臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2920號
原 告 周鉅揮（即周張月娥之承受訴訟人）
被 告 劉龍雄
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國108 年7 月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0 號2 樓房屋全部騰 空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣12萬3,000 元，及自民國107 年9 月 19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。三、被告應自民國108 年7 月1 日起至騰空遷讓返還第1 項房屋 之日止，按月給付原告新臺幣7,000 元。
四、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管 理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止 ；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受 時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴 法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條第 1項、第176條分別定有明文。經查，被繼承人周張月娥業於 起訴後之民國107年10月27日死亡，並由繼承人即原告具狀 聲明承受訴訟等節，有民事聲明承受訴訟狀、協議書、土地 所有權狀、建物所有權狀、戶籍謄本等各1件附卷為憑（見 本院重訴卷一第98頁、第100至104頁），核與前揭法條規定 相符，應予准許。
二、原告主張：
(一)被告於89年3月1日向原告之母親即被繼承人周張月娥承租其 所有之門牌號碼新北市○○區○○路0號2樓房屋（下稱系爭 房屋），雙方簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租 期為1年，即自89年3月1日起至90年2月28日止，每月租金為 新臺幣（下同）9,000元，經周張月娥減為7, 000元，於每 月1日給付租金，被告並交付押租金2萬4,000元，另租期屆 滿時，除經原告同意繼續出租外，被告應將系爭房屋騰空返 還原告。其後，周張月娥與被告於系爭租約租期屆滿後，系 爭房屋仍由被告繼續承租使用，並未另訂書面契約。(二)詎被告自106 年10月1 日起即未繳納租金，且屢經周張月娥
催討未果，周張月娥遂口頭向被告表示終止租約，復於107 年5 月16日以存證信函通知被告終止租約，並應於同年6 月 30日前清償積欠之租金及遷出系爭房屋，惟被告收受該存證 信函後，仍不清償其所積欠之租金及遷讓系爭房屋。又周張 月娥尚有向新北市三峽區調解委員會申請與被告調解，然被 告仍置之不理。嗣周張月娥於107 年10月27日死亡，周張月 娥之繼承人協議由原告繼承系爭房屋及對被告之租金債權， 並已辦理繼承登記在案。原告故於108 年5 月28日再次以存 證信函通知被告終止租約、遷出系爭房屋及清償積欠之租金 ，惟被告收受該存證信函後，迄今仍未清償其所積欠之租金 及遷讓系爭房屋。既系爭租約前業經被繼承人周張月娥終止 ，被告拒不返還系爭房屋，仍持續無權占有系爭房屋，原告 自得依法請求被告遷讓返還系爭房屋。
(三)被告自106 年10月1 日起未給付租金，至107 年6 月30日止 ，計積欠9 個月租金，而原告既已終止租約，是被告自107 年7 月1 日即屬無權占用系爭房屋，致原告受有相當於租金 之損害，被告自應按月賠償原告未收取租金7,000 元至被告 遷讓返還系爭房屋之日止。經原告計算至108 年6 月30日止 ，被告共計積欠21個月租金及相當於租金之利益14萬7,000 元，經扣除被告前已給付之押租金2 萬4,000 元後，尚積欠 租金及相當於租金之利益共12萬3,000 元未給付，故原告自 得請求被告給付12萬3,000 元，並請求被告給付自108 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月相當於租金不當 得利7,000 元。為此，爰依民法第767 條之規定及租賃、不 當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明請求：如主文 所示。
三、被告則以：伊已經租系爭房屋20、30年了，伊在系爭房屋有 很多東西，年紀大了也不方便搬，而伊之前20、30年從未欠 過原告租金，是原告沒有來向伊收取。又伊目前沒有收入， 只能申請補助，然伊想將戶籍遷入系爭房屋，但原告卻沒有 處理，伊因戶籍之關係也不能申請補助，故伊無能力給付原 告積欠之租金。伊有收到存證信函，但伊現在沒有錢，沒有 能力搬，不是不願意搬走，且原告現在要伊償還租金，伊拿 不出來等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。四、經查，本件原告主張被告前向其被繼承人周張月娥承租系爭 房屋，約定租賃期間自89年3月1日起至90年2月28日止共1年 ，於每月1日給付租金7,000元，押租金則為2萬4,000元，於 租期屆滿後，系爭房屋仍由被告繼續承租使用，並未另訂書 面契約。然被告自106年10月1日起即未繳納租金，經周張月 娥於107年5月16日以存證信函通知被告終止租約，並應於同
年6月30日前清償積欠之租金及遷出系爭房屋，惟被告收受 後迄未搬遷及清償租金。嗣周張月娥死亡後，系爭房屋及對 被告之租金債權經其繼承人協議由原告繼承，並辦理繼承登 記在案，而原告遂再以存證信函通知被告終止租約等情，業 據原告提出系爭租約、協議書、三峽大埔郵局第90號存證信 函、系爭房屋所有權狀、三峽中山郵局第85號存證信函等件 影本在卷可稽（見本院107年度板簡字第2240號卷第43-51頁 及本院卷第45-51頁、第55、57頁），且復為被告所不爭執 ，自堪信為真實。
五、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物 之使用收益者，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不 定期限繼續契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限 ，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出 租人得終止契約。承租人應依約定日期，支付租金；承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付 租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約； 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不 得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物；所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還 之，民法第421條第1項、第451條、第439條前段、第440條 第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項分別定有 明文。查，本件系爭租約已於90年2月28日屆滿，惟期滿系 爭房屋仍由被告給付租金繼續承租使用乙節，已如前述，是 既系爭租約租期屆滿後，被告仍繼續繳納租金、承租系爭房 屋使用，原告亦繼續收取租金，可認原告未有反對之意思表 示，則依上開說明，系爭租約已於前開租期屆滿後轉變為不 定期租賃契約，應堪以認定。而原告之被繼承人周張月娥前 於107年5月16日以被告自106年10月1日起即未給付租金，至 同年5月止，共積欠7個月租金為由，寄發存證信函催告被告 於同年6月底前給付租金並遷出系爭房屋等情，被告於107年 5月28日收受，有上開三峽中山郵局第85號存證信函影本附 卷為憑（見本院卷第57頁），可知其已定期限催告被告給付 租金，並向被告為不予續租之意思表示，且該時被告所積欠 之租金計為4萬9,000元，經扣除其已繳納之押金2萬4,000元 ，尚應給付原告2萬5,000元，顯已逾2個月租金總額1萬4,00 0元；是兩造就系爭房屋之不定期租賃契約應自斯時起發生 終止之效力，則被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，是 原告依民法第767條前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返 還予原告，核屬有據，應予准許。
六、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋或 土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益， 並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人 得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判 例參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合 法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致 所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租 金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有 人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所 應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參 酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。原告 主張被告積欠自106年10月1日起至兩造間之不定期租賃契約 關係終止時之租金未給付，復加計終止不定期租賃契約後至 108年6月30日止相當於租金數額之不當得利金額，共計有14 萬7,000元（計算式：每月租金7,000元×21個月＝147,000 元），再扣除被告所給付之押租金2萬4,000元後，尚應給付 租金及相當於租金之不當得利計12萬3,000元，應屬有據。 另請求自108年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告相當於租金之不當得利7,000元，亦為有理由。七、從而，原告繼承被繼承人周張月娥之權利，依民法第767條 前段規定及租賃、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭 房屋全部騰空遷讓返還原告，並給付原告12萬3,000元，及 自起訴狀繕本送達翌日即107年9月19日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息，另應自108年7月1日起至騰空遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元，為有理由，應 予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
九、結論：本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 108 年 8 月 15 日
民事第四庭 法 官 毛崑山
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 15 日
書記官 喻誠德