙方締 約真意，確係以供承租人長久建築房屋居住使用為目的： 1、被告之配偶陳葆青與原告之派下員陳水和、陳耀卿等人均 為陳怣嬰之子孫，而陳怣嬰、陳承發、陳新發3人為濟陽 唐宗兄弟，於日據時期明治10年在豐原邂逅後，即各出資 3分之1合買十五庄等多處田地，嗣陳承發、陳新發因故死 亡後，陳怣嬰為祭拜陳承發及陳新發，設立「祭祀公業陳 承發」及「祭祀公業陳新發」，並將3人共同購買之財產 均歸為祭祀公業之財產。惟為恐日後陳承發及陳新發香火 斷絕，又為恐日後子孫為公業財產產生糾葛，當時陳怣嬰 以筊杯方式決定由陳怣嬰之子陳樹井1人承嗣，即將陳承 發、陳新發之祭祀及「祭祀公業陳承發」、「祭祀公業陳 新發」之派下員單傳陳樹井1人，前開事實為臺中高分院 83年度上更一字第104號民事確定判決所認定。是系爭土 地租賃契約之租賃標的土地(包括系爭土地在內)，乃當年 陳怣嬰、陳承發及陳新發共同購買土地之一部分，因陳怣 嬰生前與陳承發、陳新發共同購買之土地均歸為祭祀公業 之財產，且祭祀公業派下員僅單傳陳樹井1人，致陳怣嬰 之其餘子孫均無土地可供建築房屋居住使用，故僅得向祭 祀公業承租土地，當時原告管理人陳水和身為家族1員， 對於前開事實知之甚詳。且證人陳德全於108年6月26日言 詞辯論期日到庭證稱：「(被告訴代：你們這個家族為什 麼要跟原告租土地蓋屋？你們沒有自己的土地嗎？)我們 的祖先早年就向祭祀公業承租土地，我們自己沒有地。」 、「(被告訴代：祭祀公業跟你們有何關係？)詳細情形我 不清楚，原告也是我們的祖先。」等語。又系爭土地租賃 契約係於上開背景下簽訂，足證當初締約之目的係為讓其 他不具有祭祀公業派下權之陳怣嬰子孫有土地可供永久建 築房屋居住使用為目的，而非如原告主張僅供承租當時所 建房屋使用，如此解釋始符合契約當事人之真意，亦符合 系爭土地租賃契約第2條之文義。
2、系爭房屋於70年間有漏水情形，當時陳葆青之父陳瑞池、 母王愛梅向陳水和尋求意見(當時親屬間仍常有來往且交 情良好)，陳水和向陳瑞池、王愛梅表示：「屋子壞了就 要翻修」，故陳瑞池、王愛梅在陳水和建議下始將房屋改 建為鋼筋混凝土結構，加強系爭房屋之耐用程度。而系爭 房屋改建在外觀上顯而易見，且當時原告管理人陳水和又 為被告家人經常往來之親屬，實難諉稱對於系爭房屋改建 乙事毫不知情，且系爭房屋改建迄今，原告均未曾為反對
之表示，更未曾據此為終止租約之意思表示，足證系爭房 屋之改建當時確為原告同意。據此，倘鈞院認為系爭土地 租賃契約無法解為供承租人長久建築房屋為目的，至少應 認為系爭土地租賃契約之期限至改建後之房屋不堪使用時 為止。
(九)近年來「祭祀公業陳承發」、「祭祀公業陳新發」發生派 下權爭議，除陳樹井後代以外之陳怣嬰子孫，認為其等就 「祭祀公業陳承發」、「祭祀公業陳新發」亦有派下權存 在，先後向法院提起確認派下權存在之訴訟，上開臺中高 分院83年度上更一字第104號民事判決即為其一，故被告 合理推測原告之派下員與陳怣嬰其他子孫心生嫌隙，原告 遂先後向系爭土地上之房屋所有權人提起拆屋還地訴訟。 然原告以「契約年限屆滿」、「房屋不堪使用」為由終止 租約，確已違背系爭土地租賃契約之約定，且於法無據至 明。
(十)並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為原告所有，被告所有系爭房屋坐落在系爭土地 上，占用位置如附圖所示編號A部分占用系爭208地號土地 、面積35.23平方公尺，編號B部分占用系爭215地號土地 、面積19.91平方公尺，合計55.14平方公尺。 (二)系爭房屋結構原為加強磚造，嗣經被告於70年間改建為現 況之鋼筋混凝土結構3層樓建物。
(三)被證1即58年4月30日、62年7月21日及79年4月8日簽訂3份 土地租賃契約書，其形式皆為真正。(但原告爭執該3份土 地租賃契約書之實質真正)
四、兩造爭執事項：
(一)原告主張被告所有系爭房屋無權占有系爭土地，依民法第 767條第1項規定請求被告拆屋還地，是否可採？即被告抗 辯稱依被證1即3份土地租賃契約書，被告依租地建屋之不 定期限契約係有權占用，是否有理由？
(二)原告主張系爭土地租賃關係經合法終止，依土地法第103 條規定請求收回系爭土地，是否有據？
(三)原告依民法第179條規定請求被告返還占用系爭土地15年 之不當得利，是否有理由？
五、法院之判斷：
(一)查所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第 l項前段、中段著有明文。又按以無權占有為原因，請求
返還土地，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有 之事實無舉證責任，應由占有人就其取得占有係有正當權 源之事實證明之(參見最高法院85年度台上字第1120號民 事裁判意旨)。本件系爭土地為原告所有，而被告所有系 爭房屋坐落在系爭土地上，占用位置如附圖所示編號A部 分占用系爭208地號土地、面積35.23平方公尺，編號B部 分占用系爭215地號土地、面積19.91平方公尺，合計55. 14平方公尺乙節，已據原告提出系爭土地登記謄本2件、 地籍圖謄本1件及現場照片各在卷為憑，而本院復依原告 聲請囑託台中市豐原地政事務所指派測量員於108年1月24 日上午會同本院及兩造履勘現場，確認系爭房屋為鋼筋混 凝土結構3層樓建物，2樓以上為鐵皮加蓋，製有勘驗筆錄 在卷可按，並經台中市豐原地政事務所繪製土地複丈成果 圖可稽各情(參見本院卷第80～83頁、第86、87頁)，均為 兩造一致不爭執，則被告所有系爭房屋既坐落在系爭土地 上，被告雖以非無權占有抗辯，既為原告所否認，依前揭 最高法院85年度台上字第1120號民事裁判意旨，被告自應 就系爭房屋占有使用系爭土地具有法律上之正當權源之事 實負舉證責任。
(二)被告固提出被證1即58年4月30日、62年7月21日及79年4月 8日簽訂之3份土地租賃契約書為其依據，抗辯稱原告自始 同意提供系爭土地予承租人長久建築房屋居住使用為目的 且該土地租賃契約約為不定期租約，原告不得任意終止租 約云云。惟為原告所否認，並為上開主張。而本院審酌兩 造提出之證據資料，認為兩造間就系爭土地之租賃契約不 存在，系爭房屋占有使用系爭土地欠缺法律上之正當權源 ，應成立無權占有，原告得依民法第767條第1項規定請求 被告拆屋還地，爰分別說明理由如次：
1、依被告提出被證1即58年4月30日、62年7月21日及79年4月 8日簽訂之3份土地租賃契約書，及被證2陳怣嬰之繼承系 統表可知，上揭3份土地租賃契約書記載之出租人均為原 告(以管理人陳水和名義簽訂)，承租人則為陳鎮川(58年4 月30日、62年7月21日等2份租約)，或陳林朱(79年4月8日 租約)，而依被告抗辯系爭房屋係自其配偶陳葆青繼承取 得，陳葆青則自其父陳瑞池繼承取得乙節，惟陳鎮川為陳 瑞池之叔父，陳葆青之叔公，陳林朱係陳鎮川之配偶，陳 瑞池之嬸母，陳葆青之嬸婆，因陳瑞池於59年8月20日死 亡，陳鎮川於70年2月27日死亡，故陳鎮川死亡時，依民 法第1138條規定，陳葆青並非陳鎮川之法定繼承人，對於
陳鎮川之遺產(包括上揭58年4月30日、62年7月21日等2份 租約之權利義務)即無繼承權，遑論陳林朱死亡後，陳葆 青對陳林朱之遺產(包括上揭79年4月8日租約之權利義務) 當然亦無繼承權可言，故被告在客觀上即不可能自陳葆青 處繼承取得上揭3份土地租賃契約書之權利甚明。 2、被告又抗辯稱陳灶之子孫當年需要土地供其等建築房屋居 住，遂推由陳鎮川出面與原告訂定租賃契約，陳鎮川過世 後則由陳林朱代表簽訂租約。陳鎮川、陳林朱雖係以個人 名義與原告締約，惟實際上係基於代理各戶承租人之意思 與原告締約，且締約當時原告管理人為陳水和，陳水和為 陳鎮川之堂叔，陳水和對於前開事實完全知情，原告均係 分別向系爭土地上各承租戶收取租金，足證原告於締約時 明知陳鎮川及陳林朱係基於代理各承租戶之意思締約，應 發生「隱名代理」之效力，故系爭土地租賃契約之效力仍 存在於原告與系爭土地上各戶承租人間等情，亦為原告所 否認，並為上開主張。而所謂「隱名代理」之成立，係指 代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義 為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為「相對 人所明知或可得而知者」，始對本人發生代理之效力(參 見最高法院92年度台上字第1064號及103年度台上字第781 號等民事裁判意旨)。是就本件而言，原告既否認陳鎮川 及陳林朱係基於代理各承租戶之意思與原告締約乙事，則 被告應就原告當時之管理人陳水和或陳耀卿「明知或可得 而知」上情之有利於己事實負舉證責任，被告復聲請訊問 證人即陳鎮川、陳林朱之子陳德全，本院乃於108年6月26 日言詞辯論期日訊問證人陳德全，經具結後證稱：「陳鎮 川及陳林朱是我的父母，我去年才看過被證1即3份土地租 賃契約，當時是我哥哥因訴訟需要才拿出來，而該3份契 約是我父母與陳水和簽的，租約內容及簽約之土地為何， 我當時不清楚，最近因訴訟才知道。……。目前在系爭土 地上居住的有大伯陳火爐、二伯陳松江及我父親，共3房 ，而被告是陳火爐之孫媳婦，我父母及我的兄弟姐妹都有 同意被告及其家人居住在系爭土地之房屋，『當時為何是 我父母與原告簽約，而不是各住戶分別與原告簽約，我不 清楚』。……。原告早期均由陳水和收取租金，後來有1 段期間沒有人收租金，因原告有1段期間沒有管理人，租 金是每1房都有繳，是按戶收取的。陳水和沒有前來收租 時就請陳溪圳代理收租金，我們就將租金交給陳溪圳，陳 溪圳有無交給陳水和，我不清楚。我也從未問過陳水和或 陳耀卿有無請陳溪圳前來收取租金，因我與陳水和或陳耀
卿沒有見過面。……。原告收租時就知道被告及其家人住 在系爭土地上，原告並無反對之表示。」等語(參見本院 卷第142頁背面至第145頁)。是依證人陳德全之證述內容 ，可知證人陳德全並不清楚陳水和與陳鎮川、陳林朱等2 人簽訂租約之內容為何，亦不清楚陳鎮川、陳林朱等2人 當時究係基於個人名義與原告簽約，或係代理各承租戶之 意思與原告簽約，尤其依被告提出68年至90年間所謂繳納 「租金收據」(參見本院卷第41～46頁)，其上簽收人均無 「陳水和」之簽名或印文，證人陳德全卻證稱「原告早期 均由陳水和收取租金」，即與卷內證據資料不符，且當年 原告究竟有無委任陳溪圳代收租金，仍屬不明？若有，究 係原告委任或係陳水和私人委任，亦屬不明？特別是被告 明知陳水和於83年間死亡後，原告有相當期間並無管理人 ，被告卻繼續繳付租金至90年間，而對陳溪圳有無收取租 金之權限不生疑問，殊難想像？準此，證人陳德全之證述 不足以認定陳鎮川、陳林朱等2人係以「隱名代理」方式 代理各承租戶之意思與原告簽約，亦無任何積極證據足以 證明當年陳灶子孫共推陳鎮川、陳林朱等2人與原告簽約 承租系爭土地，故被告此部分抗辯委無可採。
3、又被告抗辯稱上揭3份土地租賃契約書，第1份於58年4月 30日簽訂，租賃標的為神岡鄉下溪洲段后寮小段265之9、 265之3、265等地號3筆土地；第2份於62年7月21日簽訂， 租賃標的為神岡鄉下溪洲段后寮小段265之2地號土地；第 3份於79年4月8日簽訂，租賃標的為神岡鄉下溪洲段后寮 小段265之2、265之9、265之3、265等地號4筆土地。而上 揭3份土地租賃契約書記載地號均為重測前舊地號，對照 附圖及台中市豐原地政事務所核發舊地籍圖謄本(參見被 證5即本院卷第109、110頁)，系爭房屋坐落在重測前神岡 鄉下溪洲段后寮小段265、265之9地號之部分土地上，而 神岡鄉下溪洲段后寮小段265、265之9地號土地確為前開 第1、3份土地租賃契約書約定之租賃標的云云，亦為原告 所否認，並為上開主張。然依被告於107年12月26日提出 答辯狀稱：「台中縣稅捐稽徵處徵收地價稅，尚保留67年 至79年稅單證明，足證當時公業管理人陳水和與本人之長 輩有租約之訂立等語，並提出以「陳葆青」為納稅義務人 之地價稅單影本為其依據(參見本院卷第40頁、第47～53 頁)，惟依該地價稅單記載課稅土地為「豐原圳寮段6地號 」等3筆(或2筆)土地，即與上揭3份土地租賃契約書記載 土地之地號不符，且依被告同時提出所謂租金收據，其上 記載繳付地租金之土地為「豐洲路部分地基稅」、「牛埔
墓地、清水地稅」等文字(參見本院卷第43、44頁)，與系 爭房屋門牌號碼為「東洲路」不符，更與上揭3份土地租 賃契約書記載土地坐落地段不合，被告此部分抗辯尚難遽 信為真實。況本院就附圖及被告提出上揭台中市豐原地政 事務所核發舊地籍圖謄本以肉眼比對系爭房屋坐落位置， 確認系爭房屋雖坐落在系爭土地上，但並非被告抗辯之重 測前下溪洲段后寮小段265、265之9地號土地上，而應係 坐落在重測前下溪洲段后寮小段265之28、265之32地號土 地上。據此可知，被告提出上揭3份土地租賃契約書記載 之租賃標的與系爭房屋坐落土地無涉，被告此部分抗辯亦 無可採。
4、本院既認定系爭房屋並非坐落在上揭3份土地租賃契約書 之租賃標的土地之地號上，且因租賃契約為債權契約，基 於債之相對性原則，租賃契約僅於締約當事人間發生效力 ，故上揭3份土地租賃契約書縱屬為真正，該租賃契約之 效力亦不及於非租約當事人之被告甚明。至於證人陳德全 證稱原告知悉被告及其家人居住之系爭房屋坐落系爭土地 上，從未為反對之表示，且向被告收取租金乙節，然被告 既無法舉證證明系爭房屋占用系爭土地具有租賃關係之法 律上正當權源存在，對原告自仍成立無權占有，即使原告 確有向被告收取所謂「租金」，亦屬被告占有系爭土地之 使用補償費，其性質為不當得利之利得返還，要與租賃之 對價(租金)無涉，尚無從因被告提出上揭所謂「租金收據 」使用「租金」字樣，遽認兩造間就系爭土地具有租賃關 係存在。從而，原告依民法第767條第1項規定訴請被告將 附圖編號A、B所示之建物拆除，並將該部分土地返還予原 告，洵屬正當，應予准許。
(三)依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後 已不存在者，亦同。」，而依不當得利法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(參見最高 法院61年台上字第1695號民事判例意旨)。且「不當得利 返還請求權之成立，以返還義務人無法律上之原因而受利 益為前提要件，而租金之請求權因5年間不行使而消滅， 既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得 相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利 益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已
罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則， 請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年 。」(參見最高法院96年度台上字第2660號及102年度台上 字第2209號等民事裁判意旨)。再無權使用他人土地者， 其所受利益為「使用」本身，而相當於「租金利益」係原 受利益依其性質不能返還時應償還之價額，故請求返還不 當得利時為審酌對方所受利益，如無客觀具體數據可資計 算，請求人所受損害數額，自得據為計算不當得利之參考 標準。經查：
1、又「租金請求權，因5年間不行使而消滅。」、「消滅時 效，自請求權可行使時起算。」、「時效完成後，債務人 得拒絕給付。」，民法第126條、第128條前段及第144條 第1項分別設有規定。原告主張被告無權占有系爭土地面 積約55.14平方公尺(即占用系爭208地號土地面積約35.23 平方公尺，及占用系爭215地號土地面積約19.91平方公尺 )，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民 法第179條不當得利規定請求被告返還自92年12月1日起至 107年11月30日止，共15年所受利益乙節，已為被告所否 認，並援引最高法院102年度台上字第2209號民事裁判意 旨而為時效抗辯(參見本院卷第60頁)。本院認為原告請求